پايگاه خبري وزارت راه و شهرسازي نوشت: یکی از مواردی که بانک مسکن و دیگر مراجع قانونی همواره در رسانه‌ها اعلام می‌کنند، غیرقانونی بودن خرید و فروش امتیاز تسهیلات مسکن است. با این حال روزی نیست که در برخی نشریات مکتوب یا رسانه‌های برخط، تبلیغات خرید و فروش امتیاز تسهیلات را شاهد نباشیم. تبلیغاتی که به دلیل آگاهی ارائه دهنده این خدمات از غیر قانونی بودن آن با نام «مشاوره وام مسکن» صورت می‌گیرد.
بسیاری از دریافت‌کنندگان خدمات «مشاوره وام مسکن» از غیر قانونی بودن آن اطلاع ندارند؛ به همین دلیل است که یکی از کارشناسان مرکز مشاوره بانک مسکن از ایجاد مشکلات فراوان برای کسانی که به شکل وکالتی (قولنامه‌ای) مسکن و وام همراه با آن ملک را می‌خرند، خبر می‌دهد.
چه مشکلاتی در انتظار خریداران قولنامه‌ای مسکن است؟
به گفته این کارشناس تسهیلات بانکی، برخی افراد ملک خود را به همراه امتیاز وام آن به شخص ثالثی به فروش می‌رسانند؛ اما از آنجا که سند ملک در رهن بانک است، امکان انتقال قطعی ملک به خریدار و به نام زدن سند به نام وی وجود ندارد؛ بنابراین ملک به صورت وکالتی (قولنامه‌ای) به خریدار منتقل و خریدار نیز متعهد می‌شود تا باقی‌مانده اقساط وام آن ملک را پرداخت کند. در برخی موارد این ملک تا پنج یا ۶ بار به صورت قولنامه‌ای دست به دست می‌شود و همه خریداران بعدی نیز متعهد به پرداخت باقی‌مانده اقساط وام آن ملک می‌شوند که در برخی موارد خریداران بعدی، اقساط را پرداخت نمی‌کنند. حال آنکه مسئولان اداره حقوقی بانک مسکن، خریدار نخستین را که سند ملک و وام مربوط به آن ملک به نام اوست به عنوان پرداخت‌کننده اقساط تسهیلات به رسمیت می‌شناسند و از او به مراجع قضایی شکایت می‌کنند. بنابراین اگر حکم دادگاه «خلع ید» ساکن ملک از آن واحد مسکونی به دلیل عدم توانایی بازپرداخت اقساط باشد، در این میان فردی که فعلا ساکن آن ملک است و آن را قولنامه‌ای خریداری کرده است متضرر خواهد شد.
راه‌های دور زدن منع قانونی واگذاری امتیاز تسهیلات مسکن!
اما عده‌ای از فروشندگان امتیاز وام نیز راه دیگری را برای دور زدن منع قانونی واگذاری امتیاز وام مسکن یافته‌اند. بر اساس قانون بانک مسکن، تسهیلات ۳۵ میلیون تومانی خرید مسکن فقط و فقط به یک پلاک ثبتی دارای پروانه پایان ساخت واگذار می‌شود. ولی این ملک نباید تا قبل از دریافت سند قطعی، به نام خریدار سند زده شده باشد. بنابراین فردی که صاحب امتیاز دریافت وام مسکن حساب پس‌انداز مسکن جوانان است، با فرد خریدارِ این امتیاز، پیش از خرید مسکن قول و قرار می‌گذارند که برای آنکه بتوانند وام را دریافت کنند، ملک را به نام صاحب امتیاز وام سند بزنند و پس از آنکه تسهیلات را دریافت کردند، مجددا سند ملک را به نام خریدار امتیاز وام (مصرف کننده واقعی آن ملک) برگردانند ـ در این نوع تسهیلات (حساب پس‌انداز مسکن جوانان) بانک اجازه واگذاری ملک به همراه سند را می‌دهد؛ بر خلاف وام مسکنی که از محل صندوق پس‌انداز خرید مسکن بانک مسکن پرداخت می‌شود ـ؛ به این ترتیب بازپرداخت اقساط وام نیز خود به خود به خریدار منتقل می‌شود و دیگر مشکلات مذکور خرید و فروش قولنامه‌ای ایجاد نمی‌شود. اما این روش نیز هزینه‌ها و تبعات خاص خود را دارد: اولا خریدار باید مبلغی در حدود هفت و نیم میلیون تومان به دارنده امتیاز وام پرداخت کند؛ ثانیا بانک نیز هزینه‌ای برای جابه‌جایی نام گیرنده تسهیلات و انجام تشریفات اداری دریافت می‌کند.
