به‌ويژه در اين روزها كه شهرداري و دولت در طول مديريت شورايي دوباره توانسته‌اند همگرايي داشته باشند. نوسازي بافت‌هاي فرسوده تهران مي‌تواند تجربه‌اي تازه براي اين همگرايي باشد؛ تجربه‌اي كه از 2سال پيش آغاز شد و ستاد بازآفريني شهر تهران گام‌هاي اساسي براي نوسازي بافت‌هاي فرسوده برداشت.
سازمان نوسازي شهر تهران پس از اجراي سياست‌هاي جديد توانسته نسخه‌اي تازه از طرحي رونمايي كند كه براي نخستين بار در دولت مطرح خواهد شد. طرحي كه مي‌تواند الگويي براي نوسازي بافت فرسوده در تمامي شهرهاي كشور باشد و راه را براي نوسازي بيش از 20درصد مساحت شهري كشور باز كند.
سازمان نوسازي شهر تهران نسخه‌اي را براي نفوذ به بافت فرسوده طراحي كرده و قرار است ظرف روزهاي آينده به دولت ارائه دهد. اين طرح شامل5 سياست مشترك دولت، شهرداري و نظام بانكي و 4گام تازه براي دستيابي به اين سياست‌هاست. در واقع اين طرح تلاشي است براي رونق دوباره ساخت‌وساز به‌ويژه در عرصه بافت‌هاي فرسوده شهري. محتواي اين طرح همراستايي كامل دارد با آنچه محمدعلي نجفي، شهردار تهران پيش‌‌تر در قالب برنامه خود براي بافت فرسوده مطرح كرده بود. شهردار تهران در قالب برنامه ارائه شده خود به شوراي شهر پنجم براي اداره شهر تهران، عنوان كرده است كه بنا دارد برنامه‌اي براي رونق بافت فرسوده ارائه دهد و روند شكل‌گيري رونق نوسازي در اين محدوده از شهر را از سيكل‌هاي ركود و رونق مسكن جدا كند.
- فرسودگي در 5درصد مساحت پايتخت
هزار پلاك شهر تهران نياز به نوسازي دارد؛ اين رقم يعني بيش از 5درصد مساحت شهر تهران؛ يعني دقيقا 3هزار و 268هكتار از مساحت پايتخت. در اين محدوده 19درصد از جمعيت شهر تهران زندگي مي‌كنند و حدود 22درصد كل پلاك‌هاي شهر تهران را شامل مي‌شود. بيشترين مناطقي كه بافت فرسوده مسكوني در آن جاي گرفته‌اند، مناطق 17، 12و 10شهرداري تهران است. از اين رو تلاش‌هاي شهرداري تهران در اين محدوده بيشتر از هر جاي ديگر است.
براساس آمار سازمان نوسازي شهر تهران از ابتداي سال‌جاري ميزان ساخت‌وساز ماهانه در بافت فرسوده بيش از يك هزار و 200واحد مسكوني بوده‌است. اين ميزان ساخت‌وساز در مقايسه با 800واحد ساخته شده در سال گذشته، رشدي بيش از 54درصد را نشان مي‌دهد. اما آنگونه كه مديرعامل سازمان نوسازي شهر تهران مي‌گويد، هم‌اكنون 2هزار و 500واحد مسكوني نوساز كليد‌نخورده در مناطق بافت فرسوده شهر تهران بابت معطلي در فروش روي دست سرمايه‌گذاران ساختماني مانده‌است.
- 5سياست براي رونق
با وجود سرعت نوسازي در بافت‌هاي فرسوده شهري، بسياري از واحدهاي ساخته شده اين محدوده به‌ويژه مناطق سه‌گانه به فروش نرسيده‌است و سرمايه‌گذاران نوسازي بافت‌هاي فرسوده، با چالش تازه‌اي روبه‌رو شده‌اند. عبادالله فتح‌اللهي با اشاره به‌علت اصلي ركود اين ميزان واحد نوساز در بافت فرسوده گفت: به‌رغم رشد معاملات مسكن طي ماه‌هاي اخير در بسياري از مناطق تهران، موضوع ناتواني خريد اقشار هدف در بافت فرسوده به‌رغم تقاضاي مؤثر براي خريد بوده است.
