آمارهاي رسمي مي‌گويد كه چيزي حدود يك‌چهارم جمعيت كشور ما را مستأجران تشكيل مي‌دهند. در اين گزارش از شيوه‌هاي اجاره خانه و پيدا كردن خانه خوب گفته‌ايم و اينكه موجر يا صاحبخانه و مستأجر چه حقوقي نسبت به يكديگر دارند. اگر شما هم اين روزها بايد خانه‌تان را جابه‌جا كنيد و به يك منزل اجاره‌اي جديد برويد اين راهنما را كه به كمك شهرام عباسي، يكي از مشاوران املاك باتجربه تهران تهيه شده بخوانيد.
- كجا مراجعه كنيم؟
بهترين و آسان‌ترين راه براي يافتن خانه‌هاي استيجاري، مراجعه به مشاوران املاكي است كه به‌صورت رسمي و قانوني فعاليت مي‌كنند. اين واحدها با برچسب معتبري كه از سوي اتحاديه مشاورين املاك دريافت و معمولا روي در ورودي واحدشان نصب كرده‌اند مطابق با شرايط و ضوابط همان شهر مي‌توانند در يافتن يك واحد مناسب به شما كمك كنند. همچنين برخي از سايت‌هاي اينترنتي معتبر نيز براي يافتن خانه‌هاي استيجاري، امكانات خوبي را در اختيار كاربران‌شان قرار مي‌دهند. راهنماي روزنامه همشهري نيز مرجع ديگري براي آسان‌تر شدن كار شماست اما حتما به‌خاطر داشته باشيد كه درصورت يافتن يك واحد مناسب از طريق آگهي سايت يا روزنامه‌ها، اجاره‌نامه آن را در بنگاه‌هاي رسمي و قانوني به ثبت برسانيد تا از طريق مرجع قانوني قابل پيگيري باشد. اجاره‌هاي رسمي در سايت مشاورين املاك كشوري به ثبت مي‌رسد و اگر اجاره‌نامه شما تنها به‌صورت توافقي ميان موجر و مستأجر يا در مراكز غيررسمي نوشته شود، امكان پيگيري مسائل و مشكلات آن سخت‌تر خواهد شد.
- كدام منطقه باشد؟
انتخاب منطقه‌اي كه مي‌خواهيد در آن سكونت داشته باشيد يكي از مهم‌ترين موارد اجاره واحد مسكوني است. در اين بخش، فقط نقدينگي شما نيست كه اهميت دارد. هنگام انتخاب منطقه بايد به مسيرهاي رفت وآمد به محل كار، محل تحصيل فرزندان، نزديكي به ايستگاه‌هاي حمل ونقل عمومي و مراكز خريد نيز توجه كنيد.همچنين فضاي فرهنگي محله مسئله مهمي است كه بايد با روحيات شما هماهنگي داشته باشد.
- چه جور خانه‌‌اي باشد؟
هنگام انتخاب يك واحد اجاره‌اي حتما خودتان زماني را اختصاص بدهيد تا با همسر يا فرزندان‌تان آنجا را از نزديك ببينيد. در بحث انتخاب خانه هم بايد به متراژ مناسب و تعداد اتاق‌هاي خواب، مناسب با شرايط خودتان توجه داشته باشيد. هر چه تعداد واحدهاي يك ساختمان كمتر باشد ميزان آسايش و آرامش شما بيشتر خواهد شد. اگر به داشتن پاركينگ و انباري حساس هستيد حتما اين ۲ مورد را بررسي كنيد. نورگير بودن خانه، همخواني متراژ آشپزخانه با وسايلي كه داريد، نوع تجهيزات آشپزخانه (نوع كابينت، هود و سيستم لوله‌كشي براي ماشين ظرفشويي و لباسشويي) نوع سيستم سرمايش و گرمايش و همخواني آن با متراژ خانه و نوع تزئينات خانه (نقاشي، كاغذديواري، كف و سقف و روشنايي) هم از جمله مواردي است كه در بازديد از يك خانه بايد به آنها توجه نشان دهيد. موجر بايد تمام تجهيزات خانه كه در اجاره‌نامه قيد شده را به‌صورت سالم به شما تحويل بدهند. يادتان باشد حتما شيرآلات، سيستم گرمايش و سرمايش، هود و مواردي از اين قبيل را سالم تحويل بگيريد چرا كه در پايان قرارداد هم بايد آنها را به همان شكل تحويل بدهيد. وقتي كه مي‌خواهيد اجاره‌نامه را تنظيم كنيد بايد نوع امكانات و تجهيزات خانه هم به‌صورت ريز در آن درج شود.
