همشهری آنلاین، فرخنده رفائی: مجموعه مدیریت شهری تهران بیش از دو دهه پیش با این دیدگاه که پایتخت را نمی‌توان صرفا با تکیه بر منابع مالی سنتی اداره کرد، تلاش کرد با ایجاد سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی، زمینه مشارکت بخش خصوصی را در توسعه زیرساخت‌های شهری فراهم کند تا مردم بتوانند در قالب سرمایه‌گذار در اجرای طرح‌های شهری مشارکت داشته باشند. نگاهی که با استقبال سرمایه‌گذاران مواجه شد و تعدادی از پروژه‌های مهم تهران از جمله بلیت الکترونیک، شهرآفتاب و هایپراستار باکری، حاصل این نگاه دوراندیش بود. با آغاز کار دوره ششم مدیریت شهری، تعیین تکلیف برخی از پروژه‌های مشارکتی که قریب یک دهه راکد مانده بودند در دستور کار قرار گرفت و تعداد زیادی از این طرح‌ها تعیین تکلیف شد. نوید خاصه‌باف، مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران در گفت‌وگو با همشهری از نگاه جدید شهرداری به پروژه‌های سرمایه‌گذاری مشارکتی می‌گوید:
- تعداد زیادی از پروژه‌های مشارکتی تهران سال‌های سال متوقف و بلاتکلیف بود. دلیل تاخیر طولانی در اجرای این پروژه‌ها چه بوده است؟
متاسفانه در دوره‌های گذشته نگاه بعضی از مدیران وقت شهرداری تهران با نگاه اصلی ایجاد سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی مغایرت داشت. این مدیران با موضوعات اقتصادی و درآمدی و تولید ثروت بیگانه بودند و حضور بخش خصوصی را نه‌تنها به نفع شهر نمی‌دیدند بلکه معتقد بودند مضر است. این دوگانگی نگاه به حضور سرمایه‌گذار، بخش خصوصی و تولید ثروت در شهر، نه‌تنها باعث چالش جدی برای سازمان مشارکت‌ها و خود شهرداری تهران شد بلکه به بخش خصوصی و سرمایه‌گذاران خارجی هم آسیب وارد کرد و رغبت افراد صاحب سرمایه برای حضور در پروژه‌های شهری کمرنگ‌تر شد.
- شهرداری در این میان چه زیانی متحمل شد؟
در فاصله سال‌های ۹۵ تا ۱۴۰۱ بیش از ۱۵۰ همت از ثروت شهرداری تهران در قالب پروژه‌های سرمایه‌گذاری به رکودی عظیم رسید و پرونده این پروژه‌ها برای حل و فصل روانه دادگاه و مراجع قضایی شد. توقف پروژه‌ها و اختلاف با شرکا از یک‌سو اتلاف منابع زیادی را در مسیر حل و فصل موضوعات به دنبال داشت و از سوی دیگر خسارت ناشی از بهره‌برداری نشدن این پروژه‌ها نیز هنگفت بود؛ به این معنا که پروژه‌هایی که می‌توانستند علاوه بر خدمت به مردم، برای شهرداری نیز در قالب درآمد پایدار، فروش یا واگذاری املاک و ورود به پروژه‌های جدید، تولید ثروت کنند، سال‌ها راکد و متوقف ماندند.
