التهاب یعنی تب؛ یعنی اینکه ندانی چه حالی داری و هیچ‌چیز هم آرامت نکند ؛ درست مانند کودکی خردسال که تبی شدید آزارش می‌دهد، عرق می‌ریزد و هیچ‌چیز جز مُسکن‌ها و تب‌بُرهای موقتی نمیتواند کمکی به او بکند.
وضعیت بازار مسکن هم درست مانند وضعیت آن کودک تب‌دار و بیمار، نگران‌کننده و هول‌آور است. کسی نمیتواند به درستی و به روشنی پیش‌بینی کند که در آینده چه اتفاقی برایش می‌افتد. از سوی دیگر، دارویی هم برای رفع این التهاب در دسترس نیست جز مُسکن‌هایی که خود بر این التهاب می‌افزایند.
سیاست‌های غلط دولتی و سوءاستفاده واسطه‌های مسکن، قیمت مسکن را دیوانه‌وار بالا برده است. طبق آخرین آمارهای رسمی اعلام شده از سوی وزارت مسکن و شهرسازی، در حال حاضر در کشور 70میلیون و 450هزار نفری ما، نزدیک به 3/17میلیون خانوار حضور دارند که برای همه آنها 5/15میلیون واحد مسکونی در کشور موجود است. این یعنی تعداد واحدهای مسکونی موجود، حدود 10درصد کمتر از تعداد خانوارهاست؛ آمار 5/3درصدی رشد تشکیل خانوارها را هم اضافه کنید!
این روزها دغدغه اول همه خانواده‌های ایرانی مسکن است. آنها که دارند، در فکر بزرگ‌ترکردنش هستند که مبادا از سود بردن در این آشفته‌بازار بی‌بهره بمانند و آنها هم که ندارند و اجاره‌نشین‌اند، لحظه به لحظه از خانه‌دارشدن ناامیدتر می‌شوند و ناچارند به آخرین و به‌روزترین سازهای مالکان خانه‌های استیجاری‌شان برقصند؛ بدتر از همه، وضع زوج‌های جوانی است که در پی تشکیل زندگی‌اند و هر چه دیرتر می‌جنبند، حتی توانایی اجاره کردن را هم کمتر در خود می‌بینند.
چرا گران شد؟!
تحلیل دقیق و روشنی از اینکه چرا در 15ماه گذشته قیمت زمین و مسکن این‌طور بالا رفته، هنوز در دست نیست. اگر چه بنا به تحلیل‌های اقتصادی کلان باشد، هنوز برای تحلیل زود است چون باید مدتی از این اوضاع بگذرد و خاک‌ها فرو بنشیند تا بشود چیزی دید.
آرامش پیش از توفان
در فاصله تقریبی سال‌های 80 تا 84، تولید واحدهای مسکونی بیشتر از میزان مصرف واقعی (یعنی مصرفی که برای سرمایه‌گذاری نباشد) بود؛ به این ترتیب، هر کس دنبال خرید خانه بود و پولش هم جور بود، می‌توانست مسکن موردنظرش را پیدا کند.
علت این جلو افتادن تولید از مصرف، این بود که تا سال80 بازار مسکن بازاری پررونق و سودده بود و این سرمایه‌گذاران را تشویق به مشارکت در بازار ساخت‌وساز مسکن کرد. سرمایه زیادی وارد این بازار شد و نتیجه آن، تولید فراوان واحدهای مسکونی بود. مثلا همان‌روزها برآورد می‌شد که دست‌کم 60درصد از واحدهای مسکونی منطقه‌های 1 و 22 تهران خالی است و منتظر فروش؛ جوری که حتی بعضی انبوه‌سازها ناچار شدند خود مستقیما واحدهای آماده‌‌شان را به مردم اجاره دهند تا پول نقد موردنیازشان را تامین کنند.
این‌طوری شد که ظرف آن 3 سال، قیمت مسکن تقریبا هیچ تغییری نکرد.اما همان ساکن‌ماندن قیمت مسکن باعث شد خیلی از سرمایه‌گذاران دیگر رغبتی به ادامه مشارکت در این بازار نداشته باشند.
سرمایههای خرید می‌آیند
در 2 سال گذشته، اتفاق‌های زیادی در اقتصاد ایران افتاده که همه آنها، روی بازار مسکن هم مؤثر بوده‌اند. بورس معاملات سهام تهران در دوره‌های مختلف و به دلایل مختلف تضعیف شد و با کاهش سودآوربودن فعالیت در آن هیچ بازاری سودآورتر از بازار مسکن نبود!
عموم مردم با سرمایههای چند میلیونی‌شان رفتند سراغ بنگاه‌های معاملات ملکی تا خانه‌ای بخرند و اجاره‌اش بدهند و حالش را ببرند.
سال گذشته سود بانکی به اجبار دولت کاهش داده شد. این کار به امید حمایت از تولید صورت گرفت اما عملا باعث شد کسانی که پول‌هایشان را در بانک خوابانده بودند تا در آسایش از بهره نه‌چندان دندانگیر آن روزگار بگذرانند، پول‌هایشان را بردارند. آنها هم سر از بنگاه‌ها درآوردند تا با همان پولشان خانه‌ای بخرند و اجاره بدهند.
