به گزارش همشهری آنلاین به نقل از مهر، کاوه حاجی علی‌اکبری مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران در گفتگویی دلایل و سیاست‌های انقباضی دولت و مدیریت شهری را که به کاهش سرعت نوسازی بافت فرسوده منجر شد تشریح کرد. این گفتگو به شرح زیر است:
به نظر شما که در یکی از سازمان‌هایی حضور دارید که کارش رصد شهر است، حال تهران را چطور می‌بینید؟
حقیقتش حال تهران چندان تعریفی ندارد چراکه تهران عملاً شهری رها شده است. اخیراً دو مصداق در حوزه نوسازی شهری اتفاق افتاده و نمود این است که دولت خیلی تهران دغدغه اش نیست. این دو مورد یکی موضوع تأمین منابع برای خدمات روبنایی و زیربنایی در بافت‌های فرسوده است که در سال ۱۳۹۷ مصوبه‌ای در خود دولت گذرانده شد که برای خدمات زیربنایی و روبنایی مثل خدمات آموزشی، درمانی، فرهنگی، ورزشی، فضاهای سبز، شبکه آب، فاضلاب، برق و …هزینه ها به طوری باشد که ۷۰ درصد آن از سوی دولت و ۳۰ درصد از طرف شهرداری صورت بگیرد. دولت خودش تعهد کرد اگر شهرداری‌ها ۳۰ درصد منابع را تأمین کنند ۷۰ درصد باقی مانده را ما تأمین می‌کنیم ولی وقتی به اتفاقاتی که در سه سال گذشته یعنی از زمان تصویب این آئین نامه نگاه می‌کنیم واقعاً ناامید کننده است. در برابر مجموعه امکانات، ظرفیت‌ها، منابعی که شهرداری تهران برای بازسازی بافت‌های فرسوده آورده است شاید کمتر از ۱۰ درصد آن را دولت داده است.
این در واقع باعث می‌شود دستاوردها و اقدامات با آن چیزی که مورد انتظار است خیلی تفاوت داشته باشد یا در بودجه ۱۴۰۰ پیش بینی شده دولت این اختیار را به شهرداری‌ها بدهد که برای نوسازی اطراف حرم های مطهر (تهران، قم، مشهد و شیراز) تا هزار میلیارد تومان از ظرفیت اوراق مشارکت استفاده کنند. انتظار می‌رود نحوه توزیع این اوراق بین این چهار شهر متناسب با اهمیت شأن، اهمیت پروژه‌هایی که دارند، اولویت اقداماتی که باید صورت بگیرد، باشد ولی متأسفانه وقتی به دستگاه‌های دولتی مراجعه می‌کنیم می‌بینیم نه تنها این فرآیند طی نمی‌شود بلکه می‌بینیم یک فرآیند مبتنی بر لابی گری و چانه زنی و فشار از بالاست و باعث می‌شود هر کس زورش بیشتر است از منابع بیشتری استفاده کند.
تأمین اعتبار حرم عبدالعظیم برای تهران محقق شده است؟
ما مجوزی در شورای شهر گذراندیم که اجازه استفاده این منابع را به میزان ۵۵۰ میلیارد تومان به ما می‌داد. بعد درخواست رسمی از سوی شهردار تهران رفت ولی متأسفانه بر اساس همان رویه‌ای که گفتم به ۲۵۰ میلیارد تومان کاهش دادند، یعنی کمتر از نصفش را تأیید کردند و سعی می‌کنیم مجوزهایش را از سازمان برنامه و بانک مرکزی بگیریم تا پایان سال بتوانیم منتشر کنیم.
یعنی با گذشت ۹ ماه از سال همان مبلغ هم محقق نشده است؟
هیچکدام این چهار شهری که گفتم موفق به دریافت مجوزهای لازم نشده‌اند معمولاً فرآیند طولانی و زمان برای است که به روزهای پایانی سال می‌کشد.
