به گزارش همشهری آنلاین، بالاخره تورم ماهانه بازار مسکن منفی شد و با کاهش ۱.۰۶ درصدی میانگین قیمت مسکن شهر تهران در آذر ماه، ملزومات شروع تخلیه حباب قیمتی در این بازار فراهم آمد. البته در معاملات آذرماهی بازار مسکن تهران همچنان ۶منطقه با رشد مثبت قیمت مواجه بوده و از افت محسوس میانگین قیمت جلوگیری کرده است؛ اما اگر بازی تخلیه حباب قیمتی این بازار آغاز شود، این ۶منطقه نیز با افت قیمت مواجه خواهند شد.
تازه‌ترین آمارهای اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در آذرماه امسال، روایتی است از سقوط کم‌سابقه معاملات این بازار که می‌تواند مقدمه بازگشت رکود سنگین اوایل دهه۹۰ قلمداد شود. براساس آمارها، در آذرماه امسال، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۲هزار و ۵۵۵ واحد رسیده که نسبت به ماه قبل ۴۲.۸درصد و نسبت به ماه مشابه در سال قبل ۷۳.۲درصد کاهش دارد. این سقوط سنگین معاملات بازار مسکن پایتخت در حالی است که با صرف‌نظرکردن از معاملات فروردین هر سال، رسیدن تعداد معاملات مسکن تهران به محدود ۲۵۰۰معامله سابقه نداشته است.
مسکن متری ۲۷ میلیون
در آذرماه امسال، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به زیر ۲۷میلیون تومان برگشته و با ۱.۰۶درصد کاهش نسبت به آبان‌ماه، به ۲۶میلیون و ۹۰۵هزار تومان رسیده است. البته این رقم، همچنان ۹۸.۹درصد بالاتر از قیمت مسکن در آذرماه سال قبل است و در قیاس با نرخ تورم عمومی، از حباب ۷۰درصدی حکایت دارد؛ هرچند در مقایسه دلاری قیمت مسکن آذرماه امسال با ماه مشابه سال قبل، حباب قیمتی آن به ۱۰درصد نیز نمی‌رسد و همین مسئله احتمال افت جدی قیمت مسکن در ماه‌های آتی را تقریبا منتفی می‌کند، مگر اینکه قیمت ارز در بازار آزاد، به‌صورت حقیقی و در میان‌مدت در نرخ‌های بسیار پایین‌تر از امروز تثبیت شود و محرک‌های انتظارات تورمی نظیر تحریم، اختلافات داخلی، کسری بودجه، اصرار به پول‌پاشی و... نیز بی‌اثر شوند.
جدال رشد یا افت قیمت
نکته قابل‌توجه در معاملات بازار مسکن تهران در آذرماه این است که در این‌ماه ۶منطقه تهران شامل مناطق ۱۴، ۶، یک، ۷، ۹ و ۳ با رشد ۲ تا ۴.۲درصدی قیمت مواجه بوده‌اند درحالی‌که ۱۶منطقه باقیمانده، کاهش یک تا ۱۰درصدی میانگین قیمت را تجربه کرده‌اند. این اختلاف در روند قیمت مسکن در مناطق مختلف می‌تواند ناشی از عوامل مختلفی نظیر جنس سرمایه‌گذاری و میزان تقاضای مؤثر و حتی کیفیت ساخت مسکن باشد. همچنان که در دوره رشد یکپارچه بازار مسکن نیز درصد رشد قیمت در مناطق مختلف و در انواع مختلف مسکن با یکدیگر متفاوت است؛ اما درصورت تداوم دوره رکود و تخلیه حباب، کلیت این بازار به سمت ثبات قیمت و حتی کاهش قیمت حرکت خواهد کرد.
بازی تخلیه حباب در بازار مسکن
وضعیت رابطه عرضه و تقاضا، جنس سرمایه‌گذاری، نوع تولید و کیفیت معامله در بازار مسکن به‌گونه‌ای است که چسبندگی قیمت را به یکی از اصول این کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده است. در این فرایند، قیمت مسکن تحت‌تأثیر انتظارات تورمی و هجوم نقدینگی سرگردان وارد روند صعودی می‌شود و با بی‌اثرشدن محرک‌های تورمی، وارد دوره رکود میان‌مدتی شده و شتاب رشد آن به صفر می‌رسد، به‌گونه‌ای که حتی بازدهی سرمایه‌گذاری جدید در بازار مسکن از سود سپرده‌های بانکی نیز کمتر می‌شود. در این شرایط، حباب قیمتی مسکن نه با افت یا سقوط قیمت، بلکه با رشدنکردن قیمت در برابر رشد تورم عمومی تخلیه می‌شود و به وضعیتی می‌رسد که دوباره خرید آن از منظر سرمایه‌گذاری ارزنده و سودآور باشد. به‌عنوان‌مثال، میانگین قیمت مسکن در سال۹۲ و در آغاز دوره رکود، در بازه ۴ تا ۴.۵میلیون تومان نوسان می‌کرد و تا اواسط سال۹۶ که استارت جهش قیمت مسکن زده شد، همچنان در محدوده ۴.۵میلیون تومان باقی ماند؛ درحالی‌که نرخ مرکب سود بانکی در این دوره زمانی ۴ساله حداقل به ۱۰۰درصد می‌رسید و از سوی دیگر در این ۴سال، اقتصاد ایران بیش از ۶۰درصد تورم را متحمل شده بود. در این شرایط، گرچه قیمت مسکن در شهر تهران همچنان ۴.۵میلیون تومان برای هر مترمربع باقی ماند، اما با تخلیه‌نشدن اثرات تورمی و عقب‌ماندن قیمت مسکن از بازدهی بانکی، عملا معادل ۵۰درصد اصلاح قیمتی را تجربه کرد.
