همشهری آنلاین- مجید جباری: بلافاصله بعد از روی کار آمدن دوره ششم مدیریت شهری، علیرضا زاکانی شهردار تهران، بحث ساخت مسکن را در دستور کار قرار داد. برنامه‌ای که از جنبه‌های مختلف می‌تواند دست کم بخشی از مشکل مسکن را در کلانشهر تهران حل کند. قرارگاه جهادی مسکن در تهران از ابتدای شروع به کارش اقداماتی را برای کاهش نیاز به مسکن شناسایی کرده است. اقداماتی که به گفته «سید مهدی هدایت» مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران می‌تواند بخش عمده‌ای از مشکلات مربوط به کمبود مسکن را برطرف کند.
«سید مهدی هدایت»، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در گفت و گوی تفصیلی با همشهری آنلاین از راهکارها و رویکردهای مدیریت شهری برای عمل به قانون جهش مسکن گفت و آماری از نوسازی خانه‌های واقع در بافت فرسوده و ناکارآمد پایتخت ارائه کرد.بخش نخست این گفت و گوی یک ساعته را در زیر می خوانید:
قرارگاه جهادی مسکن یکی از راهکارهای مدیریت شهری برای شناسایی ظرفیت تولید مسکن در تهران بود که در سال ۱۴۰۰ از سوی علیرضا زاکانی شهردار تهران مطرح و بلافاصله قرارگاهی در این زمینه به ریاست معاون شهرساز و معماری شهرداری تهران تشکیل و دبیری این قرارگاه به سازمان نوسازی محول شد. از ابتدای تشکیل این قرارگاه، چه اقداماتی در راستای تامین کمبودهای مسکن در تهران به اجرا درآمده است؟
با توجه به مسائل و مشکلاتی که تهران در حوزه مسکن و اجاره بها دارد، ورود شهرداری به این حوزه ضرورت داشت. برهمین اساس، با تدبیر شهردار تهران، به حوزه مسکن ورود کردیم. شکل ورودمان هم با توجه به اهمیت آن و ضرورت هایی که در این زمینه وجود دارد، باید به شکل قرارگاهی می‌بود. چون می‌خواستیم ابزار و ملزومات موردنیاز را برای افراد تاثیرگذار در حوزه مسکن تهران فراهم کنیم و همه را دور یک میز بیاوریم. این کار تحت عنوان قرارگاه جهادی مسکن آغاز شد. اقدام دوم این بود که ما در این قرارگاه، ظرفیت‌های تولید مسکن شهر تهران را شناسایی کنیم که این کار صورت گرفت. افراد تاثیر گذار در این حوزه، مالکان بزرگ مقیاس شهر تهران محسوب می‌شدند. نخستین گام هم اراضی بزرگ نظامی بود که ظرفیت‌های خوبی برای شهر تهران به حساب می‌آمدند.
بلافاصله با ستاد اجرایی فرمان امام (ره)، بنیاد مستضعفان و سایر نهادهای مربوطه و شرکت‌های دولتی، مجموعه بانک‌ها، اوقاف و مجموعه‌ها جلساتی را برگزار و رویکردهای جدید شهرداری و شهردارتهران را برایشان تشریح کردیم. در نهایت این اقدامات به حدود ۴۲۰ هزار واحد تفاهم نامه منجر و این تفاهم نامه‌ها با مجموعه‌های مختلف امضا شد. خروجی این تفاهم نامه‌ها پروژه‌های ساخت مسکن شد که کار کارشناسی روی آنها صورت گرفته و منجر به تولید مسکن شده است.
اتفاق مهمی دیگری که در قرارگاه جهادی مسکن افتاده، این است که ما رفع موانع تولید مسکن را در بخش پروانه پیش بردیم که نهایتا با تدبیر شهردارتهران و معاون شهرسازی، برای نخستین بار در ۱۰ سال اخیر شاهد افزایش صدور پروانه ساخت در تهران بودیم و این اقدام به ویژه در بافت فرسوده حدود ۶۲ درصد افزایش صدور پروانه را در بر داشت.
