بانك مسكن به‌عنوان متولي پرداخت وام مسكن، هميشه براي ازبين‌بردن بازار سياه و سهولت دسترسي مردم به اين وام، قوانين جديدي وضع مي‌كند كه البته در كنار جنبه مثبتش يعني از بين بردن خلأ‌هاي قانوني گذشته، جنبه منفي‌اي هم دارد؛ تغييرات پياپي اين قانون و ضعف در اطلاع‌رساني، دسترسي مردم به وام را نه‌تنها سهل نمي‌كند بلكه در برخي موارد، قطع مي‌كند. سعي كرديم براساس آخرين تغييرات قوانين پرداخت وام مسكن كه اين روزها به روش فروش اوراق در فرابورس صورت مي‌گيرد، ريزه‌كاري‌هاي خريد و دريافت اين وام را جمع‌آوري كنيم. اين روش در واقع مكمل و در مواردي جايگزين روش قديمي سپرده‌گذاري براي دريافت وام مسكن است.
1 / اوراق مسكن اصلا چي هست؟
اوراق تسهيلات مسكن در واقع برگه‌هاي امتياز براي دريافت وام خريد يا ساخت مسكن است. با ارائه اين اوراق به بانك مسكن مي‌توانيد حداكثر 35ميليون تومان وام بگيريد؛ البته مبلغ اين وام براي زوج‌هاي خوشبختي كه تاريخ عقدشان بعد از دي‌ماه سال گذشته (يعني از تاريخ تصويب اين قانون) بوده، 50ميليون تومان است. اين اوراق در برگه‌هاي 500هزار توماني منتشر مي‌شوند و قيمت مشخص و البته متغيري دارند. در حال حاضر (و در هنگام نگارش اين گزارش) قيمت هر برگه (طبق اعلام سايت فرابورس) 86هزار و 300تومان است. در ماه‌هاي اخير اين قيمت بين 80 تا 90هزار تومان در نوسان بوده و محدوديت در فروش و محدوديت در زمان نقل و انتقال اين اوراق هم نتوانسته قيمت اين اوراق را كاهش بدهد. با توجه به قانون نسبتا جديد كه هر برگه از اوراق به ارزش 500هزار تومان منتشر مي‌شود، براي دريافت يك وام 35ميليون توماني احتياج به خريد 70برگه داريد. با قيمت متوسط هر برگ 85هزار تومان بايد 5 ميليون و 950هزار تومان بپردازيد. توجه داشته باشيد كه براي بهره‌مندي از اين وام لازم نيست وجهي اضافه‌تر از اين رقم به مشاورين املاك يا واسطه ديگري بپردازيد.
2 / اوراق را از كجا بخريم؟
براي خريد اين اوراق بايد به تالار فرابورس برويد و اگر براي گرفتن وام عجله نداريد مي‌توانيد نوسانات روزانه نرخ اوراق را از فرابورس پيگيري كنيد و زماني كه قيمت برگه‌ها كاهش يافت، اوراق مورد‌نيازتان را خريداري كنيد. لازم است اين را بدانيد كه بانك مسكن در خريدوفروش اين اوراق نقشي ندارد. اين بانك اوراق امتياز وام را تنها به‌عنوان سود به سپرده‌گذاران خود واگذار مي‌كند. هر سپرده‌گذاري كه حداقل 27ميليون تومان به‌عنوان سپرده وام در بانك مسكن سپرده‌گذاري كند مي‌تواند به جاي سود، اوراق امتياز وام دريافت كند و درصورت تمايل آن را در فرابورس بفروشد.
3 / چقدر مي‌ارزد؟
براي درك ارزش واقعي اين اوراق بايد هزينه سود واقعي آن را به‌دست آورد؛ براي خريد 70برگه با فرض قيمت هر برگه 85هزار تومان، 5 ميليون و 950هزار تومان پرداخت مي‌شود و بدين‌ترتيب 29ميليون و 50هزار تومان براي وام‌گيرنده باقي مي‌ماند. نرخ سود واقعي 15درصد محاسبه مي‌شود اما اگر بخواهيد از هر بانك ديگري همين مقدار وام دريافت كنيد، بايد سودي بالاتر از 25درصد بپردازيد؛ يعني با اين كار، شما براي اينكه سود كمتري در آينده پرداخت كنيد، به ازاي هر 500هزار تومان، مبلغي را پيش‌پيش مي‌پردازيد و از قسط‌هاي اضافي و سنگين معاف مي‌شويد!
4 / چقدر بايد قسط بدهيم؟
بازپرداخت تسهيلات با توجه به خواسته متقاضي از يك تا 15سال قابل تغيير است و به 3 روش ساده، پلكاني ساده و پلكاني دوره‌اي امكان‌پذير است. در روش ساده ميزان اقساط بيش از 2 روش بعدي است و به همين دليل سود كل پرداختي به بانك كمتر است. در روش پلكاني سالانه، هر سال اقساط ماهانه با ضريب 5درصد افزايش مي‌يابد و در روش پلكاني دوره‌اي افزايش ميزان اقساط طي 3 دوره تعيين مي‌شود.
