جمعه 31 شهریور 1396 | به روز شده: 40 دقیقه قبل

HAMSHAHRIONLINE

The online version of the Iranian daily Hamshahri
ISSN 1735-6393
شنبه 24 تیر 1396 - 21:40:46 | کد مطلب: 376269 چاپ

تردد خریداران خرد در بازار مسکن

اقتصاد > مسکن - احمد میرخدایی:
گزارش‌های میدانی از بازار مسکن نشان می‌دهد که رونق فصل جابه‌جایی در این بازار نیز نتوانسته است یخ کسادی بازار را باز کند. هرچند که رفت و آمد به بنگاه‌های معاملات ملکی افزایش یافته اما مصرف کنندگان واقعی به ویژه متقاضیان واحد‌های نسبتا ارزان بیشترین تردد را در بازار مسکن دارند.

به عقيده مشاوران املاك، فعلا خريد مسكن فقط براي مصرف‌كننده توجيه دارد آن هم به‌دليل اينكه خيالشان از بابت داشتن سرپناه مطمئن شود و از اسباب كشي سالانه خلاصي پيدا كنند وگرنه بازدهي چند سال اخير بازار مسكن در بهترين حالت يك‌سوم بازدهي بازار سپرده بوده و به بيش از 6درصد نرسيده است.

حاشيه سود بازار اجاره نيز حدود 6درصد است و در شرايط ركود مسكن كه قيمت‌ها بالا نمي‌رود، نسبت به سود بانكي هيچ توجيهي ندارد. بر اين اساس هم‌اكنون اجاره ماهانه يك آپارتمان 300ميليون توماني در شهر تهران چيزي در حدود يك ميليون و 800هزار تومان معادل سود 6درصدي نظام بانكي است و همين مسئله باعث شده خريد مسكن و وارد كردن آن به بازار اجاره صرفه اقتصادي نداشته باشد.

اين در حالي است كه در دوره رونق بازار مسكن، خريد مسكن و خالي نگه داشتن آن نيز پرسود بوده چراكه افزايش قيمت مسكن به‌مراتب از رشد شاخص عمومي قيمت‌ها (نرخ تورم) بالاتر بوده است. بر اين اساس، در شرايط فعلي كه بازار مسكن پنجمين سال ركود خود را پشت سر مي‌گذارد و افزايش سالانه قيمت مسكن نيز در طول اين سال‌ها زير 10درصد و حتي حوالي 6تا 8درصد بوده، مسكن وجهه سرمايه‌اي بودن و كارايي حفظ سرمايه در مقابل افزايش نرخ تورم را از دست داده و ميدان را به بازارهاي ديگر، به‌ويژه بازار سپرده بانكي واگذار كرده است.

  • تقاضا براي آپارتمان‌هاي ارزان

آمارهاي مربوط به عملكرد بازار مسكن تهران در سه ماهه نخست سال‌جاري حاكي از اين است كه در اين دوره زماني 37هزار و 120معامله مسكن انجام شده كه نسبت به‌مدت مشابه سال گذشته از نظر تعداد يك درصد و از لحاظ قيمت 4.9درصد افزايش دارد.
البته بررسي آمارهاي ماهانه اين بازار نشان مي‌دهد كه بازار مسكن در خردادماه سال‌جاري وضعيت چندان مساعدي نداشته به‌گونه‌اي كه تعداد معاملات نسبت به‌ماه قبل 6.2درصد و نسبت به‌ماه مشابه سال قبل 0.8درصد كاهش داشته ضمن اينكه رشد قيمت مسكن در خرداد سال‌جاري نسبت به خرداد سال گذشته نيز 5.4درصد بوده است.