آیا این اعتبار در بودجه ۱۴۰۱ هم عنوان شده است؟
با این سوال داغ دل تازه می‌شود و همان داستانی که دولت کلان شهرها به ویژه تهران را به حال خودش رها کرده دوباره تکرار می‌شود. متأسفانه در بودجه ۱۴۰۱ که به مجلس رفته است تمام آیتم‌های حمایتی شهرداری‌ها حذف شده است. حالا به بهانه صرفه‌جویی در بودجه یا کاهش هزینه‌های بخش عمومی حذف شده و این برگشت به عقب بدی محسوب می‌شود. در همین اوراق مشارکت سال گذشته پیش بینی شده بود که ۵۰ درصد بازپرداخت اصل از سود اوراق را دولت تعهد می‌کند که اتفاق نیفتاد یعنی سازمان برنامه زیر بار نرفت با وجود اینکه در قانون پیش بینی شده بود.
در بودجه ۱۴۰۰ این سقف حمایت را به ۲۵ درصد کاهش دادند و گفتند در این هزار میلیارد تومان بازپرداخت ۲۵ درصد اصل سود را دولت تقبل می‌کند، در کلام گفته‌اند این اتفاق خواهد افتاد ولی تا زمانی که این تعهد رسمی نشود نمی‌توان با اطمینان درباره آن صحبت کرد. ما مطلع شدیم در بودجه ۱۴۰۱ این سطح حمایت را به صفر تقلیل دادند یعنی برای انتشار اوراق مشارکت برای بازآفرینی در اطراف حرم های مطهر دولت هیچ حمایتی نمی‌کند و شهرداری‌ها باید با تضمین و تعهد خود این کار را انجام دهند.
البته اینها پیامدهای خیلی مستقیمی دارد هر چقدر شهرها و شهرداری‌ها به حال خود رها شوند طبیعتاً توانایی مقابله با مسائل و مشکلاتی که وجود دارد روز به روز کاهش خواهد یافت و می‌بینیم که هر چقدر جلوتر می‌آییم وضعیت ترافیک در تهران بدتر می‌شود. چون سرمایه گذاری کمتری در حمل و نقل عمومی صورت می‌گیرد، حمل و نقل عمومی که به شدت هزینه بر و جزو موضوعات زیرساختی است که نیاز به سرمایه گذاری مستقیم دولت دارد. هر سال که جلوتر می‌آییم وضعیت آلودگی هوا بدتر می‌شود و مسائلی از این دست.
وضعیت بودجه‌ای امسال را در این حوزه چطور می‌بینید؟
کشور در وضعیت خاصی است، بالاخره باید شرایط را همه درک کنند ولی به نظر می‌رسد می‌توان نوعی از اولویت بندی را انجام داد که محل‌هایی که در آنجا بودجه هزینه می‌شود با مسائل و مشکلاتی که در شهرها و در جامعه احساس می‌شود ارتباط و نسبت مستقیم داشته باشد. در مورد شهرداری هم انتظار از ناحیه ما وجود دارد که با توجه به اینکه موضوعاتی مثل کاهش آلودگی هوا، حمل و نقل عمومی و نوسازی بافت‌های فرسوده به ویژه موضوعات ملی هستند صرفاً نمی‌توان آنها را به اقدامات شهرداری‌ها محدود کرد. به طور ویژه در بودجه ریزی سالیانه مورد توجه قرار گیرد.
برای مواردی که حذف شده مثل مورد سازمان نوسازی، آیا مطالبه‌ای شده که شهرداری از دولت بخواهد؟
بله، چندین هفته گذشته نامه‌ای را با امضای شهردار برای ریاست محترم مجلس شورای اسلامی، رئیس مجمع نمایندگان تهران و رئیس فراکسیون مدیریت شهری تنظیم کردیم و مذاکراتی را هم با نمایندگان مجلس شروع کرده‌ایم البته در ماه‌های گذشته با نمایندگان دستگاه‌های دولتی نیز مذاکره می‌کردیم ولی ظاهراً این مذاکرات خیلی مفید واقع نشده است.
