اين در حالي است كه كارشناسان بازار مسكن معتقدند از نظر واقعيت‌هاي اقتصادي، ظرفيت افزايش اجاره‌بهاي مسكن وجود ندارد. در اين شرايط مثلثي ايجاد شده كه مالكان در آن با 3 ضلع متفاوت مواجه شده‌اند. از يك طرف ثبات قيمت مسكن به‌عنوان عامل اصلي اجاره‌بها مانعي براي افزايش نرخ اجاره محسوب مي‌شود؛ از طرف ديگر مالكان علاقه دارند كه به اندازه نرخ تورم از اين محل افزايش درآمد داشته باشند و از سوي سوم نيز عرضه و تقاضا در بازار مسكن، شرايط را براي افزايش بهاي اجاره محدود ساخته است.
هنوز فصل جابه‌جايي آغاز نشده اما مالكان در حال برآورد شرايط اقتصادي هستند تا براساس آن اجاره‌بهاي واحد خود را براي مستأجران مشخص كنند. در آغاز سال جديد برخي صاحبخانه‌ها با مراجعه به بنگاه‌هاي معاملات ملكي قيمت‌هاي جديدي را براي اجاره واحد خود پيشنهاد كرده‌اند كه اين نرخ‌ها بالاتر از قيمت سال گذشته است.
فروشندگان مسكن نيز با وجود ركود حاكم بر معاملات، به واسطه ورود به سال جديد، نرخ‌هاي جديدي را براي فايل خود در بنگاه‌ها درنظر گرفته‌اند اما شرايط بازار نشان مي‌دهد كه به‌طور واقعي امكاني براي افزايش قيمت ايجاد نشده است. عرضه و تقاضا در بازار و قدرت خريد متقاضيان شرايطي را ايجاد كرده كه قيمت‌هاي سال گذشته براي انجام معامله پيشنهاد شود.
كارشناسان اقتصاد مسكن بر اين باورند كه بازار اجاره نيز كه تابعي از قيمت مسكن محسوب مي‌شود بايد براساس قاعده ثبات قيمت پيش برود. پيش‌بيني‌ها نشان مي‌دهد كه قيمت مسكن در سال‌جاري نيز حداقل تا شهريورماه تغيير چنداني را تجربه نمي‌كند. با وجود اينكه از نيمه دوم سال گذشته تعداد معاملات در بازار مسكن افزايش يافت، قيمت‌ها رشد نكرد تا مشخص شود كه حتي درصورت خروج نسبي بازار از ركود، ساير شرايط اقتصادي اجازه افزايش قيمت را در اين بازار نمي‌دهد.
اين پيش‌بيني‌ها نشان مي‌دهد فصل جابه‌جايي كه از خردادماه تا شهريورماه خواهد بود، براي سومين سال پياپي بدون هيجان دنبال خواهد شد. بازار مسكن از اوايل سال 92وارد ركود شد و همچنان نتوانسته از زير سايه آن خارج شود. بازار اجاره در سال‌هاي 92و 93در شرايط ركود سپري شد و حالا در انتظار ورود به سال سوم است. در اين شرايط مالكان نيز در حال پذيرش واقعيت‌هاي بازار هستند.
رئيس اتحاديه مشاوران املاك در تحليل شرايط بازار اجاره مسكن به همشهري گفت: اصلي‌ترين شاخص تعيين اجاره، قيمت مسكن است. براساس آمارهاي معاملات مسكن در سال‌هاي 92و 93ركودي سنگين در بازار حاكم بود و افزايش قيمتي در اين سال‌ها رقم نخورد. در نيمه دوم سال 93معاملات مسكن افزايش يافت اما بازهم قيمت‌ها رشد نكرد. بر اين اساس اجاره مسكن نيز نبايد افزايش يابد چراكه ظرفيت افزايش آن براساس واقعيت‌هاي اقتصاد وجود ندارد.
حسام عقبايي ادامه داد: مستأجران اغلب در طبقه متوسط و پايين‌تر از متوسط قراردارند كه قشر حقوق‌بگير محسوب مي‌شوند. در سال 94درآمد اين طبقه بين 14تا 17درصد افزايش يافته است كه اين رشد درآمد بايد در بخش‌هاي مختلف سبد خانوار نظير بهداشت، آموزش، حمل‌ونقل و... هزينه شود كه يكي از آنها بخش مسكن است. با اين شرايط قدرت خريد آنها براي افزايش اجاره مسكن محدود است.
