از 3سال پیش طرح راه‌اندازی این صندوق نوشته شد اما به‌دلیل ساختار سنتی بخش مسکن چندان مورد استقبال قرار نگرفت. اخیرا پس از نشست‌های مشترکی که بین سازمان بورس و اوراق بهادار و وزارت راه و شهرسازی برگزار شد، موانع راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان آسیب‌شناسی شد و مورد بازنگری قرار گرفت. حضور عبده تبریزی در وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان مشاور توانست به پیشبرد دوباره این طرح کمک زیادی کند. در عین حال مسئولان سازمان بورس تلاش زیادی برای راه‌اندازی این صندوق‌ها انجام دادند و، قرار است به‌زودی صندوق‌های زمین و ساختمان با رویکرد جدیدی راه‌اندازی شوند. برهمین اساس با علی سعیدی، معاون سازمان بورس و اوراق بهادار که نقش پررنگی در تدوین آیین‌نامه‌های این صندوق داشت گفت‌وگویی انجام دادیم. او با تشریح جزئیات کارکرد این صندوق‌ها ویژگی‌های صندوق‌های زمین و ساختمان را واکاوی کرد.
- نزدیک به 3سال است که بحث راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان مطرح است اما این صندوق‌ها تاکنون راه‌اندازی نشده‌اند، گویا به تازگی بحث تغییر ساختار این صندوق‌ها مطرح شده است. موانعی که بر سر راه‌اندازی این صندوق‌ها وجود دارد چیست و راه‌اندازی این صندوق‌ها در چه مرحله است؟
در گذشته یک دستورالعمل برای راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان به تصویب رسید و حتی برخی شرکت‌ها مجوز‌های لازم را برای راه‌اندازی این صندوق‌ها دریافت کردند اما هیچ کدام از این صندوق‌ها فعالیت‌شان را آغاز نکردند، بر همین اساس نشست‌های متعددی برای واکاوی دلایل این موضوع برگزار و موضوع را آسیب‌شناسی کردیم و نهایتا به این نتیجه رسیدیم که یکی از موانع راه‌اندازی این صندوق‌ها این است که بخش مسکن ویژگی‌های خاصی دارد و به همین دلیل تأمین مالی در حوزه مسکن چندان موفق نبوده است. این نکته را هم اضافه کنم که سازمان بورس به دنبال این است که این صندوق‌ها را به یک فضای سرمایه‌گذاری برای عموم مردم تبدیل کنید؛ در واقع نهاد ناظر برای اجرای این کار نگرانی‌های خاص خودش را دارد.
- گفته می‌شود سود شرکت‌های سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان مطابق با سودی بخش واقعی مسکن نیست شاید یکی از علت‌های اینکه از این صندوق‌ها استقبال نشد همین موضوع باشد.
این صحبت‌ها به‌دلیل این است که همبستگی بین بازده شرکت‌های سرمایه‌گذاری و بازده واقعی بخش ساختمان از طرف سرمایه‌گذار درک نشده یا احساس نشده است علت دیگرش این است که بخش ساختمان ریزه‌کاری‌های فراوانی دارد و سرمایه‌گذاران هم بیشتر به سرمایه‌گذاری سنتی عادت کرده‌اند، مدیریت اجرایی بخش ساختمان ما با این ادبیات شکل گرفته و توسعه پیدا کرده است؛ البته در بخش شرکت‌داری مثلا در صنعت خودرو‌سازی، سیستم مدیریت تأمین قطعات به دانشی بومی تبدیل شده و شرکت‌های خودروساز زیرمجموعه‌هایی دارند که فقط تأمین قطعات را مدیریت می‌کنند و از نظر کیفیت و قیمت تمام‌شده بر همه‌‌چیز نظارت دارند. اما این روال در صنعت ساختمان هنوز شکل نگرفته است.