در سال‌های گذشته هم نوسازی ۱۵ و ۲۰ درصد بوده یا خیر؟
هرچه جلو آمده‌ایم کمتر شده است، البته دولت هم نه اینکه اقدامی برای افزایش سطح تسهیلات نکرده، میزان افزایش با افزایش قیمت مسکن در تهران برابر نبوده است یعنی در ۱۰ سال گذشته متوسط قیمت مسکن در تهران از حدود یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در هر متر مربع به ۳۲ میلیون تومان رسیده، این جهش قیمت اگر می‌خواهد طبقات متوسط را در مقابل بحران مسکن ایمن نگه دارد باید متناسب با آن تسهیلات هم پیش بینی شود. این افزایش به تناسب نبوده و باعث شده که میزان پوشش تسهیلات سال به سال کاهش پیدا کند و ما را به نقطه‌ای برساند که امروز ۴۳ درصد از خانواده‌های تهرانی مستأجر باشند و هزینه مسکن در سبد هزینه‌های این خانواده‌ها به حدود ۶۵ درصد برسد، یعنی دو سوم از درآمد مستأجران امروز صرف تأمین هزینه‌های مسکن می‌شود و با یک سوم بقیه درآمد باید بقیه زندگی خودشان را مدیریت کنند.
در بحث تسهیلات نوسازی خبری که اخیراً منتشر شد می‌گوید قرار است به کسانی که قصد نوسازی دارند ۶۰ میلیون تومان تسهیلات پرداخت شود، درباره این تسهیلات توضیح می‌دهید؟
خیر، ۶۰ میلیون تومان تسهیلات ودیعه مسکن و تسهیلات اسکان موقت است که به صورت قرض‌الحسنه به مدت دو سال داده می‌شود تا کسی که می‌خواهد خانه‌اش را نوسازی کند بتواند از این مبلغ استفاده کند و جایی را بتواند اجاره کند، در آن دوره ساخت جابه جا شود. دو نوع تسهیلات داده می‌شود، به جز تسهیلات ودیعه مسکن، تسهیلات ساخت هم اعطا می‌شود. آن ۶۰ میلیون تومان به ازای هر پلاکی که می‌خواهد نوسازی کند داده می‌شود، تسهیلات ساخت به ازای هر واحدی که قرار است ساخته شود اعطا می‌شود که امروز حداقل آن ۱۲۰ میلیون تومان است یعنی اگر کسی بخواهد در بافت فرسوده تهران خانه خودش را نوسازی کرده و چهار واحد بسازد، چهار تا ۱۲۰ میلیون تومان با بهره ۹ درصد می‌گیرد.
مهمترین ویژگی این تسهیلات این است که نرخ بهره آنها ۵۰ درصد نرخ بهره بقیه تسهیلات است که اعطا می‌شود. اگر فرد سازنده انبوه ساز باشد، اگر از فناوری‌های نوین هم استفاده کند این عدد تا ۳۰۰ میلیون تومان هم قابل افزایش است یعنی اگر به صورت خود مالکی نوسازی اتفاق بیفتد عمدتاً از ۱۲۰ میلیون می‌توانند استفاده می‌کنند ولی اگر ساخت و ساز با مشارکت مالک با یک انبوه ساز صورت بگیرد تا ۳۰۰ میلیون تومان قابل افزایش است که البته آن ۱۸۰ میلیون تومان بقیه اش با بهره ۹ درصد اعطا نمی‌شود، با همان بهره ۱۸ درصد اعطا می‌شود.
یعنی اگر ساختمانی را که چند واحد در آن هستند بخواهند نوسازی کنند به کل مالکان کلاً ۶۰ میلیون تومان تعلق می‌گیرد و بین آنها تقسیم می‌شود؟
بله، ملاک قیاس پلاک است و در آن پلاک اگر دو یا چند واحد هم باشند بین آنها توزیع می‌شود ولی در بافت‌های فرسوده ویژگی اصلی که داریم این است که ساختمان‌ها یک یا حداکثر ۲ طبقه هستند، ساختمان‌های دوطبقه هم تک واحدی هستند، ممکن است یک یا دو خانواده در آن زندگی کنند، چون این تسهیلات صرفاً به پلاک‌هایی که در بافت‌های فرسوده هستند اعطا می‌شود.
