با ابلاغ اين دستورالعمل جديد، مهم‌ترين مانع اجرايي‌شدن قانون پيش‌فروش ساختمان رفع مي‌شود. تا‌كنون وجود يك مانع در متن قانون و آيين‌نامه اجرايي باعث معطل‌ماندن اجراي قانوني شده بود كه براساس آن بايد براي واحد‌هاي ساختماني كه قرار است پيش‌فروش شوند هم سند صادر مي‌شد تا راه كلاهبرداري در اين زمينه بسته شود.
براساس ماده ۲۲ قانون پيش‌فروش ساختمان، شهرداري‌ها در زمان صدور پروانه، مكلف به صدور شناسنامه فني ساختمان براي هر واحد با ذكر مشخصات كامل هستند. اما براساس بند «د» آيين‌نامه اجرايي همين قانون، اين شناسنامه بايد مطابق بند «ز» ماده ۲۱ قانون نظام مهندسي باشد؛ يعني شناسنامه فني زماني صادر شود كه عمليات ساختماني تمام‌شده و توسط مهندسان طراح و ناظر ساختمان تأييد شود. همچنين بايد تأييد سازمان نظام مهندسي در مورد جزئيات (براي كل ساختمان) وجود داشته باشد.
روشن است كه پيش از اتمام ساخت هيچ بنايي نمي‌شد چنين اسنادي براي آن صادر كرد و در نتيجه با وجود گذشت 2سال از تدوين آيين‌نامه در خرداد‌ماه سال ۱۳۹۳، قانون پيش‌فروش ساختمان اجرايي نمي‌شد. حالا اما با ابتكار شهرداري تهران، راه براي حل اين مشكل در تمام شهرهاي كشور باز شده است. محمد ابراهيم دادسرشت، مديركل تدوين ضوابط، نظارت و صدور پروانه معاونت شهرسازي و معماري شهرداري تهران در گفت‌وگو با همشهري مي‌گويد: اختلاف‌نظرهايي در سازمان بازرسي و سازمان شهرداري‌ها براي اجراي اين آيين‌نامه وجود داشت. سال گذشته سازمان شهرداري‌ها با همكاري شهرداري‌هاي كلانشهر‌ها به‌ويژه شهرداري تهران، مسئول تعيين تكليف و ارائه راه‌حل براي اين مشكل شد.» راه‌حل پيشنهادي تنظيم فرم تك‌برگ «اطلاعات ساختمان» است كه مشخصاتي مانند پروانه ساختمان، مشخصات مالك، موقعيت مكاني، پلاك ثبتي، مشخصات كلي از تاسيسات، نحوه كاربري ساختمان، تعداد پاركينگ، نوع اسكلت و مشخصات مهندسان آن را شامل مي‌شود. اين فرم قرار است جايگزين شناسنامه‌اي شود كه تك تك جزئيات و مصالح و متراژ و... ساختمان در آن گنجانده مي‌شود. اين فرم سال گذشته تهيه و تدوين شده و حالا در انتظار ابلاغ وزير راه و شهرسازي است.
- در انتظار تأييد
اين مشخصات در حالي به‌عنوان اطلاعات اوليه فني ساختمان تدوين مي‌شود كه به گفته مهندس دادسرشت چالش اصلي شهرداري‌ها براي تهيه شناسنامه فني ساختمان، نوع مصالح مصرفي در آن است. دادسرشت با تأكيد بر اينكه شهرداري مسئوليتي در قبال تعيين نوع مصالح مصرفي ندارد، توضيح مي‌دهد: «پيشنهاد ما اين بود كه وزارت راه و شهرسازي يا سازمان شهرداري‌ها فرمي را تهيه كنند كه در آن مشخصات فني و اجرايي ملك باشد. منظورم برگه اطلاعات ساختمان نيست. فرمي است كه در آن پيش‌فروشنده جزئيات و مشخصات فني فونداسيون، اسكلت، سفتكاري، تاسيسات مكانيكي و تاسيسات برقي را اعلام كند.» او كه نماينده شوراي تدوين مقررات ملي ساختمان نيز هست، مي‌گويد: «برگه اطلاعات ساختمان كه پيشنهاد شهرداري تهران است به درخواست سازمان بازرسي كل كشور و با رهبري سازمان شهرداري‌ها تهيه شده است. اين فرم درصورتي مفيد خواهد بود كه وزيرمحترم راه و شهرسازي به‌عنوان پيوست آيين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان را ابلاغ كند تا تفاوت بند«د» اين آيين‌نامه با آنچه در قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان آمده، مشخص شود. »
دادسرشت با توضيح اينكه شهرداري به هيچ عنوان مقابل اجراي قانون قرار نداشته است، مشكل را چنين توضيح مي‌دهد: «ما در شهرداري تهران همواره بر اجراي قانون تأكيد داشته و همراه بوده‌ايم. ولي الحاقيه وزارت راه و شهرسازي مي‌تواند از اجراي سليقه‌اي قانون در شهرداري‌هاي كشور جلوگيري كند. نماينده وزارت راه وشهرسازي نيز در جلسه ۲۱ تيرامسال آن را تأييد كرده ولي هنوز ابلاغ نشده، به همين دليل شهرداري هنوز نتوانسته فرم مذكور را در سيستم صدور پروانه پياده‌سازي و اجرايي كند.»
