همشهری آنلاین - فاطمه عسگری‌نیا: بافت فرسوده، مثل تارعنکبوت، به پیکر شهر تنیده شده و در تولد و تکثیر آسیب‌های اجتماعی هم نقش انکارناپذیر دارد. گرچه وسعت بافت فرسوده‌ای که تهران در دل خود جا داده است در مقایسه با وسعت کل این کلانشهر، عدد بزرگی نیست، اما تراکم جمعیت ساکن در این محدوده ۳ برابر میانگین جمعیت تهران است و این خطر بزرگی برای شهر محسوب می‌شود. گرچه طی سال‌های گذشته سازمان نوسازی شهرداری پایتخت سعی کرده با ارائه بسته‌های حمایتی و تشویقی ساکنان این مناطق را به سمت نوسازی املاک خود هدایت کند، ولی نتایج حاصل طی ۳ سال اخیر چندان رضایتبخش نیست. در گفت‌وگو با «میترا کریمی»، معاون توسعه محله‌ای سازمان نوسازی شهرداری تهران، چالش‌های پیش روی نوسازی بافت فرسوده شهری را بررسی کرده‌ایم.
وسعت بافت فرسوده پایتخت چنددرصد از کل مساحت این شهر را تشکیل می‌دهد؟
۷درصد از کل مساحت شهر تهران را بافت فرسوده تشکیل می‌دهد. تمرکز بافت‌های فرسوده شهر تهران در مرکز و نیمه جنوبی شهر است.
یعنی در شمال شهر بافت فرسوده نداریم؟
این‌طور نیست. اتفاقاً در محله‌های واقع در مناطق شمالی هم بافت فرسوده داریم. محله‌هایی مثل شمیران‌نو و گلشن و جوادیه در منطقه ۴ و محله زرگنده در منطقه ۳ و... به‌رغم اینکه در مناطق شمالی شهر هستند، مشکلات عدیده‌ای در بخش بافت فرسوده دارند که نیازمند کمک و مساعدت برای رفع چالش پیش رو هستند. اما از نظر پراکندگی بافت فرسوده، جنوب شهر بیشتر درگیر است.
از مهم‌ترین مشکلات حوزه نوسازی بگویید.
محدوده‌هایی که کمترین نوسازی بافت فرسوده در آنها اتفاق افتاده است، مناطقی هستند که مشکل سند مالکیت دارند؛ مثل محله‌های شمیران‌نو، فرحزاد، گلشن، جوادیه و لکه‌هایی در مناطق ۱۸ و ۲۰. مسئله دوم موضوع املاک وقفی است؛ مشکلی که در شمال و جنوب و مرکز هم وجود دارد. اما چالش‌های هر منطقه در مورد لکه‌های وقفی متفاوت است؛ مثلاً بخش‌هایی از شهرک غرب از جمله مناطق وقفی، اما مرفه‌نشین است و مشکل خاصی ندارد. اما در نعمت‌آباد بافت فرسوده‌ای که املاک وقفی در آن واقع شده‌اند مملو از مسائل و مشکلات حاد است و سازندگان هیچ رغبتی برای نوسازی این منطقه به واسطه ارزان بودن قیمت زمین ندارند.
در بین مناطق ۲۲گانه کدام مناطق حادترین مشکل را از نظر فرسودگی بافت دارند؟
بافت‌های فرسوده محدوده‌هایی هستند که هم از نظر جنبه‌های کالبدی نیازمند توجه‌اند و هم از لحاظ مشکلات اجتماعی و اقتصادی. البته برخی بافت‌ها فقط از جنبه کالبدی مورد بحث‌اند؛ مانند بافت فرسوده مناطق شمال شهر. اما عمده مناطق دارای بافت فرسوده در جنوب شهر، علاوه بر کالبد شهری، با چالش‌های اقتصادی و اجتماعی هم دست‌وپنجه نرم می‌کنند و این مسئله شرایط زندگی را سخت می‌کند. منطقه ۱۲ بیشترین بافت فرسوده شهری را در خود جا داده و منطقه ۱۰ و مناطق ۱۷، ۱۱، ۱۸ و ۱۹ و ۲۰ هم بافت فرسوده قابل توجهی دارند. در منطقه ۱۵ وسعت بافت فرسوده نسبت به خیلی از مناطق شاید کمتر باشد، اما مسائل و مشکلات ناشی از بافت فرسوده در آن حادتر است. در منطقه ۱۸ بافت‌های فرسوده در قالب لکه‌های مسکونی بین اراضی کشاورزی قرار گرفته و شرایط کالبدی مناسب ندارند.