- ریشه مشکلات میان شهرداری و سرمایه‌گذاران چه بود؟
بعضی از مدیران نسبت به سرمایه‌گذاران نگاه کارفرمایی-پیمانکاری داشتند و این نگاه باید تغییر می‌کرد. در پروژه‌های سرمایه‌گذاری مشارکتی طرف مقابل پیمانکار ما نیست. تفاوت این دو این است که پیمانکار هیچگاه ضرر نخواهد کرد. حتی اگر تورم مشمول مبانی قراردادی شود، پیمانکار با دعاوی و ابزار قانونی که دارد به خواسته خود می‌رسد. پیمانکار برای ما ساختمانی را می‌سازد و فارغ از این‌که بعدها این ساختمان چه کاربردی دارد و آیا هزینه‌های خود را درمی‌آورد یا خیر، پول خود را می‌گیرد و از پروژه خارج می‌شود. اما در موضوع سرمایه‌گذاری، طرف مقابل در موفقیت و شکست پروژه با ما شریک است. مدل سرمایه‌گذاری چه مشارکت مدنی باشد، چه دیگر روش‌های مرسوم مشارکت بخش خصوصی در قالب قراردادهای BOT و BOO و غیره، طرف مقابل در مدل درآمدی و بهره‌برداری پروژه نیز مسئولیت سنگینی بر عهده دارد و اگر نتواند پروژه را پربازده کند هم خودش ضرر کرده هم ما. در پروژه‌های سرمایه‌گذاری مسئولیت تحقق درآمدها و ایجاد سود با شریک تجاری است و اصولا در برخی از پروژه‌ها عمده قدرالسهم متعلق به طرف مقابل است. به عنوان مثال ماپروژه‌ای داریم که فقط ۱۲درصد آن متعلق به شهرداری و ۸۸ درصد متعلق به بخش خصوصی است، در چنین پروژه‌ای اگر خطایی صورت گیرد بیشترین ضرر متوجه سرمایه‌گذار خصوصی است و اصولا نگاه کارفرمایی- پیمانکاری بی‌معناست.
- این تنها دلیل رکود پروژه‌های مشارکتی بود؟
عامل دیگری که در برخی پروژه‌ها مشکل‌ساز شده عدم صلاحیت‌سنجی سرمایه‌گذار بود. در برخی از پروژه‌ها توان مالی و اجرایی سرمایه‌گذار پیش از ورود به پروژه بررسی نشده بود و بعدها حین اجرای پروژه مشخص می‌شد که سرمایه‌گذار از توان مالی، فنی یا اجرایی کافی برخوردار نیست. این موضوع هم در بعضی از پروژه‌ها منجر به توقف کار شده بود.
- تعیین تکلیف پروژه‌های راکد از چه زمانی آغاز شد؟
در سال ۱۴۰۱ ساماندهی این پروژه‌ها و استفاده از ظرفیت نهفته درآنها در دستور کار قرار گرفت. سرعت کار در ابتدا به دلیل پیچیدگی موضوعات خیلی پایین بود اما به لطف خدا امروز تعدادی از این پروژه‌ها حل و فصل و بستر برای ورود سرمایه‌گذار، آماده شده است.
- رویکرد شهرداری برای حل مشکلات با سرمایه‌گذاران چه بود؟
اولین کاری که انجام شد این بود که رویکرد قهری و نگاه بالا به پایین را برداشتیم و دیدگاه کارفرما-سرمایه‌گذار به پروژه‌های مشارکتی تغییر کرد. در گام بعدی عموم پرونده‌هایی که در مراجع قضایی و محاکم در جریان بود -که بعضا در آنها علیه شهرداری رای صادر می‌شد- از سیر قضایی خارج و با در نظر گرفتن حق و حقوق طرفین، با سرمایه‌گذاران مصالحه کردیم. البته مواردی هم که با زیاده‌خواهی طرف مقابل مواجه بودیم، گذاشتیم پرونده مسیر قضایی خود را طی کند و رای دادگاه نتیجه کار را مشخص کند.
- امروز چه تعداد پروژه مشارکتی در تهران در حال اجراست؟
در حال حاضر ۶-۷ کلان‌پروژه سرمایه‌گذاری با مشارکت بخش خصوصی در پایتخت در حال اجراست و سرمایه‌گذاری در حوزه‌های مختلف مسکونی، تجاری، پسماند، هتل‌سازی و بحث گردشگری با حضور سرمایه‌گذاران رونق پیدا خواهد کرد. علاوه بر این در مناطق ۲۲گانه نیز پروژه‌های متعددی با مشارکت سرمایه‌گذاران خصوصی پیگیری می‌شود. فقط ظرف سال ۱۴۰۲ تعداد ۱۵۴ فرصت سرمایه گذاری در سطح مناطق شناسایی شد که به انعقاد ۲۲ قرارداد انجامید.
