به گزارش همشهري، با وجود آنكه پيش‌بيني مي‌شد افزايش قيمت وام مسكن به افزايش حجم خريد اوراق تسهيلات مسكن در فرابورس منجر شود اما اين اتفاق رخ نداد و روال معاملات اين اوراق مانند‌ماه‌هاي گذشته است. آمارها نشان مي‌دهد حجم خريد وام مسكن از ابتداي سال تاكنون نسبت به‌مدت مشابه سال قبل دستكم 10درصد كاهش يافته است.
اين آمار نشان مي‌دهد متقاضيان سرمايه‌گذاري در بازار املاك امسال نسبت به پارسال، 10درصد تمايل كمتري براي دريافت وام مسكن دارند. تحليلگران دليل اين موضوع را نرخ‌هاي بسيار بالاي سود تسهيلات بانك مسكن مي‌دانند. دولت سقف وام خريدمسكن را در طول 2سال گذشته با هدف رونق بازار معاملات مسكن، از 20ميليون تومان به 120ميليون تومان رسانده اما اين سياست در رونق بخشيدن به بازار مسكن موفقيت چنداني كسب نكرده و بازار املاك و مسكن همچنان در حال ركود است.
- نرخ سود 17.5 درصدي
طبق اعلام بانك مركزي، نرخ تورم در فروردين‌ماه امسال به 9.5درصد رسيده است اما متناسب با روند كاهشي نرخ تورم در يك سال گذشته، نه نرخ بهره بانكي و نه نرخ سود وام مسكن تغييري نكرده است. هم‌اكنون نرخ سود وام مسكن 17.5درصد است، ضمن اينكه براي دريافت يك وام 120ميليون توماني مسكن بايد 240برگه اوراق تسهيلات مسكن را (هر كدام با اعتبار500هزار تومان) بخريداين موضوع جمعا نرخ بهره مؤثر وام مسكن را از 20درصد فراتر مي‌برد.
هم‌اكنون ميانگين قيمت اوراق تسهيلات مسكن در فرابورس 73تا 75هزار تومان است يعني قبل از هر چيز متقاضيان دريافت وام مسكن بايد دستكم 17ميليون و 500هزار تومان به‌صورت نقد براي خريد 240برگه اوراق وام مسكن بپردازند و بعد از آن در طول 12سال 287ميليون تومان ديگر هم بازپرداخت كنند.
با درنظر گرفتن نرخ‌هاي سنگين سودو ارقام بازپرداخت هنگفت وام مسكن، در كنار هزينه خريد اوراق تسهيلات مسكن، متقاضيان خريد مسكن و سرمايه‌گذاران در اين بازار به خريد اين اوراق تمايلي نشان نمي‌دهند.بسياري از كارشناسان اقتصادي درطول چند سال گذشته در گفت‌وگو با رسانه‌ها گوشزد كرده‌اند كه مردم توان بازپرداخت اقساط سنگين چنين وام‌هايي را ندارند به‌ويژه اينكه متقاضيان وام 120ميليون توماني بايد هر‌ماه يك ميليون و 900هزار تومان اقساط وامشان را بپردازند.به اعتقاد كارشناسان به‌دليل افزايش لجام‌گسيخته قيمت مسكن از سال 90تا 91رشد تورم و همچنين ركود اقتصادي مردم عملا قدرت خريدشان را از دست داده‌اند.
- تلاش نافرجام
از 2سال پيش شوراي پول و اعتبار تلاش كرده سقف پرداخت وام مسكن را افزايش دهد اين كار به اين دليل دنبال مي‌شود كه دولت بار‌ها در برنامه هايش اعلام كرده كه براي خروج از ركود بايد تقاضا در بخش مسكن افزايش يابد. با چنين استدلالي دولت رويكرد جديدي را براي رونق در بخش مسكن كه عموما به‌معناي افزايش قيمت‌هاست دنبال كرده تا شايد بتواند بازار مسكن را به‌عنوان پيشران و لوكوموتيو اقتصاد ايران، از ركود خارج كند.
به اعتقاد مشاوران اقتصادي دولت تنها راه رونق اقتصادي در ايران خروج مسكن از ركود است، اما با وجود اين تلاش‌ها در طول 3سال گذشته بازار مسكن بدون اينكه رونق پيدا كند افزايش قيمت هم داشته و قيمت‌ها امروز هم در حال رشد است.
