همشهری آنلاین - محمد بلبلی: فروغ رضایی، معمار، طراح و عضو نظام‌مهندسی استان تهران، با سال‌ها تجربه در زمینه بازسازی در گفت‌وگو با همشهری به مهم‌ترین نکات این فرایند، از انتخاب سبک و طراحی تا انتخاب پیمانکار و نکات حقوقی می‌پردازد. این راهنمای کامل از بازسازی خانه را در ادامه بخوانید.
برای انجام کار بازسازی چه اولویت‌هایی وجود دارد؟
اولویت اصلی بودجه و بعد از آن بررسی نیازها و دغدغه‌ها و در نهایت توجه ویژه به سن و سال بناست.
چرا سن و سال بنا در زمان بازسازی حائز اهمیت می‌شود؟
در خانه‌هایی با سن‌وسال بالا ممکن است قسمتی را برای بازسازی درنظر بگیریم و کار را آغاز کنیم، اما در ادامه و حین کار متوجه شویم که مثلا فلان لوله آب یا فاضلاب دچار مشکل شده و به تعمیر و بازسازی نیاز دارد.
در بازسازی زیبا شدن ظاهر خانه مهم است یا باطن آن؟
همیشه باید درنظر داشت که اکتفا کردن به نوسازی رویه و ظاهر کار هیچ ارزشی ندارد. ممکن است یک خانه به‌صورت سطحی بازسازی شود، اما در کمترین زمان با بروز مشکلات زیربنایی، این رویه و ظاهر زیبا نیز از بین برود.
به جز این موارد، دیگر چه چیزی در بازسازی باید مورد توجه قرار گیرد؟
انتخاب سبک معماری نیز در بازسازی اهمیت بسیاری دارد. درنظر گرفتن این عوامل در کنار هم سبب یک خروجی مناسب خواهد شد.
بخش زیادی از این موارد تخصصی هستند، مردم عادی چه باید بکنند؟
برای به‌دست آوردن اطلاعات کافی درباره این موارد و همچنین شروع کار باید با یک متخصص و کارشناس بازسازی مشورت شود؛ زیرا تنها یک کارشناس حرفه‌ای قادر به راهنمایی درست، معرفی دقیق و تشخیص نیازها و برآورد هزینه‌ها خواهد بود.
مراحل مختلف بازسازی چیست؟
بازدید و بررسی اولیه توسط کارشناس و در مرحله بعد عقد قرارداد، انجام طراحی و در نهایت بازسازی که باید توسط یک گروه حرفه‌ای اجرا شود.
هزینه‌های مربوط به بازسازی به چه عواملی بستگی دارد؟
اولین هزینه مربوط به نوع طراحی و همچنین فرد طراح است که چه مقدار در کار خود دارای اعتبار است؛ زیرا هرقدر طراح دارای سابقه و موفقیت باشد، قیمت کار نیز ممکن است بالاتر باشد.
نوع مواداولیه و اجناسی که در کار استفاده می‌شود نیز ارتباط مستقیمی با هزینه نهایی دارد؛ هرقدر این متریال از کیفیت بالاتر و از برندهای معروف‌تری باشد، هزینه بالاتر می‌رود. همچنین سبک کارشده در قیمت نهایی مؤثر است.
در حال حاضر چه نوع کاری در بازسازی خانه مد روز است؟
در حال حاضر بیشترین سبکی که در بازسازی اعمال می‌شود سبک‌های‌مدرن و کلاسیک است. هزینه‌های یک کار کلاسیک از دیگر سبک‌ها بیشتر می‌شود؛ زیرا در سبک کلاسیک جزئیات بیشتری وجود دارد، در سبک مدرن از مواداولیه و اجناس به‌روزتری استفاده می‌شود، اما در اجرا جزئیات کمتری دارد که هزینه را پایین می‌آورد.
