روزنامه «دنياي‌اقتصاد» نوشت: بانك مسكن در فاصله دو هفته بعد از تصويب طرح راه‌اندازي صندوق پس‌انداز «يكم» در جلسه 29 ارديبهشت ماه شوراي پول و اعتبار، توانست دستورالعمل اجرايي اين طرح را تدوين و نهايي كند.
صندوق پس‌انداز «يكم» سه‌شنبه هفته جاري در مراسمي با حضور وزير راه‌وشهرسازي، مديرعامل بانك مسكن و مقامات ارشد بانك مركزي به‌صورت نمادين در يكي از شعب بانك مسكن شهر تهران تشكيل و همزمان، در ساير شعب بانك مسكن امكان افتتاح حساب و نام‌نویسی از متقاضيان تسهيلات جديد خريد در اين صندوق، فراهم مي‌شود. صندوق پس‌انداز «يكم» به سپرده‌گذاراني كه تحت شرايط مشخص، مبالغي را در حساب بانك مسكن براي دوره زماني معين سپرده‌گذاري كنند، سه نوع وام خريد 80، 60 و 40 ميليون توماني به ترتيب به ساكنان تهران، شهرهاي بزرگ و مناطق شهري كوچك پرداخت مي‌كند. مطابق ضوابط تعيين شده براي سپرده‌گذاري در صندوق پس‌انداز «يكم»، چنانچه گروه اول متقاضيان كه اين هفته افتتاح حساب انجام مي‌دهند، به مدت يك‌سال رقمي معادل نصف سقف وام را در صندوق سپرده‌گذاري كنند، در خرداد 95 يعني درست يك‌سال بعد، مي‌توانند تسهيلات مصوب را دريافت كنند.
در تهران براي دريافت 80 ميليون تومان وام خريد مسكن از صندوق «يكم»، چنانچه مدت انتظار «يكساله» مدنظر متقاضي باشد، بايد 40 ميليون تومان در زمان افتتاح حساب صندوق نزد بانك مسكن، پس‌انداز صورت بگيرد. به عبارت ساده‌تر، برحسب «بنيه مالي» متقاضيان واجد شرايط اين تسهيلات و همچنين مدت زمان مدنظر متقاضي براي «طول مدت سپرده‌گذاري»، مبلغ اوليه براي اصل سپرده‌گذاري متغير خواهد بود. در مدل تعيين شده براي صندوق پس‌انداز مسكن «يكم»، بانك به ازاي هر 6 ماه سپرده‌گذاري، معادل يك برابر آن را به متقاضي وام پرداخت مي‌كند به اين صورت كه اگر فرد واجد شرايط دريافت تسهيلات خريد مسكن 80 ميليوني در تهران، با 20 ميليون تومان اقدام به افتتاح حساب كند و در طول مدت سپرده‌گذاري، ميزان سپرده خود را افزايش ندهد، تسهيلات 80 ميليوني به جاي يك‌سال در مدت دو سال، به او تعلق خواهد گرفت. البته در صندوق، براي ميزان سپرده‌گذاري اوليه، يك مبلغ حداقلي تعيين شده است كه سه‌شنبه اين هفته جزئيات آن به‌صورت رسمي اعلام خواهد شد. گزارش «دنياي‌اقتصاد» در اين باره حاكي است: براي دريافت وام‌هاي سه سقفي خريد مسكن از محل صندوق پس‌انداز «يكم»، بايد «فرد متقاضي» و همچنين «آپارتمان مورد معامله» حائز سه شرط مشخص باشند. اين تسهيلات از بابت شرايط سمت تقاضا، فقط به «خانه‌اولي»ها پرداخت مي‌شود.
