یکشنبه 29 بهمن 1396 | به روز شده: 18 دقیقه قبل

HAMSHAHRIONLINE

The online version of the Iranian daily Hamshahri
ISSN 1735-6393
دوشنبه 23 بهمن 1396 - 03:30:00 | کد مطلب: 398001 چاپ
بررسی طرح جدید دولت برای مسکن و احیای بافت فرسوده با نگاهی به درس‌های مسکن مهر

بازآفرینی زندگی در بافت فرسوده شهری

ایران > قوای سه‌گانه - احمد میرخدائی - خبرنگار:
پنجشنبه گذشته، اجرای برنامه بازآفرینی شهری، با دستور مستقیم رئیس‌جمهور در ۷ استان منتخب آغاز شد.

به گزارش همشهری، حسن روحانی، رئیس‌جمهور طی مراسمی در محل وزارت راه و شهرسازی، از طریق ارتباط ویدئو کنفرانس دستور آغاز اجرای برنامه ملی بازآفرینی شهری در استان‌های منتخب بوشهر، آذربایجان شرقی، تهران، فارس، کردستان، همدان، مازندران، خراسان رضوی و اصفهان را صادر کرد.

طرحی که قرار است در یک برنامه 5ساله، مقدمات احیا و بازآفرینی هزار و 334محله از بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری در کل کشور را فراهم آورد، به‌گونه‌ای که در هر محله، علاوه بر نوسازی و مقاوم‌سازی واحدهای مسکونی، کلیه امکانات روبنایی و زیربنایی، اعم از فضاهای فرهنگی، شهری، اجتماعی و اقتصادی در هر محله، متناسب با وضعیت این امکانات در دیگر محله‌های شهر ارتقا یابد.

  • معایب مسکن مهر تکرار نمی‌شود

درجریان برنامه ملی بازآفرینی شهری، که در مسیر رهنمودهای مقام معظم رهبری و براساس تمهیدات قانون برنامه ششم توسعه اجرایی شده، رکن اصلی بازآفرینی بافت‌های فرسوده، حفظ سازمان اجتماعی محله‌هاست و معایبی که باعث عدم‌موفقیت طرح مسکن مهر شد، بر آن تأثیری ندارند.

براساس سیاست‌های پیش‌بینی شده در برنامه ملی بازآفرینی شهری، واحدهای مسکونی جدید به‌جای واحدهای فرسوده یا در زمین‌های دولتی و عمومی اختصاص یافته به برنامه ساخته می‌شوند و نقش‌آفرینان اصلی آن نیز مردم، بخش خصوصی و نهادهای عمومی هستند.

در این ماجرا، آورده مردم همان خانه‌های فرسوده‌ای است که باید بازآفرینی شوند و بخش خصوصی مشتاق به حضور در این فرایند نیز باید آورده‌ای معادل نیمی از هزینه ساخت‌وساز را وارد کار کند. بر این اساس، هر سازنده ذیصلاحی که امکان تأمین مالی و اجرای عملیات در این بافت‌ها را داشته باشد اجازه می‌یابد با استفاده از حمایت‌های دولت و شهرداری نسبت به تجمیع واحدهای فرسوده و ساخت‌وسازی جدید مطابق برنامه پیش‌بینی شده در ستاد ملی بازآفرینی شهری اقدام کند.

از آنجا که بافت‌های فرسوده کلیه امکانات و زیرساخت‌های مورد نیاز برای زندگی را دارا هستند، هزینه عمران و بهسازی در آنها نسبت به طرح مسکن مهر به‌شدت کمتر است. از دیگر سو، براساس برنامه‌ریزی‌های انجام شده، در کنار ساخت‌وساز جدید در این مناطق، باید نسبت معقول میان فضای مسکونی و فضاهای رفاهی، اجتماعی، آموزشی، اقتصادی، فرهنگی و... رعایت شود؛ درنتیجه این محله‌ها پس از بازآفرینی به محیطی استاندارد، جذاب و بانشاط برای زندگی تبدیل خواهند شد.

