به گزارش همشهری آنلاین به نقل از اعتماد، دشواری بزرگ این طرح، نحوه شناسایی خانه‌های خالی از سکنه است. سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵ نشان می‌دهد ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد. این عدد در سال ۱۳۸۶ بالغ بر ۶۰۰ هزار واحد بوده است. تقریبا ۱۰سال بعد فقط در تهران ۵۰۰ هزار واحد خالی از سکنه وجود داشته و در ۵-۴ سال گذشته قطعا با روند ساخت و ساز شهری کشور این واحدها بیشتر شده‌اند و شناسایی آنها کار سختی است. شاید این فقط بخشی از ماجرا باشد چرا که دولت وعده داده با طراحی یک «سامانه» واحدهای خالی از سکنه را شناسایی و از آنها مالیات خواهد گرفت. در این گزارش به برخی از مهم‌ترین چالش‌های دریافت مالیات از خانه‌های خالی می‌پردازیم.
- چالش اول: عدد پایین مالیات
طرح اخذ مالیات بر خانه‌های خالی زیرمجموعه «مالیات بر اجاره» است که به عنوان یکی از راه‌های درآمدی دولت در سال جاری معرفی شده است. دولت با این طرح به دنبال دو هدف است: اول به دست آوردن «درآمد مالیاتی بیشتر» در سال تنگنای منابع مالی و دوم «فشار به صاحبان املاک» برای عرضه واحدهای خود در بازار تا تعادل عرضه و تقاضا حفظ شود. بر اساس طرحی که دولت در نظر دارد، از خانه‌های خالی در سال اول مالیات گرفته نمی‌شود ولی در سال دوم ۵۰ درصد درآمد «اجاره تخمینی» آن مشمول مالیات خواهد شد. در سال سوم هم ۱۰۰ درصد درآمد اجاره آن مشمول مالیات می‌شود. به‌گفته امیدعلی پارسا، رییس سازمان امور مالیاتی؛ «البته این میزان، بازدارنده نیست و باید شدیدتر باشد.» اگر این موضوع پذیرفته شود که راهکار توزیع عادلانه مسکن در سطح کشور، اخذ مالیات سنگین از صاحبان واحدهای خالی و حتی مالیات از عایدی سرمایه مسکن است؛ میزان مالیاتی که دولت قصد دارد از صاحبان واحدهای خالی مسکن بگیرد چقدر بازدارندگی دارد؟ فرض کنید یک ملک به قیمت یک‌میلیارد تومان خریده می‌شود. مالک این خانه، آن را ۶ ماه تا یک‌سال نگه می‌دارد سپس با توجه به تورم موجود ۱.۵ میلیارد تومان می‌فروشد. در واقع با این تکنیک، هیچ مالیاتی از صاحب ملک دریافت نمی‌شود. ضمن اینکه اگر مدت زمان خالی ماندن این واحد و به فروش نرفتن آن بیشتر از یک‌سال شود؛ نیمی از اجاره تخمینی این ملک یعنی یک‌دوازدهم کل قیمت ملک (بنا بر عرف بازار) به عنوان مالیات سال دوم دریافت می‌شود. در سال سوم نیز مالیات این ملک خالی یک‌ششم کل قیمت خانه می‌شود.
حال سوال این است که اگر مالیات بر مسکن عدد پایینی باشد به مکانیسمی بر ضد خود تبدیل نمی‌شود؟ یعنی به اندازه همان عدد پایینی که برای مالیات در نظر گرفته شده، خانه دوباره گران نمی‌شود؟ دلالان و واسطه‌گرانی که همیشه در بازار ملک حضور دارند از این فرصت استفاده کرده و میزان مالیات را به قیمت ملک اضافه می‌کنند.
