سال گذشته پس از آنكه وزارت راه و شهرسازي با مخالفت بانك مركزي در مسير 80ميليون توماني شدن وام مسكن مواجه شد، يكي از مسيرهاي خود براي تحرك بخشي به بازار مسكن را از دست داد اما در سال 94 طرح جديدي را براي ساماندهي بازار پيش‌فروش ارائه كرده است كه شايد در رونق‌بخشي به مسكن نيز مؤثر باشد. طرح پيش‌فروش مسكن كه قرار است در ميانه‌هاي فصل بهار وارد مسير اجرايي شود، بانك را به ضلع سوم معاملات مسكن تبديل خواهد كرد.
- ويژگي‌هاي طرح جديد
وزارت راه و شهرسازي طرح ديگري را نيز براي ايجاد تحرك در بخش مسكن در دستور كار قرار داده است. در اين طرح، علاوه بر دوطرف معامله يعني پيش خريدار و پيش فروشنده، بانك‌ها هم به‌عنوان ضلع سوم و ناظر بر روند ساخت فعاليت و براساس ميزان پيشرفت طرح، وجوه خريدار را به فروشنده پرداخت مي‌كنند تا از اين طريق دست دلالان از بازار مسكن كوتاه شده و معاملات پيش‌خريد رونق بگيرد.
طبق گزارش ايرنا، افتتاح حساب اماني نزد بانك و واريز وجود مردم به آن، حجم نقدينگي در بازار را كاهش مي‌دهد و باعث شفافيت قيمت ملك و جلوگيري از هرگونه تخلف سازنده مانند عدم‌تحويل بموقع ملك و يا تغيير قيمت نهايي ملك مي‌شود ضمن آنكه اين حساب در واقع به‌عنوان پشتيباني قابل اعتماد براي جلوگيري از ضرر و زيان خريدار خواهد بود. كارشناسان وزارت راه معتقدند كه ورود بانك‌ها به مسئله پيش‌خريد مزيت‌هايي براي سيستم بانكي دارد چراكه افتتاح حساب اماني نزد بانك‌ها، نقدينگي در بازار را وارد سيستم بانكي مي‌كند. همچنين با توجه به كاهش قدرت خريد متقاضيان مسكن در چند سال گذشته بازار پيش خريد كه به‌عنوان بازار دوم معاملات مسكن مطرح است از اقبال بيشتري نسبت به بازار اول يا همان خريد آپارتمان آماده، دارد بنابراين بازار پيش‌خريد هم با اجراي اين طرح رونق مي‌گيرد.
رئيس كميسيون تخصصي املاك، به ايرنا گفت: اين طرح مانع هرگونه دلالي در بازار مسكن خواهد شد و نظارت‌ها را نيز افزايش مي‌دهد. مصطفي قلي‌خسروي اظهار داشت: از طريق اين طرح جلوي هرگونه سوءاستفاده و تغيير قيمت گرفته مي‌شود و مردم هم تشويق به ورود به بازار شده و معاملات رونق مي‌گيرد.
- به‌دنبال خروج از ركود
وزير راه و شهرسازي از همان روزهاي ابتدايي فعاليت دولت يازدهم اعلام كرد كه بايد نقش بانك‌ها در تأمين مالي مسكن تقويت شود. استدلال عباس آخوندي بر سهم وام مسكن از قيمت يك واحد مسكوني استوار است. او معتقد است كه بايد وام خريد مسكن تا 50درصد از قيمت نهايي واحد مسكوني را پوشش دهد اما در حال حاضر در شهرهاي بزرگ، سهم وام به حدود 10درصد از قيمت مسكن رسيده است. وزارت راه و شهرسازي در همان ماه‌هاي ابتدايي فعاليت درخواست افزايش وام مسكن به 50ميليون تومان را به بانك مركزي ارائه داد تا زمينه افزايش سهم وام از قيمت نهايي فراهم شود.
