در اين بخش دولت وظيفه دارد امكانات و تسهيلات ويژه‌اي براي خانه‌داركردن گروه‌هاي كم‌درآمد درنظر بگيرد. مسكن اجتماعي از ابتداي فعاليت دولت يازدهم به‌عنوان مانيفست وزارت راه و شهرسازي براي تأمين مسكن اقشار كم‌درآمد مطرح شده اما تاكنون نشانه‌اي از اجراي آن بروز پيدا نكرده است. پيش‌نويش غيرقابل استناد طرح جامع مسكن كه در خردادماه امسال منتشر شده، بخشي را به مسكن كم‌درآمدها و برنامه‌هاي اين بخش اختصاص داده است اما امور مربوط به آن عموما به بنياد مسكن انقلاب اسلامي سپرده شده و پاي چندين دستگاه ديگر نيز به ميان آمده است.
نكته ديگري كه اجرايي‌شدن برنامه‌هاي اين بخش را در هاله‌اي از ابهام قرار داده است، به نحوه تأمين مالي آن بازمي‌گردد. به‌طور طبيعي اجراي برنامه مسكن حمايتي نياز به منابع لازم از محل‌هاي مشخص و قابل تأمين دارد اما به‌نظر مي‌رسد كه منابع مشخص‌شده در اين طرح در شرايط فعلي امكان بالايي براي تحقق نداشته باشد. وزير راه و شهرسازي روز گذشته با اعتراف به وضعيت ناگوار تأمين مالي مسكن، اذعان كرد: «ضعف نظام تأمين مالي مسكن در كشور، خانه‌دارشدن براي اقشار ضعيف و متوسط جامعه را به يك‌رؤيا تبديل كرده است.»
آنطور كه در بخش‌هاي مختلف از برنامه‌هاي عملياتي تأمين مسكن كم‌درآمدها در طرح جامع مسكن آمده است، 3محل براي تأمين منابع مالي مورد نياز تأمين شده است. منابع بانكي، بودجه عمومي و نهادهاي حمايتي به‌عنوان محل‌هاي تأمين مالي معرفي شده‌اند كه هر سه بخش با ابهام مواجه است. بانك‌ها با مشكل منابع مواجه هستند به‌طوري كه حتي حاضر نشده‌اند وام خريد مسكن كه مجوز آن از سوي شوراي پول و اعتبار داده شده را پرداخت كنند. بودجه دولت نيز با كسري مواجه است و به همين دليل اولويت هزينه در بودجه با بودجه جاري است. نهادهاي حمايتي نظير بنياد مسكن، كميته امداد و... نيز توان مالي بالايي براي هزينه در اين بخش ندارند. اين موضوع نشان مي‌دهد كه هيچ ضمانت اجرايي براي برنامه‌هاي تعيين‌شده وجود ندارد.
در همين رابطه عضو هيأت مديره و معاون شهرسازي و توسعه مسكن شركت عمران شهرهاي جديد در مورد اجراي طرح مسكن اجتماعي مي‌گويد: مكانيسم‌ها هنوز دقيق و قطعي نشده‌اند چراكه اصلي‌ترين مسئله براي شروع طرح جديد مسكن اين است كه منابع مالي تأمين شود.
حبيب‌الله طاهرخاني افزود: با وجود اينكه اين طرح وزارت راه و شهرسازي در قالب طرح جامع مسكن، تعريف شده است ولي با توجه به محدوديت منابعي كه دولت دارد، ورود به اين بحث مشكل است. بايد تمهيدات لازم به‌منظور تأمين منابع مورد نياز براي اجراي طرح مسكن اجتماعي، توسط دولت و برخي مجموعه‌هاي اقتصادي اعم از بانك مركزي، وزارت اقتصاد و دارايي، سازمان مديريت و مجلس انديشيده شود. وي با اشاره به اينكه در شرايط فعلي اولويت دولت و وزارت راه و شهرسازي، تأمين منابع مالي براي اتمام مسكن مهر است، ادامه داد: به‌طور قطع براي اجراي طرح مسكن اجتماعي با توجه به جامعه هدف آن‌كه عموما اقشار پايين جامعه هستند و امكان دسترسي به مسكن براي آنها محدود است، بايد يارانه بيشتري مانند زمين، وام ارزانقيمت و ديگر تسهيلاتي كه در توان دولت است، درنظر گرفته شود.
- بودجه يارانه‌اي
يكي از بخش‌هايي كه طبق قانون بودجه امكان بهره‌برداري از آن براي كمك به مسكن كم‌درآمدها وجود دارد، مربوط به هدفمندي يارانه‌هاست. مطابق تبصره 20قانون بودجه در بخش هدفمندي يارانه‌ها دولت مي‌تواند به ميزان يكهزار و 300ميليارد تومان از درآمدهاي هدفمندي يارانه‌ها را به بخش مسكن اختصاص دهد. اجرايي‌شدن اين بخش از قانون اما منوط به اين موضوع است كه درآمدهاي هدفمندي طبق قانون به‌طور كامل حاصل شود و پرداخت يارانه نقدي طبق اين تكليف قانوني محدود شود. هر دو شرط اما در حال حاضر با عملياتي‌شدن فاصله دارد تا اميدي به اختصاص يارانه به مسكن نيز وجود نداشته باشد.