خروجی مجموعه اقدامات قرارگاه در زمینه تولید مسکن در تهران چه بوده است؟ از سال ۱۴۰۰ که قرارگاه جهادی شروع به کار کرد، تا کنون چند واحد مسکونی ساخته شده و یا در حال ساخت است؟
ما با ۳ رویکرد موضوع مسکن را در تهران پیش می‌بریم. رویکرد نخست این بود که ما ظرفیت‌های شهرداری تهران که به لحاظ شهرسازی و فنی امکان بارگذاری مسکن داشتند را شناسایی کردیم که برنامه ریزی‌ها در این زمینه، روی ساخت ۳۰ هزار مسکن تمرکز دارد. بخشی از این ۳۰ هزار واحد کار ساختشان شروع شده و بخشی دیگر هم در مراحل مختلف درحال پیگیری است.
رویکرد دوم، ظرفیتی بود که برمبنای آن، شهرداری و سازمان نوسازی شهر تهران می‌توانست در قالب پروژه‌های مشارکتی با یک سری مجموعه‌ها وارد کار شود. مدل کار هم این طور است که زمین می‌شود آورده مجموعه‌ای که قرار است خانه بسازد؛ عوارض پروانه و بحث کمک کردن در مجوزهای لازم، برعهده شهرداری تهران است و در نهایت، سازنده بخش خصوصی هم کار ساخت را برعهده می‌گیرد.
رویکرد سوم اما بر موضوع تسهیل‌گری تمرکز دارد. به این شکل که ما به سراغ برخی مجموعه‌هایی رفتیم که می‌توانستند با کمک ما مجورز ساخت بگیرند و مسکن تولید کنند. با این سه رویکرد کار قرارگاه شروع شد. سال گذشته همه پروانه‌هایی که در مقیاس‌های بزرگ صادر شد، در همین زمینه بود.
اما خروجی هایی که امسال خواهیم داشت شامل طرح‌هایی می‌شود که زیرساخت هایش سال قبل فراهم شده است. بخش بزرگی از این پروژه در حال حاضر شروع شده و پیش بینی ما این است که تولید و عرضه آنها از سال آینده اتفاق بیفتد.
جامعه هدف خانه‌هایی که در قالب قرارگاه جهادی مسکن ساخته می‌شود، چه کسانی هستند؟ آیا جامعه هدف این خانه‌ها از سوی متولیان مشخص شده است؟
هدف اول این است که مسکن استطاعت پذیر را در شهر تهران افزایش دهیم. بسیاری از خانه‌های خالی تهران در پهنه شمالی شهر هستند که با هدف سرمایه گذاری خریداری شده‌اند. در خصوص خانه‌های خالی ذکر این نکته مهم است که به ویژه در کلانشهرها حتما باید یک تعداد واحد خالی برای جابه جایی‌ها وجود داشته باشد. اما تعداد واحدهای مازاد بر این نیازها، همانطور که گفتم، خانه‌هایی هستند که بیشتر با رویکرد سرمایه گذاری خریداری شده‌اند. رویکرد ما تولید مسکن استطاعت پذیر برای دهک‌های ۳ تا ۷ است. دهک‌های اول و دوم افرادی هستند که باید از سوی مجموعه‌های حمایتی حمایت ویژه بشوند. البته شهرداری تهران در این زمینه هم با مجموعه‌های متولی همکاری های لازم را خواهد داشت. در نهایت، شهرداری با عرضه زیاد مسکن می‌تواند به کمبودها کمک کند تا موانع تولید مسکن در شهر تهران کم شود و بتوان مسکن‌های استطاعت پذیر تولید کرد. از سوی دیگر تلاش ما این است که ظرفیت‌های مسکن را به سمت بافت فرسوده هدایت کنیم.
