همشهری آنلاین- خدیجه نوروزی: دولت سیزدهم بر اساس قانون جهش تولید و تامین مسکن مصوب ۱۷ مرداد سال ۱۴۰۰ ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی طی چهار سال را در برنامه خود گنجاند. استقبال حدود ۵.۴ میلیون نفر در ۱۷ استان و ۱۶۳ شهر برای نام نویسی در طرح نهضت ملی مسکن و تایید ۳.۶ میلیون نفر از آنها نشان می دهد دولت عزم جدی در این زمینه دارد هرچند در این راه کار سختی در پیش دارد. در واقع دولت سعی دارد با اجرای این طرح مشکلات عرضه و تقاضا در بازار مسکن را مرتفع کند. به عقیده کارشناسان حوزه مسکن در صورت اجرای مناسب این طرح، نتایج مثبت آن در دوره بلندمدت بروز و ظهور می کند.
قیمت مسکن متعادل می‌شود
مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفت و گو با همشهری‌آنلاین، ثبت نام بالای متقاضیان در طرح نهضت ملی مسکن را نشان دهنده تقاضای بالای خرید مسکن می‌داند و معتقد است باید دولت به این تقاضا پاسخ دهد.
وی می گوید: همه می دانند که تولید مسکن قطعا اثرات مثبتی را در بازار مسکن ایجاد خواهد کرد لذا دولت باید با تلاشی بیشتر در این مسیر گام بردارد و زودتر دست به کار شود. قطعا افزایش تولید و عرضه در بازار مسکن قیمت‌ها را تا اندازه‌ای متعادل خواهد کرد. اکنون کارهای اجرایی این حوزه پیشرفت کندی دارد که امیدواریم کمی شتاب بگیرد.
قلی خسروی ادامه می دهد: البته باید این موضوع را هم مدنظر داشت که با یک طرح آن هم در کوتاه مدت نمی توان مشکلات این حوزه را برطرف کرد. استقبال میلیونی مردم از این طرح کار دولت را سخت‌تر کرده است و باید هرچه سریع‌تر اقدامات لازم و برنامه‌ریزی‌های دقیق و مناسب جهت آغاز ساخت واحدهای مسکونی طرح اقدام ملی مسکن از امسال آغاز شود.
آثار مثبت طرح در دراز مدت ظهور می‌کند
برخی کارشناسان معتقدند با وعده های دولت در خصوص تولید مسکن و آغاز ارائه تسهیلات به این واحدهای مسکونی می توان پیش بینی کرد قیمت مسکن تا حدودی کاهش یابد که البته این کاهش به صورت فوری رخ نخواهد داد.
بیت الله ستاریان، کارشناس مسکن معتقد است که این طرح خود را پروسه زمانی بلندمدت نشان خواهد داد، اساسا در هیچ کشوری آثار اجرای طرح های حوزه مسکن در کوتاه‌مدت خود را نشان نمی دهد.
ستاریان به همشهری آنلاین می‌گوید: اگر تولید یک میلیون واحد مسکونی در کشور محقق پیدا کند هفت یا هشت سال بعد آثار مثبت این طرح خود را نشان خواهد داد. آثار برنامه های مسکن روی تعادل بازار و قیمت ها عمدتا دراز مدت و میان مدت خود را نشان خواهند داد و در کوتاه مدت نمی توان انتظار داشت بازار به تعادل برسد. چون هنوز فاصله زیادی بین عرضه و تقاضا وجود دارد.
وی ادامه می دهد: قطعا افزایش تولید مسکن در دراز مدت موجب می شود تا سهم مسکن در سبد خانوارها از ۵۰ درصد به ۱۴ درصد برسد که در این صورت منجر به افزایش رفاه اجتماعی و میزان رضایتمندی در سطح جامعه خواهد شد. از طرفی بسیاری از ناهنجاری های اجتماعی که کمبود مسکن به آن دامن زده می شود نیز با افزایش تولید مسکن کاهش خواهد یافت. اجرای طرح ملی مسکن و تداوم کار در این حوزه بعد از هفت یا هشت سال موجب می‌شود تا مسکن نیز مانند سایر کالاها از شاخص مسکن تبعیت کند.
ستاریان ادامه می دهد:دولت مسئله مسکن را درست فهمیده که همین جای امیدواری است اما بهتر است دولت مشکلات بخش خصوصی را نیز مرتفع و بسترهای لازم برای فعالیت موثر این بخش فراهم کند و ابزارهای مالی بیشتری را در اختیار این بخش قرار دهد چون ۹۳ درصد تولید مسکن در دست بخش خصوصی است و دولت با اجرای طرح ملی تنها می تواند ۷ درصد از تولید حوزه مسکن را در اختیار بگیرد.
