ذيل اين طرح و برنامه جامع است كه طرح‌هاي ديگر شكل مي‌گيرند و جزئيات كارها مشخص مي‌شوند. حال نكته مهم اينجاست كه اولا برنامه جامع احتياج به يك نهاد نظارتي دارد كه از تمام سازمان‌هاي دخيل در آن تشكيل شده باشد. اين نهاد بايد دائما برنامه را رصد كند تا كوچك‌ترين تغييري در راستاي منافع يك‌شخص يا يك‌دستگاه رخ ندهد.
ثانيا نهاد مربوطه بايد بر اجراي دقيق برنامه نظارت داشته باشد. در اين ميان طرح‌هاي تفصيلي، موضوعي و موضعي ازجمله برنامه‌هاي مهمي هستند كه زير طرح جامع يك‌شهر تعريف مي‌شوند و بالطبع تغيير در رأس هر يك از برنامه‌هاي بالاتر مي‌تواند برنامه‌هاي پايين‌تر را نيز دستخوش تغيير كند. پر واضح است كه اينگونه ديگر روند شهرسازي يك‌شهر از مسير اصلي تعيين‌شده خارج مي‌شود. اينگونه نه خيلي دور و نه خيلي نزديك آشفتگي را مي‌توان براي آن شهر متصور شد.
متأسفانه براي تهران در يك برهه زماني چنين اتفاقي رخ داده است. تغيير در برنامه تفصيلي در سال‌هاي پيش از 92سبب شده تا شهرسازي در پايتخت آنچنان كه بايد و شايد طبق برنامه اصلي پيش نرود. از سوي ديگر پيروز حناچي، مشاور وزير راه و شهرسازي نيز از تصميمات بدون پيشتوانه‌اي مي‌گويد كه نتيجه آن انحلال نهادي بوده كه زماني وظيفه رصد برنامه‌هاي بالادستي شهرسازي در كلانشهرهاي كشور را برعهده داشته و در آن زمان به‌خاطر نبودش، تغييرات برنامه بدون نظارت صورت گرفته است. او كه سابقه بسيار طولاني به‌عنوان دبير شوراي‌عالي شهرسازي و معماري كشور را دارد، در گفت‌وگويي مفصل با همشهري درخصوص تغييرات طرح تفصيلي، لزوم بازنگري اين طرح و راهكارهايي براي قرارگرفتن دوباره شهر تهران در مسير درست شهرسازي صحبت كرد. ماحصل اين گفت‌وگو را در ادامه مي‌خوانيد.
- آقاي دكتر، طي 4سال اخير و پس از تغييراتي كه طرح تفصيلي در دوره دولت‌هاي نهم و دهم پيدا كرد، جلسات كارشناسي بسياري براي اين منظور برگزار شد. شهرسازان و معماران زيادي تاكنون در رابطه با بازنگري طرح تفصيلي بحثهاي مفصلي داشته‌اند و حتي بارها از اعضاي شوراي شهر تهران در دوره پيشين خواستند كه هرچه سريع‌تر اين اقدام صورت بگيرد تا وضعيت مبهم كنوني رفع شود. شما در اين خصوص چه نظري داريد و چقدر تأكيد داريد كه طرح‌هاي جامع، تفصيلي و طرح‌هاي ذيل آن بايد مورد ارزيابي مجدد و بازنگري قرار بگيرند؟
قبل از هر چيز بايد ببينيم كه جايگاه طرح تفصيلي در نظام برنامه‌ريزي كشور ما كجاست. معمولا طرح‌هاي شهرسازي، طرح‌هاي بالادست و پايين‌دست دارند. طرح‌هاي بالادست طرح تفصيلي در ايران، طرح جامع و طرح‌هاي بالادست‌تري هستند كه در سطح دولت به تصويب مي‌رسند. اما طرح‌هاي پايين‌دست، برنامه‌هاي عملياتي(action plan) مهمي هستند كه اگر به‌درستي و زمانبندي‌شده اجرا شوند بايد ما را به هدف برنامه اصلي برسانند. اگر به طرح جامع تهران نگاه كنيم اين مسئله را مي‌بينيم. مثلا گفته شده كه تهران در افق سال 1404بايد به چه شكلي درآيد. همه اين اقدامات براي اين است كه آن برنامه اصلي تحقق يابد. براي رسيدن به هدف نهايي نيز از يك‌سو اين مسير به زبان‌هاي مختلف كالبدي، جمعيتي و... ترجمه مي‌شود و از سوي ديگر در آنها برنامه‌هاي عملياتي مشخصي تعريف مي‌شود. حالا سؤال شما اين است كه آيا طرح تفصيلي تهران، ما را به چشم‌اندازي كه براي پايتخت ترسيم شده، نزديك مي‌كند؟
در پاسخ به اين سوال نه‌مي‌توانم آري بگويم و نه خير.
