افزایش قیمت مسکن بیش از نرخ تورم در زمستان 1391 و بهار 1392، طولانی شدن سیر واگذاری واحدهای مسکن مهر و اختلاف نظر درباره قیمت تمام‌شده هر مترمربع آپارتمان، محورهای گفت‌وگوی تسنیم با ایرج رهبر، رئیس هیات مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور است که در ادامه می‌خوانید.
- رشد قیمت مسکن در یک و نیم سال گذشته نشان می‌دهد که عرصه ساخت و ساز همیشه از سود سرشاری برخوردار بوده است و سازندگان بیش از حق خود از خریداران طلب می‌کنند.
ایرج رهبر: سرمایه‌گذار تمام جوانب کار را در جلوی خود می‌بیند و باتوجه به قیمت تمام‌شده شرایط رکود و رونق در بازار مسکن را می‌سنجد. در قیمتی که برای او تمام می‌شود او سود خود را لحاظ می‌کند. هر سازنده و فروشنده خانه به هیچ‌روی در بازار مسکن ضرر نخواهد کرد، فقط زمان فروش برای او متفاوت است.
- هم‌اکنون قیمت تمام شده هر مترمربع ساخت مسکن چه‌قدر است؟
ایرج رهبر: قیمت ساخت مسکن ثابت نیست؛ با تغییر قیمت مصالح، دستمزد، زمین(خانه کلنگی)، نوع مصالح و منابع مالی که به چه نرخی به سازنده پرداخت شود یا او با چه نرخی این منابع را برای ساخت و ساز تسهیل کند، بهای ساخت نیز تغییر می‌کند. قیمت خانه کلنگی در تهران پررنگ‌تر است اما در شهرستان‌ها اگرچه کم‌رنگ ولی تأثیرگذار است. به‌طور معمول40 درصد از قیمت تمام شده هر مترمربع آپارتمان سهم قیمت زمین است. به‌عنوان نمونه چنان‌چه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی 3 میلیون تومان باشد، یک میلیون و 200 هزار تومان آن سهم قیمت زمین و یا همان خانه کلنگی است. در حال حاضر سازندگان تمام استانداردهای ساخت را اجرا می‌کنند و قیمت سازه‌ها تقریبا در همه‌جا یکسان اما قیمت نازک‌کاری متفاوت است از جمله بهای شیرآلات، گچ‌بری‌ها، کاشیکاری، در و پنجره و دستمزدها.
- از دیدگاه شما چگونه می‌توان قیمت‌ها را کاهش داد و یا از سیر صعودی بی‌ترمز آن جلوگیری کرد؟
ایرج رهبر: در اقتصاد آزاد هیچ‌گاه تعزیرات، فشار فیزیکی، زد و بند و برخورد عامل کنترل قیمت نبوده و نیست. هر کجا تعزیرات و فشار وارد کار تولید شود نه تنها تولیدکننده مایل به تولید بیشتر نمی‌شود بلکه دست از تولید می‌کشد. عدم اجرای طرح‌های تعزیراتی بدین معنا نیست که هیچ طرح و برنامه‌ای برای جلوگیری از خرید و فروش‌های غیر قانونی اعمال نشود بلکه طرح‌های تشویقی زیادی برای ساخت مسکن و افزایش عرضه وجود دارد که با افزایش تولید و تشویق سازندگان، عرضه و تقاضا متعادل می‌شود.
- چه طرح‌هایی؟
ایرج رهبر: به‌طور معمول 40 درصد از درآمد خانوارها برای تامین مسکن اختصاص می‌یابد. بنابراین با عرضه زمین ارزان‌تر، قیمت‌ها در مناطق مختلف متعادل و افراد بیشتری به سمت خرید مسکن می‌روند. در صورتی‌که قیمت زمین در منطقه‌ای مناسب شود و متقاضیان زیادی به آن منطقه مراجعه کنند، مناطق دیگر نیز با تعادل قیمت روبه‌رو می‌شوند و همین سیر دلیل تعادل قیمت در مناطق مختلف می‌شود. همچنین دولت باید زمین‌های ارزان برای ساخت مسکن درنظر گیرد و مجوز شهرک‌سازی هم برای اشخاص صادر شود و تنها در اختیار دولت نباشد.
- به‌نظر شما وام‌های پرداختی برای ساخت و ساز محرک این بخش است؟ از جمله وام 50 میلیون تومانی ساخت.
