گوشه‌ای از اتاق، جایی دور از پنجره رو به آسمان گرفته زمستان، ده‌ها لوح و تقدیرنامه قاب گرفته‌شده که خطاب به دکتر گیتی اعتماد نوشته‌شده، به دیوار نصب شده است. اینها همه، مرا تا رسیدن زمان گفت‌وگو با کمال اطهاری سرگرم کرد. قرارمان بر این است تا با کمال اطهاری، کارشناس اقتصاد شهری درباره راه‌های درآمدزایی برای شهرداری‌ها گفت‌وگو کنیم و اینکه اصولا پول شهر باید از کجا تأمین شود؟ اما او پیش از هر چیز تصمیم دارد ذهن مرا درباره اقتصاد شهر روشن کند تا در ادامه گرفتار کج‌فهمی نشوم.
می‌گوید: اول از همه باید اقتصاد شهر را تعریف کرده و آن را در ایران آسیب‌شناسی کنیم. دولت در ایران به درآمدهای نفتی وابسته است اما شهرداری‌ها به درآمد نفت وابسته نیستند؛ به این ترتیب شهرداری‌ها به اقتصاد واقعی که حاصل تولید و کسب و کار مولد است خیلی نزدیک‌ترند تا دولت. اما باید گفت حتی شهرهای ما هم اقتصاد واقعی ندارند و در طول زمان از نظر اقتصادی کژکارکرد شده‌اند.چهره من به او نشان می‌دهد که باید بیشتر توضیح دهد. ادامه می‌دهد: شهر تهران شهری است که اقتصاد پویا و پایایی ندارد و بدتر از آن، سمت و سوی آن به سمت رفتن به اقتصاد پویا نیست. حل این مشکل هم نیاز به یک عزم کلان حاکمیتی دارد. شهر تهران حدود 15 الی 20میلیارد دلار ارز‌بری دارد؛ از مواد اولیه کارخانه‌ها گرفته تا مواد مصرفی آماده یا خام مثل گندم و... اما صادرات آن به خارج حدود 5/1میلیارد دلار است؛ یعنی یک دهم ارز‌بری آن. حالا مقایسه کنید با شهری مثل سئول که تقریبا هم اندازه تهران است و در سال، حدود 15 الی 20میلیارد دلار فقط لوازم الکتریکی صادر می‌کند. روشن است که این اقتصاد با این اندازه‌ها، پویا و پایدار نیست، در حالی‌که کلانشهری که بخواهد شهری پیشرفته باشد، باید از نظر درآمدزایی و ارزش‌افزوده هم با شهرهای بزرگ دنیا رقابت کند، اما ارزش‌افزوده تولید در تهران آن‌قدر نیست و از مازاد درآمد داخلی تهران پولی به‌دست نمی‌آید تا خیابان‌ها، حمل‌ونقل، خدمات و... با کیفیت ارائه شود. در واقع کلانشهری که نتواند از نظر اقتصادی با دیگر شهرهای دنیا رقابت کند، مازاد اقتصادی لازم را برای پرداخت هزینه‌های خود به دست نمی‌آورد. این یک اصل در اقتصاد شهر است.
اطهاری می‌گوید که عمدا بحث را از اینجا شروع کرده است چون وقتی بحث پول شهر پیش می‌آید تنها به مالیه شهرداری می‌پردازند و بحث را تقلیل می‌دهند، در حالی‌که شورای شهر، مردم و شهرداری باید از دولت بخواهند تلاش کند تا شهر به پویایی اقتصادی برسد و مازاد درآمد اقتصادی داشته باشد. این شهر در درجه اول باید پویایی و مازاد اقتصادی داشته باشد و این دیگر وظیفه مدیریت شهری یا مدیران محلی نیست بلکه نیاز به جهت‌گیری کلان دارد.در واقع اطهاری معتقد است که این اتفاق باید بیفتد تا بتوان از شهرداری انتظار داشت که هزینه‌های یک شهر مدرن، پیشرفته، آسوده برای ساکنان و غیرآلوده را به دست بیاورد. باید از دولت خواست که این کار را انجام دهد چرا که از کوزه همان تراود که در اوست و شهرداری نمی‌تواند از شهری که اقتصاد پویا و پایداری ندارد، درآمد مناسب و کافی به‌دست بیاورد. اگر چنین نشود شهرداری‌هایی مانند تهران همواره وابسته به درآمدهایی نظیر تراکم‌فروشی می‌شوند چرا که شهرداری چاه نفت که ندارد.