- چرا نمي‌توانيد پاسخ روشني ارائه دهيد؟
چون طرح تفصيلي تغييرات بسياري داشته و نمي‌توانم تأييد كنم طرح تفصيلي موجود، باعث مي‌شود تا به طرح جامعي كه شوراي‌عالي شهرسازي و معماري تصويب كرده و شوراي شهر تهران نيز تأييد كرده، برسد. ترديد من به خاطر چند مورد مختلف است. اولا نهادي كه يك‌زماني اين طرح‌ها را تهيه و تأييد مي‌كرده و سپس به مراجع تصميم‌گيري مي‌فرستاده الآن وجود ندارد. آن نهاد وظيفه پايش طرح‌ها را برعهده داشته و بر برنامه‌هاي عملياتي تعيين شده نظارت مي‌كرده است. در اواخر دوره دولت هشتم، ما در شوراي‌عالي شهرسازي و معماري نهادي را تعريف كرديم كه در آن وظايف قانوني خودمان را با شهرداري به مشاركت گذاشتيم تا اينگونه اجرا و نظارت بر طرح‌ها با اتفاق نظر به اجرا نزديك‌ترشوند. يعني ما نمي‌خواستيم ديگر طرح‌ها را از بالا به پايين تهيه و ابلاغ كنيم؛ چون كه تحقق‌پذيري اين طرح‌ها مهم بود. بنابراين هدف را اينطور بنا كرديم كه طرح‌ها را ابتدا با نهادهاي موثر و ذينفع و شهرداري تهيه كنيم. بدين‌ترتيب نهادي به اسم برنامه‌ريزي و مديريت شهر تهران براي پايتخت كشور شكل گرفت. اين نهاد شوراي‌عالي راهبردي داشت كه در آن وزارتخانه‌هاي كشور از جمله مسكن حضور داشتند. اينگونه وظايف وزارت مسكن و شهرسازي آن زمان به‌طور قانوني به مشاركت گذاشته شد.
- اين مشاركت چه نتيجه‌اي به‌دنبال داشت؟
طبيعتا وقتي طرحي تهيه مي‌شد با وجود اين نهاد، مراجع تصويب‌كننده خيلي راحت‌تر طرح‌هايي كه مشخص و كاملا كارشناسي شده بودند را تصويب مي‌كردند. در واقع هدف‌مان اين بود كه طرحي تهيه شود كه مطمئنا به اجرا ختم شود و تغييري پيدا نكند و روي آن اتفاق نظر وجود دارد. وقتي كه شهرداري به‌عنوان مجري نيز در نهاد برنامه‌ريزي وجود داشت،نمي‌توانست بگويد كه در روند تصميم‌گيري طرح‌ها حضور نداشتم.
- عاقبت نهاد به كجا ختم شد؟
پس از دولت هشتم و رفتن ما از وزارت مسكن و شهرسازي آن موقع در سال 84 ، تا مدتي نهاد كارش را دنبال مي‌كرد اما به‌خاطر دعواهاي بين شهرداري و دولت، عملا اين نهاد از بين رفت و ديگر به‌وجود نيامد. به اين ترتيب قاعده شكل گرفته شده به‌هم خورد و فرصتي از تهران گرفته شد. سرانجام سرنوشت تهران به‌دست يك فرد افتاد؛ اگرچه اساسا قرار نبود طرح جامع تهران دست يك‌نفر باشد. ما چنين چيزي را قبول نداشتيم و اصلا درست نيست كه طرح جامع كلانشهري به وسعت تهران در دست يك‌شخص باشد. مطمئنا اين مسئله معضلاتي را به‌دنبال دارد. چندين بار به شهرداري تهران تذكر داديم كه اين كاري مقبول نيست و بايد براساس مصوبه ابلاغي توسط شوراي‌عالي شهرسازي و معماري عمل شود.