  • بازآفرینی شهری؛ چرا و چگونه؟

رئیس‌جمهور، اجرای برنامه ملی بازآفرینی شهری را به این معنا می‌داند که دولت صدای زلزله، صدای مردمی که در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند، صدای مردم کم‌توان و صدای نسل جوان خانه اولی را شنیده و برای رفع نیازهای مستتر در این صداها لبیک گفته است.

روحانی، این طرح را هدیه دولت دوازدهم به مردم و نسل جوان خانه اولی عنوان می‌کند که سرمایه مردم را افزایش می‌دهد، محله‌ها را تازه و بانشاط می‌کند و با فعال کردن صنعت ساختمان سایر بخش‌های اقتصادی را نیز به چرخش درمی‌آورد و منجر به ایجاد اشتغال می‌شود.

روحانی همچنین با بیان اینکه زلزله‌های اخیر در کرمانشاه و تهران پیام روشن و صریحی داشت، گفت: بخشی از سکونتگاه‌های کشور روی گسل قرار دارد و اگر قرار باشد برای احیا و مقاوم‌سازی خانه‌های خود به‌دنبال اولویت‌بندی باشیم، باید بازآفرینی این مناطق را در اولویت قرار دهیم. البته رئیس‌جمهور درهمان ابتدای سخنرانی خود تأکید کرد که در برنامه ملی بازآفرینی شهری، دولت قرار نیست دست‌به‌کار ساخت مسکن شود و کل کار را به مردم،

بخش خصوصی و حتی نهادهای عمومی واگذار خواهد کرد. رئیس‌جمهور با تأکید به اینکه در جریان بازآفرینی شهری، باید کل سازمان اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی یک محله مدنظر قرار بگیرد و بازآفرینی شود، گفت: پیش از هر چیز، مردم باید آگاه شوند که این طرح چیست و چه دستاوردی برای آنها دارد. باید آگاه شوند که در این طرح مردمی که منازل فرسوده دارند، نباید آورده‌ای جز منزل فرسوده خود بیاورند و مثلا اگر ۸۰ مترمربع ساختمان فرسوده دارند، به‌جای آن ۱۰۰مترمربع ساختمان جدید می‌گیرند ضمن اینکه امکانات زیربنایی و روبنایی محله آنها نیز مانند متوسط شهری که در آن زندگی می‌کنند ارتقا می‌یابد.

 

 

نمودار

نمودار ۲

  • مشوق‌ها و تسهیلات بازآفرینی

بنا به گفته رئیس دولت تدبیر و امید، دولت برای ساختن واحدهای مسکونی در محله‌‌های هدف بازآفرینی به بودجه نیازی ندارد زیرا در این طرح زمین رایگان در اختیار توسعه‌گرها قرار می‌گیرد و آنها دو برابر منازل فرسوده، واحد مسکونی می‌سازند که ۵۰درصد آن در اختیار صاحبان منازل فرسوده قرار می‌گیرد و ۵۰درصد باقیمانده به‌خود توسعه‌گر تعلق دارد که دولت فروش سریع آن را با قیمت عاقلانه تضمین می‌کند.

همچنین شهرداری‌ها از توسعه‌گر هزینه صدور پروانه ساختمانی نمی‌گیرند و در تهیه نقشه نیز به او کمک می‌کنند، ضمن اینکه بانک‌ها نیز به توسعه‌گر سریع وام می‌دهند. از سوی دیگر، ایجاد و بازآفرینی تمام امور زیربنایی محله را دولت بر عهده می‌گیرد و ایجاد و بازآفرینی امور روبنایی مانند مدرسه، آتش‌نشانی، کلانتری، مسجد، فضای سبز و... را نیز دولت و شهرداری بر عهده می‌گیرند. روحانی معتقد است منازلی که در این برنامه ساخته می‌شوند باید در برابر زلزله ۷ریشتری مقاوم باشند، ضمن اینکه باید به لحاظ نور، سلامت، بهداشت، مصرف انرژی و رفت‌وآمد نیز وضعیت مناسبی داشته باشند.