ممکن است مجموعه‌ای قدیمی باشد مثلاً ۵-۴ طبقه باشد که بخواهند تخریب و نوسازی کنند، اینها عمدتاً در بافت‌های فرسوده مصوب نیستند که بتوانند از این تسهیلات استفاده کنند. در بافت‌های فرسوده‌ای که ساختمان‌ها یک و دو طبقه هستند خیلی از این نظر مشکلی را ایجاد نمی‌کند کما اینکه خود این عدد، عدد پایینی است یعنی بیشتر می‌توانیم بگوییم تسهیلات کمک هزینه اسکان موقت است، نه اینکه کل هزینه اسکان موقت را بتواند تأمین کند.
حتی در شکل کمک هزینه فکر نمی‌کنید مثلاً رقم ۳۰ میلیون تومان تسهیلات عملاً با وجود قیمت‌های تهران بسیار ناچیز است؟
حتی اگر یک واحد باشد و از کل ۶۰ میلیون تومان هم استفاده کند، طبیعتاً نمی‌تواند با ۶۰ میلیون تومان جایی را برای خودش اجاره کند، البته یک بخشی از هزینه اسکان موقت از طریق سرمایه گذار تأمین می‌شود یا در قالب تسهیلات قرض‌الحسنه یا در قالب بلاعوض یا در برخی موارد خود سرمایه گذار یک جایی را اجاره می‌کند و مالک را منتقل می‌کند و بالاخره کمک است، اینها همه کمکی است که می‌تواند به اندازه خودش نقش داشته باشد.
به نظر شما تسهیلات ۱۲۰ میلیونی تومانی ساخت چقدر مشوق مردم برای نوسازی است؟
این رقم در دو سال اخیر با یک افزایش بیش از دو برابری مواجه شده است. منتهی ابتدای سال ۹۹ حدود ۵۰ میلیون به ازای هر واحد داده می‌شد و بهره آن ۱۸ درصد بود یعنی با تسهیلات دیگر بانکی خیلی تفاوت نمی‌کرد، در دو سال گذشته اتفاقی که افتاده این است که اولاً سقف آن افزایش پیدا کرده که حداقل به ۱۲۰ میلیون تومان رسیده و یکی اینکه بهره آن کاهش پیدا کرده یعنی یک بخشی از این تسهیلات را دولت از وجوه اداره شده می‌دهد و باعث شده نرخ بهره کاهش پیدا کند، الان واحدهایی که در بافت فرسوده ساخته می‌شوند میانگین مساحتشان ۸۰ متر مربع است. اگر ۶ میلیون تومان هم هزینه متوسط ساخت آنها را در نظر بگیرید، یعنی ساخت یک واحد در بافت فرسوده حدود ۵۰۰ میلیون تومان هزینه دارد، اگر ۱۲۰ میلیون تومان پرداخت شود یعنی یک چیزی حدود ۲۵ درصد از هزینه‌های ساخت را دارد پوشش می‌دهد که به نظر من عدد پایینی است، ولی اگر یک سازنده از ۳۰۰ میلیون تومان استفاده کند یعنی ۶۰ درصد از هزینه‌های ساخت را از تسهیلات می‌تواند تأمین کند که عدد مناسبی است، به خاطر همین چون نرخ، نرخ متغیری است میزان کمکی که می‌تواند بکند متفاوت است. اگر صرفاً محدود به ۱۲۰ میلیون تومان باشد کم است چون انتظار می‌رود که حداقل ۵۰ درصد هزینه‌های ساخت از طریق تسهیلات بانکی تأمین شود.
ولی اگر انبوه سازان وسط بیایند و از تسهیلات ۳۰۰ میلیون تومانی استفاده کنند نرخ، نرخ خوبی است. البته همه این تسهیلات، تسهیلات سمت عرضه هستند یعنی سمت ساخت هستند، یک بخشی مهمی از تسهیلات که نباید نادیده گرفته شود تسهیلات سمت تقاضا است که اشاره کردم به آنها که واحدهای مسکونی که ساخته می‌شوند یکسری افراد هم می‌خواهند آنها را خریداری کنند، آنجا وضعیت بدتر است، یعنی میزان حمایتی که صورت می‌گیرد به زیر ۲۰ درصد می‌رسد.