البته چنين نهادي بايد از پايه‌هاي محكم حقوقي برخوردار باشد كه كسي نتواند آن‌را بهم بزند. در بسياري از شهرهاي دنيا اساسا چنين نهادي را هم در مقياس كلانشهري و هم به صورت خرد و درون خود شهر (مثل 22منطقه شهر تهران) دارند. اين نهاد وظيفه جمع‌آوري و پايش اطلاعات و مانيتورينگ، تصميم‌گيري و فراهم‌آوردن زمينه‌هاي تصميم‌سازي را برعهده دارد. خيلي موقع‌ها پيش از اينكه يك‌بحران شكل بگيرد، آن بحران را شناسايي كرده تا در كوتاه‌ترين فرصت براي آن چاره‌‌اي اتخاذ شود. اما در سيستم اداري شهرداري تهران با درگيري‌هاي زيادي كه وجود دارد، اصلا فرصت نمي‌شود چنين وضعيتي شكل بگيرد. درحالي‌كه نهاد برنامه‌ريزي و مديريت شهر با قدرت مانور بخش خصوصي و با استفاده از پتانسيل و اختيارات دستگاه‌هاي متولي انجام كار و با مشاركت همه دستگاه‌هاي ذينفع و ذي‌نفود بايد شكل پيدا كرده و اين اسناد را تهيه كند. اگر نهاد به درستي كارش را انجام دهد هم اجماع روي تصميماتش وجود خواهد داشت و هم چون از خرد جمعي استفاده كرده، قاعدتا تصميماتش اغلب از خطاي بزرگ به دور است.
- چرا چنين نهادي با اين قابليت‌ها را بايد از بين ببرند؟
به هرحال كار كردن با يك‌فرد خيلي راحت‌تر با يك‌جمعي است كه كلي اما و اگر و سؤال دارند و با بحثهاي كارشناسي كار را جلو مي‌برند. خيلي علاقه ندارم كه به دلايل حذف نهاد برنامه‌ريزي و مديريت شهر تهران بپردازم اما واقعيت اين است كه متأسفانه جاي آن خالي است كه ضرورت دارد كه دوباره شكل بگيرد. حال نه‌تنها تهران بلكه همه كلانشهرهاي كشور يك چنين نهادي را براي برنامه‌ريزي و مانيتورينگ و مديريت نياز دارند.
- آيا شوراي‌عالي شهرسازي و معماري چنين قدرتي را ندارد كه دوباره اين نهاد را احيا كند؟
چون اين وظيفه قانوني وزارت راه و شهرسازي است، به صورت توافقي بله مي‌تواند، اما شكل‌گيري قانوني‌اش به تصويب هيأت وزيران نياز دارد.
- آيا فضاي كنوني را براي شكل‌گيري آن مناسب ارزيابي مي‌كنيد؟
به هرحال يك‌توافق كلي نياز است. به‌نظر مي‌رسد كه الان تفكر به چنين سمتي رفته اما كافي نيست. بايد توافقي بين وزارت راه و شهرسازي، شوراي شهر تهران و شهرداري شكل گيرد. پس از اين نيز دولت بايد بر وجود آن صحه بگذارد.
- به غير از اين پايه طرح جامع هم ايراد داشت؟
ببينيد هر طرح جامعي يكسري ايراداتي دارد و خارج از ايراد نيست. به همين‌خاطر ما اينها را به‌صورت ساختاري تهيه مي‌كنيم تا امكان بازبيني وجود داشته باشد و اگر مشكلي داشت بتوانيم آن‌را رفع كنيم. اصلا بسياري از ايرادات و شاخص هنگام بازبيني در برنامه‌هاي عملياتي نمايان مي‌شود. اما به هرحال يك‌دستگاهي مي‌خواهد برود و دائما طرح را ارزيابي كند. ما بيشتر بايد راجع به دستگاهي كه وجود ندارد، صحبت كنيم. تهران سازماني را لازم دارد كه بتواند دائمي براي آن برنامه‌ريزي كند وبرآن نظارت داشته باشد.
- دستگاه‌هاي مختلف‌چقدر بايد در اين نهاد حضور داشته باشند؟
هرچقدر دستگاه‌هايي كه قرار است بر اجراي كار صحه بگذارند، در گفت‌وگوها و تدوين برنامه‌ها حضور داشته باشند، روند تصويب و به نتيجه رسيدن برنامه تسريع مي‌شود و در مجموع برنامه راه منطقي را در اجرا طي مي‌كند. مثلا فرض كنيد وزارت كشور و اعضاي دستگاه‌هايي نظير كميسيون ماده 5 در نهاد برنامه‌ريزي حضور داشته باشند، اينهامسئوليت پيدا مي‌كنند. كميسيون ماده 5بايد طرح‌هاي نهاد را تصويب كند و چه بهتر كه در روند تصميم‌گيري دخيل باشد.