«خانه‌اولي» به افرادي گفته مي‌شود كه هم «متاهل» بوده و هم «فاقد سابقه مالكيت» هستند. براي افتتاح حساب در صندوق پس‌انداز مسكن، سابقه مالكيتي خانوارهاي متقاضي از طريق سامانه مسكن‌مهر، سامانه استعلام فرم جيم، سامانه تسهيلات‌دهي بانك مسكن و ساير بانك‌ها و همچنين سامانه ثبت اسناد، كنترل خواهد شد و كساني كه قبلا از امكانات دولتي در حوزه زمين و ملك از جمله مسكن‌مهر استفاده كرده‌اند و فرم جيم آنها قرمز رنگ است و همچنين افرادي كه قبلا از وام‌هاي خريد بانك‌ها براي خريد ملك بهره گرفته‌اند و در بانك اطلاعاتي ثبت اسناد، داراي سابقه مالكيت مي‌باشند، اجازه افتتاح حساب در صندوق «يكم» را ندارند و تسهيلات جديد به آنها تعلق نخواهد گرفت.
آنچه باعث شده براي پرداخت تسهيلات خريد مسكن صندوق «يكم»، شرايط خاص در نظر گرفته شود به حمايت‌هاي مالي دولت از اين صندوق برمي‌گردد؛ تسهيلات 40 تا 80 ميليوني خريد مسكن بانك مسكن با نرخ سود يارانه‌اي 14درصد و با تامين اعتبار بخشي از منابع وامها توسط دولت، پرداخت مي‌شود، بنابراين چون براي اين تسهيلات، همچون طرح‌‌هاي تامين مسكن دولت‌هاي گذشته، منابع ارزان‌قيمت دولتي و بانكي، اختصاص داده شده است، فقط خانوارهاي گروه هدف يعني متقاضيان فاقد مسكن اجازه بهره‌برداري از اين تسهيلات را دارند. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، براي دريافت تسهيلات صندوق «يكم» علاوه بر دو شرط تعيين شده براي متقاضي، آپارتمان‌هايي كه اين وامها به آنها قابل پرداخت است نيز بايد يك شرط «سني» را دارا باشند.
- پرداخت فقط به نوسازهای تا 7 سال
طبق دستورالعمل تدوين شده، وام خريد مسكن «خانه‌اولي»ها كه از محل صندوق پس‌انداز يكم پرداخت مي‌شود، فقط به آپارتمان‌هاي «نوساز تا حداكثر 7 سال ساخت» تعلق مي‌گيرد. در حال حاضر وام خريد مسكن 35 ميليون و 45 ميليون توماني بانك مسكن كه در قالب «خريد اوراق از فرابورس يا شعب بانك مسكن» به همه متقاضيان اعم از افراد فاقد مسكن يا خانوارهاي داراي سابقه مالكيت پرداخت مي‌شود، بدون شرط نوساز بودن واحد مسكوني، به متقاضي ارائه مي‌شود طوري كه «آپارتمان‌هاي داراي حداكثر 20 سال عمر بنا» كه عملا در مرز كلنگي قرار گرفته‌اند نيز مشمول وام‌هاي فعلي خريد مسكن مي‌شوند. اما تسهيلات جديد بانك مسكن فقط به آپارتمان‌هايي كه عمربناي آنها كمتر از 8 سال است، تعلق مي‌گيرد. روال فعلي بانك مسكن در تشخيص سن بناي آپارتمان خريداري شده توسط متقاضي وام، تاريخ درج شده در پروانه ساختماني است.
برخلاف تصوري كه برخي متقاضيان وام نسبت به نحوه محاسبه سن بناي آپارتمان‌هاي مشمول وام خريد دارند، در بانك مسكن به جاي آنكه تاريخ صدور پايان‌كار ساختماني، ملاك عمل قرار بگيرد، زمان ساخت واحد مسكوني (تاريخ صدور پروانه) مبناي محاسبه سن‌بنا تعيين مي‌شود. به اين ترتيب آپارتمان‌هايي كه در بازار معاملات، توسط دلالان ملك يا سازنده، «نوساز» معرفي مي‌شوند، با توجه به مدت زمان حداقل يكساله براي احداث آن، از نظر مرجع وام‌دهنده، داراي حداكثر يك‌سال عمربنا است كه به همين نسبت، بايد سن ساير ساختمان‌هاي چندسال ساخت، مدنظر متقاضيان وام‌هاي صندوق «يكم» قرار بگيرد.
