به گزارش همشهري، آمار‌ها نشان مي‌دهد با وجود آنكه شوراي پول و اعتبار سقف پرداخت وام مسكن را افزايش داده، اما مقدار خريد وام مسكن نسبت به پارسال فقط 2درصد رشد كرده است. اگرچه حجم عرضه اوراق تسهيلات مسكن كه به اوراق تسه در فرابورس معروف است، از سوي بانك مسكن افزايش يافته اما در حجم خريد يا تعداد برگه‌هاي خريداري شده از سوي مردم تفاوت معني‌داري ديده نمي‌شود.
پارسال در همين مدت سرمايه‌گذاران 7.7ميليون برگه اوراق تسهيلات مسكن خريداري كرده بودند كه اين مقدار امسال با 2درصد رشد به 7.8ميليون برگه رسيده است، اين در حالي است كه سال قبل سقف وام مسكن 35ميليون تومان بود ولي امسال اين مقدار به 100ميليون تومان رسيده است اما اين ميزان رشد معاملات هنوز نشان نمي‌دهد كه همزمان با افزايش سقف تسهيلات جذابيت براي خريد وام مسكن هم افزايش يافته است.
- علت اين ماجرا چيست؟
برخي تحليلگران بر اين باورند كه با توجه به آنكه ميانگين قيمت يك آپارتمان با مساحت متوسط در شهر تهران 300ميليون تومان است، اين مقدار وام يك‌سوم از مبلغ اوليه يك آپارتمان كوچك را با نرخ 17.5درصد تأمين مي‌كند در شرايطي كه در اقتصاد‌هاي توسعه‌يافته حتي تا 90درصد قيمت ملك با نرخ بهره كمتر از 5درصد به متقاضيان پرداخت مي‌شود.
با وجود اين تحليل‌ها، اقتصاد‌دان‌ها اكنون 2دسته‌اند؛ برخي تحليل مي‌كنند كه پرداخت وام 100ميليون توماني با نرخ 17.5درصد و با اقساطي در حدود يك ميليون تومان دردي را از مردم دوا نمي‌كند چرا كه ركود اقتصادي قدرت خريد مردم را كاهش داده و خانواده‌ها در عين حال كه قادر نيستند وجه اوليه (يعني همان دوم‌سوم باقيمانده) را تأمين كنند بلكه توان بازپرداخت اقساط سنگين وام مسكن را هم ندارند و از سوي ديگر برخي ديگر از اقتصاد‌دان‌ها عامل رشد نكردن حجم معاملات را ناشي از ركود حاكم بر بخش مسكن مي‌دانند.
در چنين شرايطي اما مدير ابزار‌هاي نوين مالي يكي از راهكار‌هاي افزايش توان مردم را براي باز پرداخت اقساط وام مسكن افزايش تعداد اقساط مي‌داند اما تأكيد مي‌كند بانك مسكن به‌دليل محدوديت منابع‌اش توان پرداخت وام‌هاي 30ساله را ندارد. براساس آنچه چند‌ماه پيش شوراي پول و اعتبار تصويب كرده بود اكنون به غير از بانك مسكن بانك‌هاي ديگر هم مجازند به مردم وام مسكن بدهند اما هنوز بانك مركزي خبري در اين‌باره اعلام نكرده است.
- موانع دوگانه
عليرضا توكلي كاشي، مدير ابزار‌هاي نوين مالي فرابورس در پاسخ به اين پرسش كه آيا اوراق تسهيلات مسكن مقرون‌به‌صرفه است و آيا مردم قدرت بازپرداخت اقساط وام مسكن را دارند يا خير؟ گفت: اگر توقع داشته باشيم كه سقف تسهيلات وام مسكن رشد كند و در عين حال همزمان قدرت خريد مردم هم افزايش پيدا كند، ناگزير بايد تعداد اقساط براي بازپرداخت وام هم افزايش پيدا كند.
مدير ابزار‌هاي نوين مالي فرابورس افزود: در واقع براي اينكه اثر افزايش مبلغ اقساط خنثي شود بايد مدت بازپرداخت اقساط وام هم طولاني‌تر شود.