گزارش بانك مركزي از تحولات بازار مسكن در خرداد سال‌جاري حاكي از اين است كه در خردادماه متوسط قيمت هرمتر زيربناي مسكوني در تهران 4ميليون و 563هزار و 100تومان بوده و در مجموع 61.6درصد كل معاملات اين بازار زير قيمت ميانگين بازار بوده است. بنابر اين گزارش، 36درصد از كل معاملات مسكن تهران مربوط به واحدهاي مسكوني در دامنه قيمتي 2ميليون و 500هزار تومان تا 4ميليون تومان بوده است. از سوي ديگر آمارهاي بانك مركزي حاكي از اين است كه 51.9درصد از معاملات بازار مسكن مربوط به واحدهاي زير 80متر بوده است. به استناد اين گزارش 49.2 درصد از معاملات بازار مسكن تهران در خرداد‌ماه معاملاتي در محدوده زير300ميليون تومان بوده است؛ چيزي كه گفت‌وگو با مشاوران املاك نيز آن‌را تأييد مي‌كند.

  • تغيير سليقه‌اي قيمت‌ها

سليمي، يكي از مشاوران املاك در محدوده پونك مي‌گويد: وضعيت بازار مسكن در فصل جاري اندكي بهتر شده و بنگاه‌هاي املاك از كسادي سابق درآمده‌اند اما به واسطه اينكه هيچ‌گونه كنترلي بر اين بازار اعمال نمي‌شود، تا حدودي تغييرات قيمتي اين بازار سليقه‌اي و بي‌قاعده شده‌است.

به گفته او بخش عمده متقاضيان خواستار خريد واحدهايي با قيمت حدود 300ميليون تومان هستند و نهايتا واحدهاي تا 500ميليون تومان هم خريدار دارند اما بازار آپارتمان‌هاي گران‌تر متقاضي چنداني ندارد ضمن اينكه قيمت مسكن نيز در معاملات تابستاني اين بازار تا حدود 10درصد رشد داشته و اغلب ناشي از اصرار مالكان بر بالا بردن قيمت بوده است. در بازار اجاره نيز مالكان بين 15تا 20درصد اجاره‌بها را افزايش داده‌اند و طبق معمول، مستأجران چاره‌اي جز كنارآمدن با آن ندارند.

سليمي مي‌گويد: سابقا عرف بازار رهن و اجاره اين بود كه حدود يك ششم از قيمت ملك به‌عنوان مبلغ رهن تعيين مي‌شد اما هم‌اكنون قيمت‌گذاري‌هاي خودسرانه كار را به جايي رسانده كه مبلغ رهن برخي واحد‌هاي مسكوني به يك چهارم قيمت ملك و حتي به يك سوم واحد مسكوني هم مي‌رسد.

  • فرار سپرده‌گذاران مؤسسات غيرمجاز به بازار ملك

نكته‌اي كه سليمي، يكي از مشاوران املاك تهران به آن اشاره مي‌كند، فرار بخشي از سپرده‌هاي سيستم بانكي و اعتباري به سمت بازار ملك است كه با بحراني شدن وضع برخي از مؤسسات اعتباري قوت گرفته است. سليمي مي‌گويد: برخي از افرادي كه در اين مؤسسات سپرده داشته‌اند نقدينگي خود را براي سرمايه‌گذاري به بازار مسكن آورده‌اند و همين مسئله تا حدودي رونق بازار مسكن را در پي داشته است اما در نهايت 65تا 70درصد متقاضيان فعلي بازار مسكن را مصرف‌كنندگان واقعي مسكن به‌خصوص خانه‌اولي‌ها، زوج‌هاي جوان و كساني كه مي‌خواهند با وام خانه‌‌دار شوند، تشكيل مي‌دهند.

بيك‌پور، مشاور املاكي در محدوده مركزي شهر نيز بي‌‌قانوني در قيمت‌گذاري بازار رهن و اجاره را تأييد مي‌كند؛ به گفته او اجاره بها به‌صورت ناعادلانه و غيركارشناسي تا 20درصد افزايش يافته و قيمت فروش مسكن نيز در فصل جاري بيش از ميانگين قيمت در ماه‌هاي قبل رشد داشته است اما به‌نظر مي‌رسد اين افزايش به‌دليل افزايش جابه‌جايي‌ها در بازار مسكن باشد چراكه بخش عمده خريداران را متقاضيان مصرفي تشكيل مي‌دهند و تغيير محسوسي در قدرت خريد آنها اتفاق نيفتاده است.