شرایط مالی خرید و فروش امتیاز وام مسکن
تبلیغ‌دهندگان خدمات مشاوره وام مسکن، ارقام چندان متفاوتی ارائه نمی‌دهند؛ معمولا دامنه این تغییرات بیش از ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان نیست. به عنوان مثال نقل و انتقال امتیاز وام مسکن در این دفاتر تنها به وام‌هایی که برای حساب پس‌انداز مسکن جوانان است، انجام می‌شود و خرید و فروش وام‌هایی که از طریق صندوق پس‌انداز مسکن بانک مسکن پرداخت می‌شود، از آنجایی که تنها راه دریافت‌شان خرید اوراق تسهیلات از شعب بانک یا فرابورس است، دیگر صرفه اقتصادی برای دلالان وام ندارد.
یکی از مشاوران وام مسکن با اشاره به حداکثر مبلغ وام مسکن جوانان که همانند وام خرید مسکن ۳۵ میلیون تومان است، گفت: این وام به قیمت ۶ میلیون تومان به دریافت‌کننده تسهیلات واگذار می‌شود؛ ۱۰ میلیون تومان وام جعاله (تعمیرات مسکن) نیز به قیمت یک میلیون و ۶۰۰ هزار تومان به فروش می‌رسد.
یکی از دلالان وام مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا خریدار وام مسکن حساب پس‌انداز مسکن جوانان خدمات بهتری دریافت می‌کند که حاضر است بیش از هفت میلیون تومان بپردازد ولی اوراق تسهیلات مسکن را که روشی قانونی و مبلغ آن نیز نزدیک به همین مبلغ خرید و فروش وام مسکن جوانان است، خریداری نمی‌کند؟ گفت: سود وام مسکن حساب پس‌انداز خرید مسکن، ۲۰ درصد است ولی سود بانکی وام حساب مسکن جوانان ۱۳ درصد است که گیرنده تسهیلات، این وام را در طول ۱۲ سال و با اقساط ماهانه ۵۳۰ هزار تومان بازپرداخت خواهد کرد.
بر اساس این گزارش کارشناس تسهیلات بانکی بانک مسکن با تکذیب این ادعا گفت: سود وام حساب پس‌انداز خرید مسکن بانک مسکن (تسهیلاتی که وام‌گیرنده با استفاده از خرید اوراق تسهیلات مسکن دریافت می‌کند) ۱۶ درصد و سود تسهیلات مسکن حساب مسکن جوانان ۱۴ درصد است.
آیا خرید و فروش امتیاز وام مسکن، شبهه شرعی ربوی دارد؟
حجت الاسلام و المسلمین سیدعلیرضا حسینی‌عارف در گفتگو با خبرنگار پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی در پاسخ به پرسشی در خصوص شبهات شرعی خرید و فروش وام مسکن و احتمال ربوی بودن آن اظهار کرد: خرید و فروش وام، چند موضوع مختلف را دربرمی‌گیرد که باید از هم تفکیک شوند.
کارشناس علوم دینی و فقهی ادامه داد: در دو صورت کلی می‌توان این موضوع را در نظر گرفت که هر کدام چند زیرموضوع دارد. صورت اول خرید و فروش وام پس از دریافت آن است به این صورت که وام‌گیرنده خود همه مراحل دریافت وام را طی کرده و سپس مبلغ دریافتی (مثلا ۴۵ میلیون تومان وام مسکن) را در قبال دریافت مبلغی پول (مثلا هفت میلیون تومان) به فرد ثالث می‌فروشد و از او تضمین می‌گیرد که اقساط را پرداخت کند. این صورت مسئله، کاملا ربوی است و بر اساس حکم قاطبه علمای اسلام (اعم از عامه و خاصه) مشمول حرمت شرعی است. اما یک زمانی است که وام‌گیرنده، «امتیاز» وام ـ نه مبلغ دریافتی وام ـ خود را به شخص ثالثی می‌فروشد. در این صورت برخی از فقها و مراجع شیعه معتقدند اگر این واگذاری امتیاز، اختصاص به وام قرض‌الحسنه (غیر ربوی) داشته باشد، مجاز است و برخی دیگر (رهبر معظم انقلاب و حضرات آیات عظام مکارم شیرازی و نوری همدانی) می‌گویند اگر این اقدام تابع قوانین بانکی کشور باشد، منعی ندارد.