او با اشاره به اينكه معمولا در بيشتر نقاط دنيا تعداد اقساط وام مسكن زياد و طولاني است اما در ايران 2موضوع مانع از افزايش تعداد اقساط وام مسكن شده است، گفت: ما در ايران به 2دليل نمي‌توانيم مدت بازپرداخت اقساط وام مسكن را زياد كنيم؛ يكي اينكه بانك مسكن توان پرداخت وام‌هاي بلندمدت را ندارد و ديگر اينكه چون نرخ بهره بالاست افزايش مدت زمان بازپرداخت اقساط خيلي تأثيري براي مردم ندارد. به گفته او، بانك مسكن منابع بلندمدت ندارد كه بتواند وام 30ساله پرداخت كند.
او با اشاره به اينكه در دنيا نرخ بهره عموما كمتر از 5درصد است، ادامه داد: مشكل شماره 2 اين است كه اگر با نرخ بهره كمتر از 5درصد مدت بازپرداخت را طولاني كنيد، مبلغ اقساط هم واقعا كاهش پيدا مي‌كند اما در كشور‌هايي كه نرخ بهره در آنها بالاست مانند ايران كه نرخ بهره بين 12تا 18درصد است، مدت بازپرداخت اگر از 10سال بيشتر شود مبلغ اقساط خيلي كاهش پيدا نمي‌كند.
توكلي اضافه كرد: مثلا اگر وام 10ساله را دو‌برابر كنيد و مدت زمان بازپرداخت آن را 20ساله، اقساط اين نوع وام نصف نمي‌شود، درصورتي كه اين توقع وجود دارد كه مقدار قسط هم نصف شود اما شايد فقط 10درصد از مبلغ قسط كم شود.مدير ابزار‌هاي نوين مالي فرابورس در توضيح دلايل اين موضوع تصريح كرد: به‌دليل اينكه نرخ بهره در ايران بالاست با افزايش تعداد اقساط تغيير معني‌داري در مبلغ اقساط نمي‌افتد. اين دو موضوع باعث مي‌شود كه ما در ايران نتوانيم مبلغ اقساط را خيلي كاهش دهيم.
- آيا مردم توان بازپرداخت اقساط وام را دارند؟
او در پاسخ به اين انتقاد كه اساسا پرداخت چنين وام‌هايي نمي‌تواند مشكلات مردم را براي خريد خانه رفع كند، گفت: اين موضوع را قبول ندارم چرا‌كه اگر مردم از نظر مالي توان بازپرداخت اقساط را داشته باشند و مقدار اوليه مورد نياز براي خريد خانه را نيز پس‌انداز كرده باشند، قطعا براي خريد اقدام مي‌كنند. او افزود: اينكه قدرت اقتصادي مردم تحت‌تأثير تورم‌هاي بالا كاهش پيدا كرده، حرف درستي است ولي اينكه مردم مصرف‌شان را در بخش مسكن عقب‌انداخته باشند، خيلي به اين موضوع مربوط نمي‌شود.
مدير ابزار‌هاي نوين مالي فرابورس توضيح داد: اگر پس‌انداز مردم به حد قابل‌قبولي برسد و احساس كنند كه هزينه‌اي كه براي اقساط وام مسكن پرداخت مي‌كنند در مقابل اجاره خانه مقرون‌به‌صرفه است، مطمئنا خانه را خريداري مي‌كنند.او تأكيد كرد: به هر حال مردم هنوز به آن احساس نرسيده‌اند و تا به اين درجه نرسند، قاعدتا براي خريد خانه اقدام نمي‌كنند. او در پاسخ به اين پرسش كه آيا بانك‌هاي ديگر قرار است كه وام مسكن منتشر كنند يا خير؟ گفت: براي اين كار بانك‌ها بايد به بانك مركزي مراجعه كنند و من در اين‌باره كه آيا بانك‌هاي ديگر به بانك مركزي مراجعه كرده‌اند يا خير اطلاعي ندارم.