نقشه راه دولت برای مسکن کم‌درآمدها

آنطور كه اين طرح نشان مي‌دهد وزارت راه و شهرسازي محوريت برنامه‌هاي تأمين مسكن كم‌درآمدها را به بنياد مسكن انقلاب اسلامي سپرده و براي چندين دستگاه و نهاد ديگر وظايفي تعيين كرده است اما عملياتي‌شدن اين طرح‌ها با توجه به دخيل بودن چندين نهاد مختلف و محوريت بنيادي كه در حال حاضر در طرح مسكن مهر هم با مشكلات زيادي مواجه شده، ترديدهايي را به همراه داشته است.

• 2/5 ميليون مستاجر كم‌درآمد

آنچه در طرح جامع مسكن به‌عنوان وضع موجود خانواده‌هاي فاقد مسكن مورد توجه قرار گرفته، نشان مي‌دهد كه 40درصد هزينه‌هاي خانوار در گروه‌هاي پايين درآمدي صرف مسكن مي‌شود درحالي‌كه اندازه متعارف آن در سطح جهاني حدود 25درصد است. طبق برآوردهاي انجام شده، حدود 48درصد از خانوارهاي فاقد مسكن در دهك‌هاي اول تا چهارم و 29درصد آنها در دهك‌هاي 5تا 7قرار دارند. از ميان خانوارهاي مستأجر تنها 70درصد تحت پوشش نهادهاي بيمه‌اي قرار دارند به همين دليل شناسايي 30درصد ديگر با دشواري همراه است. با اين حساب 2ميليون و 522هزار خانوار شهري مستأجر در دهك اول تا چهارم درآمدي قرار دارند كه در تأمين مسكن با مشكل جدي مواجه هستند. از اين تعداد 892هزار خانوار زير پوشش هيچ‌گونه نهاد بيمه‌اي و حمايتي قرار ندارند. طبق اطلاعات طرح جامع مسكن در دوره 13ساله با فرض نرخ رشد اقتصادي 2. 5 درصد در هر سال، سالانه 64هزار خانوار به خانوارهاي كم‌درآمد اضافه مي‌شوند.

• متوليان مسكن اجتماعي

طبق آنچه در طرح جامع مسكن پيش‌بيني شده است، 11دستگاه و نهاد، وظايفي را در اين زمينه برعهده دارند كه اين موضوع رسيدن به نتيجه نهايي را پيچيده‌تر مي‌كند. تعدادي از اين 11دستگاه زيرمجموعه 3وزارتخانه دولتي هستند؛ يك بانك و 2سازمان بزرگ دولتي در ميان متوليان قرار دارند و مسئوليت‌هايي نيز براي 3نهاد انقلابي تعريف شده است.

• برنامه‌هاي هشت‌گانه

در طرح جامع مسكن 2نوع برنامه براي تأمين مسكن قشرهاي كم‌درآمد تعريف شده كه بخش اول برنامه‌هاي نهادسازي نام گرفته و اين بخش شامل 3برنامه است. بخش دوم نيز برنامه‌هاي عملياتي است كه در 8محور طراحي شده است. در بخش اول برنامه‌ها به ايجاد صندوق ضمانت تسهيلات مسكن براي بانك‌پذير كردن كم‌درآمدها اشاره شده است. در بخش دوم نيز ايجاد نهاد برنامه‌ريزي مسكن اجتماعي با حضور اعضايي از بنياد مسكن انقلاب اسلامي، سازمان ملي زمين و مسكن، شركت عمران و بهسازي شهري، بانك مسكن، وزارت كشور (سازمان شهرداري‌ها و دهياري‌ها)، وزارت تعاون، كار و رفاه اجتماعي، سازمان مديريت و برنامه‌ريزي كشور، سازمان تأمين اجتماعي، سازمان بهزيستي، كميته امداد و سازمان هدفمندي يارانه‌ها مورد توجه قرار گرفته است. محور سوم از بخش اول برنامه‌ها به تشكيل بانك اطلاعاتي از برنامه‌هاي حمايتي و يارانه‌اي در بخش مسكن، اختصاص يافته است.