- چه‌كسي هزينهها را مي‌دهد؟
كدام هزينهها را مستأجر و كداميك را موجر بايد بپردازد؟ مطابق قانون مشاورين املاك كشوري، پرداخت هزينه‌هاي آب، برق، گاز و تلفن مربوط به همان واحد به‌عهده مستأجر است. همچنين پرداخت هزينه تعمير و سرويس آسانسور به‌صورت جزئي و هزينه شارژ ساختمان نيز با مستأجر خواهد بود. جبران هر نوع خرابي‌اي كه مسبب آن مستأجر باشد، (مثلا يك لامپ بسوزد يا يك شيشه بشكند)، رفع مشكل فاضلاب پس از چند‌ماه اقامت مستأجر در محل و همينطور پرداخت عوارض سالانه پسماند شهرداري به‌عهده مستأجر است. در مقابل، هزينه تعميرات عمده آسانسور يا ديگر نقاط خانه، هزينه رفع مشكل فاضلاب در بدو ورود مستأجر به محل و هزينه عوارض نوسازي شهرداري نيز به‌عهده صاحبخانه خواهد بود. همچنين تعميرات تركيدگي لوله يا مشكلاتي از اين دست نيز را صاحبخانه بايد بپردازد و مسئوليتي به‌عهده مستأجر نيست.
- كرايه را دير مي‌دهد؟
معمولا زمان پرداخت كرايه ماهانه در اجاره‌نامه ذكر مي‌شود و صاحبخانه مي‌تواند براي دريافت آن در موعد مقرر اقدام كند. اگر مستأجر يك يا دو‌ماه از پرداخت مبلغ اجاره امتناع كرد، صاحبخانه مي‌تواند موضوع را به مشاور املاك اطلاع بدهد يا به دفاتر رسمي مراجعه كرده و موضوع را به‌صورت قانوني پيگيري كند. همينطور، اگر مستأجري از پرداخت هزينه‌هاي شارژ ساختمان امتناع كند، هيأت مديره يا مدير ساختمان مي‌تواند عليه او ادعاي شكايت كند يا موضوع را به صاحبخانه اطلاع دهد تا مبلغ هزينه‌هاي شارژ از وديعه قرض الحسنه مستأجر كم شود.
- چقدر تغيير بدهم؟
هنگامي كه شما مطابق با قرارداد، يك واحد مسكوني را به‌صورت اجاره تحويل مي‌گيريد مانند آن است كه مالكيت و حق استفاده از آن را در مدت تعيين شده به‌دست آورده‌ايد اما مستأجر تا چه اندازه حق تغيير و دخل و تصرف در واحد مسكوني استيجاري را دارد؟ نظر قانون اين است كه تمام تغييرات احتمالي در يك خانه بايد با رضايت موجر و مستأجر انجام شود. به‌ويژه اگر تغييراتي مانند رنگ كردن، تغيير نماي ساختمان يا تغيير نوع لوله‌كشي خانه باشد. اگر مستأجر بخواهد شب عيد خانه‌اش را رنگ كند بايد از موجر اجازه بگيرد و درباره هزينه‌هاي آن هم توافق صورت بگيرد. به‌طور كلي، هر نوع تغيير كلي در خانه بدون اجازه صاحبخانه جايز نيست. مستأجر براي نصب تابلو يا آينه سرويس‌هاي بهداشتي هم تا آنجا كه معمول و عرف است مي‌تواند در ديوارها سوراخ ايجاد كند اما اگر اين موضوع از حد معمول تجاوز كند، موجر مي‌تواند ادعاي خسارت كند.
- چقدر بابت اجاره بدهيم؟
تعيين مبلغ اجاره‌خانه تقريبا تابع فرمول‌هاي خاصي است و كم يا زياد شدن امكانات نيز مي‌تواند آن را بالا و پايين كند. در برخي از نقاط شمالي تهران، مبلغ وديعه قرض‌الحسنه براي هر يك مترمربع، يك ميليون تومان تعيين شده است. اما در بيشتر نقاط تهران يا شهرهاي بزرگ كشور، حدود 25درصد ارزش ملك به‌عنوان مبلغ وديعه اجاره خانه تعيين مي‌شود. هنگام نوشتن اجاره‌نامه هم بايد مبلغي را به مشاوران املاك بپردازيد. اين مبلغ، يك چهارم كرايه يك‌ماه است كه از سوي موجر و مستأجر پرداخت مي‌شود. مثلاً هزينه رهن كامل يك واحد مسكوني 20ميليون تومان است. اگر اين مبلغ به ارزش كرايه ماهانه تبديل شود برابر با 600هزار تومان خواهد بود. موجر و مستأجر هر كدام بايد يك‌چهارم اين مبلغ يعني 150هزار تومان را بابت نوشتن اجاره‌نامه به مشاور املاك بپردازند. مستأجر از پرداخت 9درصد ماليات ارزش افزوده معاف است و اين موضوع فقط شامل خريد يا فروش خانه مي‌شود.
