ولی موج گرانی بی‌سابقه آن در ماه‌های اخیر خیلی‌ها را انگشت به دهان کرد و دل‌های بسیاری را لرزاند؛ رویای خانه‌دار شدن خیلی‌ها را با خود برد! مسکن برای بعضی‌ها سرمایه است و بازار کسب سود. اما برای بیشتر افراد، مسکن نه یک سرمایه بلکه نیاز ضروری زندگی است؛
سرپناهی برای خود و خانواده‌شان اما هیچ‌وقت پول‌شان نرسیده برای سکونت‌شان خانه‌ای بخرند. کسانی هم که پول روی هم می‌گذاشتند به امید خانه‌دار شدن برای تشکیل زندگی یا فرار از مستأجری این روزها هاج و واج مانده‌اند که چه شد و چرا چنین شد. قیمت‌ها انگار مهار ندارد؛ بازار هیجانی شده است.
از قیمت کارشناسی و منطقی هم خبری نیست و طبق روال همیشگی و سنت بازار مسکن هر فروشنده می‌تواند قیمتی دلخواه بر ملکش بگذارد. گرانی مسکن اگرچه برای خریداران خبر بدی است اما مصائبش بیشتر نصیب مستأجران می‌شود. چون طبق روند معمول قیمت خانه که بی‌حساب بالا برود اجاره‌ها بی‌حساب‌تر بالا می‌رود.
موج گرانی از مهرماه سال گذشته آغاز شد. این موج بیشتر و بیشتر بالا گرفت تا اینکه بالاخره طی اردیبهشت ماه امسال رکوردی بی‌سابقه زد؛ گرانی 8 تا 12درصدی قیمت مسکن در پایتخت. شرح حال گرانی مسکن در این چند ماه را به روایت «علی جوادی» بنگاه‌دار بلوار ابوذر در محله افسریه بخوانید:
«قیمت آپارتمانی در بلوار ابوذر که مهرماه پارسال هر مترمربع 4 میلیون تومان بود تا شب‌عید رسید به متری 6 و نیم میلیون. حالا هم شده 7 و نیم میلیون. یعنی تقریباً 2 برابر شد.» البته ناگفته نماند بلوار ابوذر گران‌ترین محدوده محله افسریه محسوب می‌شود و قیمت آپارتمان در سایر بخش‌های این محله متری حدود 3 و نیم میلیون تومان بوده و حالا رسیده به 5 و نیم میلیون تومان.
به گفته «جوادی» در این محله فقط طی اردیبهشت ماه قیمت‌ها حدود 10 تا 15درصد افزایش یافته. او درباره دلایل این گرانی هم می‌گوید: «نگرانی از وضعیت اقتصادی، گرانی دلار و از همه بدتر گرانی مصالح دلیل افزایش قیمت‌هاست. در همین چند ماه اخیر قیمت مصالح حدود 40درصد بالا رفته است.»
از حرف‌هایش معلوم می‌شود وضعیت اجاره‌نشین‌ها از وضعیت گرانی‌ها هم اسفبارتر است! چراکه از پارسال تا به حال در محدوده شرق تهران حدود 30 تا 40درصد بر مبلغ اجاره‌ها اضافه شده است. مستأجری که تابستان پارسال خانه‌ای را 30 میلیون تومان رهن کرده بود حالا باید برای همان خانه 55 میلیون تومان رهن بدهد. و کلام آخر این بنگاه‌دار هم اینکه: با این قیمت‌ها تابستان امسال که موعد اجاره‌نشینی و تمدید قراردادها برسد واویلاست.
- شرح حال یک اجاره‌نشین حرفه‌ای
در محله وحیدیه در شرق تهران طی 8ماه اخیر قیمت آپارتمان‌های زیر 5سال ساخت از متری حدود 3 میلیون تومان به 5 و نیم میلیون رسیده است. برای آپارتمان‌های 40 تا 50 متری گاهی قیمت به 6 میلیون تومان هم می‌رسد. و این هم شرح حال «سعید» یک اجاره‌نشین حرفه‌ای در این محله از زبان خودش: «11سال است ازدواج کرده‌ام و اجاره‌نشین هستم.
