امسال هم با فرا‌رسيدن فصل نقل و انتقال در بازار مسكن، هم مستأجران براي يافتن خانه‌اي مناسب به تكاپو افتاده‌اند، هم صاحبخانه‌ها براي سپردن خانه و هم مشاوران املاك براي جوش دادن معامله و گرفتن حق كميسيون.
به گزارش همشهري، در اين ميان تغييرات قيمتي بازار رهن و اجاره كه گاه از هيچ قانون و منطقي تبعيت نمي‌كند، به يكي از دغدغه‌هاي اصلي مستأجران تبديل شده است. به گفته مشاوران املاك قاعده بازار اجاره اينگونه است كه نرخ اجاره‌بها در هر منطقه و محله و كوچه‌اي از شهر، نسبتا مشخص است و فقط مقداري بسته به امكانات، مكان و ويژگي‌هاي خانه تغيير مي‌كند اما فصل رونق جابه‌جايي در بازار مسكن كه مي‌رسد بسياري هستند كه تن به اين قاعده نمي‌دهند و با دلايلي خودساخته تلاش مي‌كنند نرخ اجاره‌بها را خارج از عرف تغيير دهند؛ درحالي‌كه هيچ‌كسي جز مستأجر در برابرشان قرار ندارد و عاقبت اين مستأجر است كه مي‌تواند نرخ جديد را قبول كند يا به‌دنبال مورد ديگري باشد.
چندي پيش حامد مظاهريان، معاون وزير راه و شهرسازي پيش‌بيني كرده بود كه تغييرات قيمتي در بازار اجاره از 10تا 12درصد فراتر نرود. مظاهريان طبق قاعده اثرپذيري اجاره‌بها از 3عامل قيمت ملك، نرخ سود بانكي و نرخ تورم و اينكه قيمت اجاره‌بها قاعدتا بايد بر مبناي نرخ تورم افزايش پيدا كند، به كنترل نرخ تورم و همچنين ثبات قيمتي بازار مسكن اشاره و تأكيد كرده بود: نرخ تورم به حدود 10درصد كاهش يافته و از ديگر سو قيمت مسكن نيز براساس تازه‌ترين گزارش بانك مركزي نسبت به‌مدت مشابه سال گذشته كمتر از ۶ درصد رشد داشته و دوران ثبات قيمت مسكن را پشت سر مي‌گذاريم در نتيجه براي اجاره‌بها هم امكان افزايش بي‌قاعده وجود ندارد.
حسام عقبايي، رئيس اتحاديه مشاوران املاك نيز محدوده قابل‌قبول براي افزايش اجاره مسكن در شهرهاي بزرگ را تا 10درصد عنوان مي‌كند و با استناد به افزايش نيافتن قيمت مسكن از مالكان مي‌خواهد از قياس مع‌الفارغ ارزش قيمت مسكن با سود بانكي بپرهيزند و انصاف را در تعيين قيمت اجاره‌بها رعايت كنند. عقبايي مي‌گويد: هم‌اكنون رشد اجاره‌بها در شهرهاي كوچك زير ۵ درصد و در شهرهاي بزرگ ۷ تا ۱۰ درصد است و افزايش بيش از اين مقدار، موردي و استثنا بوده است.
- افزايش نرخ اجاره با توهم مالكانه
البته نرخ اجاره‌بها با نرخ سود بانكي نيز رابطه دارد اما اين رابطه در بسياري از موارد، به‌ويژه در سال‌هاي اخير كه نرخ سود بانكي روند نزولي در پيش گرفته است، به اشتباه تفسير مي‌شود؛ برخي از مالكان نرخ سود بانكي را ملاك تعيين اجاره مي‌دانند و معتقدند اگر ملك خود را بفروشند و آن را در بانك سپرده‌كنند به‌مراتب سود بيشتري نسبت به اجاره دريافتي به‌دست خواهند آورد.
اين در حالي است كه ملك مذكور جزو سرمايه فرد محسوب مي‌شود و به جز در 3، 4سال اخير كه بازار مسكن در ركود به سر مي‌برد، هميشه قيمت آن بيش از نرخ تورم رشد كرده است؛ بنابراين اجاره بهاي دريافتي از مستأجر هرگز در ازاي سود سرمايه‌گذاري آنها در بازار مسكن نيست و فقط به‌عنوان كرايه استفاده از اين سرمايه‌گذاري پرداخت مي‌شود.
يكي از مشاوران املاك محدوده جنوب شهر تهران مي‌گويد: از يك چهارم تا يك ششم قيمت يك آپارتمان به‌عنوان مبلغ رهن يك آپارتمان ملاك قرار مي‌گيرد و مبلغ رهن نيز با نرخ 30درصدي به اجاره ماهانه تبديل مي‌شود. به گفته او ربطي ندارد كه سرمايه اختصاص يافته به آن آپارتمان اگر در بانك سپرده شود چقدر سود مي‌گيرد و بازار همچنين منطقي را نمي‌پذيرد.
- جهش اجاره‌اي نوسازها
به گزارش همشهري در شرايطي كه به‌نظر مي‌رسد جو افزايش بي‌قاعده نرخ رهن و اجاره‌بها در بازار مسكن بدون هيچ دليل و مبناي اقتصادي و فقط به واسطه زياده‌خواهي برخي از مالكان ايجاد شده، بي‌قانوني در بازار رهن و اجاره آپارتمان‌هاي نوساز بيشتر به چشم مي‌آيد. يكي از مشاوران املاك در مناطق مركزي شهر مي‌گويد:
مالكان آپارتمان‌هاي نوساز تمايل دارند قيمت رهن و اجاره آپارتمان خود را بسيار بيشتر از نرخ بازار و حتي تا 30درصد بالاتر از آپارتمان‌هاي يك و دو ساله افزايش دهند. اين در حالي است كه تاكنون چنين رويه‌اي در بازار معمول نبوده و نرخ اجاره آپارتمان‌هاي نوساز نسبت به واحدهاي 3، 4سال ساخت بسيار اندك تفاوت داشته است.
- تعيين مبلغ رهن با خطكش سود بانكي اشتباه است
يكي از مشاوران املاك مي‌گويد: عرف بازار مسكن براي تبديل رهن و اجاره معادل 30درصد است. بر اين اساس هر يك ميليون تومان رهن معادل 30هزارتومان اجاره ماهانه ارزش دارد و بالعكس. بر اين اساس اجاره‌بهاي ملكي كه رهن آن 10ميليون تومان تعيين شده باشد درصورت توافق مالك براي تبديل مبلغ رهن به اجاره، 300هزار تومان تعيين مي‌شود.
در اين ميان اما، مالكالي هستند كه معتقدند با احتساب سود 15تا 20درصدي براي سپرده‌هاي بانكي، مبلغ رهن بايد افزايش پيدا كند و مثلا به جاي 10ميليون تومان 15ميليون تومان پرداخت شود تا سود بانكي آن معادل 300هزار تومان باشد! اين در حالي است كه قاعده بازار چنين نرخي را نمي‌پذيرد و به جز در ذهن اين افراد، در هيج جا قابل توجيه نيست. با وجود اين، اين دسته از مالكان مي‌توانند به جاي دريافت مبلغ رهن و سپرده كردن آن در بانك، با تبديل آن به اجاره با نرخ 30درصد، اجاره ماهانه دريافت كنند.