وي افزود: در شرايطي كه ظرفيت رشد اجاره‌بها وجود ندارد، متأسفانه برخي موجران به اشتباه رويكرد مصرفي و تأمين معاش نسبت به بازار مسكن دارند. برخي از صاحبخانه‌ها توجهي به شاخص اصلي تعيين اجاره كه قيمت مسكن باشد، ندارند و انتظار دارند متناسب با افزايش هزينه‌هاي جاري زندگي‌شان، اجاره‌بها افزايش يابد اما مقايسه اجاره مسكن با نرخ تورم، اشتباهي است كه تعدادي از صاحبخانه‌ها بر آن اصرار مي‌ورزند.
عقبايي به اشتباه رايج ديگر در تعيين اجاره‌بها اشاره كرد: برخي از مالكان شرايط بازار مسكن را با ساير بازارها مقايسه مي‌كنند و انتظار دارند همان اندازه كه ساير بازارها سوددهي دارد، در اين بازار كسب درآمد داشته باشند. به‌عنوان مثال برخي مي‌گويند اگر آپارتمان خود را بفروشند و پول آن را در بانك بگذارند، سودي بالاتر از اجاره مسكن دريافت مي‌كنند و بر اين اساس انتظار دارند مستأجر براساس سود بانكي اجاره پرداخت كند.
اين درحالي است كه مقايسه اينچنيني 2 بازار كه شرايط متفاوتي با يكديگر دارند، غلط است.وي ادامه داد: بايد توجه داشت كه حوزه‌هاي سرمايه‌گذاري با يكديگر شرايط متفاوتي دارند و سود سرمايه‌گذاري در بخش‌هاي مختلف متفاوت است. اگر مالكي تصميم گرفته در بخش مسكن سرمايه‌گذاري كند بايد قواعد همين بازار را بپذيرد اگر هم به بازاري ديگر علاقه دارد بايد حوزه سرمايه‌گذاري خود را تغيير دهد. بازارهاي كالا، توليد، تجارت و معاملات اموال غيرمنقول شرايط منحصر به‌خود را دارند و نبايد اين بازارها با يكديگر مقايسه شوند.
عقبايي تأكيد كرد كه بايد مشاوره درست و منطقي به مالكان داده شود تا قيمت واقعي در بازار حاكم شود.وي گفت: اوايل سال معمولا مالكان واحدهاي مسكوني چه آنها كه قصد فروش دارند و چه آنها كه به‌دنبال اجاره دادن واحد خود هستند با مراجعه به بنگاه‌ها درخواست افزايش مبلغ در فايل خود را مي‌دهند. آنها بدون آنكه تصوري از شرايط اقتصاد در سال جديد داشته باشند به‌طور سنتي انتظار دارند، قيمت‌ها بالا برود كه اين موضوع مي‌تواند به گراني دامن بزند اما شرايط سال جديد نشان مي‌دهد كه انتظار مردم براي ثبات موجب شده بازار در يك‌ماه گذشته با سردرگمي مواجه باشد. رفته‌رفته مالكان با عقب‌نشيني از درخواست خود به شرايط واقعي بازار تن مي‌دهند.
- اجاره مسكن نبايد گران شود
رئيس اتحاديه مشاوران املاك گفت: معيار اصلي مشاوران املاك براي اجاره واحد مسكوني، قيمت مسكن است. تا پايان شهريورماه تغييري در قيمت مسكن پيش‌بيني نمي‌شود و به همين دليل تمديد قرارداد مستأجران با مالكان را بدون افزايش قيمت توصيه مي‌كنيم. حسام عقبايي ادامه داد: وقتي واقعيت‌هاي بازار مسكن با افزايش اجاره‌بها سازگاري ندارد، بالا بردن قيمت اجاره ظلم به مستأجران است. فشار به دهك‌هاي ضعيف درآمدي از طريق افزايش اجاره‌بها در اين شرايط اقتصادي اجحاف است.
وي افزود: اميدواريم كه دولت طرح‌هاي توليد مسكن استيجاري را تقويت كند و با ايجاد انگيزه در بخش خصوصي براي ساخت مسكن استيجاري شرايط را براي افزايش عرضه در اين بازار فراهم سازد. در اين شرايط نه‌تنها افزايش اجاره رقم نخواهد خورد كه كاهش آن نيز به نفع اقشار ضعيف محقق خواهد شد.