- چالش دوم: دلالی و واسطه‌گری پیشرفته
خلأ نظام مالیاتی و نظام کنترلی در بازار مسکن موجب شکل‌گیری بازاری پرسود و عایدی برای دلالان و صاحبان سرمایه شده است. مسکن در ایران یک کالای سرمایه‌ای بوده و هست و دو طرف عرضه و تقاضا بر اساس «سرمایه‌ای شدن کالایی به نام مسکن» در بازار حضور دارند. با ظهور برنامه‌های ساخت مسکن انبوه و ارزان‌قیمت در شهرهای اقماری کلانشهرها که به طرح‌های مسکن مهر موسوم شد، جریان دلالی و واسطه‌گری نیز به این شهرها مهاجرت کرد. گفته می‌شود در برخی شهرهای جدید که عمدتا با ساخت «کندو»های هزاران واحدی مسکن مهر تشکیل شده، دلالان و صاحبان سرمایه حتی مالک بیش از ۲۰۰ ملک هستند. این اتفاق در شهر پردیس در شرق تهران و در مسکن مهر بسیار مشاهده می‌شود. دلیل شکل‌گیری چنین شرایطی نیز طولانی شدن ساخت و اتمام پروژه‌های مسکن مهر بود. به دلیل تورم موجود، هزینه‌های ساخت مسکن مهر هر سال بالاتر از سال پیش محاسبه شد؛ در حالی که متقاضیان مسکن مهر و در واقع جامعه هدف آن، بخش آسیب‌پذیر کشور بودند. بنابراین بسیاری از متقاضیان مسکن مهر از پس هزینه‌های سرسام‌آور ساخت مسکن که هر سال رشد می‌کرد، برنیامدند و ترجیح دادند «امتیاز» خود را به قیمت آورده اولیه یعنی حدود ۴۰ میلیون به دلالان و صاحبان سرمایه که بازیگران بزرگ و تاثیرگذار بازار ملک ایران هستند؛ بفروشند. در حالی که همین الان قیمت همان مسکن در بازار بیش از ۱۰ برابر شده است. برخی کارشناسان معتقدند با وجود چنین نظام مستحکم و پیشرفته‌ای که صدها ملک را به صورت یکجا در اختیار داشته و احتکار می‌کند تا در زمان مناسب به پول تبدیل کند؛ چگونه قرار است صاحبان املاک شناسایی شده و از آنها مالیات گرفته شود؟
- چالش سوم: قانون ناکارآمد
همان‌گونه که گفته شد، طرح اخذ مالیات بر خانه‌های خالی زیرمجموعه «مالیات بر اجاره» است. در این قانون، واحدهای زیر ۱۵۰ متر از پرداخت مالیات معاف هستند. این در حالی است که بیشتر واحدهای مسکونی احتکار شده و عرضه نشده در این بخش کمتر از این متراژ هستند. برخی کارشناسان با استناد به قانون اجاره، معتقدند که میزان درآمد مالیاتی براساس دفترچه‌های منطقه‌ای تعیین می‌شود و با توجه به اینکه هنوز قیمت این بخش به‌روز نشده، درآمد اندکی از اجرای این قانون نصیب دولت می‌شود.
عباس آخوندی، وزیر سابق مسکن و شهرسازی در دولت روحانی در این باره می‌گوید:« مبلغ مالیات وضع‌شده، معادل اخذ سالی ۳ تا ۴ میلیون تومان از واحدهای بالای ۱۵۰مترمربع در تهران و ۱.۲میلیون تومان برای واحدهای بالای ۲۰۰مترمربع در سایر شهرهای با جمعیت بالای ۱۰۰هزار نفر است که این مبلغ با توجه به تعداد این واحدها یعنی هیچ. چون بخش اعظم خانه‌های خالی از شمول مالیات خارج‌اند و آنها که شامل‌اند، مبلغ مالیات آنها نزدیک صفر است.» به نظر می‌رسد با همین استدلال است که در دوره تصدی آخوندی بر وزارت مسکن و شهرسازی این طرح هرگز اجرایی نشد. او که طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی را «هیاهوی تبلیغاتی ضد رسانه» خوانده در جایی در این باره گفته است:«وزارتخانه در دوره مسوولیت من بر اساس مطالعه تطبیقی که با سایر کشورها انجام داد به این نتیجه رسید که تنها راه موفقیت در این کار، احاله مسوولیت به شهرداری‌هاست که دارای اطلاعات محلی از واحدهای خالی هستند.»
- طرح بلند مدت
آن‌گونه که از صحبت‌های مسوولان وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی این کار برمی‌آید اظهارنامه‌های مالیاتی برای صاحبان خانه‌های خالی از سکنه در مهرماه سال جاری ارسال می‌شود و به احتمال زیاد، زمانی را هم باید به پر کردن این اظهارنامه‌ها و راستی‌آزمایی آنها اختصاص داد. اوج معاملات و نقل و انتقال در بازار مسکن مربوط به اوایل تابستان است که با این وجود اخذ مالیات از خانه‌های خالی حتی در صورت اجرا شدن از اوایل زمستان سال جاری نمی‌تواند تاثیر چندانی در کوتاه‌مدت بازار داشته باشد. اما در بلندمدت باید در انتظار واکنش بازیگران بازار ملک به این برنامه باشیم. برخی از پیش‌بینی‌ها حاکی از افزایش قیمت ملک پس از اجرای این برنامه است و برخی کارشناسان نیز معتقدند، منابع حاصل از این مالیات را می‌توان صرف تامین مسکن اقشار کم درآمد کرد؛ مانند آنچه در کشورهای اروپایی و کانادا انجام شده است. هرچند در بازار مسکن ایران آنقدر از این طرح‌ها اجرا شده و به بن‌بست خورده که نمی‌توان از همین حالا روی طرح مالیات از خانه‌های خالی از سکنه نیز حساب کرد.