وقتی اقتصاد شهر پویا و پایا نیست، نمی‌تواند از مازاد درآمد اقتصادی خود هزینه‌های مدیریت شهری را تأمین کند و مدیریت شهری برای اینکه مازاد اقتصادی لازم را به دست بیاورد گرفتار کژکارکردی کسب درآمد از حباب مستغلات می‌شود؛ یعنی همین تراکم‌فروشی و کسب درآمد از ساخت و ساز. اما ساختوساز هم بالاخره بخشی از اقتصاد شهر است و راهی برای کسب درآمد. از او می‌پرسم پس سهم ساختوساز در کسب درآمد چه می‌شود؟ جواب سریع او موضوع را به راحتی روشن می‌کند: بخش تولید ساختمان حدود 7 تا 10درصد کل تولید ناخالص شهری را تشکیل می‌دهد اما جالب است که در ایران حدود 70 تا 80درصد درآمد شهرداری‌ها به این بخش وابسته است. این دقیقا نشان می‌دهد که این اقتصاد بی‌تعادل، کژکارکرد است و متوازن نیست. روشن است که این کژکارکردی مدیریتی در شهری مثل تهران باعث کژاندامی شهر هم می‌شود؛ یعنی فضاهای ذخیره شهر، فضاهای مورد نیاز برای توسعه زیرساخت‌ها و... از دست می‌رود.خب، آنچه گفتید مربوط به شرایط فعلی است، اما برای اینکه شهر تهران به سمت اقتصاد پویا و پایدار برود و درآمدهای مدیریت شهری هم پایدار باشد باید چه کند؟
به این سؤال طوری پاسخ می‌دهد که انگار همه جواب آن را می‌دانند غیر از رسانه‌ها. این کارشناس اقتصاد شهری توضیح می‌دهد که در طرح جامع تهران آمده است که اقتصاد شهر تهران باید در آینده دانش‌پایه باشد و تهران به شهری هوشمند و جهانی تبدیل بشود. این دانش‌پایه‌شدن در قرن حاضر که مثل صنعتی شدن شهرها در دهه‌های اوایل قرن قبلی است، همان معنا را دارد و شهرها ناگزیرند به آن سمت بروند. همانطور که شهرهای فئودالی قبلی برای اینکه به مازاد اقتصادی بیشتر برای پیشرفت برسند باید صنعتی می‌شدند، شهرهای فعلی هم درصورت دانش‌محور و هوشمند شدن می‌توانند به مازاد اقتصادی مناسب دست پیدا کنند.
به او می‌گویم که درک من از توضیحات شما تا اینجا این است که براساس آن چیزی که در طرح جامع تهران هم مطرح شده است، تهران باید به سمت یک شهر هوشمند و با فعالیت‌های دانش‌پایه برود، مازاد درآمد آن افزایش پیدا کند و دولت و مدیریت شهری از مالیات و عوارضی که به‌خاطر این فعالیت‌های درآمدزا می‌گیرند هزینه‌های خود را تأمین کنند، در چنین حالتی هزینه‌های اداره شهر و ارائه خدمات به آن هم کمتر می‌شود. حال در این شرایطی که داریم بیشتر توجه‌ها به رونق ساختوساز و کسب درآمد از آن و برخی تغییرکاربری‌ها و کسب درآمد از آنهاست. اما راه‌های دیگر چیست؟ کمال اطهاری به درآمدهای پایداری که سریع‌تر قابل به دست آوردن است اشاره می‌کند و می‌گوید: روشن است که کارهای دیگری هم باید صورت بگیرد. مثلا مالیات بر معاملات مستغلات در تمام دنیا به شهر اختصاص دارد اما در ایران این پول به دولت داده می‌شود. مالیات بر معاملات مستغلات دست‌کم نیمی از بودجه عمرانی تهران را تأمین می‌کند؛ در بسیاری از شهرهای دنیا حدود 30درصد درآمدشان را تأمین می‌کند. شهرداری است که برای خانه‌ها، شبکه خیابان، پارک و خدمات می‌سازد، وقتی در نزدیکی خانه‌ای پارکی ساخته می‌شود و ارزش ملک بالا می‌رود، این کار را شهرداری کرده است پس مالیات خرید و فروش آن را هم شهرداری باید بگیرد، در حالی که دولت آن را می‌گیرد و در مقابل وقتی هم قرار است سهمی از بودجه کل مانند سهم حمل‌ونقل عمومی و... را بدهد، تمایلی ندارد.
