براساس تئوری‌های ادوار تجاری اقتصاد یعنی رکود و رونق‌های متوالی، افزایش قیمت‌ها نشان از رونق، وکاهش قیمت‌ها نشان از رکود اقتصاد دارد، که البته این موضوع در مورد بخش‌های اقتصاد از جمله بخش مسکن نیز صادق است. در واقع تغییرات قیمت در تمام بازارها نشان از عدم‌تعادل‌های عرضه و تقاضا دارد که در نهایت باعث تعدیل بازار خواهد شد.
به عبارتی دیگر با مشاهده علامت افزایش قیمت‌ها، بخش عرضه اقتصاد تحریک شده و تولید افزایش می‌یابد و به تبع آن قیمت‌ها افت می‌نمایند و برعکس با مشاهده علامت کاهش قیمت‌ها در بازار بخش تقاضای اقتصاد تحریک شده و تمایل به خرید افزایش می‌یابد و در نتیجه با تشدید تقاضا، قیمت‌ها مجددا افزایش می‌یابند.
آنچه مهم است واکنش طبیعی قیمت نسبت به عدم‌تعادل‌های عرضه و تقاضا در تمام بازارهاست. در بخش مسکن نیز همواره دوره‌های رونق و رکود وجود داشته‌اند یعنی در دوره رونق قیمت بالا و در دوره رکود قیمت پایین مسکن را شاهد بوده‌ایم. اما آیا افزایش قیمت فعلی مسکن روال طبیعی خود را در قالب ادوار تجاری طی می‌کند؟
برای جواب گویی به این سؤال بهتر است به دو سؤال دیگر جواب دهیم. آیا افزایش قیمت فعلی (مطابق تئوری‌های اقتصاد) بخش تولید مسکن را تشویق نموده است؟ آیا در نتیجه عرضه بیشتر قیمت مسکن افت کرده است؟ براساس آنچه در بازار به چشم می‌خورد با وجود قیمت بالای مسکن و رشد پروانه‌های صادره، تولید مسکن خیلی تحت‌تأثیر این قیمت‌ها قرار نگرفته است و همانگونه که مشاهده می‌شود قیمت‌ها نیز افت نکرده‌اند (چرا؟). جواب روشن است تا وقتی که خرید و فروش و آربیتراژ مسکن نرخ بازدهی بیش از تولید و فروش آن را به‌دنبال دارد چرا باید سرمایه‌گذار خصوصی وارد فرآیند تولید با خواب چند ساله سرمایه و بسیاری مشکلات دیگر در این خصوص بشود؟
بدیهی است که تحولات بازار مسکن در سال‌های اخیر در قالب ادوار طبیعی اقتصاد قابل توجیه نیستند. دو دسته از عوامل به‌عنوان عوامل جاذبه و دافعه در جریان نقدینگی به سوی بخش مسکن نقش دارند. پایین بودن بازدهی بازارهای سرمایه از جمله بورس و اوراق بهادار، کاهش نرخ سود بانکی، پایین بودن نرخ بازده تولید در بخش صنعت و کشاورزی و... به‌عنوان عوامل دفع نقدینگی (push factor) و امنیت بالای سرمایه، برخورداری از حاشیه سود بالا و مطمئن، ریسک پایین خرید و فروش، هزینه پایین معامله، سهولت معامله به‌دلیل محدودیت‌های قانونی بسیار ناچیز و... به‌عنوان عوامل جذب نقدینگی (pull factor) در بخش مسکن، جریان سریع حرکت نقدینگی به سمت بازار مسکن را باعث شده‌اند.
در نتیجه، جریان نقدینگی که تنها به سوی خرید و فروش واحدهای مسکونی فعلی و نه تولید آن (به‌دلیل نرخ بازده بالاتر) است باعث شکل گیری بازار موقتی تحت عنوان بازار سرمایه مسکن شده است که در آن سرعت معاملات مکرر بسیار بالاست. در این بازار تقاضای مصرفی مجبور است که در کنار تقاضای سرمایه‌ای در مقابل بخش عرضه تقریبا ثابت رقابت کند. از آنجا که تقاضای مصرفی از محل درآمد معیشتی و تقاضای سرمایه‌ای از محل درآمد مازاد (سرمایه آزاد) تامین می‌شود لذا توان رقابت تقاضای مصرفی همیشه از توان رقابت تقاضای سرمایه‌ای مسکن پایین‌تر بوده و از طرف بازار بدون پاسخ باقی می‌ماند.
بنابراین اگر هدف، تامین تقاضای مصرفی باشد ابتدا باید به کمک معیارهایی، بازار سرمایه مسکن را از بازار مؤثر مسکن جدا کرده و مکانیزم‌های کنترل متفاوتی اعمال شود و چون بخش عمده‌ای از تقاضای بازار به تقاضای سرمایه‌ای مسکن مربوط می‌شود و کنترل آن فقط به مدیران بخش مسکن مربوط نمی‌شود و می‌بایست موضوع کنترل قیمت مسکن به‌صورت فرا بخشی و از طریق تعدیل سیاستهای پولی، مالی، درآمدی و ارزی در قالب یک بسته سیاستی مناسب دنبال شود که در نتیجه آن نیروهای جاذبه و دافعه نقدینگی به درستی کنترل شوند. در غیراین صورت سیاستهای منحصر به بخش مسکن از جمله اعطای تسهیلات و زمین خیلی مؤثر نخواهد افتاد.
در واقع بخش مسکن و مدیران این بخش هم اکنون تاوان ناکارآمدی و مدیریت ضعیف سایر بخش‌های اقتصاد را پس می‌دهند تا آنجایی که خود مجبور به تشکیل و ترویج برخی نهادهای مالی کنترلی در این خصوص شده‌اند که خارج از وظایف این بخش نیست. این رویه از دید تئوری‌های مدیریت و اقتصاد نیز کاملا مردود است.نتیجه اینکه قیمت بالای مسکن نشان از عدم‌تعادل و ضعف بازار مسکن نیست بلکه از تب بالای کل اقتصاد حکایت دارد و سیاستگذاران در سطح کلان بایستی متوجه این قضیه باشند. در واقع دولت باید قیمت بالای مسکن را به‌عنوان علامت بیماری در کل اقتصاد دانسته و سعی نکند که این علامت را به طرق دیگر غیراز مکانیزم بازار بر طرف سازد (به مثابه قرص‌های تب بر که به جای بهبود بیماری فقط علامت آن را از بین می‌برند).
*دانشجوی دکترای اقتصاد