مديرعامل سازمان نوسازي شهر تهران ريشه اين ناتواني را 2اشكال در وام خريد مسكن در بافت فرسوده عنوان كرد كه مهم‌ترين آن در مبلغ بالاي قسط ماهانه وام خريد مسكن است و اشكال دوم آن طولاني‌بودن دوره انتظار براي خريد وام مسكن مربوط به صندوق پس‌انداز يكم است.
فتح‌اللهي با اشاره به پيشنهاد سازمان نوسازي براي رونق بافت فرسوده گفت: سازمان نوسازي شهر تهران براي هدايت بخش مسكن به فاز رونق با سكوي پرتاب مناطق بافت فرسوده 9پيشنهاد داده كه بايد به‌صورت مشترك بين شهرداري، شبكه بانكي و دولت به اجرا درآيد. مديرعامل سازمان نوسازي گفت كه درصورت اجراي اين سياست‌ها مي‌توان اميدوار بود كه اين اقدامات به رونق واحدهاي بافت فرسوده و رسوب‌زدايي سريع از بافت فرسوده كمك كند.
آمارها نشان مي‌دهد كه تعداد واحدهاي نوسازي شده در بافت فرسوده در اواخر سال 94حدود 5هزار واحد مسكوني بوده است كه طي 2سال اخير كاهش يافته اما همچنان براي عرضه تمامي واحدها به بازار به‌دليل عدم‌توانمندي بخش تقاضا مانع وجود دارد. به گفته وي، 5سياست براي ايجاد تقاضاي مسكن در اين محدوده وجود دارد تا در ابتدا ركود در بازار برطرف شود. عبادالله فتح‌اللهي، مديرعامل سازمان نوسازي شهرتهران با تأكيد بر اينكه اجراي اين نسخه پيشنهادي داراي چند مزيت عمده براي بخش مسكن و تسريع روند نوسازي بافت فرسوده است، گفت: رويكرد شكل‌گرفته براي نوسازي بافت فرسوده را كه با حضور مشترك رئيس‌جمهور، مقامات دولتي و شهرداري شكل گرفته بايد به فال نيك گرفت. در اين چارچوب براي آنكه بتوان رونق مسكن را به بهترين شكل رقم زد، بايد از معايب رشد و رونق مسكن دوري كرد.
- 4گام مشترك دولت،شهرداري و سيستم بانكي
سالانه بايد حداقل 300هزار واحد مسكوني جديد احداث شود كه از اين تعداد سهم بافت فرسوده شهر تهران دست‌كم حدود 20هزار واحد مسكوني در هر سال است. براي رونق ساخت‌وساز در محدوده بافت فرسوده ابتدا بايد شرايط پايدار باشد و سپس به كل شهر تسري پيدا كند. ضرورت دارد 4گام مشترك از سوي شهرداري، دولت و سيستم بانكي برداشته شود. گام نخست آن است كه 50درصد از هزينه ساخت‌وساز مسكن در بافت فرسوده كاهش يابد.
مديرعامل سازمان نوسازي شهر تهران گفت: در ماه‌هاي اخير هزينه ساخت مسكن به واسطه معافيت سازنده‌ها از پرداخت عوارض شهرداري و حق انشعابات حدود 30درصد‌كاهش يافته است. به اين ترتيب هزينه ساخت در بافت فرسوده حدود يك ميليون تومان است كه 50درصد آن مربوط به هزينه‌هاي مصالح ساختماني و كارگر است اما 50درصد ديگر كه جزوفرعي هزينه‌هاي ساخت‌وساز محسوب مي‌شود، ناشي از 15فاكتور هزينه‌اي مربوط به هزينه‌هاي جانبي ساخت است.