از منطقه ۱۲ نام بردید؛ منطقه‌ای که عمده بافت فرسوده‌اش در بافت تاریخی قرار دارد. با توجه به محدودیت‌های میراث فرهنگی، امکان نوسازی بافت فرسوده در این منطقه چقدر است؟
منطقه ۱۲ از نظر وسعت بافت فرسوده شهری، رتبه نخست را در پایتخت دارد و دقیقاً به واسطه اینکه این منطقه محدوده تهران قدیم بوده و هویت تاریخی و فرهنگی شهررا شامل می‌شود، دل‌نگرانی‌ها برای بافت فرسوده و تاریخی آن زیاد است. محدودیت‌های میراث فرهنگی را که در جایگاه خود برای حفظ مرکز تاریخی تهران مورد توجه است، نمی‌توان منکر شد، اما تنها دلیل روند کند نوسازی بافت فرسوده در منطقه ۱۲ این عامل نیست. در این منطقه، محوریت اقتصادی بازار برجسته و پررنگ است. همین ویژگی باعث شده تا بخش‌های زیادی از منطقه در محله‌های قدیمی، تخلیه و تبدیل به فضاهای پشتیبان بازار شود. بخش بزرگی از محله بازار، زون (حد فاصل) مولوی و پانزده خرداد، روزگاری کاملاً مسکونی بود، اما اکنون ردی از سکونت در این محله‌ها دیده نمی‌شود و فقط شاهد فعالیت واحدهای تجاری و تولیدی و کارگاهی در آن هستیم
امروز در منطقه ۱۲ به واسطه بازار، شاهد فعالیت سنگین راسته‌های تجاری، در خیابان‌هایی مانند لاله‌زار و پامنار، هستیم؛ بورس‌هایی که نقش مستقیمی در اقتصاد شهر و کشور دارند. از یک طرف، حفظ بازار به‌عنوان ارزشمندترین بافت تاریخی شهر مورد توجه است و از سوی دیگر، ضرورت نوسازی و بهسازی این مجموعه تاریخی.
با توجه به این شرایط، به نظر می‌رسد به جای تخریب و نوسازی باید برای مرمت آن اقدام کرد. درست است؟
بله. طی چند سال اخیر، شهرداری سعی کرده با استقبال از سرمایه‌گذاران علاقه‌مند به بهسازی و مرمت بافت تاریخی مرکزی شهرو معرفی مشوق‌ها، زمینه احیای بافت و بناهای تاریخی آن را دنبال کند. اقدامات خوبی هم صورت گرفته. حرکت در این بخش بسیار کند، اما امیدوارکننده است.
چه امتیازهای خاصی به سرمایه‌گذاران این بخش ارائه می‌شود؟
سال ۱۳۹۸، مجلس قانونی با عنوان حمایت از احیای بناهای تاریخی را تصویب کرد و قرار شد تسهیلاتی به مرمتگران بافت تاریخی - فرسوده در پایتخت ارائه شود. به‌رغم تصویب این قانون هنوز تسهیلاتی در این قالب پرداخت نشده. امیدواریم با تحقق این مهم، به دنبال پیگیری‌های بسیار، اقدامات موثری در این مسیر انجام شود. هرچند شهرداری‌های مناطقی که بافت فرسوده تاریخی دارند در طول این سال‌ها تلاش کردند با تسهیل روند احیای بافت تاریخی از معدود سرمایه‌گذاران علاقه‌مند به کار در این حوزه حمایت کنند.
مردم معتقدند که سال‌های گذشته، شهرداری برای نوسازی بافت فرسوده مسکونی بسته‌های تشویقی خوبی ارائه می‌کرد، ولی الان این تسهیلات با توجه به تورم وجود ندارد. آیا این‌گونه است؟
طی دوره‌ای، طبق ضوابط، ۲ طبقه تشویقی به متقاضیان نوسازی داده می‌شد. اما در دوره‌ای دیگر، شورای عالی تصویب کرد فقط یک طبقه تشویقی به متقاضیان داده شود. همین مسئله با توجه به شرایط اقتصادی، تأثیر زیادی بر کم شدن رغبت مردم به نوسازی داشت. غیر از این، هنوز سایر مشوق‌های نوسازی اعمال می‌شود. حتی مبلغ وام نوسازی هم تا ۴۵۰ میلیون تومان افزایش یافته؛ به این صورت که ۳۰۰ میلیون تومان با سود ۹درصد و ۱۵۰ میلیون تومان با سود ۱۸درصد پرداخت می‌شود. مناطق ۷ تا ۲۰ بخشودگی صددرصدی عوارض دارند و مناطق ۱ تا ۶، ۲۱ و ۲۲ از ۸۰درصد بخشودگی عوارض برخوردارند. در واقع، آنچه در روند نوسازی بافت فرسوده پایتخت تأثیر داشته شرایط اقتصادی جامعه است. امیدواریم با طرح‌هایی که قرار است در حوزه ساخت مسکن اجرا شود، این مشکلات رفع شود.