پارسال با 33 میلیون تومان خانه‌ای رهن کردم و حالا که می‌خواهم قرارداد را تمدید کنم. صاحبخانه 48میلیون می‌خواهد. یعنی باید 15 میلیون پول جور کنم در حالی که خرج زندگی‌ام را ندارم. 3 ماه است حقوق نگرفته‌ام چون کارفرمایم می‌گوید ورشکست شده است.» به گفته خودش این روزها دنبال خانه‌های قدیمی یا حداقل دو اتاق در محله‌های اطراف از جمله سبلان و نظام‌آباد است که بتواند تیرماه با زن و بچه‌اش به آنجا نقل مکان کند.
- کهکشانی‌ها
افزایش قیمت مسکن در اردیبهشت ماه 97 کار را به جایی رساند که بنا به اعلام بانک مرکزی قیمت مسکن در این ماه نسبت به اردیبهشت ماه سال قبل تا حدود 35درصد رشد داشته است. افزایش قیمت در محدوده جنوبی و مرکزی تهران کمتر از سایر بخش‌هاست و طی یک سال به حدود 20 تا 40درصد می‌رسد. قیمت آپارتمانی 40 متری با قدمت 25 سال در محله راه‌آهن از 80میلیون تومان به 110 میلیون تومان رسیده است.
در محله امیریه هم قیمت آپارتمان نوساز 120 میلیون تومانی در کمتر از 6 ماه به 160 میلیون تومان رسیده است. در محدوده شمالی پایتخت قیمت‌ها قبلاً هم نجومی بود ولی حالا کهکشانی شده است! باز هم بنا به اعلام بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن در منطقه یک به 12 و نیم میلیون تومان رسیده است.
در محله نیاوران، گران‌ترین محله ایران که معروف است قیمت ملک در آن از پایتخت‌هایی نظیر واشنگتن، پاریس و لندن هم گران‌تر است قیمت آپارتمان‌های نوساز 170 تا 200 متری به‌مترمربعی 20 تا 25 میلیون تومان رسیده است. قیمت آپارتمان‌های کوچک‌تر هم که کمیاب‌اند با مبالغی بسیار بالاتر از عرف محله و به قول معروف توافقی تعیین می‌شود. در الهیه، زعفرانیه، کامرانیه، صاحبقرانیه و محمودیه و همچنین محله‌های گران قیمتی نظیر دروس و قلهک و پاسداران نیز وضعیت بر همین روال است.
- در غرب خبری هست
در محدوده غرب افزایش قیمت مسکن سرسام‌آور است. در گزارش بانک مرکزی بیشترین افزایش متوسط قیمت‌ها طی یک سال منتهی به اردیبهشت سال 97 در منطقه 5 و حدود 53درصد است. در غرب پایتخت تب مسکن بالاتر است و قیمت‌ها به حدی رسیده که نه خریداران باور می‌کنند نه خود فروشنده‌ها! البته معامله کم است و قیمت‌ها فقط گفته و شنیده می‌شود.
«جعفرزاده» کارشناس یک بنگاه املاک در محله پونک شمالی از انصراف فروشنده‌ها از معامله طی 2 ماه اخیر می‌گوید و می‌افزاید: «در سال جدید خیلی پیش می‌آید که فروشنده‌ها هرچند روز یکبار تماس می‌گیرند و قیمت را بالا می‌برند. گاهی هم کلاً از فروش ملک منصرف می‌شوند.
برای همین وقتی مشتری می‌آید قیمت می‌دهیم ولی می‌گوییم باید همان لحظه با فروشنده تماس بگیریم که مبادا قیمت را بالا برده باشد. گاهی به نظر می‌رسد قیمت‌ها لحظه‌ای بالا می‌رود. گاهی قیمت‌هایی می‌شنویم که خودمان هم مخ‌مان سوت می‌کشد! به قول همکارانمان قیمت‌ها برقی شده؛ برقش آدم را می‌گیرد.»