آمارها نشان مي‌دهد قيمت هر مترمربع آپارتمان در سال95 در شهر تهران به‌طور ميانگين 350هزار تومان رشد كرد و از 3ميليون 960هزار تومان در ابتداي سال قبل به 4ميليون 310هزار تومان در پايان سال رسيد، يعني سال قبل بدون آنكه رونقي در معاملات مسكن اتفاق بيفتد سطح عمومي قيمت املاك در تهران 8.8درصد هم رشد كرد و در مقابل توان اقتصادي مردم با توجه به تورم 9.5درصدي براي خريد خانه كاهش يافت.
- ركود در بازار معاملات وام مسكن
آمارها نشان مي‌دهد سال قبل در همين مدت سرمايه‌گذاران 10درصد اوراق بيشتري خريده بودند ضمن اينكه ارزش معاملات اوراق تسهيلات مسكن هم درسال‌جاري با 18درصد كاهش به 80ميليارد تومان رسيده است درحالي‌كه سال قبل در همين مدت متقاضيان دستكم 100ميليارد تومان وام مسكن دادوستد كرده بودند.
آمارها نشان مي‌دهد از زمان اعلام افزايش سقف وام مسكن از 100ميليون تومان به 120ميليون تومان تفاوت معنا داري در قيمت اين اوراق رخ نداده است و قيمت‌ها همچنان در محدوده 74تا 75هزار تومان در نوسان است.حداقل سقف بازپرداخت اقساط وام مسكن 830هزار تومان است كه براي متقاضيان در شهرهاي كمتر از 200هزار نفر اعمال مي‌شود ودر قبال آن 50ميليون تومان وام به متقاضي پرداخت مي‌شود و حد اكثر آن در شهر تهران با يك‌ميليون و900هزار تومان در قبال وام 120ميليون توماني است.
متقاضيان وام 50ميليون توماني در شهرهاي كمتر از 200هزار نفر بايد بابت وامي كه دريافت كرده‌اند در طول 12سال جمعا 120ميليون تومان پرداخت كنند. در كنار اين رقم اين متقاضيان در زمان ثبت تقاضايشان بايد 7.5ميليون تومان هم بابت خريد وام مسكن پرداخت كنند. با اين رويه اين متقاضيان در اين مدت 77ميليون و 500هزار تومان سود بابت يك وام 50ميليون توماني پرداخت مي‌كنند.
در شهر تهران اما وضع پرداخت اقساط وام بسيار سنگين‌تر از شهرهاي ديگر است به‌طورمثال اكنون در تهران زوجين مي‌توانند به جاي 100ميليون تومان، 120ميليون تومان وام دريافت كنند و بايد اصل و سود اين اوراق را در طول 12سال جمعا به ارزش 287ميليون تومان پرداخت كنند. اين رقم به علاوه 17ميليون و 500هزار تومان هزينه خريد اوراق تسهيلات مسكن كه بايد در همان ابتدا پرداخت شود رقم كل سود اين وام را به 184ميليون و 500هزار تومان مي‌رساند. معناي دقيق‌تر آن اين است كه زوجيني كه در تهران قصد دريافت يك وام 120ميليون توماني دارند بايد 184ميليون 500هزار تومان سود براي وامشان پرداخت كنند.
- مصوبه شوراي پول و اعتبار
براساس تصميم شوراي پول و اعتبار مبلغ وام مسكن از هفته قبل به‌صورت انفرادي و زوجين براي هر نفر تا ۱۰ميليون تومان افزايش يافت. تا پيش از اين متقاضيان وام بدون سپرده مي‌توانستند از طريق خريد اوراق در فرابورس و براساس مناطق جغرافيايي خود نسبت به دريافت اين تسهيلات اقدام كنند.
اين تسهيلات به‌صورت انفرادي در تهران ۶۰ ميليون تومان، مراكز استان‌ها و شهرهاي بالاي ۲۰۰هزار نفر جمعيت تا ۵۰ميليون و ساير مناطق ۴۰ميليون تومان بود. همچنين براي زوجين نيز به‌ترتيب مناطق ۱۰۰ ميليون، ۸۰ ميليون و ۶۰ ميليون تومان تعيين شده بود كه با مصوبه اخير شورا به ازاي هر نفر تا ۱۰ ميليون تومان اضافه خواهد شد يعني اينكه متقاضيان مي‌توانند از اين پس در كنار مبلغ اصلي وام 20ميليون تومان وام جعاله دريافت كنند. سود اين اوراق ۱۷.۵ درصد و دوره بازپرداخت تا سقف ۱۲ سال تعيين شده است.