مطابق آيين‌نامه تبصره20 قانون بودجه «تا 10درصد از يارانه سود تسهيلات بانكي مسكن حمايتي شامل مسكن زوج‌هاي جوان، اقشار آسيب‌پذير، زنان سرپرست خانوار، ساماندهي مسكن در بافت فرسوده شهري و سكونتگاه‌هاي غيررسمي و مسكن روستايي و عشايري و مسكن مهر تا مبلغ 13هزار ميليارد ريال متناسب با برنامه‌هاي اجرايي وزارت راه و شهرسازي در سال 1394پس از تخصيص اعتبار سازمان مديريت و برنامه‌ريزي كشور پرداخت مي‌شود.»
- بودجه چگونه تأمين مي‌شود؟
رئيس كميسيون عمران مجلس در مورد برنامه تأمين مسكن كم‌درآمدها كه در طرح جامع مسكن آمده به همشهري گفت: هنوز به‌طور رسمي طرح جامع مسكن به كميسيون عمران تحويل داده نشده است. تدوين اين طرح از تعهدات دولت بوده اما هنوز به‌طور قطعي نهايي نشده است.
مهدي هاشمي ادامه داد: پيش‌نويس ناقصي به ما داده بودند كه نياز به تكميل و تصحيح داشت. اميدواريم دولت طرح جامع را به سرعت نهايي كند چراكه پس از آن راه زيادي براي اجرا در پيش است. وي افزود: بعد از نهايي‌شدن اين طرح آن بخش‌هايي كه در اختيار دولت است بدون نياز به مصوبه مجلس مي‌تواند اجرايي شود اما قطعا بخش‌هايي كه نياز به مصوبه مجلس و تخصيص بودجه داشته باشد با حمايت مجلس به تصويب خواهد رسيد.
در اين صورت بودجه‌اي كه تخصيص داده مي‌شود بايد تأمين اعتبار شود. اين نماينده مجلس درخصوص تعدد دستگاه‌هاي مسئول در طرح مسكن كم‌درآمدها و همچنين محوريت بنياد مسكن انقلاب اسلامي گفت: تعدد دستگاه‌هاي ياري‌رسان در اين بخش مانعي براي اجرا محسوب نمي‌شود اما به‌نظر نمي‌رسد كه بنياد مسكن به‌تنهايي بتواند پاسخ نيازهاي اين بخش را بدهد چراكه اين نهاد تنها اقشار مشخصي را مي‌تواند تحت پوشش قرار دهد.
- نسخه دولت يازدهم چيست؟
عضو ديگر كميسيون عمران مجلس با اشاره به ضرورت توجه دولت‌ها به خانه‌دار كردن دهك‌هاي پايين جامعه به همشهري گفت: دولت بايد براي مسكن كم‌درآمدها نسخه داشته باشد و براي آن تدبير كند. همه دولت‌ها براي اين قشر بايد برنامه داشته باشند چراكه اين اقشار نمي‌توانند با توجه به واقعيت‌هاي بازار و نظام عرضه و تقاضا صاحب مسكن شوند. مهرداد لاهوتي ادامه داد: در دولت آقاي هاشمي، سازمان زمين شهري، زمين واگذار مي‌كرد؛ در دولت آقاي خاتمي طرح اجاره به شرط تمليك اجرا شد؛ در دولت آقاي احمدي‌نژاد هم مسكن مهر صرف‌نظر از اشكالات آن اجرا شد.
دولت جديد هم طرح مسكن اجتماعي را مطرح كرده اما نسخه دقيق خود را نهايي نكرده است. الان هم براي اين كار دير است و بايد هرچه زودتر اقدام شود. وي افزود: قرار بر اين است كه پيش‌نويس طرح جامع مسكن در كميسيون عمران مورد بررسي قرار گيرد. درصورتي كه اين طرح نهايي شود و بخش‌هاي مربوط به اعتبارات آن در بودجه مورد تصويب قرار گيرد، مي‌توان به اجراي آن اميدوار بود. لاهوتي اضافه كرد: در سال‌جاري يكهزار و 300ميليارد تومان اعتبار در بخش هدفمندي يارانه‌ها براي تأمين مسكن درنظر گرفته شده است. معمولا سالانه ارقامي براي اين كار درنظر گرفته مي‌شود كه اگر برنامه مدوني وجود داشته باشد، آمادگي آن در مجلس وجود دارد كه همكاري داشته باشد.