فرایند اخذ مجوز برای بازسازی چگونه است؟
برای بازسازی در فضاهای تجاری، کارفرما یا مالک باید مجوز تعمیرات غیراساسی را از شهرداری تهیه کند، حالا این بازسازی چه برای فضای داخل ملک باشد یا اینکه فضای خارجی ملک را نیز دربر بگیرد؛ تغییراتی مانند نصب تابلو. در ابتدا باید طرح نما یا تابلو را ارائه بدهد و در مرحله بعد این طرح به‌صورت حضوری به کارشناس شهرداری ارائه و درصورت تأیید مجوز صادر شود.
برای فضاهای داخلی هم اگر تیغه‌چینی یا فضاسازی خاصی در طراحی وجود نداشته باشد، به اخذ مجوز بازسازی نیازی نیست، در این مواقع کارشناس شهرداری به‌صورت حضوری از واحد مورد بازسازی بازدید می‌کند و اگر با مورد خاصی مانند اضافه کردن طبقه و تیغه‌چینی یا تغییر اصل بنا مواجه نشود از کار جلوگیری نمی‌کند.
در بازسازی واحدهای مسکونی نیز اگر در نقشه اصلی مخصوصا در قسمت خارجی ساختمان تغییر ایجاد نشود و بازسازی در حد نوسازی کفپوش، رنگ و... باشد به گرفتن مجوز نیاز نیست.
در بعضی از مواقع ممکن است که هنگام بازسازی همسایه‌ها به شهرداری تلفن کرده و شکایت کنند که در این صورت بازرس شهرداری از محل بازدید می‌کند و اگر مورد خاصی نباشد، مانع ادامه کار نمی‌شود.
اصلی‌ترین چالش‌های بازسازی یک ملک چیست؟
اولین چالش در کار بازسازی، کارفرماست. اگر کارفرما به طراح و مجری خود اعتماد کامل داشته باشد، با خیال آسوده کار را به آنها بسپارد و یک بستر آرام برای انجام کار ایجاد کند، در این صورت بازسازی اصولی‌تر، باکیفیت بیشتر و روند خیلی بهتری پیش می‌رود.
در خیلی از موارد پیش می‌آید که قبل از اتمام کار، کارفرماها با دیدن وضع، در نیمه‌کار، شروع به ایراد گرفتن می‌کنند؛ درحالی‌که اگر صبر داشته باشند و کار تمام‌شده را ببینند، حتما نظر دیگری خواهند داشت. اینگونه نظر دادن‌های کارفرماها یکی دیگر از چالش‌های کار بازسازی است که روند کار را به تأخیر می‌اندازد و همچنین هزینه‌ها را بالاتر می‌برد.
شما هنگام کار بازسازی معمولا با چه چالش‌های روبه‌رو می‌شوید؟
موردی که در خیلی از مواقع ما طراحان و مجریان بازسازی با آن روبه‌رو می‌شویم، انتخاب افراد غیرمتخصص به جای افراد متخصص در این رشته است.
خیلی از صاحبان املاک برای کار بازسازی در فضای مجازی به‌دنبال طراح و تیم‌های اجراکننده کار می‌گردند و در بیشتر مواقع نیز با مشکل روبه‌رو می‌شوند. اعتماد کردن به فضای مجازی کار نادرستی است که در خیلی از مواقع نتیجه کار اشتباه از آب درمی‌آید؛ زیرا در فضای مجازی ما هیچ‌گاه متوجه حقیقت ماجرا نخواهیم شد. برای انتخاب طراح و همچنین یک تیم حرفه‌ای بازسازی، اداره یا مکان خاصی وجود ندارد.
باید این افراد را از طریق بنگاه‌های املاک یا سایت‌های اینترنتی یا همین صفحات مجازی پیدا کرد، اما نباید به همین بسنده کرد. ابتدا باید از سابقه کاری این افراد آگاه شد و همچنین چند نمونه از کارهای انجام شده آنها را به‌صورت حضوری دید. توصیه می‌کنم هیچ‌گاه به چند اسلاید عکس یا فیلم برای انتخاب پیمانکار اکتفا نکنید و حتما به‌صورت حضوری و در محل از اصل کار انجام شده بازدید به عمل آورید.