با توجه به اهمیت نوسازی بافت‌های ناکارآمد و فرسوده شهر، مدیریت شهری بر نوسازی این بخش‌های شهر تاکید زیادی دارد. این درحالی است که تمرکز دولت‌ها در سال های قبل بیش از نوسازی بافت فرسوده بر گسترش شهر و ایجاد شهرها و شهرک های جدید در حریم شهر بوده و به نوعی بافت فرسوده مورد غفلت قرار گرفته است. چه موانع ومشکلاتی در این زمینه وجود دارد؟
لازم است در این زمینه به موضوع بسیارمهمی اشاره کنم. اگر قرار باشد در حریم شهرها، یعنی شهرهای جدیدی که تازه قرار است ایجاد شوند، مسکن ساخته شود، طبق برآودها بر اساس آخرین قیمت‌ها، هزینه هر متر ساخت مسکن با احتساب هزینه های زیربنایی و روبنایی (زیربنایی مثل انتقال آب، برق، گاز و شبکه فاضلاب و ... و خدمات روبنایی شامل خدمات هفت گانه مثل درمانگاه، مدرسه، مسجد، فضای ورزشی و ...) حدودا متری ۴۵ میلیون تومان می‌شود. از این ۴۵ میلیون تومان، ۲۵ میلیون، وظیفه دولت است. از۲۰ میلیون دیگر هم یک بخش مربوط به مردم می‌شود وبخش دیگر وظیفه مجموعه‌های مختلفی است که در این زمینه بر اساس قانون جهش مسکن تکلیف دارند. درواقع، پروژه هایی که در حریم شهرها بر اساس قانون جهش مسکن در دست اجرا هستند، متری ۲۵ میلیون برای دولت هزینه دارد تا این شهرک‌ها شکل بگیرند. این در حالی است که در بافت فرسوده، ما خدماتی همچون مسجد، مدرسه، درمانگاه، هویت و سایر امکانات را داریم.
بنابراین از دولت می خواهیم به جای هزینه متری ۲۵ میلیون تومان برای احداث شهرک‌های جدید در قالب یارانه که بازگشت هزینه هم ندارد، بیاید و تمرکزش را روی بافت فرسوده بگذارد. دولت می تواند وام مسکن را در این بافت به عددی برساند که همه مردم هزینه بازسازی خانه‌هایشان با وام تامین و مردم را به نوسازی واحدهایشان ترغیب کند. شهرداری که برای نوسازی یک ریال هم بابت عوارض دریافت نمی‌کند؛ اگر دولت هم وام نوسازی را به نحوی افزایش دهد و پرداخت آن را تسهیل کند که همه هزینه نوسازی را پوشش دهد، هزینه هنگفتی به سود دولت است. یعنی به جای ۲۵ میلیون تومان برای ساخت هر مترخانه، دولت می‌تواند وام نوسازی را بیشتر و اقساط آن را طولانی مدت کند. من معتقدم به جز تمرکز دولت در بافت فرسوده، دولت راه دیگری برای تامین ۴ میلیون مسکن در کشور ندارد. مگر اینکه طبق قانون جهش مسکن، دولت تمرکزش را با شیوه‌ای که عنوان شد، روی بافت فرسوده (شامل سکونتگاه های غیر رسمی و بافت های ناکارآمد) بگذارد. شهر تهران در حال حاضر چند صد هزار واحد ظرفیت ساخت مسکن در بافت‌های ناکارآمد و فرسوده دارد. جایی که بنا بر اذعان همه متخصصان شهرسازی، نوسازی آن بسیار ضروری است. بنابراین اگر بتوان دست اندرکاران بخش مسکن و مجموعه بانک‌ها در زمینه هزینه‌های شهرک‌هایی که تازه قرار است ساخته شوند را با ظرفت‌هایی که در بافت فرسوده وجود دارد، توجیه کرد، خروجی مسکن در تهران و کشور بسیار چشم گیر خواهد بود. با این کار، معضل کهنه تهران حل می شود و آسیب پذیری بافت فرسوده در برابر بحران هایی مثل سیل و زلزله و ... هم کاهش می‌یابد.
