به‌نظر می‌رسد همین امر، دلیلی بر نبود تمرکز در ساخت و عرضه مسکن مهر باشد. از طرفی سایر سیاست‌ها در بخش اجاره مسکن نیز نتوانسته به نحو مطلوبی منجر به کنترل قیمت‌ها شود. درباره سیاست‌های متعدد و بعضا متناقض دولت و نیز اقداماتی که به‌طور مشخص تا‌کنون در ارتباط با بازار مسکن انجام شده است با ابوالفضل صومعلو ،معاون وزیر راه و شهرسازی گفت‌وگو کردیم. وی در این گفت‌وگوی بی‌پرده ضمن دفاع از عملکرد دولت و وزارتخانه متبوع خود، به برخی انتقادات پاسخ گفت و البته برخی را نیز اساسا قبول نکرد؛ به‌هر حال معاون وزیر راه و شهرسازی معتقد است که دولت هرآنچه در توان داشته برای ثبات بازار مسکن انجام داده و در آینده نزدیک ثمرات آن قابل لمس خواهد بود.
- به‌طور مشخص از ابتدا تا‌کنون چه تعداد مسکن مهر تحویل متقاضیان شده است؟ همچنین اهداف سه ماهه گذشته دراین‌باره چه بوده و کدام یک از آنها محقق شده است؟
سیاست دولت نهم و دهم در بخش مسکن عبارت بود از: تولید و عرضه بیشتر مسکن. با این سیاست دولت موفق شد در سال‌های 88 و 89 یک تورم منفی در قیمت مسکن ایجاد کرده و اجازه افزایش بیش از نرخ تورم را نداد. در این راستا وزارت راه و شهرسازی هم موفق شد حدود یک میلیون و 900هزار واحد را در شهرهای بالای 25 هزار نفر، کمتر از 25هزار نفر و شهرهای جدید تحویل دهد. همچنین بافت‌های فرسوده بدون تصدی‌گری مستقیم دولت هدایت و راهبری شد. در پاسخ به سؤال شما درباره تمرکز سیاست‌های دولت در بخش مسکن بر عرضه بیشتر، معتقدم همین که از طریق اختصاص منابعی قابل توجه از سوی دولت، مسکن بیشتری تولید شد، افتخار بسیار بزرگی نصیب دولت شده است. تسهیلاتی که به این بخش داده شد در این مدت به اندازه‌ای بود که می‌توانیم بگوییم در هیچ‌یک از سال‌های گذشته سابقه نداشته که چنین رقمی به بخش مسکن داده شود. همچنین حدود هزار میلیارد تومان در قالب یارانه بخش مسکن طی سال‌های 88 و 89 اختصاص داده شد که حدود 40درصد از این یارانه کمک به نصف هزینه پروانه واحدهای مسکونی مسکن مهر بود که به تمام متقاضیان ارائه شد. در زیرساخت‌ها هم دولت یک رقم 1200میلیارد تومانی را برای تأسیسات زیربنایی پروژه‌های مسکن مهر تخصیص داد که یک سوم آن را از بودجه‌های استانداری‌ها، یک سوم از بودجه متمرکز دولت و یک سوم هم از وزارت نیرو تأمین شد. این رقم برای سال‌های 89 و 90 در نظر گرفته شد تا هزینه‌های برق‌رسانی، آب و فاضلاب شهری از این محل تأمین شود. علاوه بر این 90 میلیارد تومان هم از یارانه، برای این سه مبحث هزینه شد. در مورد تعداد هم باید عرض کنم که در فاصله زمانی اواخر سال88 تا‌کنون در شهرهای بالای 25هزار نفر 174هزار واحد به مرحله بهره‌برداری رسیده است. 72هزار واحد در شهرهای کمتر از 25هزار نفر و حدود 15هزار واحد هم در شهرهای جدید به بهره‌برداری رسیده است. 29هزار و 900 واحد در بافت‌های فرسوده به مرحله بهره‌برداری رسیده و نزدیک به 40هزار واحد هم در بافت‌های فرسوده آماده تحویل است. به اعتقاد من در سال90 بهره‌برداری از واحدهای مسکونی هم شتاب خواهد گرفت و در بسیاری از استان‌ها حدود 419هزار و 763 واحد به مرحله نازک کاری رسیده است.
