آنطور كه محمدرضا دشتي‌اردكاني، رئيس كانون سردفتران و دفترياران گفته با عملياتي‌شدن سامانه ثبت قانوني پيش‌فروش ساختمان ديگر شاهد كلاهبرداري و فروش يك واحد آپارتمان به چند نفر نخواهيم بود و از تشكيل پرونده‌هاي متعدد در محاكم قضايي جلوگيري مي‌شود. اما جزئيات اين قانون جديد چيست و با اجراي آنچه تغييري در پيش‌خريد و پيش فروش واحد‌هاي ساختماني ايجاد خواهد شد؟
- چرا تأخير؟
رئيس كانون سردفتران و دفترياران در گفت‌وگو با همشهري دليل فاصله 4ساله بين تصويب و ابلاغ آيين‌نامه اين قانون را چنين پاسخ مي‌دهد: «اين تأخير به‌دليل مشكلي بود كه در ماده4 اين قانون قرار داشت. در اين ماده تنظيم قرارداد و سند پيش فروش ساختمان به ارائه پروانه كل ساخت ساختمان و شناسنامه فني براي هر واحد ساختماني منوط شده بود. براساس اين قانون هر دفترخانه‌اي كه قصد تنظيم سند براي پيش‌فروش ساختمان را داشته باشد، بايد مداركي ازجمله سند رسمي مالكيت، پروانه ساختمان، شناسنامه فني و بيمه‌نامه مربوط به مسئوليت‌هاي ساختمان، تأييديه مهندس ناظر و پاسخ استعلام از ثبت را داشته باشد.»
به گفته دشتي اردكاني مشكلي ميان شهرداري و سازمان نظام مهندسي ايجاد شده بود كه باعث شد اين مدارك به‌طور كامل در اختيار ثبت قرار نگيرد و در نهايت، با همكاري شهرداري، برطرف شد.
- 25ماده براي جلوگيري از كلاهبرداري
قانون پيش فروش ساختمان شامل 25ماده است كه با اجراي آن فردي كه مي‌خواهد سند ساختماني را پيش خريد كند ديگر نگران اين نخواهد بود كه شايد اين ملك به چند نفر ديگر به‌صورت همزمان فروخته شده و سرمايه فرد از دستش خارج مي‌شود. براساس اين قانون در قرارداد پيش فروش، تمامي مشخصات ساختمان شامل انباري، پاركينگ و... همچنين مساحت ساختمان، اينكه طبقه چندم است و شماره واحد آپارتمان حتما بايد در سند پيش فروش قيد شود تا مشكلي در اين زمينه به‌وجود نيايد؛ به‌عنوان مثال در ماده 24 اين قانون آمده است كه فقط مشاورين املاك بايد بعد از صحبت‌هاي اوليه، فروشنده و خريدار را به دفاتر اسناد رسمي هدايت كنند و حتما تنظيم سند رسمي در دفاتر اسناد رسمي انجام شود، با وجود اين ديگر كمتر شاهد كلاهبرداري در اين زمينه خواهيم بود.
با اين حال ممكن است افرادي بدون توجه به اين قانون اقدام به تنظيم سند دستي و انتقال مال به غيركنند. اين موضوع در ماده 23 قانون پيش‌فروش پيش‌بيني شده و براساس آن «اگر كسي مبادرت به نوشتن سند دستي و عادي نمايد از 91روز تا يك‌سال حبس برايش درنظر گرفته خواهد شد.»
رئيس كانون سردفتران و دفترياران درباره اينكه چقدر اين كار مي‌تواند به رفع مشكلات پيش آمده بين خريدار و فروشنده براي پيش فروش آپارتمان كمك كند، مي‌گويد:«ماده 4 قانون پيش‌فروش ساختمان مداركي را براي پيش فروشنده درنظر گرفته است كه حتما بايد به دفاتر ثبت اسناد براي تنظيم قرارداد و سند تحويل دهد، يكي از آن موارد استعلام ثبت است؛ يعني تثبيت مالكيت فردي كه مي‌خواهد آپارتمان را پيش فروش كند».
- عادي نخريد، رسمي بخريد
بر اين اساس خريد و فروش ملك در خارج از دفاتر اسناد رسمي وجاهت قانوني ندارد چرا كه جزو اسناد عادي تلقي شده و سند رسمي نيست. اسناد رسمي تعريف خود را در قانون دارند و لازم‌الاجرا هستند درحالي‌كه اسناد رسمي لازم‌الاجرا نيستند.
براساس آنچه در ماده 22 اين قانون آمده است: «شهرداري‌ها مكلفند هنگام صدور پروانه ساختمان براي هر واحد نيز شناسنامه فني مستقل با ذكر مشخصات كامل و ملحقات و ساير حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضي تسليم نمايند.»
آنطور كه رئيس كانون سردفتران و دفترياران مي‌گويد اين قانون به‌دنبال حمايت از خريداران است و هر فردي اقدام به خريد و فروش كند، طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، مالكيتش اثبات‌شده است. همچنين پرداخت پول به پيش فروش‌كننده و گرفتن پول در موعد مقرر از خريدار با اين قانون تسهيل مي‌شود. علت اين است كه در قانون براي پيش‌فروش، سند رسمي تنظيم مي‌شود و فرد مي‌داند كه هيچ مشكلي برايش ايجاد نخواهد شد.
به گفته دشتي اردكاني برابر اين قانون، هر دفترخانه‌اي كه قصد تنظيم سند براي پيش فروش ساختمان را داشته باشد، بايد مداركي ازجمله سند رسمي مالكيت، پروانه ساختمان، شناسنامه فني و بيمه‌نامه مربوط به مسئوليت‌هاي ساختمان، تأييديه مهندس ناظر و پاسخ استعلام از ثبت را داشته باشد.او فوايد اجراي اين قانون را چنين توضيح مي‌دهد: «با ابلاغ اين قانون حضور مردم در بنگاه‌ها كم نمي‌شود چرا كه كار بنگاه‌ها با دفاتر فرق مي‌كند.
خريدار و فروشنده براي پيدا كردن ملك موردنظر در بنگاه با يكديگر آشنا مي‌شوند و در نهايت بايد براي ثبت رسمي به دفاتر مراجعه كنند و آن چيزي كه در دفاتر اسناد رسمي نوشته و ثبت مي‌شود قطعي و لازم‌الاجراست و امكان تخطي از آن وجودندارد و فرد خاطي هم ناچار به پرداخت جريمه و يا رفتن به زندان خواهد بود.» نا گفته پيداست كه برخي از بنگاه‌داران با اين شكل از اجراي قانون مخالف خواهند بود و ممكن است اجراي آن نيز با موانعي همراه باشد. با اين همه مي‌توان اميدوار بود با اجرايي شدن اين قانون چه مقدار از پرونده‌هاي كلاهبرداري كاسته شده و ميزان رضايت خريداران و فروشندگان از اين قانون چقدر است؟ پيش‌بيني جزئيات مربوط به تحويل به موقع پول تعهد شده توسط خريدار و تحويل به موقع ساختمان از سوي فروشنده و توجه به اختلاف‌هاي ديگر 2 طرف مثل جبران خسارت‌ها، متراژ ساختمان و... از ويژگي‌هاي اين قانون است كه مي‌تواند به سهم خودش راهروي دادگاه‌ها را كمي خلوت‌تر كند.