بررسي‌ها از قدرت واقعي وام 80 ميليوني خريد مسكن در تهران با توجه به آخرين نرخ ميانگين قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني در اين شهر كه مترمربعي 4 ميليون تومان است، نشان مي‌دهد: با اين وام و بدون احتساب اصل سپرده، بين 5/ 28 درصد تا 40 درصد هزينه خريد مسكن خانه‌اولي‌ها بر حسب انتخاب آپارتمان‌هايي با مساحت حداكثر 70مترمربع و حداقل 50 مترمربع، پوشش داده مي‌شود. ضوابط تعيين شده براي واحدهاي مسكوني مشمول وام‌هاي 40، 60 و 80 ميليون توماني، با لحاظ محدوديت منابع قابل ورود به صندوق پس‌انداز «يكم»، قرار است اعمال شود. نيمي از منابع لازم براي پرداخت اين تسهيلات، به اضافه بخشي از مابه‌التفاوت سود 14درصدي تسهيلات تا سود رايج 21 درصدي بانك‌ها، از محل اعتباراتي كه دولت و بانك مركزي براي بانك مسكن ايجاد كرده‌اند، تامين خواهد شد. اين تامين اعتبار از محل استمهال ميان‌مدت قسمتي از خط‌اعتباري 50 هزار ميليارد توماني مسكن مهر انجام مي‌شود به اين صورت كه فعلا حدود 5 هزار ميليارد تومان از اقساط بازپرداخت شده تسهيلات مسكن مهر، براي 7 سال نزد بانك مسكن خواهد ماند تا از اين محل، خوراك مالي صندوق پس‌انداز «يكم» تامين و تجهيز شود.
پيش‌تر مقامات بانك مركزي اعلام كرده بودند با توجه به لزوم حفظ تعادل ورودي و خروجي صندوق پس‌انداز «يكم» و همچنين نياز سمت تقاضاي مسكن به وام، بانك مسكن مجاز است سالانه 84 هزار فقره وام 40، 60 و 80 ميليون تومانی پرداخت كند و معادل همين تعداد، بايد سپرده‌گذاري صورت بگيرد. اما در حال حاضر با نيازسنجي‌هايي كه مسوولان بخش مسكن از جامعه خانه‌اولي‌هاي متقاضي وام انجام داده‌اند و همچنين با توجه به موجودي آپارتمان‌هاي نوساز تا 7سال ساخت، پيش‌بيني مي‌شود صندوق يكم توان پرداخت حداقل 150 هزار فقره تسهيلات در سال را داشته باشد. امسال و حداقل دو سال آينده، حدود 300 هزار خانه‌اولي ناشي از ازدواج‌هاي جديد، نياز به خريد مسكن پيدا مي‌كنند. از طرفي سالانه دست‌كم 500 هزار واحد مسكوني جديد در كشور ساخته و روانه بازار مصرف مي‌شود. اين ارقام به خوبي بيانگر توان صندوق پس‌انداز «يكم» براي پرداخت تسهيلات ارزان‌قيمت خريد مسكن به گروه هدف و افراد واجدشرايط است.
- توصیه کارشناسی به متقاضیان
از روز سه‌شنبه كه ثبت‌نام و افتتاح حساب در صندوق پس‌انداز يكم آغاز مي‌شود، بعيد است حجم انبوهي از تقاضاي حائز شرايط سه‌گانه (تاهل متقاضي، نداشتن سابقه مالكيت و خريد آپارتمان حداكثر 7 سال ساخت) بلافاصله در روزهاي اول ثبت‌نام، در شعب بانك مسكن صف تشكيل دهند. علت اين پيش‌بيني به مبلغ اوليه موردنياز براي سپرده‌گذاري برمي‌گردد كه در تهران بايد 40 ميليون تومان و در شهرهاي بزرگ و كوچك نيز به ترتيب 30 و 20 ميليون تومان نقدينگي آني در دست متقاضيان باشد تا بتوانند با آن افتتاح حساب كنند. البته همانطور كه در ابتدای گزارش اشاره شد، متقاضيان افتتاح حساب در صندوق پس‌انداز «يكم» با مبالغ كمتر از اين هم مي‌توانند وارد شوند، اما حداقل زمان دسترسي به وام، به مراتب طولاني‌تر از يك‌سال خواهد بود. به اين ترتيب كارشناسان اقتصاد مسكن با توجه به نوسانات ادواري قيمت مسكن در دوره‌هاي گذشته، به متقاضيان وام‌هاي جديد خريد مسكن توصيه مي‌كنند، مبناي سپرده‌گذاري اوليه را بر كمترين زمان تعيين شده كه همان يك‌سال است، بگذارند تا بتوانند از شرايط كنوني بازار مسكن كه قيمت‌ها در آرامش و پايداري نسبي قرار دارد و در ميان‌مدت، زمينه‌اي براي التهاب يا جهش وجود ندارد، به نفع خريد مصرفي آپارتمان براي خود بهره‌برداري كنند.