- چقدر از این آماری که اشاره کردید سهم تهران است؟
از مجموعه یک میلیون و 900هزار واحد، 200هزار واحد در 3 شهر پردیس، پرند و هشتگرد و 65 هزار واحد هم در شهرهای استان تهران مثل دماوند، فیروزکوه، پاکدشت، ماهدشت، پیشوا، ورامین و نظرآباد واقع شده‌اند.
- اعتبارات قابل‌توجهی برای احداث زیرساخت‌های شهری اختصاص داده شده است اما در حال حاضر برخی از شهرها به‌خصوص پرند از این نظر دچار مشکل هستند.
برای احداث خطوط گاز احتیاج به اعتبارات دولتی نیست چون شرکت ملی گاز این کار را انجام می‌دهد. ولی وزارت نیرو برای آب و برق و فاضلاب احتیاج به اعتبار دارد که در همین راستا به تازگی با دستور رئیس‌جمهور 100 میلیارد تومان برای زیرساخت‌های شهر پرند از ردیف وزارت راه و شهرسازی حذف و به ردیف وزارت نیرو اضافه شد. در مورد بقیه نقاط کشور تا‌کنون مسئله حادی در این ارتباط گزارش نشده است. این اعتبار فقط برای شهر جدید پرند است و علت هم این است که در این شهر نزدیک به 98هزار واحد در حال ساخت و ساز است و حتی احتمال دارد از محل همین اعتبار برای احداث متروی این شهر هم تسهیلاتی داده شود.
- یکی از دلایل رویکرد جدی دولت به بحث مسکن مهر این بود که از این طریق ضمن افزایش عرضه، قیمت مسکن را تا حدودی کنترل کند اما با وجود تلاش‌هایی که در این زمینه شده باز هم شاهد افزایش قیمت‌ها در 3 ماه گذشته به‌عنوان فصل اوج نقل و انتقالات مسکن بودیم. علت چیست؟
تورم عمومی در سال90 نسبت به سال 89 یک مقدار بالا رفت و این افزایش هم ناشی از تورم انتظاری اجرای قانون هدفمندسازی یارانه‌ها بود. به صراحت می‌گویم که درست است که قیمت‌ها در بخش مسکن تا حدودی نسبت به سال گذشته افزایش یافت اما این افزایش واقعا نسبت به سایر اقلام بالا نبوده بلکه بسیار کمتر از نرخ عمومی تورم بوده است. در بعضی جاها متری 100 تا 200 هزار تومان بالا رفته و علت هم این است که بخش مسکن از تورم عمومی تاثیر می‌پذیرد.
- اما به‌هر حال قرار بود عرضه مسکن مهر جلوی همین افزایش قیمت‌ها را بگیرد.
یقینا این طرح تأثیر خود را در بازار مسکن گذاشته است. ضمن اینکه تا به امروز قیمت ساخت مسکن مهر به‌طور ثابت 300هزار تومان بوده و حتی با وجود گران شدن مصالح، افزایش نیافته است؛ به این علت که اکثر واحدها از مرحله اسکلت گذشته و تأثیر شدیدی از افزایش قیمت‌ها نمی‌پذیرد.