- یعنی در بخش ساختمان هم باید این اتفاق بیفتد؟
بله این مدل باید در مورد صندوق‌های زمین و ساختمان هم اجرا شود. در حال حاضر پروژه‌های ساختمانی بزرگی در حال اجراست ولی در بیشتر این پروژه‌ها مصرف‌کننده و تأمین‌کننده مالی عموما یک نهاد و یک شرکت بزرگ است که تلاش می‌کند مجموعه‌ای را برای خود احداث کند. وزارت نیرو خودش برای خودش سد احداث می‌کند یا وزارت راه برای خودش راهسازی می‌کند و این نشان می‌دهد که در ادبیات اقتصادی ایران این مفهوم شکل گرفته که تأمین‌مالی‌‌کننده و مصرف‌کننده یکی هستند.
- اشاره کردید به این موضوع که بخش ساختمان ویژگی‌های خاص خود را دارد، می‌توانید توضیح دهید منظورتان از این ویژگی‌های خاص چیست؟
پروژه‌های ساختمانی عموما زمانبر هستند. یکی از اشکالات پروژه‌های زمین و ساختمان این است که طول دوره ساخت معمولا مطابق با برنامه‌ریزی اولیه نیست و این موضوع، هم در مورد بخش خصوصی و هم بخش دولتی صادق است. در مورد پروژه‌های ساختمانی کوچک مشکلات کمتری وجود دارد اما در مورد پروژه‌های ساختمانی بزرگ مشکلات بیشتری وجود دارد.
- منظورتان از پروژه‌های بزرگ چیست؟
پروژه‌های بزرگ در طول سال‌های اخیر شکل گرفته است؛ به‌طور مثال پروژه‌های پیش‌فروش مربوط به سال‌های 80تا 82 عمدتا با مشکل مواجه شدند در این پروژه‌ها یا تخلف‌هایی انجام می‌شد و یا کارفرما نمی‌توانست پروژه‌ها را به‌موقع تحویل دهد که البته این موضوع ناشی از عوامل مختلف بود؛ مثلا ممکن بود قوانین شهرداری تغییر کند، قیمت تمام‌شده افزایش یابد یا اینکه مجریان با فنون مدیریت پروژه آشنا نبودند. اینها همه از معضلات بخش مسکن و ساختمان است.
زمانی که تأمین‌کننده منابع مالی و مصرف‌کننده یکی است داستان خیلی عجیب نمی‌شود اما در مورد پیش‌فروش‌ها که با پول بخش زیادی از مردم ساخته می‌شد مشکلات زیادی پیش آمد. حتی پرونده بسیاری از این پروژه‌ها وارد مراجع قضایی شد. امروز که ما در حال صحبت هستیم به تازگی فضای پیش‌فروش اندکی سر و شکلی گرفته و ما امیدواریم از طریق اجرای طراح صندوق‌های زمین و ساختمان و ارکانی که شکل دادیم بتوانیم وجوه عمومی را وارد ساخت‌وساز کنیم. با این کار پروژه مورد نظر در موعد مقرر تحویل داده خواهد شد و حتی یک‌ماه هم تأخیر نخواهد داشت.
- آیا در آیین‌نامه جدید صندوق‌های زمین و ساختمان مشکلات قبلی حل خواهد شد؟
بله، صندوق‌های زمین و ساختمان در گذشته طراحی شده‌اند و در چند سال گذشته فضای ساخت‌وساز و بازار و سرمایه تغییر کرده است، بنابراین نیاز بود مقررات این صندوق‌ها هم تغییرکند.در آیین‌نامه جدید شفافیت صندوق‌ها بیشتر شده و در عین حال واحد‌های این صندوق در فرابورس قابل معامله خواهند شد؛ در واقع ساختار این صندوق‌ها به‌صورت صندوق‌های قابل معامله در بورس درنظر گرفته شده است. همچنین در ساختار صندوق‌های زمین و ساختمان گزارش‌های دوره‌ای پیشرفت کار به عموم مردم ارائه خواهد شد و در عین حال خبرنگاران و فعالان بازار سرمایه هم می‌توانند از محل اجرای پروژه خبر تهیه کنند.