درباره شرط سوم براي دريافت تسهيلات صندوق پس‌انداز «يكم» نيز بايد تاكيد شود، اين شرط كه به سن بناي آپارتمان مورد معامله مربوط مي‌شود، در قدم اول براي افتتاح حساب، كنترل نمي‌شود بلكه در پايان طول مدت سپرده‌گذاري و زماني كه موعد پرداخت تسهيلات فرا مي‌رسد، ملاك عمل پرداخت قرار مي‌گيرد. اعمال محدوديت سني براي آپارتمان‌هاي مشمول وام صندوق «يكم» باعث تحريك سازنده‌ها و سرمايه‌گذاران ساختماني به تكميل مجتمع‌هاي مسكوني نيمه‌كاره ظرف يك‌سال آينده، مي‌شود. احتمال دارد بعد از شروع ثبت‌نام از متقاضيان اين تسهيلات، ساز و كار تازه‌اي در قالب همين صندوق و از طرف بانك مسكن براي اختصاص وام‌هاي جديد به پروژه‌هاي پيش‌فروش و پيش‌خريد، طراحي شود. براساس اين گزارش، كساني كه حائز شرايط لازم براي افتتاح حساب در صندوق پس‌انداز «يكم» نيستند، بايد منتظر اجراي بخش دوم مصوبه ارديبهشت ماه شوراي پول و اعتبار باشند.
براساس بخش دوم اين مصوبه، همه بانك‌هاي دولتي و خصوصي مجاز شده‌اند وام‌هاي 60، 50 و 40 ميليون توماني به متقاضيان تهراني، شهرهاي بزرگ و شهرهاي كوچك پرداخت كنند. براي پرداخت اين تسهيلات، شرط خانه اولي قيد نشده است و كليه ساز و كار اجرايي براي پرداخت وام، به اختيار خود بانك‌ها گذاشته شده است به اين معني كه ممكن است بانك‌ها بدون نياز به سپرده‌گذاري، تسهيلات خريد مسكن پرداخت كنند و حتي به جاي تعيين مدت زمان 12ساله براي بازپرداخت وام (شبيه آنچه براي صندوق يكم وضع شده است)، به مراتب بازه زماني كمتر از اين را تعيين كنند. اما با اين حال، بانك مسكن اولين بانكي خواهد بود كه از اين هفته (در صورت لغو نشدن مراسم افتتاح نمادين) شروع به پرداخت تسهيلات جديد خريد را مي‌کند و هنوز ساير بانك‌ها در اجراي مصوبه شوراي پول و اعتبار پيش‌قدم نشده‌اند.
گمانه‌زني‌هايي وجود دارد مبني بر اينكه رغبت آنچناني در برخي بانك‌هاي بزرگ و پرتوان براي پرداخت تسهيلات خريد مسكن با شرايط جديد مصوب، وجود ندارد. برخي بانك‌ها در سال‌هاي اخير كه پرداخت رسمي و قانوني وام خريد مسكن، ممنوع بود، به صورت غيررسمي و با عناوين مختلفي كه براي تسهيلات مسكن تعيين كرده بودند، به متقاضيان خريد ملك انواع وام‌هاي بدون سقف، اما با نرخ سود بالا و بازپرداخت حداكثر 5ساله را پرداخت مي‌كردند. اكنون شرايط تعيين شده در حوزه وام خريد مسكن در مقايسه با آنچه طي اين سال‌ها پرداخت مي‌شده، مزيت اقتصادي براي بانك‌ها ندارد.