- شاید گفته‌های شما با اصول اقتصادی منطبق باشد اما به‌نظر می‌رسد که شبکه عرضه و تقاضا در بازار مسکن با اشکالاتی مواجه است که همین اشکالات می‌تواند بسیاری از طرح‌های اجرا شده در این زمینه را خدشه‌دار کند. یکی از عمده‌ترین مشکلات را برخی از دلالان و بنگاه‌های مشاور املاک ایجاد کرده‌اند. آیا تصمیمی برای نظارت بر فعالیت این شبکه اتخاذ نشده است؟
من این نکات را از سامانه املاک و مستغلات می‌گویم. می‌دانید که در تهران حداقل قیمت برای هر متر خانه یک‌میلیون تومان است. آیا شما قیمت فعلی یک نمونه را که در اواخر سال89 یک میلیون تومان بوده، می‌دانید؟
- برای پی بردن به این افزایش قیمت فقط کافی است سری به بنگاه‌های املاک بزنید. یا نگاهی به اخبار خبرگزاری‌ها و روزنامه‌ها بیندازید. واقعیت ملموس را خواهید یافت.
ببینید آنطور که همکاران ما در دفتر برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن رصد می‌کنند و همچنین براساس اطلاعات سامانه معاملات املاک و مستغلات، افزایش قیمت‌ها بسیار معقول و در حدود نصف نرخ تورم بوده است. در مورد اجاره، افزایش قیمت‌ها را بیش از سطحی که وعده داده بودیم، قبول دارم اما در مورد خرید و فروش، خیر. اگر یک بررسی بر قیمت مسکن و اجاره داشته باشید متوجه خواهید شد که همواره این قیمت از تورم عمومی پیروی کرده است ولی فعلا با سیاست‌های اجرا شده توسط دولت شاهد این سطح افزایش نیستیم چرا که علاوه بر مسکن مهر، برای تنظیم بازار بحث بافت‌های فرسوده را بسیار جدی گرفتیم و شهرداری هم در این زمینه بسیار فعال عمل کرد. در این زمینه 250هزار واحد برای سال‌های 89 و 90 پیش‌بینی شده است. مزیت این سیاست هم این است که مسکن مهر تنها برای افراد کم‌درآمد است ولی احیای بافت فرسوده به میان‌درآمدها هم مربوط می‌شود. همچنین پرداخت تسهیلات به واحدهای نیمه‌تمام هم می‌تواند کمکی برای میان‌درآمدها باشد. علاوه بر این اخیرا بانک مسکن بحثی را مطرح کرده است مبنی بر اینکه درصورت سپرده‌گذاری 6ماهه انبوه‌سازان به مبلغ 20میلیون تومان، تسهیلات 30میلیون تومانی ساخت به آنها تعلق می‌گیرد. اینها برنامه‌هایی است که بازار را تنظیم کرده و به رشد و ثبات در بازار مسکن کمک خواهد کرد.
- به تسهیلات مسکن اشاره کــردید؛ در این باره هم بسیاری معتقدند که این ارقام نمی‌تواند تأثیر بسزایی در افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن داشته باشد.
بله. نظر شما را در مورد خرید قبول دارم، اما در ساخت نه.
- بحث من هم، در مورد خرید است. آیا فکر نمی‌کنید رقم 20میلیون تومانی تسهیلات، بخش اندکی از قیمت یک واحد مسکونی در شهرها به‌خصوص تهران و سایر کلانشهرهای کشور را تشکیل می‌دهد؟
یک عده از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند که افزایش این رقم باعث افزایش قیمت‌ها در این بازار خواهد شد. بدین معنی که افزایش رقم این تسهیلات می‌تواند با تحریک بازار در مجموع به ضرر مردم تمام شود.
