اما با كمي مراقبت مي‌توان از اين گردنه به راحتي عبور كرد. دوست داريد خانه پيش خريد كنيد؟ ما شرايط لازم را برايتان توضيح داده‌ايم. سفارش نهايي ما هم اين است كه اين همه خرج كرده‌ايد، يك مقدار هم خرج اضافه‌تر كنيد و با وكيلي مشورت كرده و با او مراحل قراردادنويسي و... را انجام دهيد. اين شما و اين هم زير و بم خريد واحدهاي آپارتماني پيش‌فروش.
- پيش خريد يا پيش فروش چيست؟
شما نيت كرده‌ايد خانه‌دار شويد، اما پول به اندازه كافي نداريد. پس ترجيح مي‌دهيد كه دنبال خانه‌ها و آپارتمان‌هايي برويد كه مثلا طي يك يا 2 سال آينده (حالا كمتر يا بيشتر) آماده مي‌شوند اما پول نقد كمتري لازم دارند. در اين صورت شما پيش‌خريدار هستيد و اين كار را پيش خريد ملك و آپارتمان مي‌گويند.
- آيا پيش خريد، نفعي دارد؟
چرا نداشته باشد. اول اينكه قيمت آپارتماني كه مي‌خريد، به نسبت قيمت همان آپارتمان آماده، كمتر است و برايتان سود دارد. دوم اينكه خريدار مجبور نيست همه مبلغ را طي 3-2ماه پرداخت كند و مي‌تواند كلي زمان داشته باشد براي جور كردن وام و... . سوم اينكه طراحي داخلي واحد، مي‌تواند براساس سليقه خريدار باشد. درحالي‌كه در واحدهاي آماده، طراحي داخلي آماده است؛ چه دوست داشته باشيد چه نداشته باشيد. درضمن در ساختمان‌هاي حاضر، شما فقط نماي ساختمان و روكاري آن را مي‌بينيد اما در پيش فروش، شما مي‌توانيد با مراجعه مكرر از كيفيت واقعي مصالح و ساخت ساختمان مطلع شويد؛ از تيرآهن و پي گرفته تا باقي موارد.
- چه زيان‌هايي مي‌تواند داشته باشد؟
اين روز‌ها خيلي‌ها از پيش خريد مي‌ترسند، چرا كه احتمالا بين آشنايان و فاميلشان كساني بوده‌اند كه بابت خريد اين واحد‌ها دچار مشكل شده‌اند؛ همين امر نوعي نگرش منفي را ايجاد كرده است. زيان‌هاي احتمالي اين امر، مي‌تواند از اين قرار باشد؛ ساختمان موردنظر به موقع تحويلتان داده نمي‌شود. مصالح طبق چيزهايي كه در ابتدا به شما گفته‌اند نيست. اگر بازار به هم بريزد، مثل همين يكي‌دو ساله، ممكن است ساختمان براي هميشه نيمه‌كاره رها شود. امكان كلاهبرداري از طريق فروش به چند نفر وجود دارد. احتمال بدهكار شدن خريداران بابت وام‌هاي كلاني كه روي سند مادر گرفته شده است وجود دارد. در اين صورت وام تسويه نمي‌شود و تسويه آن مي‌افتد گردن خريداران.
- از چه كساني پيش خريد كنيم؟
يادتان باشد كه صرفا از 3گروه مي‌توانيد پيش‌خريد كنيد: گروهي كه خود مالك رسمي زمين بوده و طبق مدارك مي‌توانند آن را ثابت كنند، سرمايه‌گذاراني كه به‌صورت مشاركتي در ساخت‌وساز با مالك يا مالكان زمين همكاري مي‌كنند و گروه نهايي، مستأجراني كه طبق قانون حق ساخت بنا روي «عين مستأجره» را دارند.
- قرارداد را كجا ثبت كنيم؟
اين قراردادي كه شما بسته‌ايد بايد كاملا قانوني و محكم باشد؛ قرار نيست بين خودتان چيزهايي را قطعي كنيد و بعد 2 تا امضا و تمام. براي قطعي كردن و قانوني كردن اين قرارداد 3گام پيش رو داريد: اول به دفا‌تر اسناد رسمي مراجعه و قراردادتان را به‌صورت سند رسمي ثبت كنيد. سپس اين موارد در سند مالكيت درج و ذكر مي‌شود. بعد هم خلاصه‌اي از اين موارد به سازمان ثبت ارسال مي‌شود تا همه‌‌چيز به خوبي و خوشي ختم به خير شود.