• برنامه‌هاي عملياتي

برنامه اول: در بخش برنامه‌هاي عملياتي برآوردهايي از بودجه مورد نياز براي پرداخت تسهيلات و يارانه در اين بخش انجام شده است اما معلوم نيست كه حجم تسهيلات تعيين شده با وضعيت نابسامان منابع بانك‌ها قابل پرداخت باشد. از طرف ديگر ضمانتي براي عملي‌شدن و پرداخت يارانه تسهيلاتي تعيين شده كه بايد از طريق بودجه عمومي دولت و ساير نهادهاي مسكن سهمي پرداخت شود، وجود ندارد.

برنامه دوم: طبق برنامه‌اي كه به‌عنوان اعطاي تسهيلات ساخت و خريد به گروه‌هاي كم‌درآمد تعيين شده، سالانه بايد 60هزار فقره تسهيلات 10ساله خريد مسكن با مبلغ متوسط 40ميليون تومان پرداخت شود كه دولت و سازمان‌هاي متولي مسئوليت پرداخت مابه‌التفاوت سود را بر عهده خواهند گرفت. واجدان شرايط در اين طرح از طريق بنياد مسكن و با معرفي نهادهاي حمايتي فعال چون بهزيستي، صندوق بازنشستگي و كميته امداد از ميان دهك‌هاي درآمدي 2تا 4و با شرط عدم‌برخورداري از مسكن ملكي و عدم‌استفاده از امكانات دولتي در گذشته، تعيين مي‌شوند. برآورد مي‌شود اجراي اين طرح به سالانه 2هزار و 400ميليارد تومان منابع بانكي نياز خواهد داشت و با فرض تعيين نرخ بهره 7درصد به‌عنوان نرخ بهره در استطاعت خانوارهاي هدف، اجراي اين طرح نيازمند حدود 168ميليارد تومان يارانه (در سال اول) از محل بودجه عمومي و 168ميليارد تومان كمك‌هاي حمايتي از محل ساير نهادهاي مسكن اجتماعي خواهد بود.

برنامه سوم: در بخش ديگري از اين طرح به پرداخت تسهيلات براي بهسازي واحدهاي مسكوني سكونتگاه‌هاي غيررسمي اشاره شده است. بر اين اساس، خانوارهاي واجدشرايط پس از معرفي شركت عمران و بهسازي شهري و شهرداري‌ها، در مؤسسات پس‌انداز و تسهيلات مسكن منطقه‌اي، منابع مالي خود را تجميع كرده و از اين مؤسسات با سقف ميانگين 15ميليون تومان با دوره بازپرداخت 10ساله تسهيلات دريافت خواهند كرد. نرخ بهره پيشنهادي اين تسهيلات براي دراستطاعت بودن اقساط و تسهيل بازپرداخت 5درصد در سال است. آنطور كه در اين طرح آمده سالانه 100هزار واحد مسكوني در دهك‌هاي يك تا 5امكان استفاده از اين طرح را دارند. برآورد مي‌شود اجراي اين طرح به سالانه يك هزار و 500ميليارد تومان منابع بانكي و تعهد يارانه كمك سود (در سال اول) حدود 120ميليارد تومان از محل بودجه عمومي براي مسكن حمايتي و 120ميليارد تومان از محل بودجه ساير نهادهاي مسكن اجتماعي نياز داشته باشد.

برنامه چهارم: يكي ديگر از برنامه‌هاي تعيين شده براي تأمين مسكن كم‌درآمدها حمايت از عرضه مسكن اجاره‌اي توسط بخش خصوصي است كه طرح حمايتي در اين بخش عمدتا به واحدهاي مسكوني با مساحت كمتر از 75مترمربع اختصاص خواهد يافت. وزارت راه و شهرسازي و بنياد مسكن در اختصاص زمين و منابع يارانه‌اي و شهرداري‌ها با ارائه حمايت در اهداي پروانه ساختماني رايگان به احداث سالانه 20هزار واحد مسكوني استيجاري كمك خواهند كرد. هزينه ساخت اين واحدها از طريق تسهيلات بانكي يا بازار سرمايه و يا منابع مالي سازندگان تأمين مي‌شود. براساس اين طرح وزارت راه و شهرسازي مي‌تواند بخشي از كمك‌هاي يارانه‌اي از محل بودجه عمومي كه در قالب طرح‌هاي ساخت و خريد مسكن اجرا مي‌شود را به سازندگاني كه تمايل به احداث واحدهاي استيجاري دارند اختصاص دهد.