- اخیرا اخباری مبنی بر ارائه تسهیلات 50 تا 100 میلیون تومانی به انبوه‌سازان برای احداث مسکن لوکس منتشر شد اما در مراحل بعدی این اخبار چند بار تکذیب و تأیید شد. آخرین تصمیمات در این باره چیست؟
تسهیلات 100 میلیون تومانی از طرف سیاستگذاران پذیرفته نشد. البته در تفاهمنامه مبلغی ذکر نشده بود ولی بنده با این رقم که از طریق رسانه‌ها به نقل از انبوه‌سازان اعلام شد مخالف نبودم. آخرین خبر در این باره این است که اگر انبوه‌سازی مبلغ 20میلیون تومان برای 6ماه به‌عنوان پس انداز‌برنامه‌ای، در بانک مسکن سپرده‌گذاری کند، می‌تواند برای احداث و خرید، تسهیلاتی معادل 30میلیون تومان دریافت کند. این رقم مورد تأیید بانک مسکن هم قرار گرفته است.
- یک مقدار از بحث خرید و فروش مسکن بیرون بیاییم. در مورد اجاره شما اشاره‌کردید که افزایش قیمت‌ها را می‌پذیرید؛ اولا این افزایش به‌نظر شما در چه حدی بوده و ثانیا چه علت‌هایی داشته است؟
در فصل تابستان نسبت به فصل بهار سال‌جاری شاهد 6درصد افزایش در نرخ اجاره‌بها بودیم. این افزایش در مقایسه سال‌جاری با سال گذشته 15درصد بوده است، این در حالی است که در سال89 میانگین اجاره 12/6 درصد نسبت به سال 88 افزایش یافت.
- اما شما این 6 درصد را برای کل کشور و به‌صورت میانگین اعلام می‌کنید. بهتر نیست یک مقدار تفکیکی بحث کرده و افزایش اجاره‌بها در سطح کلانشهرها به‌خصوص تهران را توضیح دهید؟
به‌هرحال این رقم به‌صورت میانگین به‌دست آمده است اما برنامه‌هایی هم برای شهر تهران داریم. به این ترتیب که در سال آینده پایتخت بلوک‌بندی خواهد شد. مانند همان کاری که شهرداری انجام داد. شهرداری یک بلوک‌بندی 162 بلوکی دارد اما ما می‌خواهیم که این تعداد را به چند هزار بلوک افزایش دهیم چرا که در بسیاری مناطق حتی برای دو واحد نزدیک هم قیمت‌های بسیار متفاوتی وجود دارد. این تفاوت هم به‌علت‌های گوناگونی رخ داده است. این برنامه برای سال آینده است اما در سال‌جاری برای کنترل اجاره‌بها وارد بحث تعزیرات شدیم. واقعیت این است که احساس کردیم که یک عده از تورم انتظاری هدفمندسازی یارانه‌ها استنباط بدی داشته و اجاره مسکن را بالا برده‌اند، در حالی‌که در هیچ کشوری نرخ اجاره در طول یک سال بیش از 10درصد افزایش نمی‌یابد. در کشور ما هم به واسطه تعداد بالای واحدهای مسکونی دلیلی برای افزایش بی‌ضابطه اجاره‌بها وجود ندارد. در تابستان سال‌جاری با همکاری وزارت دادگستری به میانگین 7 تا 9درصد به‌عنوان سقف مجاز برای افزایش نرخ اجاره‌بها رسیدیم. بنده خانوارهایی را در تهران می‌شناسم که الان سال‌هاست که نرخ اجاره واحد خود را افزایش نداده‌اند. با این اعلام هم، بسیاری از صاحبان منازل مسکونی استیجاری از افزایش اجاره‌بها خودداری کرده‌اند. اکثر کارشناسان و حتی افرادی که معتقد بودند ورود دولت از طریق دادگستری به بازار اجاره اشتباه است، اذعان می‌کنند که این کار دولت به‌خوبی اثرات خود را گذاشته و تا حدودی موجب کنترل قیمت‌ها در بازار شده است. به‌نظر من عملکرد خوبی که وزارت راه‌وشهرسازی در سال‌های 89 و 90 داشته این بوده که آنچه می‌توانسته از امکانات دولتی و نظرات کارشناسان استفاده کرده تا زمینه‌ای را فراهم کند که متقاضیان کم درآمد مسکن، کمتر تحت فشار قرار بگیرند.