  • واگذاری ۱۵قطعه زمین به توسعه‌گران

شهردار تهران نیز در این مراسم با اشاره به اینکه ۱۵درصد از جمعیت شهر تهران در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند، از واگذاری ۱۵قطعه زمین به توسعه‌گران برای بازسازی بافت‌های فرسوده خبر داد. به گزارش ایسنا، محمدعلی نجفی، در مراسم آغاز طرح ملی بازآفرینی شهری که با حضور رئیس‌جمهور در وزارت راه و شهرسازی برگزار شد، تصریح کرد:

مساحت بافت‌های فرسوده تهران 3هزار و ۲۷۰ هکتار است و ۱۵درصد از جمعیت شهری تهران در این بافت‌ها زندگی می‌کنند که آسیب‌پذیری بیشتری در برابر زلزله دارند بنابراین احیا و بازسازی این بافت‌های فرسوده لازم است. نجفی، برنامه ملی بازآفرینی شهری را یک برنامه اقتصادی و اجتماعی عنوان کرد که هدف از اجرای آن ارتقای کیفیت زندگی مردم در بافت‌های فرسوده است.

او با اشاره به اینکه نوسازی بافت‌های فرسوده تهران از دهه۷۰ شروع شده است، گفت: همواره مجموعه‌ای از انتقادات به این طرح‌ها وجود داشته ازجمله اینکه در این طرح‌ها، محله‌ها به‌صورت یک مجموعه دیده نشده‌اند، اما در دوره جدید، شهرداری با هماهنگی با دولت، 3محور اصلی تأمین توأمان مسکن و خدمات، جلب مشارکت کامل ساکنین محله‌های فرسوده و استفاده از بخش خصوصی در بازسازی این محله‌ها را درنظر گرفته تا معایب طرح‌های قبلی در آن وجود نداشته باشد.

نجفی با بیان اینکه هفته گذشته شهرداری فراخوانی برای جلب مشارکت بخش خصوصی برای بازسازی بافت‌های فرسوده را اعلام کرده است، گفت: با آغاز اجرای برنامه ملی بازآفرینی شهری، ۱۲قطعه از زمین‌های شهرداری با مساحتی بالغ‌بر ۲۰ هکتار برای اجرای مرحله اول این طرح آماده شده که قرار است حدود 4هزار تا ۴۵۰۰واحد در آن ساخته شود؛ ضمن اینکه وزارت نیرو هم 3قطعه زمین در اختیار قرار داده که با احتساب آنها، ۱۵قطعه زمین در اختیار توسعه‌گران قرار می‌گیرد.

  • اهداف بزرگ‌ترین برنامه توسعه شهری ایران

وزیر راه و شهرسازی در مراسم آغاز برنامه ملی بازآفرینی شهری، هدف این برنامه را آفرینش دوباره عناصر استخوان‌بندی محله‌ها اعلام کرد که در فاز نخست در یک زمانبندی 5ساله برای بازآفرینی هزار و 334محله در سراسر کشور آغاز شده است. عباس آخوندی با اشاره به اینکه سکونتگاه‌های ناکارآمد در پیمایش کلی انجام شده در قالب 2هزار و 700محله در 543شهر و در 141هزار هکتار مساحت شهری شناسایی شده‌اند، تصریح کرد:

در برنامه بازآفرینی شهری به‌عنوان بزرگ‌ترین برنامه توسعه شهری تاریخ ایران، کار به 2برنامه 5ساله تقسیم شده که برنامه فعلی حدود نیمی از این مناطق را در بر می‌گیرد و بازآفرینی مناطق باقیمانده باید طی برنامه 5ساله دیگری در دستور کار قرار گیرد. به گزارش همشهری، در برنامه ملی بازآفرینی شهری، مقرر شده است: با توجه به اینکه حدود 30درصد از جمعیت کشور در محله‌های هدف برنامه بازآفرینی شهری زندگی می‌کنند،

همه دستگاه‌های اجرایی، حداقل 30درصد از منابع خود را در محله‌های هدف طرح بازآفرینی هزینه کنند. بر همین اساس آخوندی از رئیس‌جمهور درخواست کرد تا در یک سیاست ابلاغی، تمام دستگاه‌های ذیربط را مکلف کند تا متناسب با نسبت جمعیتی این محله‌ها از کل جمعیت شهری، حداقل 30درصد منابع خود را در این محله‌ها هزینه کنند.