- چه مداركي لازم است؟
شما مداركي نياز داريد تا مطمئن شويد طرفتان وجاهت و اهليت معامله دارد. آنها را به خوبي مشاهده كنيد تا مشكلي وجود نداشته باشد. در حوزه سند رسمي مالكيت بايد اين موارد هنگام قرارداد وجود داشته باشد:
سند رسمي مالكيت، سند رسمي اجاره با حق احداث بنا، قرارداد رسمي سرمايه‌گذار (پيش فروشنده).
در حوزه مدارك مربوط به ساخت نيز يادتان باشد كه بايد اين موارد وجود داشته باشد:
پروانه ساخت كل ساختمان و شناسنامه فني مستقل براي هر واحد، بيمه‌نامه مربوط به مسئوليت پيش فروشنده، تأييديه مهندس ناظر ساختمان مبني بر پايان عمليات پي ساختمان، پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك.
- بناي اضافه نسازند
به تعداد آپارتمان‌هاي احداثي و ميزان زمين هم دقت كنيد. چرا؟ شايد مالك يا سرمايه‌گذار و سازنده دلش خواست كه بناي اضافه بسازد و سود اضافه به جيب بزند. يادتان باشد كه قيمت و ارزش ملكي كه پيش خريد مي‌كنيد بسته به تعداد واحد‌ها و امكانات آن نيز هست. اگر تعداد واحد‌ها بيشتر شود احتمال اينكه ارزش ملك شما پايين‌تر بيايد وجود دارد.
- واحد عوضي ندهند
فروشندگان شما را به جايي مي‌برند. توضيحات لازم را خدمت شما ارائه مي‌كنند. سپس شما را ترغيب به بستن قرارداد و پيش‌پرداخت‌ها مي‌كنند. اما احتمال اينكه در قرارداد، مشخصات يك ملك و آپارتمان ديگر را ارائه كنند وجود دارد. قرارداد را به دقت مطالعه كنيد. ببينيد كه مرتبط با همان نشاني و آپارتمان نيم‌ساخته‌اي است كه مطرح شده يا مرتبط با آپارتماني در نقطه‌اي ديگر است.
- خسارت تأخير داشته باشيد
اساسا در تنظيم قراردادهاي خريد و فروش ملك و آپارتمان و... خسارتي را هم درنظر مي‌گيرند تا اگر كسي زير حرف و قولش زد طرف مقابل متضرر نشود. شما هم اين قاعده را رعايت كنيد. با توجه به عرف، خسارت تأخير را مشخص كنيد تا سازندگان يا فروشندگان تأخير نكنند.
- متراژ نهايي را حساب كنيد
از ديگر مواردي كه امكان دارد مورد مناقشه باشد متراژ نهايي است. يعني شما پول 100متر را داده‌ايد، ولي 95 متر تحويل شما داده مي‌شود. وقتي واحد را تحويل گرفتيد حتما خودتان اندازه‌گيري كنيد.
- تكليف چه چيزهايي مشخص بشود؟
مهم‌ترين بخش پيش خريد ملك مسكوني بخش قرارداد آن است. اگر در اين قسمت خوب وارد عمل نشويد، فردا كه دچار اختلاف بشويد نمي‌توانيد ادعاهاي خودتان را ثابت كنيد. يادتان باشد كه در قراردادهاي پيش خريد حتما بايد تكليف نوع مصالح، نوع سازه كه اعم از تيرآهن و بتن و... است، مشخصات كابينت، كف واحد اعم از سنگ يا پاركت يا سراميك، نقاشي و ديگر موارد مشخص شده باشد. اگر خوب دقت نكنيد در اين موارد ممكن است كوتاهي‌هايي صورت بگيرد و شما حسابي متضرر بشويد. به‌صورت دقيق‌تر هم اگر خواسته باشيد بايد اين موارد در قرارداد پيش خريد ذكر شده باشد:
زمان تحويل واحد آپارتمان پيش‌فروش شده
زمان تنظيم سند رسمي و انتقال قطعي
شماره قبوض اقساطي براي بها، تحويل و انتقال قطعي
اسم و مشخصات طرفين قرارداد
پلاك و مشخصات ثبتي و نشاني ملك
مشخصات و امكانات واحد مسكوني مورد معامله
مشخصات فني و معماري ساختمان
بها يا عوض آن در قراردادهاي معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت