وام خرید، رکود مسکن را درمان می‌کند؟

سياستي كه كم و بيش در همه دوره‌ها در دستور كار بوده و در 3،2 سال اخير كه ركود بر بازار مسكن سايه انداخته، بحث آن داغ‌تر نيز شده است؛ به‌گونه‌اي كه دولت برآن شد تا با وارد كردن همه بانك‌ها به موضوع پرداخت وام مسكن و همچنين به كارگيري ابزارهاي ديگر، حوزه تأمين مالي مسكن را توسعه بدهد و با قدرت بيشتري به رفع ركود و معضل مسكن بپردازد؛ در اين مدت اما غير از بانك مسكن، بانك ديگري حاضر به پرداخت وام مسكن نشد. طي 3سال اخير مبلغ وام خريد مسكن از 20 به 160 ميليون تومان افزايش يافت اما ركود همچنان در بخش توليد مسكن خودنمايي مي‌كند. طبق آمارهاي بانك مركزي سهم ساختمان از كل تسهيلات بانكي طي 4 سال گذشته از 17درصد به 8درصد رسيده است. در اين زمينه، مديرعامل اسبق بانك صادرات معتقد است: تسهيلات بازار مسكن با پرداخت به طرف تقاضا به يك مسير انحرافي وارد مي‌شود كه عملا از رفع مشكلات اين حوزه ناتوان خواهد بود.

احمد حاتمي‌يزد به «همشهري» مي‌گويد: بخش مسكن ايران به درستي تأمين مالي نمي‌شود و به همين دليل در نتيجه تلاش‌هاي قابل توجهي كه در اين مسير شده و مي‌شود، هيچ‌گاه مشكل مسكن به پايان نمي‌رسد و واحدهاي مسكوني مورد نياز كشور توليد نمي‌شود. او با اشاره به اينكه برآوردهاي كارشناسي از نياز به ساخت سالانه يك ميليون واحد مسكوني در كشور حكايت دارد، مي‌افزايد: بخش عمده منابعي كه براي تأمين مالي مسكن درنظر گرفته مي‌شود بايد به طرف توليد سوق داده شود تا عملا امكان فعاليت پيدا كند.

سؤالي كه مطرح مي‌شود اين است كه وقتي متقاضي خريد مسكن قدرت خريد پاييني دارد، محروميت او از تسهيلات خريد مسكن چگونه مي‌تواند توجيه‌پذير باشد. حاتمي‌يزد در پاسخ به اين سؤال مي‌گويد: توليد و سازندگان بايد جامعه هدف تأمين مالي كلان در بخش مسكن باشند و وقتي مسكن مورد نظر با بهره‌گيري از اين منابع توليد شد، به همراه مسئوليت بازپرداخت اقساط، به متقاضي خريد منتقل شود. اين كارشناس بانكي معتقد است: وقتي تسهيلات خريد مسكن به يك متقاضي پرداخت شد نه‌تنها پول به ندرت مستقيما وارد بخش توليد مي‌شود بلكه در اغلب موارد گيرنده وام، يك واحد مسكوني از شخص ديگري مي‌خرد كه آن شخص فروشنده نيز به همين روال واحد ديگري را مي‌خرد يا بي‌خانه مي‌ماند؛ پس در نهايت با اين فرايند چندين فقره تسهيلات به چندين متقاضي پرداخت مي‌شود اما به‌احتمال زياد كمي از آن به توليد تزريق مي‌شود.

حاتمي‌يزد، پرداخت تسهيلات به خريدار مسكن را فاقد توجيه علمي مي‌داند چرا كه تسهيلات براي رفع معضل، پرداخت مي‌شود و مسكن ايران 2 معضل توليد و تقاضا را دارد كه بايد رفع معضل توليد بر حل مشكل تقاضا تقدم پيدا كند. به همين اعتبار او صريحا هرگونه ابزاري را كه با هدف تزريق منابع به توليد و نه صرفا افزايش توان خريد، در حوزه تأمين مالي مسكن به كارگرفته شود كارگر و اثرگذار قلمداد مي‌كند. به اعتقاد اين كارشناس بانكي،‌ بانك مسكن تاكنون از همه امكانات خود براي رفع مشكل از حوزه مسكن استفاده كرده است و پس از وارد شدن به مسكن مهر و دريافت منابعي در حدود 60هزار ميليارد تومان از بانك مركزي براي اتمام اين طرح، عملا فلج شده است. تا زماني كه واحدهاي مسكن مهر به فروش نرسند و مطالبات بانك مسكن وصول نشود، اين بانك نمي‌تواند بار تأمين مالي مسكن كشور را به دوش بكشد. حاتمي‌يزد ادامه مي‌دهد: ضروري است ديگر بانك‌ها نيز وارد حوزه تأمين مالي مسكن شوند كه البته اولا بايد با آزادسازي نرخ سود اين تسهيلات، آنها را از حالت بلاتكليفي خارج كرد و دوما بايد تسهيلات به انبوه‌ساز و توليد‌كننده مسكن تخصيص يابد و سپس آن تسهيلات به خريدار منتقل شود.

• تمام جوانب ركود مسكن به وام مربوط نمي‌شود

يك كارشناس مسكن اعتقاد دارد، مسئولان تمام جوانب ركود مسكن را درنظر نگرفته‌اند و فكر مي‌كنند فقط بايد روي افزايش تسهيلات به ۱۶۰ ميليون تومان يا كاهش نرخ سود آن به ۹.۵ درصد متمركز شوند؛ درحالي‌كه تمام جوانب ركود مسكن به وام مربوط نمي‌شود و تمركز صرف روي كاهش سود تسهيلات مسكن، كوچك كردن صورت مسئله ركود اين بخش است. بيت‌الله ستاريان با بيان اينكه افزايش ميزان تسهيلات مسكن و كاهش نرخ سود آن در دولت يازدهم اقدامات خوبي بود، مي‌افزايد: با اين حال اينها كافي نيست چرا كه صندوق‌هاي پس‌انداز، منابع محدودي دارند و به هيچ عنوان جوابگوي تقاضاي انباشته شده بازار مسكن نيستند؛ از‌اين‌رو دولت بايد به فكر ايجاد ابزارهاي مالي جديد در بخش مسكن باشد و از روش‌هاي ديگر مانند جذب منابع مالي سرمايه‌گذاري خارجي، اقدام به رفع ركود مسكن كند.