برآوردها نشان می‌دهد که بیش از 50 هزار هکتار بافت فرسوده شهری در کل کشور وجود دارد. فارغ از این‌که، چگونه باید غبار فرسودگی را از چهره شهرها زدود، باید دلایل و عوامل فرسودگی بافت‌های شهری را در گذشته شناسایی کنیم و با آموزه‌های به‌دست آمده، از توسعه فرسودگی‌ها جلوگیری کنیم.
شناسایی عوامل مذکور، قطعاً این توجه را در ما ایجاد خواهد کرد که اجازه ندهیم همچنان به توسعه فرسودگی‌ها دامن زده شود.
برای شناسایی عوامل فرسودگی بافت‌های شهری، ضروری است، به عنوان گام نخست، ویژگی‌های بافت فرسوده شهری موجود را احصاء و بررسی کنیم تا ریشه‌های فرسودگی خود را بنمایاند.
اهم ویژگی‌های بافت‌های فرسوده شهری به شرح زیر قابل ذکر است:
1 – ویژگی‌های کالبدی، سیما و منظر شهری؛ اغلب واحدهای ساختمانی در بافت‌های فرسوده شهری فاقد سیستم سازه‌ای می‌باشند و فاقد هرگونه محاسبات فنی برای مقاومت در برابر سوانح طبیعی از جمله زلزله می‌باشند و واحدهای فرسوده مزبور، به لحاظ زیبایی بصری، دچار ناهنجاری‌های متعدد بوده و روح جست‌وجوگر زیبایی شهروندان را متناسب با سلیقه‌های امروزی سیراب نمی‌کند و باعث رویگردانی آنها می‌شود.
2 – میزان برخورداری از شبکه‌های دسترسی، زیرساخت‌ها و تاسیسات شهری؛ بافت‌های فرسوده شهری از کمبود و ناکافی بودن سطح شبکه‌ها و معابر دسترسی به خدمات شهری رنج می‌برد و اغلب معابر آن دارای عرض کمتر از 6 متر می‌باشند که به هیچ‌وجه متناسب با زندگی شهری امروز نیست. تاسیسات و زیرساخت‌های شهری به دلیل گذشت زمان، فرسوده شده و پاسخگو نیست.
3 – میزان بهره‌مندی از خدمات شهری؛ بافت‌های فرسوده شهری از فقدان برخی خدمات فرهنگی، آموزشی و شهری به لحاظ کمی و کیفی رنج می‌برد و در برخی خدمات نیز دچار نقص است. در محدوده بافت‌های فرسوده، به‌ندرت شاهد وجود مراکز فرهنگی و عمومی نظیر کتابخانه‌های عمومی، فرهنگسراها و مراکز بهداشتی، درمانی، امداد و نجات، فضاهای سبز و عمومی لازم و کافی، مهدکودک‌ها و امثال آن هستیم.
4 – ویژگی مالی، اقتصادی و سرمایه‌گذاری ؛عمده محدوده بافت‌های فرسوده شهری به‌ویژه در لایه‌های مرکزی شهرها از چرخه و حیات اقتصادی شهر خارج شده‌اند و به عبارت ساده‌تر، سرمایه و سرمایه‌گذاری از این محدوده‌ها به دلیل از بین رفتن توجیه اقتصادی و مالی فرار کرده است.
5 – ویژگی اجتماعی و فرهنگی ؛ توسعه فرسودگی و از بین رفتن مرغوبیت محدود بافت‌های شهری و به عبارت ساده‌تر، تنزل رتبه اجتماعی محدوده‌های مزبور در نگاه شهروندان، باعث افزایش سیر خارج شدن افراد اصیل و بومی با توان اقتصادی مطلوب و جایگزین شدن با افراد با توان اقتصادی پایین‌تر، مهاجرین و اقشار مبتلا به آسیب اجتماعی نظیر معتادین و مهاجرین بیگانه شده است و در نتیجه و در واقع، هنجارهای اجتماعی و فرهنگی محدوده‌های بافت فرسوده به ناهنجاری بدل گردید و ملاحظه برخی آمارها نشان می‌دهد، سهم مستأجرین به مالکین ساکن در محدوده‌های مذکور به‌شدت، بیشتر شده است.
از سوی دیگر نیز، به دلیل پایین بودن میزان مقاومت واحدهای فرسوده در برابر سوانح طبیعی، که حتی برخی واحدها، با بارش یک باران نیز فرو می‌ریزند، به میزان قابل توجهی، سطح امنیت روانی ساکنان را کاهش داده است.
در کنار ویژگی‌های پیش‌گفته، چنانچه مسائل زیست‌محیطی و آلودگی هوای این محدوده‌ها (عمدتاً مراکز شهرها) نیز در نظر گرفته شود، مجموعه عوامل زمینه‌ساز خارج شدن (فرار) مالکین ریشه‌دار و توانمند بافت‌های فرسوده شهری، به‌صورت یک‌جا، فراهم می‌گردد. لذا اگر مالکین توانمند مذکور، به عنوان مهمترین سرمایه مقابله با فرسودگی در نظر گرفته شوند. خارج شدن آنها از محدوده‌های بافت‌های فرسوده مهمترین عوامل توسعه فرسودگی خواهد بود که متاسفانه شواهد نشان می‌دهد که این‌گونه بوده است.
به نظر نگارنده مهمترین دلایل روند گسترش یافته این موضوع در سال‌های گذشته و سال‌های اخیر فارغ از مسائل و ریشه‌های آمایش سرزمینی موارد زیر بوده است.
1 – عدم توجه برنامه‌ریزان شهری و شهرسازان به ظرفیت‌های بلااستفاده در محدوده‌های قبلی شهرها و اولویت‌نیافتن توسعه درون شهری و اسکان سرریز جمعیت در محدوده‌های مزبور.
2 – اتخاذ سیاست‌های توسعه شهری متصل و منفصل و در نتیجه ایجاد رقبای قوی و با زرق و برق تحت عنوان مفهوم «شمال شهر» برای محدوده قدیمی شهرها.
3 – عدم سرمایه‌گذاری شهرداری‌ها و دستگاه‌های ارایه‌دهنده خدمات شهری در جهت اصلاح و بهبود شبکه‌های دسترسی و اصلاح زیرساخت‌ها و تاسیسات شهری بافت قدیمی و فرسوده شهرها به‌رغم وظایف قانونی و وضع عوارض نوسازی و در نتیجه عدم تطبیق ساختار و کالبد بافت قبلی با شرایط زندگی امروزی و به‌ویژه عدم حل مساله عبور و مرور وسائط نقلیه و امدادرسان در داخل محدوده‌های قدیمی، مرکزی و بعضاً میانی شهرها.
4 – نبود تعامل و وفاق و تعریف مشترک در جهت اتخاذ سیاست منطقی برای حفظ و کارآمدی واحدهای باارزش تاریخی، فرهنگی و معماری و در یک کلمه «میراثی» به عنوان کانون‌های احیاء بافت‌های قدیمی، فرسوده و ناکارآمد شهری و عدم اولویت‌بندی صحیح ارزش‌ها، باعث عدم تحرک شده و بسیاری از پروژه‌های بهسازی و نوسازی، به دلیل اختلاف‌نظر متوقف شده و یا انگیزه‌ای برای ایجاد پروژه‌های جدید باقی نگذاشته است.
5 – نبود عزم ملی موثر در جهت بهسازی و نوسازی بافت‌های قدیمی و فرسوده و ناکارآمد شهری و اولویت‌نیافتن موضوع در برنامه‌ریزی‌های کلان کشور و بودجه‌بندی‌های سالیانه.