با توجه به شرایط اقتصادی امروز، هزینه نوسازی برای شهروندان چقدر آب می‌خورد؟
این هزینه وابسته به مواد و مصالح و کیفیتی است که شهروندان در روند طرح نوسازی به کار می‌گیرند. اما اگر بخواهیم میانگین اعلام کنیم، حدود ۸ تا ۱۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع زیربنای ناخالص است.
نوسازی بافت فرسوده مطابق دستورالعمل‌های طرح تفصیلی اجرا می‌شود. این در حالی است که خیلی از شهرداران معتقدند نسخه واحد طرح تفصیلی به درد همه مناطق نمی‌خورد و نوسازی بافت‌های فرسوده باید مطابق شرایط هر منطقه انجام شود. شما هم با این نظر موافقید؟
بله، دقیقاَ. ما هم معتقدیم نه تنها هر منطقه، بلکه هر محله باید براساس شرایطش از طرح و برنامه‌ای ویژه برای نوسازی و توسعه محله استفاده کند. چون شرایط زندگی در هر محله با محله همسایه‌اش متفاوت است. در منطقه ۱۷، بافتی فشرده با کمبود خدمات و شبکه ناکافی معابر روبه‌روییم و در منطقه ۲ بافت فرسوده‌ای به‌صورت پراکنده در بافت وسیع منطقه داریم. در نتیجه، هرکدام مسائل و مشکلات خاص خود را دارند. اما از سوی دیگر، این را هم باید قبول کنیم که شهر مجموعه‌ای به هم پیوسته از اجزای خرد است که به‌صورت یکپارچه دیده می‌شود. بنابراین، باید از یک برنامه واحد پیروی کند. هر دو جنبه دارای اهمیت است. پس برای رفع برخی چالش‌ها سعی کردیم طی سال‌های گذشته در ارائه بسته‌های تشویقی به متقاضیان نوسازی، شرایط هر منطقه را در نظر بگیریم و به شهروندانی که ساکن مناطق کم‌برخوردارتر بودند، بسته‌های تشویقی بهتری ارائه کنیم.
با توجه به این توضیحات، آیا بازنگری در طرح تفصیلی مورد توجه شهرداری است؟
متولی این کار معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران است. طبق آخرین اطلاعاتی که دارم بازنگری طرح تفصیلی در دستور کار معاونت شهرسازی قرار گرفته است.
بافت ریزدانه‌ای جنوب شهر مستعد نوسازی در قالب بلوک‌های مسکونی است. طرحی که سال‌ها پیش از سوی شهرداری مطرح شد و با زمزمه‌هایی از تخلیه محله‌های بحرانی و ساخت مسکن‌های جدید همراه بود. آیا این طرح هنوز هم در دستور کار شهرداری قرار دارد؟
لازمه اجرای این طرح بزرگ مشارکت مردم و پیش‌قدم شدن آنها برای اجرای این طرح است. پروژه نواب یکی از پروژه‌هایی بود که با این سبک و سیاق پیش رفت. اما هنوز بعد از گذشت سال‌های زیاد، نظرات مختلفی وجود دارد که آیا این پروژه موفق بوده یا خیر؟ تجربه نشان داده هزینه‌های اجتماعی اجرای چنین طرح‌هایی بسیار زیاد است. ما از پروژه‌های تجمیع استقبال می‌کنیم، ولی معتقدیم هرچه تجمیع‌ها کوچک‌مقیاس‌تر باشد کار سریع‌تر و راحت‌تر پیش می‌رود. کار ساخت پروژه تجمیع ۵۰واحدی محله تختی که سال قبل به بهره‌برداری رسید، ۸ سال طول کشید. این روند صرفاً برای پروژه‌های معدودی قابل پیاده‌سازی است و نمی‌تواند تبدیل به یک الگو برای کل شهر بشود.
آیا در ساخت مسکن‌های ارزان‌قیمت که امروز یکی از اولویت‌های شهرداری تهران است بافت‌های فرسوده مورد توجه‌اند؟
بافت‌های فرسوده یکی از منابع اصلی تولید مسکن هستند. شهرداری هم قطعاً در پروژه ساخت مسکن از این بستر استفاده می‌کند. در واقع، با این کار می‌توان یک تیر، دو نشان کرد؛ این‌طوری بافت فرسوده، بازسازی و عرضه مسکن زیاد می‌شود.