در اين ميان آنچه از سوي شوراي‌عالي شهرسازي و معماري ايران، مرجع اصلي شناسايي بافت‌هاي فرسوده شهري است، 3مورد ريزدانگي، ناپايداري و نفوذناپذيري بافتها را شامل مي‌شود. به گفته متوليان امر، با وجود تلاش‌هاي انجام شده براي نوسازي و بهسازي بافت‌هاي فرسوده در تهران، هنوز اين مسئله از لحاظ كمي به پيشرفت فيزيكي 10درصدي نيز نرسيد‌ه است.
عواملي همچون محليت ضعيف، مشكلات فرهنگي و نيز نازيبايي بصري در اين مناطق باعث شده ميزان سود‌دهي ساخت‌وساز و نوسازي در آنها كمتر باشد و سازندگان تمايلي به سرمايه‌گذاري در آنها نداشته باشند. از سوي ديگر، بافت‌هاي فرسوده شهر تهران عمدتاً در محلات مركزي و جنوبي شهر واقع شده كه سكونت‌گاه بيش از يك ميليون نفر است و عوامل باز‌دارنده براي نوسازي اين بافتها به حدي بوده كه حتي سياست‌هاي تشويقي مانند صفر كردن عوارض دريافتي از صدور پروانه و ساير بسته‌هاي تشويقي چاره‌ساز نبوده است.
به‌زعم متوليان و كارشناسان امر، موانع استفاده از مدل نوسازي از نوع بلوك شهري به‌جاي سيستم احيا و نوسازي تك‌پلاكي، تنها مدل مؤثري است كه همه شاخصه‌هاي فرسودگي را رفع مي‌كند. مشكل اصلي در اين روش، عدم‌هماهنگي و استنكاف همه مالكان براي تجميع است كه عمدتاً مشكلات قانوني و حقوقي هم به همراه دارد. محسن بهرام‌غفاري، عضو شوراي تدوين مقررات ملي ساختمان، دراين باره مي‌گويد: وقتي مي‌خواهيم يك بافت را احيا كنيم و از قطعات ريز‌دانه، قطعات بزرگ‌تري به‌وجود بياوريم در تلاش هستيم تا يك كار مهندسي كه در قطعات كوچك امكان‌پذير نيست را در اين قطعات بزرگ‌تر انجام دهيم.
در اين وضعيت لاجرم بايد تمام پازلمان را كامل كنيم؛ يعني بايد موزائيكي از قطعات داشته باشيم كه همگي به‌صورت همزمان به انجام اين كار حاضر باشند اما اين امر خود موانع جدي به‌وجود مي‌آورد؛ مثلا ممكن است با عدم‌رضايت مالك يا مالكان يك يا چند قطعه مواجه شويم يا مالكان چند قطعه با يكديگر دچار اختلاف باشند و تن به تجميع ندهند.
همچنين شايد برخي از قطعات موقوفه، موروثي يا مجهول‌المالك باشند يا مالك آنها در دسترس نباشد كه همه اينها موانع انتقال آزاد مالكيت است و شرايطي را به‌وجود مي‌آورد كه عملا تجميع را غيرممكن مي‌كند. بهرام غفاري در ادامه به تجربه موفق برخي كشورها از طريق تصويب تملك قهري توسط پارلمان اشاره مي‌كند. به گفته او تملك قهري يعني شهرداري يا يك مرجع مجاز دولتي، با اجازه و تصويب مجلس بتواند خارج از اراده مالك، ملك او را تملك كرده و غرامت آن را با مبلغ عادلانه بپردازد.
با اين وصف، براي حل پازل پلاك‌هاي فرسوده شهري بايد مدل تجميع و ساخت بلوك شهري را كه به عقيده كارشناسان تنها روش صحيح باز‌سازي و احياي بافت‌هاي فرسوده است به‌كار برد. اين امر بايد با تصميمات و مداخله فرادستي اجرا شود.