- خانه را تحويل بدهيد
قرارداد خانه‌هاي استيجاري معمولا به‌صورت يكساله نوشته مي‌شود. البته مي‌توان اين قرارداد را براي 2 سال يا بيشتر هم نوشت كه بستگي به توافق ميان مستأجر و صاحبخانه دارد. مستأجر و صاحبخانه موظف هستند كه يك‌ماه پيش از پايان زمان اجاره، به‌صورت مستقيم يا از طريق مشاور املاك‌شان نسبت به تمديد يا عدم‌تمديد قرارداد به يكديگر اطلاع بدهند. هنگام تحويل خانه نيز تمام وسايل و امكانات خانه همانند روز اول به صاحبخانه تحويل داده مي‌شود. معمولا بخش كوچكي از مبلغ وديعه قرض‌الحسنه براي پرداخت هزينه‌هايي مانند فيش‌هاي ماهانه و شارژ نزد صاحبخانه باقي مي‌ماند و يكي- دو‌ماه بعد قابل تسويه خواهد بود. ميزان اين مبلغ نيز بنا به عرف محل تعيين مي‌شود؛مثلا ممكن است اين مبلغ در مناطق شمالي تهران يك ميليون تومان و در برخي مناطق تنها 100هزار تومان باشد. قانون دقيقي در اين زمينه وجود ندارد و توافقي است.
- مشاوري كه امين است
شهرام عباسي تحصيلاتش را در رشته «آي‌تي» دنبال كرده است اما چند سالي مي‌شود كه به‌عنوان مشاور املاك فعاليت مي‌كند. او از همه شهروندان مي‌خواهد تا براي پيداكردن خانه مناسب استيجاري، خوب تحقيق كنند و همه جوانب ذكرشده در اين گزارش را درنظر بگيرند.
- آمار و ارقام اجاره خانه
خـيـلي‌ها مستأجرند: آمارهاي رسمي‌اي كه از سوي وزارت راه و شهرسازي ارائه مي‌شود نشان مي‌دهد كه تقريبا يك چهارم جمعيت كشور ما در خانه‌هاي استيجاري زندگي مي‌كنند. اين وزارتخانه اعلام كرده كه حدود 5ميليون و 300هزار خانوار ايراني مستأجر هستند كه تقريبا نيمي از آنها را هم اقشار كم‌درآمد تشكيل مي‌دهند.
گران‌ترين و ارزان‌ترين: مبلغ كرايه خانه در مناطق مختلف تهران اختلاف فاحش و معناداري پيدا كرده است. مطابق با تحقيقات انجام شده، مناطق يك، 2و 3به لحاظ اجاره‌نشيني گران‌ترين نقاط شهر تهران به شمار مي‌روند. از سوي ديگر مناطق 18، 19و 21نيز ارزان‌ترين خانه‌هاي استيجاري پايتخت را دارند.
گران‌ترين در كشور: اجاره خانه در شهر تهران نسبت به ديگر نقاط كشور بسيار بالاست. به‌طور متوسط مبلغ كرايه خانه در پايتخت، براي يك واحد 60متري چيزي حدود 40ميليون تومان رهن كامل يا يك ميليون و 200 هزارتومان كرايه ماهانه است. البته اين مبلغ در برخي از نقاط شهر مي‌تواند كمتر يا حتي بيشتر هم شود.
فصل جابه‌جايي‌ها: آمارهاي رسمي مشاورين املاك كشوري مي‌گويد حدود 90درصد از جابه‌جايي مستأجرها و نوشتن اجاره‌نامه‌ها در نيمه اول سال رخ مي‌دهد. به‌ويژه در ماه‌هاي تابستان كه مدارس تعطيل است و فرصت مناسبي براي جابه‌جايي‌ها وجود دارد.