این مالیات بر معاملات مستغلات چیزی است که خیلی راحت و سریع می‌تواند شهرها را از مشکل درآمدهای ناپایدار نجات بدهد. چون این درآمدها نیست، شهرداری مجبور است به درآمدهایی مانند ساختوساز چشم داشته باشد و به‌همین خاطر هم هست که شهرسازان نگران اجرا نشدن طرح تفصیلی هستند. دولت هم که تمایلی به دادن سهم خود در هزینه‌های شهر ندارد، ضمن اینکه وقتی دولت نمی‌خواهد قیمت خدماتی مانند بلیت مترو و اتوبوس افزایش یابد، باید یارانه آن را بدهد چون مربوط به رفاه اجتماعی همه مردم است نه شهروندان منطقه‌ای خاص چرا که قانون هم به دولت اجازه این کار را داده تا از محل درآمد هدفمندی یارانه‌ها به بخش‌هایی مانند شهرداری‌ها که خدمات می‌دهند پول بدهد.یادم می‌آید که در شهر ظرفیت‌های دیگری هم هست؛ ظرفیت‌هایی که علاوه بر درآمدزایی می‌تواند وضعیت منطقه خود را هم بهبود بخشد. می‌گویم اگر اشتباه می‌کنم اصلاح کنید؛ مثلا در جنوب غرب تهران پادگانی هست یا کارخانه‌ای که حالا خالی شده. از طرف دیگر اطراف آن هم بافت شهری مربوط به ساکنان کم بضاعت وجود دارد که قیمت زمین هم در آنجا پایین است. چطور می‌شود از این زمین بهره برد تا هم شرایط ساکنان بهتر شود و ارزش آن منطقه بالا برود، هم شهر آسیب نبیند و هم شهرداری به سمت کسب درآمد برود؟ در حالی که قهوه‌‌اش را هم می‌زند و به حرف‌های من گوش می‌دهد، سری هم تکان می‌دهد. می‌گوید که در چنین مناطقی فعالیت‌هایی انجام می‌شده که الان دیگر نمی‌شود و آنها دیگر رفته‌اند و جایشان خالی مانده است. چه باید کرد در آنجا؟
می‌شود فقط در جای‌جای شهر که خالی شده ساختمان ساخت و از آن کسب درآمد کرد؟ مگر شهر خوابگاه است؟ آدم‌هایی که می‌آیند در این ساختمان‌ها چه کسب و کاری باید داشته باشند؟ جای فعالیت‌های قبلی را که ساختمان مسکونی گرفته است. نمی‌شود هر جا که زمینی خالی شد برای کسب درآمد، آن زمین‌ها را تبدیل به خوابگاه کرد و بعد هم پول نفت را قطره‌قطره به ساکنان این خانه‌ها تزریق کرد. اگر وقتی پادگان رفت، در گوشه‌ای از آن، جایی مثل مرکز تجارت جهانی که در طرح جامع و تفصیلی هم هست ایجاد نشود و کارکنان دانش‌آموخته و پیشرفته به آنجا نروند، شغل و کاری ایجاد نمی‌شود. یادم می‌آید که قرار است در بخشی از پادگان قلعه‌مرغی سابق، مرکز تجارت جهانی تهران ساخته شود.
او تأکید می‌کند: در واقع این کاری است که به آن ارتقای زمین می‌گویند؛ یعنی این توسعه به معنای واقعی است؛ یعنی باید تولید تداوم داشته باشد اما به شکل پیشرفته و دانش محور. در واقع شهر به سمت توسعه و سمت دانش محور شدن برود و فضا هم به آن اختصاص پیدا کند. اگر به این ترتیب نباشد آن پایداری به‌وجود نمی‌آید. باید فضای مناسب برای روابط اقتصادی نوین باشد و در کنار آن هم سکونتگاه مردم. در مجموع اگر درآمدها از عوارض اینگونه فعالیت‌ها به شهرداری‌ها نرسد، اگر مثلا دولت مالیات بر مستغلات را به شهرداری‌ها ندهد و... شهرداری از کجا بیاورد و خرج شهر کند؟ شورای شهر هم اگر از شهرداری می‌خواهد به سمت درآمدهای پایدار برود و طرح تفصیلی را اجرا کند و از فروش تراکم و... فاصله بگیرد، باید در گفتمان خود این طلبکاری را هم از دولت داشته باشد و خواسته‌هایی که گفته شد را طلب کند. وقتی قرار باشد شهری جهانی شود، باید در مقیاس جهانی در آن پول خرج شده و اختصاص داده شود. باید دانش‌پایه شود. توضیح بدهم که وقتی می‌گوییم باید شهر دانش پایه شود، منظور این نیست که در غیر آن صورت نمی‌تواند درآمدزایی کند، در واقع دانش‌پایگی و هوشمندی اساس توسعه شهرها در دوره جدید و امری ناگزیر است.
احساس می‌کنم که باید کمی ذهنم را جمع‌وجور کنم، به همین خاطر می‌گویم اگر بخواهم جمع‌بندی کنم، پولی که باید در شهر خرج شود بخشی از آن به خاطر تأمین رفاه اجتماعی باید از طرف دولت اختصاص یابد، بخش دیگر باید از مازاد درآمد همه فعالیت‌های اقتصادی شهر باشد؛ مانند مالیات‌ها و عوارض و به خاطر پایداری این درآمدها باید شهر به سمت دانش‌پایگی، هوشمند بودن و فعالیت‌های بیشتر نرم‌افزاری برود تا تولید کم بازده. اطهاری با لبخند تأیید می‌کند: دقیقا. در حالی که حالا شرایط کاملا عکس این است.