به بیان دیگر، اگر بخواهیم توسعه را به سمت خارج از شهرها ببریم،عملا حرایم شهرها که به نوعی فرصت برای شهر ها به حساب می آیند، به تهدید تبدیل می شوند. حریم، فرصت بزرگ شهر است که می‌توان در آن به جای مسکن، پروژه‌های کلان، طرح‌های محرک توسعه و پروژه‌هایی با فعالیت‌های بزرگ اقتصادی را پیش بینی کرد. اما بافت فرسوده تهران درحال حاضر، تهدید جدی به شمار می‌آید. اگر فرصت‌ها را به سمت بافت فرسوده هدایت کنیم، عملا این تهدید بزرگ را به فرصتی برای شهر و شهروندان تبدیل خواهیم کرد. می‌دانیم که هنوز مسائل و مشکلات شهرها و شهرک‌های جدیدی که در اطراف شهرهایی مثل تهران ایجاد شده‌اند به قوت خود باقی هستند. این شهرها بیشتر به شهرهای خوابگاهی تبدیل شده‌اند و اقتصاد پایدار برای ساکنان مهیا نیست و اقتصاد مردم از کلانشهرها و شهرهای مادر تامین می شود.
هر چه تمرکز و تولید مسکن را به سمت بافت‌های فرسوده بیاوریم، هم برای دولت بسیار اقتصادی‌تر است و می‌توان در کوتاه مدت، نتایج خوب آن را مشاهده کرد. اگر خاطرتان باشد، در موضوع مسکن مهر در اوایل کار، با اینکه خانه‌ها به مردم واگذار شده بود اما چون خدمات لازم مهیا نبود، خیلی از مردم میلی برای ساکن شدن در خانه‌هایشان نداشتند. در بافت فرسوده این مسائل را نداریم چون همه امکانات و خدمات لازم و مورد نیاز مردم از قبل در آنجا ایجاد شده است. بنابراین موضوعی که ضروری است اینکه دولت باید تمرکزش را در ایجاد مسکن در بافت فرسوده بگذارد. بانک‌ها هم خیلی علاقه مند به پرداخت تسهیلات در بافت فرسوده هستند؛ چون بازگشت وام تضمین شده تر است و بازپرداخت آن ریسک کمتری برای بانک ها دارد.
آیا این موضوع (تمرکز بر احیای بافت فرسوده به جای ایجاد شهرها و شهرک های جدید) از سوی مدیریت شهری به مسئولان و متولیان مربوطه در دولت مطرح شده است؟
شهردار تهران این موضوع را با معاون اول رئیس جمهور از طریق مکاتبه رسمی در میان گذاشته است. اگر این اتفاق بیفتد، معتقدم یک جهش و یک جهادی در بخش تولید مسکن در بافت های فرسوده در کل کشور اتفاق خواهد افتاد.
یکی از راهکارهای تامین مسکن برای شهروندان فروش متری مسکن است. این اقدام با چه ساز و کار و رویکردی به اجرا درآمده است؟
کنار تسهیل گری در حوزه مسکن، کار ویژه‌ای که در حال حاضر دنبال می‌کنیم، بحث فروش متری مسکن است که بتوانیم این پروژه‌هایی که چه مالکیت آن برای شهرداری تهران است و چه طرح‌های مربوط به مردم و بخش خصوصی به مردم واگذار کنیم. این موضوع از سه منظر اهمیت دارد. نخست اینکه با این کار نقدینگی‌های خرد را به سمت تولید مسکن هدایت کنیم که این اقدام می‌تواند در بحث کنترل تورم تاثیر گذار باشد.ساخت مسکن‌های استطاعت پذیر و فروش متری آن مردم را به خانه دار شدن امیدوار می‌کند. از طرفی، می‌توان صنایع دیگر را به حوزه مسکن وارد کرد و از این طریق، علاوه بر خانه دار کردن مردم ، به اشتغال هم کمک می‌شود.