من به‌عنوان یک طراح و کسی که به‌عنوان کارشناس رسمی دادگستری در رشته معماری و ساختمان نیز فعالیت می‌کنم، در خیلی از موارد مشاهده می‌کنم که کارفرما با یک گروه بازسازی وارد کار شده و قرارداد بسته، اما حین کار متوجه شده که این گروه دانش و تجربه کافی را در کار بازسازی ندارد؛ در نتیجه در ادامه کار دچار مشکل شده و بازسازی متوقف و کار به شکایت کشیده است.
حتی در بعضی از مواقع تیم اجرایی به‌دلیل نداشتن تجربه کافی برآورد درستی از مخارج ندارند و در نیمه کار متوجه می‌شوند که هزینه کار خیلی بیشتر از آن چیزی است که برآورد کرده‌اند و در این موقع کار را بدون اطلاع قبلی نیمه‌کاره رها می‌کنند و به نوعی ناپدید می‌شوند.
هزینه‌های بازسازی را چگونه مدیریت کنیم؟
مواداولیه و اجناسی که در حال حاضر در بازار وجود دارند و در کارها استفاده می‌شوند بسیار به‌روز و جدید هستند. آگاهی از این برندها، وضعیت بازار و قیمت‌ها می‌تواند بر مدیریت درست هزینه‌ها تأثیر زیادی داشته باشد. همچنین انتخاب درست نوع طراحی می‌تواند هزینه‌ها را کمتر کند، این گزینه آخر بیشتر به خلاقیت و تجربه طراح کار بستگی دارد.
مدل طراحی شده را می‌توان با مواداولیه و اجناس مختلف اجرایی کرد؛ یعنی با انتخاب مواداولیه و اجناس موردنیاز با قیمت مناسب، هزینه‌ها را کاهش داد. همیشه نیاز نیست تا از برندهای معروف استفاده کنیم، با برند گمنام‌تر، اما با کیفیت نیز می‌توان یک خانه را به‌خوبی و با قیمت مناسب بازسازی کرد.
چرا خیلی از بازسازی‌ها طبق برنامه پیش نمی‌رود؟
کار بازسازی دارای یک اولویت‌بندی منظم است؛ یعنی اینکه بعضی از کارها را باید به‌طور مرحله به مرحله پیش برد و بعضی دیگر را می‌توان به‌صورت موازی انجام داد، اما در اصل یک طراحی اولیه به‌عنوان زیر کار، سیم‌کشی، لوله‌کشی، تاسیسات و... وجود دارد که همه باید طبق برنامه‌ریزی پیش برود. اگر در این مراحل کار تداخل ایجاد شود یا مرحله‌ای بدون انجام پیش‌نیاز پیش برود، حتما تبدیل به یک چالش در روند بازسازی می‌شود. هر کار اشتباهی که باعث دوباره‌کاری شود، یک چالش به‌حساب می‌آید.
جدیدترین نوآوری‌ها و خلاقیت‌ها در حوزه بازسازی چیست؟
در حال حاضر بیشترین خلاقیت در طراحی‌های مدرن و مینیمال دیده می‌شود. یکی از سبک‌هایی که در حال حاضر خواهان زیادی دارد، سبک یونانی است. این سبک‌ها هم در آپارتمان و هم در ویلا قابل اجراست؛ سبک‌هایی با استفاده از رنگ‌های روشن و طراحی نور زیاد. این نوع طراحی‌های مدرن حتی در کافه‌ها، رستوران‌ها، ساختمان‌ها و مراکز تجاری نیز استفاده و با استقبال زیادی مواجه می‌شود.