بانك مركزي كه سياست كنترل تورم را در صدر برنامه‌هاي خود قرار داده است اما با 35ميليون توماني شدن وام مسكن موافقت كرد و وام 50ميليوني را تنها براي زوج‌هاي جوان مجاز دانست. چند‌ماه پس از اين اقدام، دولت سياست‌هاي خود را براي خروج اقتصاد از ركود تدوين كرد و برنامه‌هايي را هم براي بخش مسكن درنظر گرفت.
مسكن كه به‌عنوان بخش پيشران در اقتصاد شناخته مي‌شود با خروج از ركود مي‌تواند چرخ اقتصاد را با سرعت بيشتر به حركت در بياورد. فعالان صنعت ساختمان معتقدند كه بيش از 200شغل و صنعت وابسته به ساختمان هستند كه با رونق ساخت وساز اين صنايع نيز رونق خواهند گرفت تا رشد اقتصادي نيز از آن بهره‌مند شود و اشتغال در سايه آن وضعيت بهتري پيدا كند.
با وجود اين اما ترس از افزايش قيمت و رشد تورم موجب شد تا برخي از طرح‌هاي وزارت راه و شهرسازي براي رونق‌بخشي به اين بخش استراتژيك ناكام بماند. با وجود آنكه اقتصاد از رشد منفي خارج شده و در سال گذشته حدود 3درصد رشد را تجربه كرده است، همچنان آمارهاي ساخت‌وساز مسكن روند نزولي را نشان مي‌دهد. بر همين اساس بود كه وزارت راه تصميم گرفت سياست‌هايي را براي تحريك تقاضا به‌كار گيرد تا انگيزه ساخت مسكن نزد فعالان بخش خصوصي تقويت شود و گردش پول در اين بخش سرعت بگيرد.
درخواست افزايش وام مسكن به 80ميليون تومان با همين منطق به بانك مركزي ارائه شد اما بعد از گذشت چند‌ماه از اين پيشنهاد، بانك مركزي مخالفت خود را اعلام كرد تا هراس از افزايش قيمت و تأثير روي نرخ تورم مانع تحرك در بخش مسكن شود. اين رويه موجب شد تا كارشناسان اقتصادي نسبت به عواقب انباشت تقاضا در بخش مسكن هشدار دهند. وزير راه و شهرسازي در سال جديد اعلام كرد كه همچنان تحقق وام 80ميليون توماني را پيگيري مي‌كند تا شايد بانك مركزي مجاب شود.
- كاهش 70درصدي ساخت‌وساز
در اين ميان رئيس انجمن صنفي كارفرمايي انبوه‌سازان مسكن با بيان اينكه، اعمال سياست ضدتورمي دولت در سال گذشته موجب ركود بيش از انتظار بخش مسكن شد، گفت: ادامه ركود در سال 93موجب كاهش 70درصدي سرمايه‌گذاري و ساخت‌وساز در كشور و تهران شد. حسن محتشم در يك نشست خبري ادامه داد: در سال 93شاهد ركود بي‌سابقه در بخش مسكن بوديم كه دليل اين ركود و شدت راكد ماندن خريد و فروش و اعمال سياست ضدتورمي دولت بود. همين موضوع باعث شد با انباشت آپارتمان‌هاي ساخته شده مواجه شويم.
وي افزود: در سال 86بازار مسكن رونق خوبي داشت و در سال 87و 88مجدداً بازار مسكن با ركود مواجه شد، پس مي‌بينيم كه وضعيت سينوسي قيمت‌ها و شرايط بازار مسكن همواره تكرار مي‌شود، پس در سال‌هاي گذشته نوسان قيمت ناشي از تورم بود اما در سال 92و 93ركود بازار مسكن ناشي از اعمال سياست ضدتورمي دولت بود.