کسان دیگری هم بودند که پول و سرمایه‌شان را در بازار خرید و فروش سیم‌کارت موبایل گذاشته بودند. عده‌ای دیگر هم در بازار ارز و طلا سرمایه‌گذاری کرده بودند که شوک‌های متعدد و پی‌درپی به این دو بازار و البته دخالت دولت در ثابت نگه داشتن نرخ ارز، این بازار را هم بی‌فایده کرد. خیلی از پول‌دارترهایش هم که در کار واردات بودند، با ملتهب‌شدن روابط خارجی و گران‌شدن و به‌صرفه نبودن واردات، از این بازار ناامید شدند.
این شد که تنها بازار سودده و تضمین‌شده برای سرمایه‌گذاری، بازار مسکن باقی ماند. بازاری که رونق گرفت، «معاملات» مسکن بود و نه «ساخت‌وساز».
به خیر تو امید نیست
در اوضاع و احوالی که قیمت مسکن خودبه‌خود رو به گرانی گذاشت و اگر دستش هم نمی‌زدی، همین‌جور بالا می‌رفت، وعده‌های پرطمطراق و دهان‌پرکن دولتی‌ها اوضاع را خراب‌تر کرد. در حالی که افزایش 6 میلیون تومانی وام خرید مسکن، قیمت‌ها را از قبل بالا برده بود، دولت با افتخار اعلام کرد به آنهایی که خانه ندارند، وام 10میلیون تومانی مسکن می‌دهد؛ کلی هم برای این برنامه تبلیغ و اطلاع‌رسانی کرد و هم در دفترهای پستی و هم در اینترنت، از متقاضیان ثبت‌نام شد.این دو مورد، هم قیمت مصالح اولیه ساختمانی را بالا برد و هم قیمت واحدهای مسکونی آماده تحویل را.
مصالح گران مساوی است با مسکن گران؟
یکی دیگر از عواملی که مسئولان تصمیم‌ساز دولت برای شانه‌خالی‌کردن از زیر بار گرانی مسکن همواره به عنوان علت افزایش قیمت از آن نام می‌برند، روند صعودی قیمت مصالح ساختمانی است. افزایش قیمت تیرآهن، سیمان، بتن و آجر که خانه را با آنها می‌سازند، عواملی‌اند که برخی کارشناسان مدعی‌اند بر گرانی مسکن بی‌تأثیر نبوده.
این در حالی است که تولیدکنندگان مصالح ساختمانی نظر دیگری دارند؛ بنا به گفته آنها، قیمت مصالح ساختمانی تنها 30درصد از قیمت یک ساختمان را تعیین می‌کند و به همین خاطر افزایش قیمت‌ها نمیتواند عامل اصلی این گرانی‌ها باشد.
از سوی دیگر تولیدکنندگان مصالح ساختمانی - خصوصا فروشندگان آهن - می‌گویند افزایش قیمت‌ها از آغاز سال گذشته و به دنبال روند صعودی نرخ‌های جهانی آغاز شد؛ پس اگر قیمت مصالح ساختمانی تأثیر مستقیم بر بازار مسکن داشته، این روند صعودی باید از همان زمان تشدید می‌شده است. مخالفان این نظر می‌گویند با افزایش قیمت مصالح، انبوه‌سازهای مسکن قیمت تمام‌شده خود را هنگام خرید روی مسکن می‌کشند و خریدار را ناچار به پرداخت مخارج افزایش پیدا کرده می‌کنند.
شکم هِرم جلو می‌آید
یکی دیگر از اصلی‌ترین عوامل گران‌شدن مسکن در ایران آن است که تعداد متقاضیان مسکن یکباره افزایش فراوانی داشته است. شکم هرم جمعیتی ایران (همان نمودار عمودی‌ای که نشان می‌دهد در هر رده سنی چند ایرانی در کشور هستند) در مقطع سال‌های 58 تا 64 جلو آمده و این یعنی متولدین آن مقطع زمانی (یعنی 22ساله‌ها تا 28ساله‌های امروز) به هر جا که برسند، نابسامانی و مشکلات فراوانی به همراه خواهند داشت.
حالا این نسل در سن ازدواج است. وقتی 2 نفر از2 خانواده با یکدیگر ازدواج می‌کنند، به خانه‌ای جدید نیاز پیدا می‌کنند که یا باید بخرندش یا اجاره کنند. در هر دو صورت، یک تقاضا به حجم انبوه تقاضاها اضافه می‌شود؛ تقاضاهایی که بعضی‌هایشان از سال‌ها پیش در نوبت مانده‌اند.
وزیر مسکن در این‌باره می‌گوید: ساخت سالانه 5/1میلیون واحد مسکونی در کشور می‌تواند نیاز مردم را تا سال91 رفع کند. این‌طور که برآورد شده، افزایش نیاز به مسکن حداکثر تا سال91 ادامه داشته و بعد از آن سیر نزولی‌اش را آغاز می‌کند.