- موفق‌ترین پروژه‌های مشارکتی سال‌های اخیر تهران کدام پروژه‌ها بوده است؟
پروژه بلیت الکترونیک، شهر آفتاب، هایپراستار باکری، بیمارستان آتیه ۲، مجتمع صادقیه، شهربازی بسیج و خیلی دیگر از پروژه‌ها الان در شهر تهران در حال اجرا یا خدمات‌رسانی به مردم است با مشارکت شهردرای تهران و بخش خصوصی اتفاق افتاده است.
- مهمترین پروژه کلان در دست اجرا کدام پروژه‌هاست؟
پروژه زباله‌سوز ۶هزار تنی تهران که در قالب سرمایه‌گذاری بالغ بر ۵۰۰ میلیون دلار در حال اجراست، احداث هتل و ساختمان اداری برج میلاد با حدود ۱۰ همت سرمایه‌گذاری خارجی (۷همت اجرای پروژه و ۳همت محوطه‌سازی)، ایجاد پارکینگ و مرکز تجاری ضلع جنوبی حرم حضرت عبدالعظیم(ع) با سرمایه‌گذاری حدود ۳.۵ همت، بوستان آزادگان به عنوان طرحی چندمنظوره از پارک آبی تا فودکورت، پیاده‌راه، مسیر دوچرخه سواری، موزه و کوشک امیرسلیمانی به ارزش ۲.۵ همت، مرکز تجارت جهانی شهرآفتاب ۲ با حدود ۳ همت و مجتمع مسکونی اوین-درکه با ۲ همت سرمایه‌گذاری از مهمترین پروژه‌های سرمایه‌گذاری در حال اجرا هستند. احداث مجتمع مسکونی الغدیر در منطقه ۱۸ و همچنین پروژه روددره اوین-درکه هم از دیگر پروژه‌هاست که در این نقطه باغ و پیاده‌راهی شکیل توسط شریک تجاری در حال مطالعه است. پروژه ۱۳ هکتاری میدان مرکزی نیز برای ساماندهی مشاغل و بنکدارهای منطقه ۱۱ و ۱۲ از دیگر طرح های مهم ماست.
- چشم‌انداز جذب سرمایه برای طرح‌های جدید چقدر است؟
در مجموع ۸۰ همت جذب سرمایه‌گذاری جدید در دستور کار است.
- چه میزان از منابع شهرداری با تعیین تکلیف پروژه‌ها آزاد شد؟
قدرالسهم شهرداری تهران در پروژه‌های گذشته حدود ۸۵ همت است که در سال ۱۴۰۲، ۳.۸ همت حل و فصل و مولد شد. ۲۶ همت نیز امسال به نتیجه خواهد رسید که در قالب ۱۷ پروژه حل و فصل شد و منابع مالی آن به عنوان دارایی‌های شهرداری در امور شهری خواهد نشست. حدود ۵۳ همت آن هم در حال پیگیری است. تقریبا ۱۰ پروژه نیز مشکلات اساسی زیادی دارند که با مصالحه حل نشده و باید در مراجع قانونی دنبال شوند. در بعضی پروژه‌ها سرمایه‌گذار متواری است و املاک را به اشخاص ثالث واگذار کرده که این موضوع باید از مسیر حقوقی حل شود. در پروژه‌ای دیگر، آورده شهرداری ۶ دانگ زمین بوده که بعدا متوجه شدیم ۳ دانگ آن معارض دارد و برای تملک آن با مالک به نتیجه نرسیده‌ایم. در چنین مواردی مشکل با مصالحه حل نمی شود و مسیر قضایی باید تکلیف کار را مشخص کند.