در شرایط فعلی نسبت قیمت مسکن به درآمد اجاره در شهر تهران به ۳۵برابر رسیده که تقریبا دوبرابر حد معمول است که از حباب ۵۰درصدی قیمت‌های فعلی حکایت دارد؛ اما با توجه به زمان‌بر بودن تخلیه تورم مسکن در بازار اجاره، برآورد می‌شود حدود یک‌سوم این حباب قیمتی ناشی از تخلیه‌نشدن تورم مسکن در قیمت اجاره باشد که در این صورت با تداوم رشد اجاره‌بها در ماه‌های آتی جبران خواهد شد.
در ادامه درصورت تحقق سناریوی معمول تخلیه حباب در بازار مسکن، انتظار می‌رود قیمت مسکن باوجود رشد تورم عمومی، تثبیت شود یا رشد آن نوسانی و قابل‌اغماض باشد و این روال تا جایی که خرید مسکن دوباره ارزندگی بالایی برای سرمایه‌گذاران پیدا کند، ادامه یابد. بر این اساس درصورت تداوم ثبات شاخص‌های اقتصاد کلان و با فرض وقوع تورم ۲۵درصدی و نرخ سود ۱۵درصدی بانک‌ها، دوره رکود مسکن می‌تواند به صور میانگین ۲سال به طول بینجامد؛ اما درصورتی‌که متغیرهای این بازار اعم از کسری تولید، مالیات‌گریزی و سرمایه‌پذیری، بدون تغییر بماند، جهش بعدی قیمت مسکن به‌مراتب از جهش فعلی شدیدتر خواهد بود.
برگ‌ریزان بازار مسکن
آخرین‌ماه از فصل پاییز امسال، با برگ‌ریزان بازار مسکن همزمان شده و رکورد کمترین معاملات این بازار را شکسته است. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا نشان می‌دهد در آذر امسال فقط ۳۹.۱درصد از مجموع ۲هزار و ۵۵۵واحد مسکونی معامله‌شده به آپارتمان‌های با عمر یک تا ۵سال اختصاص داشته است. سهم نوسازها از معاملات مسکن تهران در مقایسه با آذر سال قبل ۳.۴درصد و در مقایسه با آذر۹۲ حدود ۱۳.۵درصد کمتر بوده است. این مسئله مستقیما ناشی از کاهش تولید مسکن بوده که در کنار جهش قیمت‌ها، باعث شده سهم واحدهای با عمر بالاتر از معاملات افزایش پیدا کند.
شاخص‌های معاملاتی مسکن آذر
آمارها نشان می‌دهد در آذر امسال، توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب قیمت یک‌مترمربع بنای واحد مسکونی در شهر تهران به‌گونه‌ای بوده که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۱۴ تا ۱۶میلیون تومان به ازای هر مترمربع زیربنا با سهم ۷.۹درصدی، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به‌خود اختصاص داده‌اند و درمجموع ۵۹.۷درصد از واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت مسکن شهر تهران معامله شده‌اند.
همچنین بررسی توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب سطح زیربنا نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۵۰تا ۶۰مترمربع با سهم ۱۵.۶درصد و درمجموع ۵۵درصد از کل معاملات به واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰مترمربع اختصاص داشته است. از سوی دیگر در آذرماه۱۳۹۹، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی موردبررسی، واحدهای مسکونی با ارزش ۶۰۰ تا ۸۵۰میلیون تومان با اختصاص سهم ۱۴.۹درصدی، بیشترین سهم از معاملات را به‌خود اختصاص داده‌اند و درمجموع حدود ۵۰درصد از کل معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از یک میلیارد و ۶۰۰میلیون تومان اختصاص یافته است.
در آذرماه امسال، همچنان فرایند تخلیه تورم انباشته مسکن در بازار اجاره ادامه داشته و شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران ۲۹.۴درصد و در کل مناطق شهری ۳۲.۴درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد کرده است.