معاملات در بازار مسکن کاهش یافت ؛ قیمت افزایش

به گزارش همشهری، براساس گزارشی که بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران منتشر کرده، در تیرماه سال‌جاری 13هزار و 514واحد مسکونی در این بازار معامله شده که نسبت به خردادماه 9.2درصد افت داشته اما همزمان میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران 7.1درصد رشد کرده و به 6میلیون و 972هزار و 800تومان رسیده است.

میانگین رشد قیمت مسکن در تیرماه سال‌جاری نسبت به تیرماه پارسال 54.2 درصد بوده و در 4‌ماه نخست امسال هم به 41.3درصد نسبت به‌مدت مشابه سال قبل رسید.

• تداوم سرکشی قیمت مسکن

تعداد معاملات مسکن تیرماه با افت 9.2درصدی مواجه شده؛ این بازار در سال‌جاری 2بار دیگر نیز افت قابل‌توجه معاملات را تجربه کرده است. این تعداد در خردادماه کاهش 22.1درصدی را تجربه کرده بود و در فروردین‌ماه نیز جدا از افت سنتی تعداد معاملات نسبت به اسفندماه، شاهد افت 6.2درصدی نسبت به‌ماه مشابه سال قبل بود. به‌نظر می‌رسد کاهش توان خرید متقاضیان این بازار، یکی از عوامل افت معاملات این بازار باشد آن‌هم در شرایطی که آشفتگی قیمت‌ها در بازارهای موازی، به‌ویژه ارز و طلا، هنوز اجازه ثبات به قیمت مسکن نداده است.

• بالاشهری‌ها قیمت را بالا کشیدند

آمارهای رسمی از اختلاف 5برابری میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی و جنوبی شهر حکایت دارد. در تیرماه کمترین میانگین قیمت در معاملات مسکن معادل 3.1میلیون تومان متعلق به منطقه 18بوده است و بیشترین میانگین قیمت مسکن معامله شده نیز معادل 15میلیون و 110هزار تومان به منطقه یک تهران اختصاص داشته که فقط کمی بیش از دو برابر میانگین قیمت کل بازار است.

از سوی دیگر 44درصد معاملات بازار مسکن به 6منطقه گران‌قیمت شهر (مناطق یک تا 6) اختصاص دارد و 66درصد معاملات در قیمت‌های کمتر از میانگین بازار جوش خورده‌اند بااین‌حال رشد قیمت در مناطق بالایی به‌نحوی بوده که توانسته باعث تداوم رشد میانگین قیمت مسکن شود. به‌عبارت‌دیگر، گرانی 44درصد از معاملات مسکن تهران به‌قدری بوده که توانسته پایین بودن قیمت 66درصد از معاملات را خنثی کرده و بازهم میانگین قیمت مسکن را افزایش دهد.

• پرطرفدارهای بازار مسکن کدامند؟

آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد در تیرماه سهم واحدهای مسکونی با عمر بالای 15سال نسبت به تیرماه 96رشد داشته که از یک سو می‌تواند نشانه ناتوانی خریداران برای خرید واحدهای با عمر پایین و گران باشد و از دیگر سو می‌تواند بر رونق گرفتن ساخت‌وساز و خرید ملک کلنگی دلالت داشته باشد.

در این میان توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در تیرماه بر حسب سطح زیربنا حاکی از این است که واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80مترمربع 55.2درصد از معاملات انجام شده را به‌خود اختصاص داده‌اند. براساس آمارها 55.2درصد از کل واحدهای مسکونی معامله شده در تیرماه کمتر از 80متر زیربنا داشته‌اند. همچنین میانگین قیمت در 57.5درصد از کل معاملات مسکن این‌ماه کمتر از میانگین قیمت بازار بوده است که بخش عمده آن به واحدهای با متراژ پایین در مناطق ارزان‌قیمت شهر اختصاص دارد.

• رشد 6/ 13 درصدی اجاره در تهران

در تیرماه سال‌جاری، شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای نسبت به‌ماه مشابه سال قبل در شهر تهران 13.6درصد و در کل مناطق شهری 11.1درصد رشد داشته است. البته نرخ کف بازار برای قراردادهای جدید اجاره چندین برابر رقم اعلامی بانک مرکزی اظهار می‌شود اما این تعداد قرارداد سهم اندکی از کل قراردادهای شهر را به‌خود اختصاص می‌دهند و رشد قیمتی آنها، میانگین قیمت کل بازار به شمار نمی‌آید. براساس محاسبات بانک مرکزی، سهم هزینه مسکن در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی معادل 33.1درصد برآورده شده است.

• دورنمای معاملات بازار مسکن

در 4ماه نخست امسال، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 52هزار و 553واحد مسکونی رسیده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل افزایش اندک 1.7درصدی را نشان می‌دهد. آمارها حاکی از این است که در 12‌ماه منتهی به تیرماه سال‌جاری، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 182هزار و 140واحد مسکونی رسیده که در مقایسه با 12‌ماه قبل از آن 12.4درصد رشد دارد.

بررسی نمودار معاملات این بازار از بهمن 92تاکنون حاکی از این است که هنوز اتفاق قابل‌توجهی در سیر معاملاتی این بازار رخ نداده است و همچنان رکورد معاملات بازار مسکن به اردیبهشت‌ماه 93بازمی‌گردد. در روند 5ساله بازار مسکن، همواره طبق سنت بازار، کمترین تعداد معاملات به فروردین‌ماه اختصاص داشته که عامل اصلی آن تعطیلات نوروزی است اما در تیرماه نیز با کاهش اندک معاملات مواجه بوده که در‌ماه بعد جبران شده است. بر این اساس انتظار می‌رود در مردادماه امسال بازار مسکن با افزایش تعداد معاملات روبه‌رو شود مگر اینکه رشد قیمت‌ها کار دست بازار بدهد و آن را به آستانه رکود بکشد.