- طرح جامع با واقعيت‌ها سازگار نيست
بيت‌الله ستاريان، كارشناس اقتصاد مسكن معتقد است كه برنامه مسكن كم‌درآمدها در طرح مسكن اجتماعي براساس واقعيت‌هاي موجود در بخش مسكن كشور تدوين نشده است. او در گفت‌وگو با همشهري در تحليل طرح جامع مسكن گفت: طرح مربوط به مسكن كم‌درآمدها كه در طرح جامع مسكن آمده زماني مي‌تواند عملياتي شود كه مشكلات اصلي بخش مسكن حل شده باشد و مسكن به‌عنوان يك معضل اجتماعي مطرح نباشد. اگر تعادل و آرامش در بازار مسكن وجود داشته باشد، هزينه مسكن در سبد خانوار كمتر از 15درصد خواهد بود همچنين افزايش قيمت و حاشيه‌نشيني در كار نخواهد بود، در اين صورت كه هيچ دهكي درگير مشكل مسكن نيست، بخشي از جامعه باقي مي‌مانند كه در اين شرايط متعادل نيز توان صاحبخانه‌شدن ندارند. به همين دليل طرح مسكن اجتماعي براي اين افراد تعريف مي‌شود تا با سوبسيد به اين افراد كمك شود.
ستاريان ادامه داد: در كشور ما هنوز اين شرايط فراهم نشده است. سهم هزينه مسكن در سبد خانوار بالاي 50درصد است و قيمت در مقاطع زماني مختلف با افزايش مواجه مي‌شود. تعادلي در بازار مسكن وجود ندارد. در چنين شرايطي اگر دولت براي اقشار كم‌درآمد مسكن بسازد، اين مسكن به سرعت جابه‌جا مي‌شود و بلافاصله به سمت طبقات بالاتر مي‌رود. افرادي كه منابع مالي دولت برايشان صرف شده به‌دليل اينكه مشكلات زيادي دارند، مسكن را به طبقات بالاتر مي‌فروشند چراكه كسري مسكن در كشور وجود دارد و دهك‌هاي بالاتر نيز با آن درگير هستند. اين موضوع در طرح جامع ديده نشده است.
اين كارشناس مسكن گفت: فرض طرح جامع مسكن اين است كه مشكلات اينچنيني وجود ندارد. به‌عنوان مثال، در بخش آمارهاي آن نسبت مسكن به خانوار 1.05ذكر شده است. معني‌اش اين است كه شرايط متعادل است و مانند شرايط توسعه‌يافته مشكلي در اين بخش وجود ندارد اما واقعيت چيز ديگري مي‌گويد. فرض‌ها در اين طرح ايده‌آل درنظر گرفته شده به همين دليل نمي‌توان موضوع مسكن كم‌درآمدها را نيز عملياتي دانست.
- آخوندي: استراتژي تأمين مالي پايدار نداريم
عباس آخوندي روز گذشته در نشست بررسي چالش‌ها، عملكرد و چشم‌انداز نظام تأمين مالي كشور كه با عنوان نقشه راه تأمين مالي مسكن در دانشگاه علامه طباطبايي برگزار شد، گفت: ضعف نظام تأمين مالي مسكن در كشور، خانه‌دار شدن براي اقشار ضعيف و متوسط جامعه را به يك رؤيا تبديل كرده است. وزير راه و شهرسازي ادامه داد: نظام تأمين مالي مسكن در ايران در 35سال گذشته فراز و‌فرودهاي فراواني داشته است به‌طوري‌كه بخش مسكن چه در حوزه اقتصاد خانوار و چه حوزه اقتصاد عمومي نيازمند تأمين مالي بلندمدت است و اين بخش مهم‌ترين مسئله اقتصادي خانوارهاي ايراني محسوب مي‌شود.
وي تأكيد كرد: در بازار تسهيلات نيز تسهيلات مسكن، بلندمدت است و در نتيجه نيازمند تدوين استراتژي‌هاي بلندمدت هستيم اما در 35سال گذشته يك استراتژي مشخص كه بتواند نظام پايدار مالي در ايران را پايه‌گذاري كند، نداشته‌ايم. وزير راه و شهرسازي ميانگين قيمت مسكن در شهرهاي منتخب در سال 93را 280ميليون تومان ذكر كرد و گفت: در سال 1385متوسط قيمت يك واحد مسكوني 37ميليون تومان بود. وي با انتقاد از سهم ناچيز وام در تأمين مالي مسكن كه فشار زيادي به اقتصاد خانوارهاي متوسط و خصوصا كم‌درآمد وارد كرده، گفت: خانوارهاي كم‌درآمد و متوسط براي خانه‌دارشدن امكان برنامه‌ريزي از طريق نظام تأمين مالي ندارند.
به گفته وزير راه و شهرسازي، نسبت تسهيلات رهني به توليد ناخالص داخلي در اتحاديه اروپا 52درصد و در ايران 4درصد است. وزير راه و شهرسازي در ارائه نقشه راه تأمين مالي مسكن در ايران به معرفي نمونه موفق هند در بخش تأمين مالي مسكن پرداخت و افزود: هند در 20سال گذشته در توسعه مسكن موفق عمل كرده است و ويژگي‌هاي پهناوربودن و فقيربودن اين كشور نمونه مناسبي است كه بتوانيم بگوييم در ايران هم مي‌توان آن را اجرا كرد. آخوندي ادامه داد: اين كشور يك بانك ملي مسكن دارد كه علاوه بر رهبري بازار مسكن، مقررات بانكي اين بخش را نيز همين بانك وضع مي‌كند.