با ساختار جدید صندوق‌های سرمایه‌گذاری، میزان کنترل بر این صندوق‌ها افزایش می‌یابد و در عین حال هر زمان که پروژه به اتمام رسید صندوق نیز کارش تمام می‌شود؛ این به‌معنای آن است که صندوق‌های زمین و ساختمان قبل از بهره‌برداری پروژه را می‌فروشند.
- تفاوت صندوق‌های زمین و ساختمان با شرکت‌های سرمایه‌گذاری چیست؟
تفاوت شرکت‌های سرمایه‌گذاری ساختمان با صندوق‌های زمین و ساختمان این است که وقتی شما سهام یک شرکت سرمایه‌گذاری را خریداری می‌کنید از میزان پروژه‌ها و جزئیات آن شرکت خبر ندارید چرا که فقط سهام آن شرکت را خریداری کرده‌اید؛ بنابراین ممکن است اطلاعات دقیقی نسبت به پروژه‌های آن شرکت نداشته باشید اما در مورد صندوق‌های زمین و ساختمان اینگونه نیست.
در صندوق‌های زمین و ساختمان همه سرمایه‌گذاران از جزئیات کار با خبرند و می‌توانند گزارش لحظه به لحظه اجرای پروژه را دریافت کنند. در واقع همین شفاف بودن مراحل پیشرفت کار است که قیمت واحد‌های سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها در فرابورس را شکل می‌دهد.
- نحوه خرید و فروش واحد‌های این صندوق در فرابورس چگونه است؟ آیا یک نفر می‌تواند تمام واحد‌های آن صندوق را خریداری کند؟
خیر، این کار شدنی نیست چراکه درصندوق‌های زمین و ساختمان یکسری ارکان وجود دارد که مانع این کار می‌شود؛ به‌طور مثال صاحب زمین به‌عنوان نهاد یا شخص و یا چند نفر هستند که کار را شروع می‌کنند.
- چرا صندوق‌های زمین و ساختمان با ساختار جدیدی که تعریف کردید هنوز اجرایی نشده است؟ آیا آیین‌نامه جدید هنوز به تصویب هیأت مدیره سازمان بورس نرسیده است؟
خیر، اصلاحیه جدید صندوق‌های زمین و ساختمان هنوز به تصویب نرسیده است. ما در حال اصلاح آیین‌نامه صندوق‌های زمین و ساختمان با همکاری وزارت مسکن و پیمانکاران بزرگ هستیم. در عین حال صندوق‌های دیگری نیز به موازات صندوق‌های زمین و ساختمان فعالیت‌شان را آغاز کرده‌اند که ساختارشان شبیه صندوق‌های زمین و ساختمان است اما عملکرد آنها در مرحله فروش متفاوت است. در صندوق‌های زمین و ساختمان پس از اتمام پروژه یک نفر ساکن می‌شود ولی صندوق‌های پروژه‌ای به این صورت نیست. صندوق‌های پروژه‌ای بیشتر در بخش نفت و پتروشیمی کاربرد دارند اما صندوق‌های زمین و ساختمان بیشتر در بخش مسکن فعال هستند.
- یعنی در هر بخش صندوق متناسب با آن طراحی شده است؟
ما سعی‌مان این است که بدانیم بازارها به چه چیزی نیاز دارند و متناسب با این نیاز‌ها ابزار‌های جدید را طراحی می‌کنیم. وزیر مسکن و وزیر اقتصاد پیگیر این موضوع هستند. جلساتی داریم که در سال‌جاری به تصویب خواهد رسید. جلسات زیادی با این گروه‌ها برگزار کرده‌ایم و در سال‌جاری مقرراتش به تصویب خواهد رسید. برای نمونه قصد داریم یک پروژه با وزارت راه و شهرسازی راه‌اندازی و پس از آن اشکالات کار را برطرف کنیم.