برنامه پنجم: در برنامه پنجم اين بخش اعطاي قرض‌الحسنه وديعه مسكن اجاره‌اي از طريق نهادهاي حمايتي مورد توجه قرار گرفته است. بر اين اساس حداقل سالانه به 20هزار خانوار قرض‌الحسنه وديعه مسكن اجاره‌اي پرداخت مي‌شود. پرداخت اين قرض‌الحسنه فقط به واحدهاي مسكوني كمتر از 75مترمربع تعلق مي‌گيرد. متوسط وام وديعه براي هر خانوار حدود 15ميليون تومان درنظر گرفته شده است. بهره اين تسهيلات حداكثر 5درصد فرض شده كه بودجه عمومي مابه‌التفاوت سود را سالانه به بانك‌ها پرداخت مي‌كند. منابع بانكي مورد نياز در اين طرح 300ميليارد تومان است كه حداكثر تعهد سالانه يارانه كمك سود با فرض ثبات نرخ سود كنوني سالانه برابر با 24ميليارد تومان از محل بودجه عمومي و 24ميليارد تومان از محل بودجه ساير نهادهاي مسكن اجتماعي برآورد شده است.

برنامه ششم: در برنامه ششم اين بخش نيز حمايت از عرضه مسكن اجاره‌اي توسط نهادهاي عمومي و شهرداري‌ها مورد تأكيد قرار گرفته است. بر اين اساس با محوريت بنياد مسكن انقلاب اسلامي و مشاركت سازندگان بخش‌خصوصي به‌منظور احداث سالانه 10هزار واحد مسكوني، برنامه‌ريزي و توافق جهت تأمين زمين توسط دولت، ستاد اجرايي فرمان امام، بنياد مستضعفان، بنياد مسكن و يا شهرداري‌ها انجام مي‌شود. وجوه لازم براي ساخت با تضمين صندوق ضمانت تسهيلات مسكن از نظام بانكي دريافت خواهد شد. اين برنامه عمدتاً به واحدهاي مسكوني با مساحت كمتر از 75مترمربع اختصاص خواهد يافت. مجموع هزينه سالانه براي احداث 10هزار واحد با متوسط متراژ 65مترمربع در حدود يك هزار ميليارد تومان است كه از طريق نظام بانكي و يا صندوق‌ها و اوراق با نرخ سود ثابت تأمين مي‌شود. معادل 5درصد از هزينه احداث واحدها به‌عنوان اجاره بها به‌صورت سالانه از متقاضيان اخذ مي‌شود و مابه‌التفاوت اجاره‌بها با اقساط تسهيلات بايد توسط دولت، خيريه‌ها، شهرداري‌ها و ساير نهادهاي مرتبط تأمين شود. برآورد مي‌شود تعهد يارانه‌هاي كمك سود در سال اول اجراي برنامه با فرض ثبات نرخ سود كنوني 80ميليارد تومان از محل بودجه عمومي و 80ميليارد تومان از محل كمك‌هاي ساير نهادهاي حامي مسكن اجتماعي پرداخت شود.

برنامه هفتم و هشتم: در برنامه هفتم و هشتم تأمين مسكن كم‌درآمدها نيز به تشكيل صندوق‌هاي نيكوكاري و وقفي تأمين مسكن اشاره شده است.

• برنامه‌ها عملياتي مي‌شود؟

آنچه از اين برنامه‌ها مشخص است، مجموع آنها براي بودجه عمومي و ساير نهادها بار مالي به همراه دارد و همچنين نيازمند منابع بانكي نسبتا بالا است. طبيعي است كه اجراي طرح‌هاي حمايتي در بخش مسكن نيازمند بودجه قابل توجه است اما در شرايطي كه وضعيت مالي دولت و همچنين منابع بانك‌ها در تنگنا قرار دارد، اميدواري چنداني به اجرايي شدن اين برنامه‌ها وجود ندارد مگر آنكه اسناد و مصوبه‌هاي اجرايي دقيق‌تري از نحوه تأمين منابع مالي برنامه‌ها طراحي شود تا در بودجه سالانه براي اين بخش منابع درنظر گرفته شود و بانك‌ها نيز منابع كافي براي پرداخت تسهيلات درنظر گرفته شده داشته باشند.