ایرج رهبر: هر سرمایه‌گذاری که برای مسکن تامین مالی می‌کند، نرخ خود را دارد. از آن سو سازندگان به دنبال این هستند تا وام‌های با نرخ بهره 20 درصد بگیرند که نیست. چه بهره اعتبارات بانکهای خصوصی بین 25 تا 30 درصد است. وام 50 میلیون تومانی در ساخت تاثیر مثبتی دارد و ساخت و ساز را رونق می‌بخشد و برای دهک‌های توانمند با نرخ های متفاوت تاثیر قطعی دارد. با این حال نرخ بهره معمول بانک‌ها 16 تا 18 درصد است ولی بانک‌ها دنبال منفعت‌طلبی هستند.
- شرایط دریافت و بازپرداخت آن چگونه است؟
ایرج رهبر: در راستای پیشنهادات اعلام شده به وزارت راه و شهرسازی درنهایت مصوبه شورای عالی مسکن مبنی بر افزایش مبلغ وام ساخت به 50 میلیون تومان ابلاغ شد. در این پیشنهاد هدف این است تا دهک‌های به‌نسبت توانمند نیز بتوانند از تسهیلات مسکن بهره ببرند. پیشنهاد اولیه 100 میلیون تومان بود که مبلغ 50 میلیون تومان تصویب شد. این وام به نام مالک بوده و مالکان می‌توانند پس از دریافت آن، به سازنده وکالت دهند و خانه خود را به صورت مشارکتی بسازند. برای مشارکت در ارائه این وام نیز در حال توافق با بانکهای دولتی هستیم چراکه بانکهای دولتی باید سپرده‌های مردم را برای سیاست‌های دولت به کار گیرند که البته هنوز خبری از پرداخت وام نیست.
- وام ساخت قابل انتقال است؟
ایرج رهبر: پس از پایان زمان مشارکت یا همان دوره ساخت که حدود یک تا دو سال است، 40 میلیون تومان از 50 میلیون تومان وام با سود دوران مشارکت می‌تواند به خریدار منتقل شود. این وام برای آن‌دسته از متقاضیان مسکن که قصد خرید خانه دارند اما آورده‌شان کم است، مناسب است. در صورتی‌که بانک‌ها محدودیتی برای اعطای این تسهیلات به متقاضیان نداشته باشند، طرح ساخت و ساز و تولید مسکن رونق می‌گیرد. این وام بیشتر در شهرهای متوسط تأثیر خود را نشان می‌دهد و این بدین معنی نیست که در کلان‌شهرها تاثیری ندارد اما بیشتر برای متقاضیانی است که برای خرید خانه کسری مبلغ دارند.
- دلیل تاخیر در تحویل واحدهای مسکن مهر چیست؟
ایرج رهبر: از ابتدا یک مقداری در ساماندهی متقاضیان مسکن مهر اختلال به‌وجود آمد و قرار بود که کار ساماندهی به تعاونی‌ها واگذار شود. وسط کار، وزارت مسکن و شهرسازی سابق کار را از آنها گرفت و گفت شرکت‌های تعاونی نمی‌توانند این‌کار را انجام دهند، چون ناتوان و غیرقابل کنترل هستند. در اواخر دولت نهم تفاهنامه 3 جانبه‌ای امضا شد و انبوه‌سازان وارد کار ساخت و ساز شدند؛ اما تعدادی از تعاونی‌ها باقی ماندند و کار ساخت و ساز تأخیر پیدا کرد. متأسفانه مطالبات پیمانکاران پرداخت نشد و در روند کار اختلال بوجود آمد و در ادامه نیز بخشی از زیرساخت‌های مسکن مهر هم‌زمان با ساخت واحدهای مسکونی اجرا نشد. از سوی دیگر برخلاف افزایش قیمت مصالح، دستمزدها، قیمت فولاد، شن و ماسه و تورم بیش از 30 درصدی در سال گذشته و امسال اما قیمت ساخت مسکن مهر طبق آن‌چه در تفاهم‌نامه بود، افزایش پیدا نکرد و اگرچه وزارت راه و شهرسازی به‌صورت محدود قیمت‌ها را افزایش داد اما جوابگوی تقاضای سازندگان نبود. در نتیجه وقتی سازنده ضرر می‌کند، دلسرد می‌شود بنابراین باید در قیمت‌ها تجدیدنظر شود.