- آیا این صندوق‌ها فقط برای پروژه‌های خیلی بزرگ تاسیس می‌شوند؟
بله، چون فرایند اداری پیچیده‌ای دارد، این صندوق‌ها بیشتر برای برج‌سازی و پروژه‌های بزرگ تعریف می‌شوند.
- آیا این صندوق‌ها فقط برای ساخت بخش مسکن درنظر گرفته شده است؟
خیر، این صندوق‌ها در هر نوع ساخت‌و‌سازی که قابل فروش باشد و سود و زیان مشخص داشته باشد، قابل اجراست. ما معمولا از پروژه‌هایی که شسته رفته‌تر و شفاف‌تر است شروع می‌کنیم.
- نحوه فعالیت و آغاز به‌کار صندوق‌های زمین و ساختمان چگونه است؟
کسی که ساختمان را می‌سازد ناظر صندوق است و مدیر صندوق هم یک نهاد مالی است. در مرحله نخست صاحب زمین به مدیر صندوق مراجعه می‌کند، سپس مدیر ارکان صندوق را انتخاب می‌کند و از سازمان بورس موافقت اصولی دریافت می‌کند، پس از این دو مرحله، مجمع صندوق برگزار می‌شود. بعد از طی این مراحل، صندوق باید در اداره ثبت شرکت‌ها به ثبت برسد، ضمن اینکه باید علاوه بر پول زمین مبلغ 500میلیون تومان هم پرداخت شود که در این مرحله می‌تواند مبلغ را نقدی پرداخت کند یا زمین مورد نظر را به نام صندوق بزند و دیگر آن 500میلیون را پرداخت نکند.در مرحله نهایی پذیره‌نویسی صندوق انجام می‌شود و با جمع‌آوری منابع مالی لازم عملا فعالیت صندوق آغاز می‌شود.
- چه کسانی می‌توانند مدیر صندوق باشند؟
مدیران صندوق می‌توانند شرکت‌های تأمین سرمایه، هلدینگ‌ها، شرکت‌های سرمایه‌گذاری یا شرکت‌های فعال این بخش باشند. در واقع هر شرکتی که ادبیات ساخت‌وساز را بلد است می‌تواند مدیر صندوق باشد.
- ناظر پروژه کیست؟
تنها کسی که مدیر نهاد مالی است مدیر صندوق متعهد بازارگردان است که این دو متخصص مخصوص بازار هستند که همان مجوز الف را دارند. این مدیر باید مجوز نظارت داشته باشد مدیر ساخت هزینه‌ها را برعهده دارد و ناظر نظارت می‌کند و متولی هم نماینده عموم مردم است.
- متولی کیست؟
متولی از بین مؤسسات سازمان حسابرسی و مشاوران سرمایه‌گذاری و همه متولیانی که توانایی انجام این کار را دارند انتخاب می‌شود.
- وزارت راه و شهرسازی اخیرا به جای مسکن مهر طرح مسکن اجتماعی را مطرح کرده آقای آخوندی و دکتر عبده هم که عضو شورای بورس شده‌اند در این زمینه ایده‌هایی دارند آیا در این زمینه با آنها هم هماهنگی شده است؟
تاکنون با آقای عبده به‌عنوان مشاور وزیر مسکن و عضو شورای‌عالی بورس جلساتی داشتیم. بازار سرمایه قصد دارد امکاناتش را در اختیار تأمین مالی در همه بخش‌ها قرار دهد و این کار فقط مختص بخش مسکن نیست، بازار سرمایه همچنین می‌تواند به صنایع نفت و پتروشیمی نیز با تاسیس صندوق‌های پروژه کمک کند.
سازمان بورس به‌طور کامل با وزارت راه و شهرسازی هماهنگ است صندوق‌های زمین و ساختمان یکی از ابزار‌هایی است که در این بخش به‌کار گرفته خواهد شد و یکی دیگر از ابزار‌های مورد نظر در این بخش اوراق رهنی مسکن است که برای عرضه و فروش این اوراق باید با بانک مرکزی همکاری و هماهنگی انجام شود.