به گزارش همشهری، براساس آخرین خبرها از نحوه تعیین قیمت در آگهی‌های فروش مسکن در فضای مجازی، قرار است آخرین اطلاعات سامانه بازار املاک ایران (سابا) که برگرفته از معاملات ثبت‌شده در دفاتر مشاور املاک است، به مبنای قیمت‌گذاری تبدیل شود؛ اما فاز آزمایشی این قیمت‌گذاری در یکی از سایت‌های آگهی مسکن نشان داد این قاعده عمومی، آن‌گونه که انتظار می‌رفت نمی‌تواند گرهی از کارها بگشاید؛
زیرا مسکن کالایی به‌شدت ناهمگون است و دامنه نوسان قیمت آن حتی در یک منطقه نیز به‌شدت بالاست. همچنان که در فاز آزمایشی قیمت‌گذاری آگهی‌های فروش مسکن، به‌عنوان نمونه در شرایطی که تازه‌ترین میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در منطقه ۱۹تهران ۴.۸میلیون تومان بوده، دامنه قیمت در آخرین معاملات این منطقه از ۳.۸میلیون تا ۱۸.۵میلیون تومان برای هر متر قید شده و دست فروشندگان برای قیمت‌گذاری در همین دامنه باز مانده که عملاً به‌معنای باز ماندن سقف قیمت‌گذاری برای بزرگ‌تر کردن حباب قیمت مسکن است.
- مبنای قیمت‌گذاری مسکن
طبق عرف بازار مسکن، همواره آخرین قیمت در معامله هر منطقه، محله و کوچه به‌عنوان پایه و اساس قیمت‌گذاری معاملات بعدی منظور می‌شود و در جریان توافق طرفین، با توجه به‌خصوصیات ساختمان مورد معامله قیمتی بالاتر یا کمتر از آخرین قیمت تعیین می‌شود. سلامی، مشاور املاک محدوده خیابان انقلاب می‌گوید: این نوع قیمت‌گذاری در شرایط عادی توانسته است جواب بدهد زیرااگر عرضه و تقاضا متعادل و فضای اقتصاد آرام باشد، خریدار و فروشنده فقط در وضعیتی به توافق می‌رسند که قیمت ارائه‌شده معقول و واقعی باشد.
به عقیده او، در این وضع قیمت‌های جدید تا حدی معقول و واقعی تعیین می‌شوند و ملاک معاملات بعدی قرار می‌گیرند؛ پس بازار هم فضای معقولی پیدا می‌کند اما در شرایطی که فضای اقتصاد کلان مبهم و بی‌ثبات باشد و نقدینگی برای فرار از کاهش ارزش به بازار کالاهای سرمایه‌ای ازجمله مسکن سرازیر شود، قیمت‌گذاری معقول و واقعی تضعیف می‌شود و به‌واسطه نبود تعادل در عرضه و تقاضا، غالباً قیمت نهایی را فروشنده تعیین می‌کند که عمدتاً از قیمت روز بازار بالاتر است.
یکی از مشاوران املاک محدوده قائم‌مقام نیز این چرخه را تأیید می‌کند و می‌گوید: در این فرایند ازآنجا که قیمت آخرین معاملات بازار مسکن به‌عنوان ملاک قیمت‌گذاری مدنظر قرار می‌گیرد، هر چه تنش بالاتر باشد، شیب صعود قیمت‌ها هم بیشتر می‌شود و در آگهی‌های فروش مسکن که نوعی آینده‌نگری نیز در آنها دخیل است، این شیب بیش‌ازپیش تند می‌شود تا جایی که عملاً جایی برای عقلانیت و واقعیت باقی نمی‌ماند؛ چیزی شبیه اتفاقاتی که حالا در بازار مسکن در حال رخ دادن است.
- نجات بازار با دورنمای مثبت اقتصاد
گزارش میدانی همشهری از برخی دفاتر معاملات مسکن تهران حاکی از این است که فعالان این بازار معتقدند قیمت‌گذاری مسکن جز از طریق آرام‌سازی فضای اقتصاد و کاهش ریسک ممکن نیست و بدون این کار، حتی اتخاذ شدیدترین تدابیر تعزیری و پلیسی نیز نمی‌تواند راه به‌جایی ببرد زیرا در بدترین حالت، این تدابیر فقط به راکد شدن بازار یا غیرواقعی شدن قراردادهای منعقد شده در این بازار منجر می‌شود و در واقعیت اثری بر رشد قیمت‌ها ندارد.
مقدم، یکی از مشاوران املاک محدوده خیابان شریعتی می‌گوید: برخی فروشندگان مسکن، در فاصله چند روز از آگهی کردن ملک خود، نسبت به تغییر قیمت فروش آن اقدام می‌کنند و حتی برخی از فروش انصراف می‌دهند؛ زیرا ازنظر آنها دورنمای قیمت‌ها در اقتصاد افزایشی است و باید این دورنما را در معامله خود درنظر بگیرند. قربانی، مشاور املاک تهران در محدوده امانیه با تأکید بر اینکه در شرایط فعلی عقلانیت از بازار خارج شده، به همشهری می‌گوید:
در اقتصاد ایران، رشد قیمت دلار، طلا و قیمت کالاهای اساسی به بازار گرای افزایش، ثبات یا کاهش قیمت می‌دهد و فعلاً نیز به‌تبع تحولات قیمتی در این حوزه، بازار مسکن متشنج شده است. به عقیده او، وقتی قیمت آهن به‌تبع رشد نرخ ارز بالا می‌رود، خودرو و مسکن نیز به‌عنوان استفاده‌کنندگان فولاد در روند صعودی قیمت قرار می‌گیرند و در شرایطی می‌توان این اتفاق را نفی کرد که قیمت فولاد به‌جای اول خود بازگردد. او معتقد است اگر قوانینی وضع شود که از فردا همه آگهی‌های مسکن از یک قیمت مصوب پیروی کنند و هیچ معامله‌ای در قیمت‌ها بالاتر انجام نشود، بازهم وضع بازار بهتر نخواهد شد اما اگر فضای کل اقتصاد بهبود پیدا کند و دورنمای مثبتی شکل بگیرد، بازهم مثل سال‌های ۹۲تا ۹۵، هم قیمت ارز تثبیت می‌شود و هم قیمت مسکن از تقلا می‌افتد.