- آنالیز جدیدی از قیمت‌های ساخت و ساز ارائه کرده‌اید؟
ایرج رهبر: حدود یک‌ماه پیش از برگزاری انتخابات رییس‌جمهوری، آنالیزها را به وزارت راه و شهرسازی تحویل دادیم که تاکنون جوابی نشنیده‌ایم. در زمان اجرای قانون هدفمند کردن یارانه‌ها به رییس‌جمهور نامه نوشتیم که حاضریم با همین قیمت توافقی، 100 هزار واحد مسکن مهر بسازیم که ساختیم و تحویل دادیم اما دولت به عهدش درباره تجدیدنظر درباره قیمت ساخت مسکن مهر وفا نکرد. البته همه این‌ها تقصیر وزارت راه‌وشهرسازی نیست، وزارت صنعت، معدن و تجارت هم در تأمین فولاد و همچنین تخصیص ارز مرجع به واردات شمش فولاد باید همکاری می‌کرد که نکرد.
- شما می گویید وزارت راه مقصر نیست، پس مسوولیت عدم واگذاری واحدهای مسکن مهر برعهده کیست؟
ایرج رهبر: علت تأخیر در واگذاری مسکن مهر برخی شهرهای کشور متوجه وزارت راه و شهرسازی است چراکه عدم سازماندهی آورده متقاضیان توسط این وزارتخانه باعث تاخیر در واگذاری پروژه‌های این طرح شده است. به‌طور معمول سازندگان با منابع مالی خود اقدام به ساخت مسکن می‌کنند و در طرح مسکن مهر نیز با همین مکانیسم واحدهای مسکونی ساخته شده است. درحال حاضر پیشرفت فیزیکی بسیاری از پروژه‌ها بالای 95 درصد است، اما تاکنون نسبت به پرداخت مطالبات انبوه‌سازان اقدامی صورت نگرفته است.
- پس وزارت راه و شهرسازی مقصر است؟
ایرج رهبر: بله. وزارت راه و شهرسازی تاکنون اقدامی درباره سازماندهی آورده متقاضیان مسکن مهر انجام نداده است. درحالی که ساخت بخش زیادی از واحدهای مسکونی به پایان رسیده و تنها نصب شیرآلات یا در‌های چوبی آنها باقیمانده است. اما باتوجه به اینکه انبوه‌سازان دیگر پولی برای هزینه‌کردن ندارند باید با سازماندهی آورده متقاضیان این مشکل را حل کرد. وزارت راه و شهرسازی باید میزان آورده متقاضیان مسکن مهر را در سامانه ثبت می‌کرد تا مشکلات کنونی به وجود نمی‌آمد.
- اکنون کدام شهرها در انتظار پرداخت آورده‌ها هستند؟
ایرج رهبر: در شهر هشتگرد استان البرز، شهر پرند و پردیس انبوه‌سازان با مشکل عدم سازماندهی آورده متقاضیان مسکن مهر روبرو هستند.
گفتنی است سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور هزینه ساخت هرمترمربع واحد مسکونی برای سال 1392 برای کل کشور را مترمربعی 500 هزار تومان تعیین کرد که به این ترتیب، ساخت‌وساز در تهران حداقل 28 درصد گران‌تر از سایر شهرها برآورد شده است. تعرفه سازمان نظام مهندسی کشور برای ساختمان‌های 3 تا 5 طبقه اعلام شده است. براین اساس، هزینه ساخت هرمترمربع واحد مسکونی در بیشتر ساخت‌وسازهای پایتخت که در سه تا پنج طبقه احداث می‌شود، از سوی نظام مهندسی تهران مترمربعی 600 هزار تومان برای سال 92 اعلام شده است. این در حالی است که در ساخت‌وسازهای کم ارتفاع 1 و 2 طبقه، هزینه ساخت کشوری، مترمربعی 450 هزار تومان تعیین شده که 31 درصد کمتر از هزینه اعلام شده برای ساخت هرمترمربع ساختمان مشابه در پایتخت است. همچنین، هزینه ساخت واحد مسکونی در ساخت‌وسازهای بلند مرتبه - 16 طبقه به بالا - برای ساخت و سازهای کشوری، مترمربعی 830 هزار تومان اعلام شده که این رقم نیز 17 درصد کمتر از هزینه یک میلیون تومانی ساخت هر مترمربع ساختمان بلند مرتبه در شهر تهران است.