فرصتی برای دهک‌های پایین برای استفاده از تسهیلات بانکی
مسکن ملی با قیمت تمام شده به مشتریان اعطا می شود و قرار است به این واحدها وام های ۲۵۰، ۳۰۰، ۴۰۰ و ۴۵۰ میلیون تومانی با نرخ ۱۸ درصد تعلق بگیرد که بازپرداخت ماهانه اقساط ۱۷ ساله است که متقاضیان ۳ سال بعد از ساخت و تحویل واحدها ملزم به پرداخت هستند. این اقدامات حمایتی دولت کمک می کند تا شش دهک جامعه بتوانند از مزایای آن برخوردار شوند.
میثم مهرپور، کارشناس حوزه مسکن در گفت و گو با همشهری‌آنلاین، در خصوص تاثیر ساخت مسکن ملی در تعادل بازار و قیمت ها نگاه متفاوتی دارد: در حالت عادی با افزایش عرضه یک کالا در جامعه قیمت آن کنترل می شود و کاهش می‌یابد اما این موضوع در بحث مسکن به ویژه طرح ملی مسکن نمی تواند صدق کند؛ برای مثال شما یک تقاضای مشخصی برای یک کالای مشخصی مانند برنج دارید لذا با عرضه آن کالا قیمت در بازار متعادل می شود اما در خصوص عرضه مسکن موضوع متفاوت است. در خصوص مسکن باید گفت که متقاضیان مسکن مشخص هستند و به دو دسته تقسیم می شوند: دسته اول کسانی که صاحبان مسکن نیستند و اجاره‌نشین محسوب می شوند و دسته دوم بد مسکن هستند اما باید توجه کنیم که عرضه صرفا به تولید مسکن ارتباطی ندارد یعنی ممکن است میلیون ها واحد مسکن جدید ساخته شود اما عرضه منجر به کاهش یا تعدیل قیمت مسکن نشود. تنها به این دلیل که عرضه با نوع تقاضا همخوانی ندارد.
وی ادامه می دهد: در مسکن ملی مانند مسکن مهر همخوانی بین عرضه و تقاضا وجود ندارد. بیشتر افرادی که این مسکن ها را خریداری می کنند در نهایت در این مسکن ها ساکن نمی شوند و به آن به دید کالای سرمایه ای نگاه می کنند یعنی امروز آن را می خرند و فردا به واسطه شرایط اقتصادی آن را با سود بیشتری به فروش می رسانند. عموما این مسکن ها در اطراف شهرها احداث می شوند که عموما بدون امکانات شهرنشینی هستند و ساکنان برای تردد به شهر مشکلات عدیده ای پیدا می کنند. لذا افزایش تولید در بخش تولید مسکن ملی نمی تواند روی قیمت بازار مسکن تاثیری بگذارد.
مهرپور این طور توضیح می‌دهد: طبق نظریه رانت ریکاردو، اگر دو زمین کشاورزی داشته باشیم که یکی از زمین ها حاصلخیزتر باشد محصولی که آن زمین حاصلخیز تولید می کند نسبت به زمین کناردستی دارای یک نوع رانت و برتری است. در موضوع مسکن هم همین نظریه صادق است. شما هر چقدر در اطراف شهرها مسکن تولید کنید اما تا زمانی که نتوانید تقاضای واقعی افراد نیازمند به مسکن را پوشش دهید نمی توانید قیمت مسکن را کنترل کنید.
وی ادامه می‌دهد: البته نمی‌توان گفت که تولید این نوع مسکن هیچ تاثیری ندارد ممکن است یک بخشی از این مسکن با تقاضاها همخوانی داشته باشد اما عموما این همخوانی درصدی زیادی نیست. تقریبا بیشتر متقاضیان به این مسکن ها به آن به دید کالای سرمایه ای نگاه می کنند که می توانند چند سال دیگر به قیمت بالاتری آن را به فروش برسانند تا اینگونه کمی به خرید مسکن در شهر امیدوار شوند. خوبی این طرح ها این است که به افرادی که تاکنون از تسهیلات بانکی استفاده نکرده اند این امکان را می دهد تا از آن بهره ببرند ؛ اینکه به افرادی که مسکن ندارند این امکان را پیدا می کنند که از زمین دولتی رایگان استفاده کنند یک رانت خوبی برای دهک های پایین درآمدی است (مانند یارانه که یک رانت مثبت خوب است) اقدام خوبی از سوی دولت است که ایرادی هم به آن وارد نیست.