5 / اين اوراق چقدر اعتبار دارد؟
اوراق امتياز وام مسكن 2سال پس از انتشار باطل مي‌شوند. هر چه اوراق دست‌اول‌تر باشند شما فرصت بيشتري براي تصميم‌گيري داريد كه آيا مي‌خواهيد اوراق‌تان را بفروشيد يا وام بگيريد اما اگر واقعا به وامتان احتياج فوري داريد، تاريخ انقضاي اوراق خيلي مهم نيست؛ البته درصورتي كه اوراق‌تان را سريع به بانك مسكن ببريد و درخواست وام بدهيد.
6 / قيمت اوراق چطور تعيين مي‌شود؟
قيمت اين اوراق تا قبل از ورود به بازار فرابورس حدود 120هزار تومان بود. نخستين اوراق مسكن واردشده در فرابورس در مهرماه 89 حدود 80هزار تومان قيمت داشت كه همه اينها توسط بانك مسكن تعيين مي‌شد اما در حال حاضر قيمت اين اوراق براساس عرضه و تقاضاي بازار در حال نوسان است؛ هرچه عرضه اوراق كاهش پيدا كند، قيمت آن رشد خواهد كرد و برعكس.
7/ خريد و فروش اوراق محدوديتي دارد؟
قبلا براي خريد و فروش اوراق امتياز وام مسكن محدوديت خاصي وجود نداشت اما بانك مركزي براي كنترل اين بازار و جلوگيري از ورود دلال‌ها به آن محدوديت‌هاي خاصي را براي خريد و فروش اوراق وام مسكن ايجاد كرد. براساس اين محدوديت‌ها، خريداران نمي‌توانند بيشتر از 90برگه از فرابورس درخواست كنند. براي فروش اوراق نيز تا 2ماه پس از خريد آن حق فروش نداريد. البته اگر اوراقي 4 تا 5ماه به تاريخ انقضاي آن باقي مانده بود، محدوديت دوماهه فروش را ندارد.
8 / براي گرفتن وام بايد ضامن داشته باشيم؟
«دريافت وام مسكن در سريع‌ترين زمان»، «وام در مركز فرابورس»، «اوراق بورسي بدون پيش‌پرداخت»، «خريد مستقيم از كارگزاري»، «ضامن از ما»، «آماده تشكيل پرونده» و در نهايت «مشاوره وام مسكن اينجاست» نمونه‌هايي از آگهي‌هاي درج‌شده در روزنامه‌هاي كشور جهت اخذ وام مسكن براي متقاضيان است كه شما را به دريافت سهل و آسان وام مسكن دعوت مي‌كند. دريافت اين وام و مراحل دريافت آن ساده‌تر از آن است كه بخواهيد بابتش پولي به مشاور بدهيد يا انجام مراحلش را به دست واسطه‌ها بسپاريد. وام مسكني كه از طريق اوراق مسكن دريافت مي‌كنيد، هيچ نيازي به ضامن ندارد، بلكه همان سند ملك مورد نظر را به‌عنوان ضمانت در رهن بانك نگه مي‌دارند. البته بدانيد كه براي دريافت تسهيلات در مبلغ 35و 50ميليون نبايد حداكثر20سال از تاريخ صدور پروانه ساخت مسكن مورد نظر گذشته باشد.
بعد از وام
پيش از اين، يكي از نگراني‌هاي وام‌دهندگان اين بود كه مبلغ وام بيش از 70درصد مبلغ كل مسكن مورد نظر متقاضي نباشد اما در سال‌هاي اخير با اين پول شايد بتوان تنها خانه‌اي را اجاره كرد چون با وضعيت قيمت‌هاي موجود در بازار مسكن، خريداران براي خريد يك واحد آپارتمان در جنوب شهر تهران بايد حداقل 130ميليون تومان سرمايه داشته باشند. اين مبلغ براي آپارتماني در مركز شهر 180ميليون تومان و در شمال تهران بيش از 250ميليون تومان است.
خريد اوراق تسهيلات مسكن
گام اول: مراجعه به يكي از كارگزاران فرابورس و ارائه شناسنامه و كارت‌ملي براي دريافت كد سهامداري درصورت نداشتن اين كد
گام دوم: واريز وجه خريد اوراق مسكن به حساب كارگزاري و تكميل فرم سفارش خريد اوراق تسهيلات مسكن
گام سوم: خريد اوراق توسط كارگزار از بازار بورس ايران و تحويل گواهي خريد اوراق به خريدار (3 روز پس از خريد)
گام چهارم: مراجعه به بانك همراه با سند مالكيت و سند خريد اوراق خريداري شده و ارائه تقاضاي دريافت وام
گام پنجم: طي كردن مراحل كارشناسي بانك مسكن و دريافت وام در دفترخانه اسناد رسمي در زمان انقطاع سند از فروشنده به خريدار