با این اوصاف در یکی دو سال گذشته حتی با وجود افزایش این تسهیلات، میزان تمایل مردم چقدر بوده، یعنی چند درصد برای تسهیلات مراجعه کرده‌اند؟
در سال‌های اخیر میزان تمایل مردم به نوسازی کاهش پیدا کرده است البته مبتنی بر شرایط تهران می‌گویم. از سال ۸۸ تا ۸۹ دولت و شهرداری تهران شروع کردند مجموعه‌ای از مشوق‌ها و تسهیلات را برای نوسازی در بافت‌های فرسوده اختصاص دادند، این مشوق‌ها دو جنبه داشت، یکی مشوق‌های مالی بود در قالب عدم دریافت هزینه پروانه که در شهر تهران از سال ۸۹ رایگان است یعنی اگر کسی بخواهد پروانه در بافت بگیرد، به شهرداری مبلغی را پرداخت نمی‌کند، سهم تأمین اجتماعی و آموزش و پرورش جدا است.
ولی سهم شهرداری تهران دریافت نمی‌شود یا اعطای تسهیلات بانکی که از ۱۵ میلیون تومان به ازای هر واحد شروع شده، امروز به ۱۲۰ میلیون تومان رسیده، اینها مشوق‌های مالی بودند. مشوق‌های ضابطه‌ای هم بودند که در طرح تفصیلی تهران پیش بینی شده بود که برای ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده تا دو طبقه تراکم تشویقی اعطا می‌شود یا مثلاً ضریب تأمین پارکینگ در این بافت‌ها به ۵۰ درصد کاهش پیدا کرده است. ترکیب این دو تا مشوق‌ها و هم افزایی آنها باعث شد که روند نوسازی در شهر تهران سرعت قابل توجهی بگیرد.
ترکیب این دو مشوق‌ها و هم‌افزایی آنها باعث شد که روند نوسازی در شهر تهران سرعت قابل توجهی یابد و تا امروز حدود ۵۰ درصد از پلاک‌هایی که در بافت فرسوده تهران قرار دارند، خودشان یا به صورت خود مالکی یا از طریق مشارکت با سرمایه‌گذاران تخریب نوسازی کردند. بخشی از این تخریب نوسازی‌ها انفرادی بوده و بخش عمده‌ای از آن تجمیع بوده یعنی دو یا چند پلاک با هم تجمیع کردند، سپس با یک سرمایه‌گذار شریک شدند و ساخت‌وساز انجام دادند. اکنون بیش از نیمی از ساخت‌وسازها که در بافت فرسوده انجام می‌شود مبتنی بر تجمیع اتفاق می‌افتد و میانگین تعداد پلاک در هر پروژه هم به سه پلاک رسیده است. از یکجایی به بعد همان نقش مثبتی را که مشوق‌ها ایفا کرده بودند، معکوس شد که در اینجا مجدد هم‌افزایی اتفاق افتاد یعنی از یکجایی هزینه‌های ساخت به شدت افزایش پیدا کرد و انتظار می‌رود که تسهیلات هم خودش را به این مقوله برساند که عقب ماندند.
مهم‌تر از این مسئله آنکه بهره تسهیلات افزایش بسیاری پیدا کرد چون از روز اول قرار بود تسهیلات به صورت حمایتی اعطا شود. در حوزه مشوق‌ها هم عمدتاً از سال ۹۶ به بعد شاهد نگاه انقباضی بودیم یعنی آیتم‌هایی که مزیتی را در بافت ایجاد کرده و منجر به سرعت گرفتن نوسازی شده بود، از بافت گرفته و تراکم تشویقی خیلی محدود شد و ضریب تأمین پارکینگ دوباره به عدد یک افزایش پیدا کرد و این مسئله باعث شد که ما با یک روند کاهشی در نوسازی بافت‌های فرسوده مواجه شدیم.