- نبود اين نهاد چه آسيب‌هايي داشته است؟
به‌شدت به شهر آسيب زده. فرض كنيد يك‌شركت مهندسي مشاور مسئوليت كلانشهر تهران را بر عهده بگيرد. بنده اين سؤال را مطرح مي‌كنم كه آيا درست است كه يك نفر و يك دستگاه از صدر تا ذيل شهر نقش و مسئوليت داشته باشد و جواب بدهد؟ آيا خود اين كار مفسده‌برانگيز نيست؟ خيلي از سرمايه‌گذاران مي‌خواهند بيايند در شهري به وسعت تهران سرمايه‌گذاري كنند. طبيعي‌ترين حالت ممكن اين است كه اول بروند سراغ شركت مهندسي مشاور كه مسئوليت كار و وظيفه كنترل را برعهده دارد. خدا رحمت كند مهندس ميرميران را كه مي‌گفت: «ما هرجايي كه مشاور مادر هستيم در زيردست كار نمي‌گيريم.»
- پس با اين تعريف‌هايي كه شما كرديد عملا طرح تفصيلي و جامع از 15فروردين 91اجرايي نشده؟
نه به اين شكل هم نبود. دولت يازدهم كه روي كار آمد، ما سراغ طرح‌ها را گرفتيم. ديديم طرح تفصيلي اصلا ارتباطي با طرح جامع ندارد. چندتا اتفاق افتاده بود. پهنه‌هاي وسيعي در طرح جامع جابه‌جا شده بود و تغيير كاربري داده بودند كه ما نفهميديم چرا اين كار را كرده‌اند. مثلا از پهنه‌هايي از G به M، M به S يا R جابه‌جا شده بود. در چند مورد ديگر هم به اين خاطر طرح تفصيلي و جامع به خوبي كنترل نشده بود، پاي طرح‌هاي تفصيلي يك‌نكاتي نوشته بود كه تأثيرات آن واقعا شفگت‌انگيز بود. مثلا نوشته شده بود اگر در كوچه‌اي 50درصد پلاك‌ها مطابق طرح قبل 5طبقه يا 6طبقه ساخته شده‌اند، بقيه هم مي‌توانند همينطور ساخته شوند. يا اگر عرض معبر فلان قدر بود تراكم مي‌تواند چقدر باشد. يا مثلا ما در مورد بافت فرسوده 3پارامتر ريزدانگي، نفوذناپذيري و ناپايداري را تعيين كرده بوديم اما يك جمله در حاشيه طرح تفصيلي اضافه شده بود با اين محتوا: «بله اين 3مولفه، سبب مي‌شود كه يك بافت، بافت فرسوده تلقي شود كه البته ناپايداري مهم‌تر است.» خب حالا ببينيم اين جملات چه تأثيراتي داشته است. به‌طور نمونه به‌خاطر اضافه شدن جملات مي‌آمدند عرض معبر را در شوراي معماري منطقه زياد مي‌كردند تا بتوانند مجوز آن تراكم مورد نياز را صادر كنند. يا در تجميع عنوان شده بود كه اگر تجميع دو پلاك صورت بگيرد يك‌طبقه تشويقي داده مي‌شود. اما به‌خاطر دستكاري طرح تفصيلي اگر يك‌پلاك‌هايي بودند كه هم به‌خاطر ابعاد قطعه و هم تجميع و هم به‌خاطر قرارگيري در بافت ناپايدار مي‌توانستند 3طبقه تشويقي بيشتر از طرح تفصيلي بگيرند. مثلا در بافت ارزشمند منطقه نارمك موردهايي اتفاق افتاد كه برخي تا 7طبقه جواز ساخت گرفتند.