- آقای مهندس با وجود اینکه نظر شما این است که برخورد تعزیراتی در بازار مسکن نتایج مثبتی به همراه داشته اما بسیاری خلاف نظر شما را دارند. از زمانی که این سیاست در بازار مسکن به اجرا درآمد، راه‌های جدیدتری هم برای فرار از قانون پیدا شد که شاید سبب شد اصل این طرح زیر سؤال برود. نه تنها موجران به ابزارهای جدیدی برای بالا بردن قیمت متوسل شدند، بلکه بسیاری از مشاوران املاک هم نرخ کمیسیون را به‌شدت بالا برده و اساسا روال قبلی دریافت حق‌الزحمه را تغییر دادند. این اقدامات خود عاملی دیگر شده است تا قیمت‌ها در این مدت روند صعودی در پیش بگیرند.
رسیدگی به تخلفات کمیسیون مشاوران املاک بر عهده وزارت مسکن نیست. این مسئله را وزارت صنعت، معدن و تجارت مدیریت می‌کند. به هر حال باید توجه داشته باشیدکدام دولتی به اندازه دولت دهم وارد بحث اجاره شد؟ بنده 30سال است که در این وزارتخانه هستم. ما هیچ‌گاه وارد بحث اجاره نمی‌شدیم. ورود دولت با این هدف بود که جلوی سوءاستفاده‌های بی‌منطق در این بازار گرفته شود. من نمی‌گویم که حرف شما نادرست است. بله، اتفاق می‌افتد که برخی افراد متوسل به روش‌های غیرقانونی شده و احیانا از طرقی قانون را دور بزنند. حرف بنده این است که اصل هدف کمک به تنظیم و ثبات بازار محقق شده است. یقینا با اعلام سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها، تصمیم بسیاری از موجران برای افزایش اجاره‌بها عوض شد و از طرفی از آنجا که این مسئله قدرت چانه‌زنی مستأجران را بالا برد، در سطح کشور تأثیر بسیار خوبی بر جای گذاشت. همچنین از آنجا که به‌دنبال این قضیه شتاب واگذاری مسکن مهر هم در سال‌جاری خوب بوده است، معتقدیم که ورود واحدهای جدید مسکن مهر کمک بیشتری به ثبات در بازار مسکن خواهد کرد.
- امیدواریم که همین‌طور باشد. اما تمام مستأجرانی که تحت فشار روند فزاینده اجاره‌بها هستند، در طبقه قشر ضعیف و کم درآمد جای نمی‌گیرند که یک واحد ملکی را با هر شرایطی به اجاره نشینی ترجیح دهند. بسیاری از مستأجران حاضر نیستند در مناطقی پایین‌تر از سطح متوسط شهر خود زندگی کنند. آیا فکر می‌کنید این افراد حاضرند با اتمام پروژه‌های مسکن مهر که بعضا مسافت بسیار زیادی از شهرها داشته و از نظر امکانات قابل قیاس با شهرهای فعلی نیستند، به این مناطق رفته و آنجا را برای سکونت انتخاب کنند؟
خیر. بنده همچنین تصوری ندارم. اصلا هیچ دولتی در بخش مسکن وارد بحث متقاضیان منازل لوکس نمی‌شود. دخالت‌های دولت‌ها در مدیریت مسکن همیشه در حد 5درصد است. سیاست و رویکرد دولت هم در بخش مسکن مهر، حذف قیمت زمین از مسکن و اجاره 99ساله آن بوده که اتفاقا برنامه خوبی هم هست. علاوه بر این تجهیز منابع این واحدها هم در مقایسه با گذشته یک استثناء بود. حرف بنده این است که وظیفه دولت حمایت از افراد ساکن در منازل 200متری نیست. برنامه دولت حمایت از افراد کم‌درآمد است و کل بخش مسکن مهر هم فقط مربوط به افراد کم‌درآمد است.