واقعیت آن است که این مدل در شهر تهران جواب داده یعنی ۵۰ درصدی که به آن اشاره شد، با همین روش (مجموعه‌ای از مشوق‌های مالی و ضابطه‌ای که هزینه تمام شده ساخت را در بافت فرسوده، کمتر و انگیزه لازم را هم برای مالک و هم سرمایه‌گذاران بیرونی فراهم کند تا در مشارکت با یکدیگر اقدام به نوسازی کنند)، اقدام به نوسازی کردیم. نیمی از بافت فرسوده تهران بر اساس این مدل نوسازی شده است.
طبیعتاً اگر انتظار داریم با همان روند و آهنگ نوسازی ادامه پیدا کند، چاره‌ای نداریم جز اینکه دوباره به احیا و پیش‌بینی مشوق‌های لازم برگردیم. واقعیت آن است که اگر امروز ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده تهران با چنین مدلی صورت گیرد، کمتر از چهار یا پنج طبقه نمی‌تواند اتفاق بیفتد. اگر ضوابط به گونه‌ای باشد که سه طبقه در بافت فرسوده ساخته شود، هیچ‌کس انگیزه و مشوق لازم را نمی‌بیند که وارد فرآیند نوسازی شود. اگر سهم تسهیلات بانکی به عددی برسد که گرفتن یا نگرفتن آن تفاوتی را ایجاد نکند، طبیعتاً کسی به دنبال آن نمی‌رود و وقتی اثر مشوق‌ها کاهش پیدا کند، ممکن است ما با کاهش یا حتی توقف جریان نوسازی در بافت‌های فرسوده مواجه شویم.
بخشی از آن هم به این برمی‌گردد که تنها روش‌های قابل اجرا در نوسازی بافت‌های فرسوده، تخریب و نوسازی نیست و می‌توان در محدوده‌هایی به ویژه محدوده‌های ارزشمند تاریخی شهر به سمت روش‌هایی مانند بهسازی و مرمت رفت. در جاهایی که ممکن است شاید امروز امکان و تمایل به تخریب و نوسازی وجود نداشته باشد، می‌توان مقاوم‌سازی را به عنوان یک روش جایگزین پیشنهاد کرد. انتظار می‌رود این روش‌ها مثل روش تخریب و نوسازی با حمایت مواجه شود یعنی اگر ما تسهیلات بانکی داریم نگوییم که فقط برای تخریب و نوسازی بوده بلکه به مقاوم‌سازی و مرمت هم اختصاص یابد.
آیا قرار است این رقم تسهیلات ۱۲۰ تومانی برای سال آینده چه از محل بودجه و چه از محل درآمدهای شهرداری افزایش پیدا کند؟
دولت وظیفه اعطای تسهیلات را بر عهده داشته و شهرداری نقشی در اعطای تسهیلات بانکی برای ساخت ندارد. یکی از کارهایی که شهرداری در بسته‌های تشویقی انجام می‌دهد، صدور پروانه رایگان است که امروز در همه بافت‌های فرسوده اتفاق می‌افتد و دیگری اعطای مشوق‌های ضابطه‌ای و تراکم تشویقی است.
با این اوصاف نوسازی در بافت فرسوده شهر تهران به چند درصد رسیده است؟
عدد نوسازی در سال‌های ۹۰ تا ۹۲ که بالا بود سالیانه به حدود پنج درصد رسیده بود یعنی در آن سال‌ها چهار یا پنج درصد از مساحت بافت‌های فرسوده در طی سال نوسازی می‌شد و الان این رقم به دو درصد رسیده است یعنی با مجموعه اتفاقاتی که رخ می‌دهد، سالیانه حدود دو درصد از مساحت بافت فرسوده نوسازی می‌شود البته این اعداد مربوط به تهران است و وقتی از این شهر خارج می‌شویم، وضعیت بدتر از این خواهد بود. کل پیشرفت برنامه نوسازی بافت فرسوده در کشور زیر ۲۰ درصد است. اینکه می‌گوئیم پیشرفت برنامه نوسازی بافت فرسوده تهران نزدیک ۵۰ درصد است به این دلیل است که به طور مشخص در ۱۲ سال گذشته شهرداری تهران حمایت‌های ویژه‌ای از این موضوع داشته و باعث شده که این جریان سرعت قابل توجهی یابد.