رئيس انجمن صنفي كارفرمايي انبوه‌سازان مسكن تأكيد كرد: اين كاهش سرمايه‌گذاري باعث شد شركت‌هاي توليدكننده مصالح ساختماني مرتبط با بخش مسكن نيز با انباشت توليد مواجه شود بنابراين آثاري كه از اين وضعيت به جا مانده باعث شده است كه اشتغال‌زايي در اين بخش كه همواره سهم بالايي در كشور داشته است با كاهش مواجه شود.
محتشم تصريح كرد: اگر دولت تصميم به تعديل اين سياست نگيرد نتيجه‌اي بدتر از سال 93در بخش مسكن رخ خواهد داد. وي با اشاره به اينكه پرداخت وام مسكن براي ساخت بافت فرسوده را مي‌توان به فال نيك گرفت، گفت: افزايش وام مسكن از 25ميليون به 30ميليون تومان و افزايش سقف وام خريد مسكن از 20ميليون تومان به 35ميليون تومان را بايد يك تصميم مهم در بخش مسكن دانست. پس اين تصميمات باعث خواهد شد كه تا حدودي رونق به بازار مسكن بازگردد.
- طرح كارآمد و ضروري
بيت‌الله ستاريان، كارشناس اقتصاد مسكن: ساماندهي معاملات پيش‌فروش مسكن از طريق بانك‌ها اقدام مناسبي محسوب مي‌شود. در ديگر كشورهاي دنيا نيز يك مرجع مالي در خريد و فروش دخيل مي‌شود تا خطاها به حداقل برسد. در اين شرايط بانك‌ها نيز از طريق جذب نقدينگي كه اصلي‌ترين حوزه فعاليتشان است، از اين روش نفع مي‌برند. منابع جذب شده راهي بخش ساخت‌وساز مي‌شود و از طرف ديگر خطاها در پيش‌فروش مسكن به حداقل مي‌رسد. اين طرح براي طرفين معامله مزاياي زيادي دارد.
پيش‌فروش مسكن در هيچ كجاي دنيا بين يك شخص و شخص ديگر انجام نمي‌شود. تنها در ايران 2طرف معامله رودرروي يكديگر قرار مي‌گيرند. يك مرجع مالي كه مورد تأييد و داراي مجوز است به‌عنوان شخص سوم، بهترين مرجع براي به سرانجام رساندن اين كار است تا هم پروژه ساختماني شارژ مالي شود و هم اين مرج مالي از منابع آن بهره‌مند شود.
از طرف ديگر خريداران با اطمينان خاطر وارد كار مي‌شوند و مي‌دانند كه پولشان وارد پروژه مي‌شود و در كارهاي ديگر صرف نمي‌شود. سازنده هم از دريافت پول اطمينان حاصل مي‌كند چراكه بانك مشتري خود را تضمين مي‌كند. اجراي چنين طرحي براي ساماندهي معاملات پيش‌فروش مسكن لازم است اما اين موضوع چندان به خروج از ركود يا قيمت مسكن مربوط نمي‌شود. اين مباحث پارامترهاي متعددي دارد كه يكي از آنها موضوع پيش فروش است.
رونق گرفتن بخش مسكن وابسته به سياست‌هاي كلان اقتصاد است. اگر اقتصاد در بخش كلان با ركود همراه باشد و انقباض اقتصادي ادامه داشته باشد، بخش مسكن نيز تابع ركود است اما باتوجه به چشم‌انداز سياسي مثبتي كه پس از تفاهم هسته‌اي ايجاد شده است، احتمال بازشدن اين انقباض تقويت شده است. فضاي سياسي جديد مي‌تواند از نظر رواني تأثيراتي را در فضاي اقتصاد و مسكن بگذارد و در ميانه‌هاي سال‌جاري نشانه‌هاي آن در بازار مسكن نمايان شود اما احتمال رونق معاملات مسكن و جهش قيمت براي اوايل سال 95وجود دارد.