- با دستكاري طرح تفصيلي چه اتفاقي براي منطقه 22افتاد؟
منطقه 22جزو آخرين فرصت‌هاي شهرسازي تهران بود. البته برخي از اقدامات خدماتي و فرهنگي مثل درياچه مناسب بوده اما بخشي از ساخت‌وسازهاي اطرافش درست نبود. اصلي‌ترين ماموريت برنامه‌ريزي در شهر اين است كه كنترل جمعيت‌پذيري صورت بگيرد. اما شما ببينيد با تغيير طرح تفصيلي در مورد همين منطقه 22كه گفتيد چه اتفاقي رخ داد. در طرح جامع تهران سقف جمعيتي براي منطقه 22، 230هزار نفر تعيين شده و در طرح تفصيلي گفته شده 350هزار است. حالا همين 350هزار نفر هم رعايت نشده و تا الان بالاي يك‌ميليون نفر پروانه براي اين منطقه صادر شده است. به همين‌خاطر است كه مي‌گويم هم طرح جامع و تفصيلي داريم و هم نداريم. اين مفرهايي كه به‌وجود آمد، باعث شده تا عده‌اي به شهر آسيب بزنند اما قانونا نتوان جلوي آنها را گرفت. اينها چنين موادي را به طرح تفصيلي اضافه كردند تا اگر دستگاه نظارتي به سراغ‌شان آمد پاسخ داشته باشند ولي آنهايي كه شهر را مي‌فهمند و شهرسازي بلدند، مي‌دانند كه اين كار خلاف است. درصورتي كه طرح‌هاي پايين‌دست بايد در چارچوب طرح‌هاي بالادست باشند.
- آيا شما در شوراي‌عالي شهرسازي و معماري در اين‌باره اقدام كرديد؟
بله. ما موارد خلاف را احصا كرديم و به شهرداري دوره پيشين ابلاغ كرديم. مي‌دانيم كه شهرداري به تعدادي از آنها عمل كرد و برخي ديگر را نه. اختيارات زيادي به شوراي معماري مناطق داده شده بود كه آنها مي‌توانستند تصميماتي را بگيرند. اين باعث شد تا مدت‌ها پيش، سقف جمعيت‌پذيري در بسياري از مناطق 22گانه تهران پر شود. به‌طور نمونه خيلي وقت است سقف جمعيتي در مناطق يك، 2، 3، 57و 22پر شده است.
- آقاي دكتر كار تصويب و ابلاغ ضوابط بلندمرتبه‌سازي در تهران به كجا رسيد؟
ما در دوره پيشين مديريت شهري تهران، شهرداري را مكلف كرديم كه ظرف 3ماه ضوابط بلندمرتبه‌سازي را به شوراي‌عالي شهرسازي ارسال كند اما شهرداري چنين كاري را نكرد. به‌خاطر عدم‌وجود همين ضوابط در دوره شهرداري قبلي پايتخت 450برج ساخته شد. يعني از 978بلندمرتبه موجود (ساختمان‌هاي 12طبقه و 12طبقه به بالا) 450برج در همان دوره احداث شده است. اين ساختمان‌هاي بلند براساس ضابطه شكل پيدا نكرده و تقاضا منشا شكل‌گيري آنها بوده است. بعضي‌ها در چند مرحله صاحب بلندمرتبه شده‌اند. مثلا يك‌نفر اول مجوز 7طبقه گرفته و بعدا 12طبقه و به همين ترتيب در 3مرحله ساختمان 20طبقه‌اي را توانسته بسازد. ما به همين دليل از سوي شوراي‌عالي شهرسازي و معماري با اين رويكرد كه اساسا بلندمرتبه‌سازي به شكل فعلي مرسوم نيست، جلوي ساخت بلندمرتبه‌هاي جديد را گرفته‌ايم. اينكه همه پلاك‌هاي شهر، واجد شرايط بلندمرتبه‌سازي باشند درست نبود. اينها همه بدون بحث مربوط به برج‌هاي منطقه 22است چراكه ما جرم‌هاي سنگين اين منطقه را خلاف تلقي مي‌كرديم چون براساس برنامه شكل نگرفته بود. پس ما جلوي ساخت بلندمرتبه جديد را گرفتيم و آن‌را منوط به ابلاغ ضوابط بلندمرتبه‌سازي كرديم. در مورد عدم ابلاغ ضوابط بلندمرتبه‌سازي، سوالاتي را از شهرداري تهران دوره قبل پرسيديم كه به درستي جواب ما را ندادند؛ همچنين فضاي گفت‌وگو هم برقرار نبود.
