به گزارش همشهري، اگرچه با افزايش قيمت وام مسكن حجم تقاضا براي دريافت وام مسكن هم اندكي كاهش يافته اما آمار‌ها نشان مي‌دهد كه روند تقاضا براي دريافت وام مسكن يك خط صعودي را مي‌پيمايد. به اعتقاد كارشناسان تسهيلات اعطا شده براي دريافت وام مسكن كفاف مردم رابراي خريد خانه نمي‌دهد و در عين حال گران شدن قيمت وام مسكن صرفه اقتصادي اين وام‌ها را نيز از بين برده و شرايط بسيار سختي را به خريداران خانه تحميل مي‌كند.
در يك‌ماه گذشته قيمت هر برگ اوراق تسهيلات مسكن از مرز 100هزار تومان عبور كرد. اين افزايش قيمت منجر شد نرخ بهره مؤثر اين اوراق از 23درصد هم عبور كند. متقاضيان وام مسكن با خريد هر برگ اوراق تسهيلات مسكن 500هزار تومان اعتبار براي دريافت وام به‌دست مي‌آورند به اين ترتيب هر يك از متقاضيان براي دريافت 100ميليون تومان وام مسكن بايد 200برگ از اين اوراق را مجموعا به ارزش 20ميليون تومان خريداري كنند و آن را در قالب اقساط ماهانه در طول 12سال با نرخ بهره 17.5درصدي به بانك مسكن پرداخت كنند.
با اين روش با توجه به آنكه خريدار وام بايد 20ميليون تومان بابت خريد اوراق پرداخت كند نرخ بهره واقعي اوراق از مرز 23درصد تجاوز مي‌كند. با وجود اين، آمار‌ها نشان مي‌دهد كه تقاضا براي خريد وام مسكن يك خط صعودي را مي‌پيمايد به‌طوري كه براساس اطلاعات موجود بانك مسكن در 5 ماه امسال 1963ميليارد تومان اوراق حق‌تقدم تسهيلات از طريق فرابورس به مردم فروخته است و درعين‌حال در اين مدت متقاضيان خريد خانه در مجموع 2165ميليارد تومان از بانك مسكن براي خريد خانه وام گرفته‌اند. اين تفاوت قيمت به‌علت انباشت وام‌هاي خريداي شده توسط متقاضيان در ماه‌هاي قبل است.
اين آمار نشان مي‌دهد به‌طور ميانگين مردم ماهانه 430ميليارد تومان وام مسكن دريافت كرده‌اند با اين رويه حجم تقاضا براي خريد خانه تا پايان پاييز از مرز 3800ميليارد تومان معادل يك ميليارد دلار عبور خواهد كرد.در سال 94هم بانك مسكن در مجموع 4773ميليارد تومان وام از طريق فرابورس منتشر كرد و در مجموع مردم با استفاده از اوراق تسهيلات مسكن 5223ميليارد تومان وام از بانك مسكن دريافت كردند.
دولت مدت‌هاست تلاش مي‌كند از طريق پرداخت تسهيلات جديد براي خريد خانه بخش مسكن را از ركود خارج كند اما به‌نظر مي‌رسد هنوز ابزار‌هاي كافي براي تأمين مالي متقاضيان وام مسكن وجود ندارد.ظرف يك‌ماه گذشته به‌دنبال رشد قيمت وام مسكن شوراي پول و اعتبار مجوز فروش وام مسكن را براي ساير بانك‌ها هم صادر كرد. تاكنون فقط بانك مسكن براي انتشار اوراق تسهيلات مسكن و فروش وام مسكن مجوز داشت اما با وجود اين مصوبه هنوز بانك‌ها اشتياقي به انتشار اوراق تسهيلات مسكن شبيه آنچه بانك مسكن به مردم واگذار مي‌كند نشان نداده‌اند.با وجود اين مصوبه نرخ سود اين اوراق به‌شدت افزايش يافته است.
با اين حال محمدحسن مرادي، مدير امور طرح و برنامه بانك مسكن معتقد است كه قيمت‌هاي كنوني معقول است. او در پاسخ به اين پرسش كه آيا خريد اوراق تسهيلات مسكن براي دريافت وام مسكن مقرون به صرفه است؟ گفت: از نظر من قيمت اوراق در شرايط فعلي كه در كانال 90هزار تومان است معقول به‌نظر مي‌رسد و شايد در همين رنج بماند و تغيير چنداني در قيمت آنها نداشته باشيم.