وی از بالا رفتن 60درصدی قیمت برخی املاک در محله پونک شمالی طی 9 ماه اخیر خبر می‌دهد و می‌افزاید: «طی سال‌های اخیر سکونت در غرب تهران طرفداران زیادی داشته است، چون معروف است که هوای تمیزتری دارد. تراکم‌کمتر املاک، برخورداری از چشم‌اندازهای بهتر، دسترسی به مراکز خرید و همچنین مجاورت با تفرجگاه‌های بزرگ و بوستان‌های نوساز پایتخت دلایل دیگری هستند که به افزایش مداوم قیمت آپارتمان‌ها در غرب تهران منجر شده است. جالب اینکه خانه‌هایی که چشم‌اندازهای بهتری دارند معمولاً با قیمت خیلی بالاتر به فروش می‌روند؛ قیمتی که متناسب با امکانات و مرغوبیت خود خانه نیست و در واقع فقط به نمای بیرونی ساختمان و چشم‌انداز بالکن و پنجره‌ها مربوط است.»
- هنوز قیمت اجاره‌ها معلوم نیست
مثل هر بازار دیگری عرضه و تقاضا در بخش مسکن نیز حرف اول و آخر را می‌زند. بر همین اساس «جعفرزاده» کاهش ساخت‌وساز در تهران را دلیل دیگری برای افزایش قیمت‌ها می‌داند و می‌گوید: «در بخش‌های غربی منطقه 5 و همچنین در اغلب بخش‌های منطقه 22 زمین کمیاب و ساخت‌وساز محدود است.
به همین دلیل بسیاری از آپارتمان‌ها به‌ویژه آنها که چشم‌اندازهای طبیعی زیبایی دارند حالت منحصربه‌فرد یافته‌اند. معلوم است قیمت‌شان نیز مدام بالا می‌رود. در بخش‌هایی از مناطق 5 و 22 وقتی ملکی برای فروش گذاشته می‌شود مشتری آن را به قول معروف روی هوا می‌زند! با افزایش جهشی قیمت‌ها اجاره‌نشینی در غرب نیز مدام سخت‌تر می‌شود و کار هر کسی نیست.
قیمت رهن و اجاره در محدوده غرب نیز حداقل 30 تا 40درصد افزایش یافته است. حالا البته قیمت‌ها معلوم نیست و با شروع تابستان قیمت‌های واقعی رهن و اجاره مشخص می‌شود.» پاسخ این کارشناس املاک به این سؤال که آیا بازارگرمی املاکی‌ها در بالا رفتن هیجانی قیمت‌ها مؤثر است یا خیر چنین است:
«در تعیین قیمت فروشنده همه کاره است. هیچ نوع کارشناسی فنی و معیار قانونی وجود ندارد. هر کسی ملکش را به هر قیمتی بخواهد برای فروش می‌گذارد و یا معامله می‌شود یا نمی‌شود. این وسط مشاوران املاک فقط واسطه هستند. تازه بیشتر وقت‌ها برای اینکه معامله جوش بخورد و بتوانند نهایتـاً کمـیسیون دریافت کنند قیمت را به نفع مشتری پایین می‌آورند. افزایش قیمت دلایل عمده‌ای دارد و کسی یا گروهی نمی‌توانند قیمت‌ها را تغییر بدهند.»
- 4 شاخص مؤثر بر قیمت مسکن
بخش مسکن از نظر اقتصادی همواره آبستن حوادث بوده است. این را «مصطفی قلی خسروی» رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران می‌گوید و درباره دلیل گرانی مسکن چنین توضیح می‌دهد: «گرانی در بخش مسکن دلایل عمده دارد. همین دلایل موجب شد در سال‌های 68 و 86 و 91 بحران مسکن به وجود بیاید و قیمت‌ها جهشی بالا برود. این دلایل عمده بازارمسکن را هیجانی می‌کنند و به افزایش روحیه سوداگری منجر می‌شوند که آن هم بر هیجان بازار مسکن می‌افزاید.
وضعیت بازار ارز، بازار طلا، قیمت حامل‌های انرژی و بازار بورس 4 شاخص اصلی هستند که بر قیمت مسکن تأثیر می‌گذارند. در واقع می‌توان چنین گفت که قیمت‌های درست و منطقی در بازار مسکن این قیمت‌ها نیست و نشانه‌اش هم اینکه تعداد معاملات کم و خرید و فروش راکد است.» به گفته وی قیمت مسکن در مناطق 1 و 5 و 22 طی 4 ماه اخیر بیشترین افزایش را داشته است. در مقابل رشد قیمت‌ها در مناطق 12 و 18 کمتر بوده است.