- آيا نمي‌توان جلوي برخي از ساخت‌وسازهاي نيمه‌كاره كه خلاف ضوابط و طرح تفصيلي اوليه هستند، را گرفت؟
مي‌شود اما تبعات سنگين مالي براي شهر و شهرداري تهران دارد. كاري كه ما كرديم مثل تعمير كردن خودرويي بود كه موتورش روشن است. من معتقدم كه ما موفق شديم و اصلاحاتي را انجام داديم. شما اگر شهرداري پيش از نيمه سال 92را با پس از آن مقايسه كنيد كاملا متوجه اين مسئله و تفاوت آن مي‌شويد. شهرداري پس از نيمه سال 92اقداماتي مثل احياي معابر اطراف بازار تهران، سنگفرش كردن خيابان سي‌تير، بازآفريني ميدان مشق و قرار دادن فضاها در اختيار شهروندان را در دستور كار قرار دارد. يعني رويكرد شهرداري نسبت به قبل اجتماعي‌تر شد كه دلايلي مثل عوض شدن دولت، تغيير اعضاي كميسيون ماده 5و شوراي‌عالي شهرسازي و امثال اينها داشت. فضاي اجتماعي ناشي از بي‌توجهي به ضوابط و نارضايتي مردم به‌خاطر نبود ضوابط بلندمرتبه‌سازي در اين تغيير رويكرد بي‌تأثير نبود. به هرحال فشار افكار عمومي و مطبوعات بسيار تأثيرگذار است.
- نبايد نسبت به الگو بودن تهران بي توجه بود
تهران يك‌الگو براي ديگر شهرهاست. به همين دليل آسيب‌هايي از اين بابت متوجه ديگر شهرها هم مي‌شود مثل فراگير شدن احداث مال‌ها يا مجتمع‌هاي عظيم در معابر كم‌عرض.
وجه خوش‌بينانه اتفاق افتادن چنين مسئله‌اي به بودجه شهرداري برمي‌گردد. شهرداري براي تأمين بودجه‌اي كه تنظيم كرده بود نيازمند اجراي يكسري پروژه‌ها بود كه به‌طور طبيعي در طرح تفصيلي وجود نداشتند. بنابراين بايد به استانداردهاي احداث پروژه‌هاي شهرسازي توجه شود. اين وظيفه اعضاي كميسيون ماده5 است چراكه نماينده وزارت كشور در كميسيون حضور دارد تا هماهنگي پروژه با طرح جامع حمل‌ونقل و ترافيك و حتي تبعات اجتماعي و سياسي را بسنجد. همينطور نماينده وزارت راه و شهرسازي انطباق با طرح‌هاي بالادست را تعقيب مي‌كند، نماينده وزارت جهادكشاورزي بحث زمين‌هاي كشاورزي، باغات و اراضي درجه كشاورزي را دنبال مي‌كند و نماينده وزارت نيرو نيز موضوعات مربوط به تاسيسات زيربنايي، آب و برق را بررسي مي‌كند. نماينده سازمان ميراث فرهنگي‌شأن نزولش هم اين است كه نسبت به بناهاي تاريخي و فرهنگي حساسيت نشان مي‌دهد و همين نماينده سازمان محيط‌زيست كه بحث فرابخشي است شامل همه اينها مي‌شود. حال اگر يكي از اين دستگاه‌ها كار خود را براي يك‌پروژه در تهران به درستي انجام ندهد كل طرح طبق استاندارد پيش نمي‌رود و سرانجام ديگر كلانشهرها هم با الگو گرفتن از پايتخت آسيب خواهند ديد. وجه بدبينانه مسئله هم به ارتباطاتي برمي‌گردد كه ديگران از آن بهره‌مند نيستند. با اين ارتباطات پروژه‌هاي بسياري به‌ويژه طي سال‌هاي 89تا 90احداث شدند كه با ديگر موضوعات پيراموني‌اش مطابقت نداشتند. زماني كه يك‌تالار عروسي چسبيده به خانه‌هاي مسكوني يا يك‌برج در ميان خانه‌هاي كوتاه احداث مي‌شود به رانت شهرسازي برمي‌گردد. ما در شهرسازي مي‌گوييم كساني كه اين كار را كرده‌اند دارند به ديگران اين پيغام را مي‌دهند كه «من رابطه و تمكني در شهر دارم كه پلاك بغلي و روبه‌رويي من ندارد.» بنابراين شهرداري تهران هم در نقش مثبت مانند ساخت مراكز فرهنگي، تفريحي كه انجام شده و هم در نقش منفي مثل تأمين منابع از طريق فروش تراكم مي‌تواند بسيار روي ديگر شهرها تأثير بگذارد. در واقع براي تأمين منابع وام تهيه مي‌شده و براي بازگرداندن اين منابع، پروژه‌هايي تعريف مي‌شده كه خلاف اصول شهرسازي و طرح‌هاي بالادستي بوده است.