وزیر راه و شهرسازی افزود: برای آنکه بتوانیم هم کسری منابع دستگاه‌های ذیربط را تکمیل و هم مبلغی را اهرم کنیم تا سایر دستگاه‌ها نیز منابع خود را به این امر اختصاص دهند، خواستار تخصیص سالانه هزار و 500میلیارد تومان برای سرجمع برنامه‌های مورد نظر برنامه هستیم که البته این رقم از سوی سازمان برنامه نیز تأیید شده و در اسناد پشتیبان برنامه ششم هم منظور شده است.

  • حمایت مالی توسعه‌گران در بازآفرینی شهری

دبیر ستاد ملی بازآفرینی شهری با اشاره به اینکه هم‌اکنون، توسعه‌گران از سوی نظام بانکی به رسمیت شناخته نشده‌اند، از تهیه پیش‌نویسی توسط وزارت راه و شهرسازی، بانک مسکن و بانک مرکزی خبر داد که با دستور رئیس‌جمهور، مراحل بررسی و تصویب آن در شورای پول و اعتبار تسریع خواهد شد و زمینه را برای حمایت از تأمین مالی توسعه‌گران مهیا می‌کند. آخوندی یادآور شد: توسعه‌گران در مشارکت با اراضی دولتی و منازل فرسوده ساکنان، امکان ایجاد ارزش‌افزوده روی املاک و اراضی دولت و ساکنان را دارند و در این فرایند براساس مشارکت ساکنان و توسعه‌گران در امر بهسازی و نوسازی واحدهای مسکونی، تجاری و اداری اقدام می‌شود.

  • سود وام خانه اولی‌ها 6درصد شد

خانه‌اولی‌ها تاکنون می‌توانستند با افتتاح حساب در صندوق مسکن یکم و طی کردن دوره انتظار یکساله، به‌اندازه دوبرابر میانگین موجودی خود تا سقف 80میلیون تومان (در تهران) تسهیلات 9.5درصد خرید مسکن دریافت کنند که مبلغ این تسهیلات برای زوج‌های خانه اولی به دو برابر افزایش می‌یافت.

از سوی دیگر تاکنون نرخ سود این تسهیلات برای خرید مسکن در بافت‌های فرسوده 8درصد بود اما اکنون بنا به درخواست رئیس‌جمهور از بانک مرکزی، در جریان برنامه بازآفرینی شهری، زوجین خانه اولی که بخواهند در بافت‌های بازآفرینی شده خانه بخرند، تسهیلات صندوق مسکن یکم را با سود 6درصد دریافت خواهند کرد که یک‌سوم نرخ سود بانکی فعلی است.

  • تسهیلات 9 درصدی برای سازندگان

سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران می‌گوید: در این برنامه حمایت یارانه‌ای دولت علاوه بر طرف تقاضا، طرف عرضه را نیز شامل می‌شود و سازندگان می‌توانند در چرخه پیش‌بینی شده توسط دولت از تسهیلات 9درصدی برای بازآفرینی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد بهره‌مند شوند. هوشنگ عشایری، دراین‌باره به همشهری می‌گوید:

برآوردها نشان می‌دهد سالانه حدود 5هزار میلیارد تومان منابع برای بازسازی و مقاوم‌سازی خانه‌های در بافت فرسوده مورد نیاز است که البته اگر دولت بخواهد برای آن یارانه سود پرداخت کند باید سالانه ارقام سنگینی متقبل شود اما در این برنامه تلاش شده با استفاده از یک اهرم تشویقی، دولت 2.5هزار میلیارد تومان اعتبار با سود صفر درصد در بانک‌های عامل سپرده کند و بانک‌ها نیز 2.5هزار میلیارد تومان از منابع خود را با سود 18درصد روی این مبلغ بگذارند و جمع کل آن با نرخ سود 9درصد با دوره بازپرداخت 10 تا 12ساله به توسعه‌گران بافت‌های فرسوده تخصیص یابد.

