5سال بعد کار تدوین طرح تفصیلی هم به پایان رسید و برنامه‌ای با جزئیات شهرسازی ابلاغ شد؛ طرحی که به‌صورت ریز مشخص می‌کرد در هر نقطه چه اتفاقی باید رخ دهد. شهر به سمت تراکم‌فروشی رفت. از نشستن مصوبه برج‌باغ‌ها در طرح تفصیلی تا دستکاری طرح برای افزودن 8بند جدید در زمان دولت محمود احمدی‌نژاد (دولت دهم) نشان از این داشت که انگیزه‌ای برای رعایت بی‌چون و چرای طرح تنظیم شده وجود ندارد.
آن هنگام برخی از پهنه‌های عمومی و فضای سبز به پهنه‌های تجاری و مسکونی تغییر یافتند و اینگونه جمعیتی برخلاف پیش‌بینی به تهران افزوده و تحمیل شد. گذر از جزئیات طرح تفصیلی مربوط به منطقه22 هم بخش دیگری از ماجرا بود. به هر ترتیب ساخت‌وسازی گسترده و سنگین از سال86 تا 96 با سرعت بالا، جای خودشان را در شهر باز می‌کردند.
حالا اما خبر می‌رسد که قرار است طرح تفصیلی شهر تهران به شکلی اساسی بازنگری شود. این موضوع را قائم‌مقام معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران اعلام کرده و گفته که به‌زودی نهاد ناظر بر بازنگری طرح جامع و تفصیلی تشکیل می‌شود. تورج فرهادی با بیان اینکه اگر از سال91 که طرح تفصیلی ابلاغ شد مدیران طرح را به‌درستی اجرا می‌کردند، دیگری نیازی به کسب درآمد از تخلفات نبود، گفت: «با وجود این، هنوز در شهر فرصت‌هایی وجود دارد که با رعایت کامل چارچوب قانون تفصیلی و جامع می‌توان درآمدزایی را تضمین کرد.»
او با اشاره به فرصت‌های موجود در پایتخت اظهار کرد: «اکنون پادگان‌های بزرگی مانند 06، 01 و دوشان‌تپه در تهران وجود دارند که با انتقال آنها به خارج از شهر می‌توان از ظرفیت آنها به‌درستی استفاده کرد. اطراف پارک پردیسان و روددره‌هایی که باید ساماندهی شوند از دیگر پتانسیل‌های موجود در پایتخت هستند.»
اینطور که فرهادی عنوان کرد در شورای‌عالی نهاد بازنگری، نمایندگانی از شورای اسلامی شهر تهران، وزارت راه و شهرسازی و به‌احتمال زیاد استانداری یا وزارت کشور و صاحب‌نظران دانشگاهی حضور خواهند داشت.
- طرح تفصیلی یا شیر بی‌یال و دم
مهرداد مال‌عزیزی، معمار و متخصص حوزه شهرسازی اما اعتقاد دارد که طرح تفصیلی موجود براساس مصلحتاندیشی برخی و با رویکرد تراکم‌فروشی تنظیم شده است. او در گفت‌و‌گو با همشهری به آسیب‌های جبران‌ناپذیری که در دوره مدیریت شهری گذشته به تهران وارد شده، اشاره کرد و گفت: «البته نه‌تنها تهران بلکه همه کلانشهرهای کشور از نوع طرح‌های تفصیلی ضربه خوردند.
کمیسیون‌های مرتبط تغییرات بسیاری را در طرح‌های تفصیلی ایجاد کرده‌اند؛ یعنی آن خط و ربطی که مهندسان مشاور در طرح پیاده کرده‌اند، در طول زمان اجرا با صلاحدید مجری یعنی شهرداری، تغییر پیدا کرده است؛ به همین‌خاطر در تحقق‌پذیری طرح تفصیلی که بین 10 تا 15سال است، در عمل یک‌شیر بی‌یال و دم شکل گرفته است.»
او دلیل چنین امری را مصلحتاندیشی بسیار زیاد در امور شهرسازی دانست که آخرین نتیجه‌اش، برج زمخت احداث شده در تقاطع بزرگراه حقانی و جهان‌کودک است.