معطل‌ماندن اجراي اين قانون در حالي است كه قوه قضاييه براي كاهش پرونده‌هاي حقوقي در زمينه پيش‌فروش ساختمان بر اجراي آن اصرار دارد. به گفته مديركل پيشگيري‌هاي وضعي معاونت اجتماعي قوه قضاييه عمده پرونده‌هايي كه در رابطه با ساختمان و مسكن در دستگاه قضايي تشكيل مي‌شود با عناوين الزام به تنظيم سند، تأخير در اجراي تعهدات، مطالبه خسارات ناشي از عدم‌تحويل بموقع تعهدات، جعل و كلاهبرداري، فروش مال غير و فروش چند‌باره است. دكتر عليرضا ساوري با اعلام رشد 13درصدي پرونده‌هاي اين حوزه در سال 94، به همشهري مي‌گويد: «با مذاكره و موافقت بيمه مركزي مشكل بيمه ساختمان‌هايي كه هنوز ساخته نشده است نيز برطرف شد. همچنين تدوين قرارداد بيع متقابل در دفاتر مشاوران املاك غيرقانوني است و مطابق قانون مجازات‌هايي براي متخلفان درنظر گرفته شده است.
رسانه‌ها و مطبوعات نيز بدون دريافت مجوز از سوي وزارت راه و شهرسازي، نمي‌توانند آگهي پيش‌فروش ساختمان منتشر كنند. انعقاد قرارداد پيش‌فروش توسط مشاوران املاك بعضا منجر به تضييع حقوق خريداران مي‌شود و در اين مرحله امكان اثبات اصالت مالكيت توسط مشاوران املاك در هنگام عقد قرارداد وجود ندارد. هدايت خريدار و فروشنده به دفاتر اسناد رسمي از جرايم احتمالي پيشگيري مي‌كند.» وي از مردم مي‌خواهد پيش از خريد يا فروش ساختمان به قانون پيش‌فروش ساختمان نگاهي بيندازند و مي‌گويد: «اين قانون متضمن حقوق شهروندان و باعث ايجاد نظم در بازار مسكن و ساختمان خواهد شد. اطلاع مردم از حقوق خود از بسياري از پرونده‌هاي غيرضروري در محاكم قضايي و خسارات احتمالي جلوگيري خواهد كرد. نامه پيش‌فروش ساختمان با تغييرات جديد و رفع موانع هم‌اكنون در استان‌هاي آذربايجان شرقي، فارس، البرز، قم و خراسان رضوي در حال اجراست. اگر دستگاه‌ها در اجراي وظايف قانوني در زمينه پيش‌فروش قصور و كوتاهي داشته باشند، به‌گونه‌اي كه باعث وقوع خسارات براي مردم شوند، بايد پاسخگوي مسئوليت خود باشند.»
- چه مداركي براي پيش‌فروش ساختمان لازم است؟
براساس اين قانون تنظيم قرارداد پيش‌فروش منوط به ارائه مدارك زير است: اسناد هويتي و سند رسمي مالكيت يا سند رسمي اجاره با حق احداث بنا يا قرارداد رسمي حاكي از اينكه مورد معامله در ازاي سرمايه‌گذاري با حق فروش از طريق احداث بنا روي عرصه به پيش‌فروشنده اختصاص يافته پروانه ساخت و شناسنامه فني (جديد)، بيمه‌نامه مربوط به مسئوليت موضوع ماده 9 اين قانون، تأييديه مهندس ناظر ساختمان مبني بر پايان عمليات پي‌ساختمان و استعلام از اداره ثبت اسناد.