به گفته عشایری، در این فرایند، توسعه‌گران نیز 5هزار میلیارد تومان از منابع باقیمانده از محل سرمایه خود را وارد کار می‌کنند و در کنار تسهیلات کم‌بهره به عملیات اجرایی ساخت‌وساز در بافت فرسوده اختصاص می‌دهند.

  • مشوق‌هایی برای توسعه‌گران
  • تسریع در دسترسی به منابع تسهیلاتی

پرداخت مرحله اول تسهیلات مشارکت مدنی پس از دریافت پروانه و تخریب بنا

  • تراکم شناور

 

تفاوت تراکم مجاز/تراکم مورد استفاده تا متوسط

تراکم شهری

  • تسهیل مقررات نسبت مالکانه

مستثنی‌کردن فعالیت سرمایه‌گذاران، توسعه‌گران و انبوه‌سازان در بافت ناکارآمد شهری از:

تأمین حداقل 25درصد از منابع مالی مورد نیاز پروژه‌های سرمایه‌گذاری از محل حقوق صاحبان سهام

تأمین حداقل 25درصد از کل دارایی‌ها‌ی شرکت‌ها در زمان اخذ تسهیلات توسط حقوق صاحبان سهام

  • تقسیط هزینه انشعابات آب،برق و گاز

75 درصد تقسیط

  • معافیت مالیاتی

ماده 77 قانون‌ مالیات‌های مستقیم

  • واحد مسکونی پشتیبان

واحدهای مسکونی تحت مالکیت دولت به منظور اسکان موقت ساکنان بافت‌های ناکارآمد شهری به صورت اجاره در اختیار توسعه‌گران

  • تسهیل بیمه اجباری کارگران ساختمانی

انتقال موعد پرداخت به زمان صدور پایان‌کار

تخفیف عوارض ساخت

حداقل 50 درصد تخفیف

3 سال تقسیط

  • حمایت مالی از توسعه‌ گر

شمول مواد 4، 8، 9، 11، 12 و 13 آیین‌نامه اجرایی ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن

  • وضعیت بافت فرسوده در ایران
  • آنچه باید از بازآفرینی شهری دانست

543 شهر

در ایران دارای بافت فرسوده هستند 141 هزار هکتار بافت ناکارآمد شهری در ایران شناسایی شده است 20 درصد مساحت شهرهای مورد مطالعه وزارت راه و شهرسازی بافت فرسوده است 19 میلیون نفر در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند 30 درصد جمعیت شهری کشور در بافت فرسوده هستند

  • مناطق هدف در برنامه بازآفرینی شهری

2700 محله در کشور مشمول بافت فرسوده می‌شوند 1000محله در 465شهر دارای 55104هکتار بافت ناکارآمد شهری است 600محله در 175شهر دارای 24141هکتار بافت تاریخی است 1100محله در 110شهر دارای 61657هکتار سکونتگاه غیررسمی است

هدفگذاری بازآفرینی تا سال 1400 66هزار هکتار تا پایان برنامه ششم توسعه بازآفرینی خواهد شد 1334محله تا پایان برنامه ششم توسعه بازآفرینی خواهد شد

11هزار هکتار بازآفرینی برای سال 96برنامه‌ریزی شده بود 543 شهر تا افق 1400در برنامه بازآفرینی قرار دارد 10میلیون نفر تا افق 1400مشمول طرح بازآفرینی شهری می‌شوند 500هزار واحد مسکونی در 5 سال نوسازی و مقاوم‌سازی می‌شود 39 میلیون و 600هزار مترمربع در 5سال در حوزه روبنایی ایجاد یا بازآفرینی می‌شود 132 میلیون متر طول در 5سال در حوزه زیربنایی و تأسیسات شهری ایجاد یا بازآفرینی می‌شود 82 میلیون و 500هزار مترمربع در 5سال در حوزه فضاهای عمومی شهری ایجاد یا بازآفرینی می‌شود