- هنوز هيچ بانكي درخواست نداده است
براي اينكه بدانيم چه بانك‌هايي قصد دارند در آينده به متقاضيان، وام مسكن پرداخت كنند از عليرضا توكلي رئيس اداره ابزار‌هاي نوين مالي فرابورس پرسيديم آيا بانك ديگري براي انتشار وام مسكن به فرابورس درخواست داده است يا خير؟ او گفت: خير تاكنون هيچ بانكي براي انتشار اين اوراق درخواست نداده است اما چند بانك براي انتشار اوراقي مشابه تسهيلات مسكن براي كالاهاي ديگر مانند خودرو به فرابورس درخواست داده‌اند.
او توضيح داد: اين بانك‌ها قصد دارند اوراق جديدي مشابه اوراق تسهيلات مسكن براي فروش خودرو از طريق فرابورس منتشر كنند اما آنچه مسلم است اينكه فرمول و روش انتشار اين اوراق بايد از سوي بانك مركزي به تصويب برسد.
- چرا بانك‌ها تمايل ندارند
او در پاسخ به اين پرسش كه چرا بانك‌ها تمايلي به انتشار اوراق تسهيلات مسكن ندارند، گفت: به‌طور كلي در اين زمينه هيأت‌مديره بانك‌ها بايد تصميم بگيرند و در نهايت مدل مالي‌شان را بانك مركزي تصويب كند اما شايد مقاومت در برابر فعاليت‌هاي جديد و نو آوري درمدل‌هاي كسب درآمد جديد عموما با مقاومت‌هايي روبه‌رو است كه مانع از استقبال بانك‌ها شده است.
توكلي همچنين در پاسخ به اين پرسش كه چه اقداماتي براي افزايش عرضه وام مسكن انجام شده است، گفت: ما از شروع معاملات اوراق تسهيلات مسكن مذاكراتي را با بانك مسكن و بانك مركزي آغاز كرديم، در عين حال بايد توجه داشت كه ارقام مربوط به اوراق تسهيلات مسكن همه اعتباري كه براي خريد مسكن پرداخت مي‌شود، نيست.
او افزود: بانك مسكن ابزار‌ها و حساب‌هاي ديگري مانند صندوق يكم و حساب جوانان دارد كه از طريق آن هم به متقاضيان وام پرداخت مي‌كند ضمن اينكه وام‌هاي ديگري نيز مانند وام ساخت وجود دارد كه از سوي بانك مسكن براي توليد در بخش مسكن پرداخت مي‌شود.
- افزايش ۱۶ درصدي معاملات در بازار مسكن
علي چگيني، مديركل برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي هم افزايش حجم تقاضا در بخش مسكن را تأييد كرد و با بيان اينكه مطالعات و شاخص‌هايي نظير حجم معاملات مسكن نشان‌دهنده خروج تدريجي مسكن از ركود است، گفت: براساس آمار رسمي سامانه اطلاعات بازار املاك ايران، معاملات مسكن در ۵ماه نخست سال‌جاري نسبت به دوره مشابه سال قبل حدود ۱۶ درصد افزايش داشته است.
او تأكيدكرد: استاندارد بين‌المللي در حوزه اقتصاد مسكن اين است كه يك متقاضي با پس‌انداز كامل 5سال از حقوق خود يا ۳۰ درصد از حقوق خود در مدت ۱۵ سال، بتواند صاحب خانه شود. درحالي‌كه اين نرخ براي ايران بيشتر است و متقاضي براي خريد يك واحد مسكوني بايد بين ۸ تا ۱۲ سال كل حقوق خود را پس‌انداز كند يا اينكه طي مدت ۲۴ سال، ۳۰ درصد از حقوق خود را پس‌انداز كند، چراكه سهم تأمين مسكن از هزينه‌هاي خانوار به‌طور متوسط 30درصد است. به گفته وي، هم‌اكنون متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در تهران چهار ميليون و 200هزار تومان است.
- احتمال كاهش نرخ سود وام مسكن
محمدهاشم بت‌شكن، مديرعامل بانك مسكن هم درباره نرخ اوراق حق‌تقدم مسكن گفت: نرخ اين اوراق چندي پيش افزايش يافت كه بانك مسكن براي تعادل در قيمت، عرضه اوراق را بيشتر كرد به‌طوري كه نرخ متوسط اوراق الان به ۸۵ هزار تومان كاهش‌يافته و فكر مي‌كنيم روند كاهشي معمول خود را دنبال خواهد كرد. بت‌شكن درخصوص كاهش نرخ سود اوراق حق‌تقدم گفت: درحال بررسي اين موضوع هستيم كه به‌محض كامل شدن كاهش سود اوراق حق‌تقدم در دستور كار قرار خواهد گرفت.