مال‌عزیزی اعتقاد دارد که در چنین وضعیتی، حتما باید طرح تفصیلی از پایه مورد بازنگری کامل قرار بگیرد. او گفت: «رویکرد مدیریت شهری فعلی، برخلاف دوره گذشته بر شهرفروشی نیست و درآمدها قرار نیست از طریق ساخت بلندمرتبه‌سازی و توسعه عمودی تأمین شود؛ به همین دلیل می‌توان مهندس مشاور جدیدی گرفت و طرح تفصیلی جدیدی را پیاده‌سازی کرد.»
- توسعه نرم‌افزاری لازم است
سؤالی که مطرح می‌شود این است که اگر طرح تفصیلی بازنگری و اصلاح شود، آیا امکان دارد که باز هم مثل گذشته دچار تغییرات شود یا نه؟ مال‌عزیزی در این خصوص گفت: «چرا این نگرانی وجود دارد اما با رویکرد مدیریت شهری که اتخاذ کرده مطمئنا می‌توان امیدوار بود که طرح جدید دیگر بر پایه تراکم‌فروشی تنظیم نشود.
اینگونه دیگر در تراکم پایین، میزان نفر در هکتار تغییر پیدا کرده و خاستگاه سرانه‌ها متغیر شده و مقدار نیاز به فضاهای مکمل تغییر می‌کند.اینگونه این امیدواری شکل می‌گیرد که نه‌تنها شاهد اتفاقات قبلی نباشیم، بلکه عرصه‌های بسیاری هم در شهر آزاد شده و اشتباهات گذشته جبران شود.»
به‌نظر او توسعه سخت‌افزاری دیگر محلی از اعراب ندارد و باید در بازنگری طرح تفصیلی توسعه نرم‌افزاری در اولویت باشد و در کل صلاح شهروندان نیز دیده شود. او تأکید می‌کند: در شهرسازی نباید تبصره‌هایی را در تدوین ضوابط و مقررات درنظر گرفت؛ چراکه آنگونه با مالکیت نهادهای خاص، اصل ماجرا زیر سؤال می‌رود؛ مسئله‌ای که باعث می‌شود پهنه‌ها دارای شروط بارگذاری شوند.
- بازنگری با حضور مهندسان مشاور و متخصصان
محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای اسلامی شهر تهران: یکی از عوامل عدم‌تحقق‌پذیری طرح تفصیلی، تأخیر در ابلاغ این طرح نسبت به طرح جامع است؛ در فاصله بین سال 86 تا 91 بسیاری از الزامات طرح از بین رفت. عامل بعدی مغایرت‌های طرح تفصیلی با طرح جامع است.
وقتی طرح تفصیلی ابلاغ شد، بخشنامه‌های متعددی به تعداد 1100 در سطح شهرداری تهران ابلاغ شد؛ درحالی‌که قرار بود، طرح تفصیلی ابلاغ شود تا بخشنامه‌ها جمع‌آوری شود اما این اتفاق نیفتاد تا در دوره گذشته توانستیم آنها را باطل کنیم. بنابراین از دیگر دلایل عدم‌تحقق طرح تفصیلی صدور بخشنامه‌های نظارتی - ستادی حمایتی مغایر با ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران بود.
همچنین تأثیر تخلفات ساختمانی و آرای کمیسیون‌های ماده 100 بر تحقق طرح تفصیلی، شوراهای معماری و توافقات مناطق 22گانه، مصوبات کمیسیون ماده 5 و مفاد طرح تفصیلی، طرح تفصیلی منطقه22، بافت ناپایدار و جمعیت‌پذیری از دیگر عوامل عدم‌تحقق طرح تفصیلی بوده‌اند.
از ابتدای سال93 تا 9ماهه سال95 بیش از 38هزار پرونده در شورای معماری مناطق طرح و بررسی شده که به‌طور متوسط روزانه 38پرونده و ماهانه بیش از 1150شورا تشکیل شده که این نشان می‌دهد، تصمیمات به‌صورت سلیقه‌‌ای اعمال شده است؛ بنابراین باید طرح تفصیلی با حضور مهندسان مشاور کاربلد و متخصصان مورد بازنگری قرار بگیرد؛ کاری که البته زمان‌بر است و نباید انتظار داشت خیلی زود به نتیجه لازم برسد.