به گزارش همشهری، میانگین قیمت مسکن در سال گذشته بالغ بر ۱۰۰درصد رشد کرده و به وضعیتی رسیده که عملا رمق زیادی برای ادامه این روند ندارد. البته این میزان رشد نسبت به تغییرات قیمتی در بازارهای ارز و طلا چندان چشمگیر نیست اما به‌واسطه ذات کالای مسکن که نقدشوندگی پایین‌تری نسبت به طلا و ارز دارد و ارزش هر فقره از معاملات آن نیز رقم کلانی است، انتظار رشد قیمت آن همپای رشد ارز و طلا غیرمنطقی است.
به‌هرحال وضعیت فعلی بازار مسکن نه برای دولت، نه مردم و نه تولیدکنندگان و انبوه‌سازان مساعد نیست و اگر قرار است این وضعیت به پایانی نسبتا خوش برسد، باید اقداماتی مثبت، فوری و البته کارشناسی انجام شود. فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در گفت‌وگو با همشهری به بایدها و نبایدهای بازار مسکن به‌خصوص در حوزه مسکن پرداخته و ضمن ابراز امیدواری از اقدام مثبت دولت برای بازسازی بازار مسکن، از سختی‌های راه می‌گوید. به عقیده او، آنچه بخش خصوصی یک سال پیش درباره بحران بازار مسکن به دولت هشدار داده بود، حالا اتفاق افتاده است آن‌هم در شرایطی که هنوز دولتمردان به ماهیت آن هشدار پی نبرده و اقدامی برای جلوگیری از آن مدنظر قرار نداده‌اند.
- بازار مسکن به وضعیت حساسی رسیده و برخی معتقدند اگر همین شرایط ادامه پیدا کند، به چنان رکود سختی دچار می‌شود که تبعات آن از رکود سال‌های ۹۰ تا ۹۵ نیز بیشتر خواهد بود. در این وضعیت زمزمه‌هایی از تغییر سیاست‌های بانک مسکن و برای رونق تولید و بازار مسکن شنیده می‌شود. برداشت شما از این وضعیت و اقدامات احتمالی متولیان حوزه مسکن چیست؟
آنچه به‌نظر می‌رسد در بازار مسکن در حال وقوع است، اتفاق جدیدی نیست و از جنس همان تحولاتی است که در دوره‌های متوالی تجربه شده و هر بار وضع بازار را وخیم کرده است. این بار اما این اتفاق شدیدتر و با ابعاد بزرگ‌تری رخ داده و در نتیجه مقابله با آن نیز عزم جدی‌تری طلب می‌کند. در مورد اقداماتی که به‌نظر می‌رسد در دستور کار بانک مسکن و وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته، به‌نظر می‌رسد سیستم بانکی این‌بار به پیشنهادهای بخش خصوصی که در سال‌های گذشته بارها بر پرداخت تسهیلات متناسب با قدرت خرید متقاضی تأکید داشت، توجه کرده است که اگر محقق شود، اتفاق خوبی خواهد بود.
بخش خصوصی از چندین سال پیش اقدام دولت برای تقویت تأمین مالی حوزه مسکن را خواستار بود چراکه تناسب قدرت تقاضا و قیمت مسکن به‌هم‌خورده و عملا بخشی از تولیدات مسکن فریز شده بود و متأسفانه نوع تسهیلات تعریف‌شده برای این حوزه نیز از یک‌سو بخش کمی از قیمت مسکن را پوشش می‌داد و از سوی دیگر به خریداران این اختیار را نمی‌داد که متناسب با توان مالی آینده خود و اقساطی که می‌توانند بپردازند، اقدام به خرید کنند. حالا اما براساس آنچه از اظهارات متولیان مسکن برمی‌آید، گویی قرار است سقف مبلغ و دوره بازپرداخت تسهیلات مسکن متناسب با قدرت بازپرداخت متقاضی تغییر کند تا این مشکل برطرف شود.
- این یعنی فروش لیزینگی مسکن؟
این احتمال وجود دارد که درخصوص دهک‌های با قدرت خرید نسبتا مناسب که به‌صورت یکجا قادر به تأمین کل پول ساختمان نیستند، پرداخت تسهیلات به‌صورت لیزینگ در دستور کار قرار بگیرد؛ به‌گونه‌ای که ۶۰ تا ۷۰درصد ارزش بنا را وام بدهند و متقاضی در دوره‌ای بلندمدت نسبت به بازپرداخت آن اقدام کند. البته اینکه این سیاست چقدر و به چه صورتی محقق شود، به تصمیم شورای پول و اعتبار بستگی دارد اما کلا در اغلب کشورها پرداخت تسهیلات مسکن به این شیوه معمول است و برای تقویت قدرت خرید هر دو طرف تولید و تقاضا مورد توجه قرار می‌گیرد.
- البته گویا در مورد مصالح نیز قرار است با ورود بانک مسکن به زنجیره تأمین نهاده‌های ساختمانی و حذف واسطه‌ها، هزینه ساخت تا ۳۰درصد کمتر شود. این مسئله نیز می‌تواند به قدرت خرید متقاضی مسکن کمک کند؟
در مورد مصالح اگر واقعا اتفاقی بیفتد که قیمت تولید بنا را ۳۰درصد کاهش دهد، قطعا بخشی از این کاهش هزینه نصیب بازار خواهد شد اما نکته اینجاست که سازندگان فعلا در حوزه مصالح ساختمانی مشکلی از نظر دلالی و زنجیره تأمین ندارند که نیاز به ورود دولت باشد. فعلا باوجوداینکه بنگاه‌های تولیدی در بخش مصالح با تمام ظرفیت کار نمی‌کنند بازهم مصالح ساختمانی به‌وفور وجود دارد و کمبودی نیست اما مشکلی که در این حوزه وجود دارد این است که هم‌اکنون بنگاه‌های تولید مصالح با استفاده از منابع ارزان کشور اعم از معادن، نیروی انسانی، انرژی و...
استفاده می‌کنند و درنهایت قیمت کالای نهایی را براساس نرخ‌های جهانی تعیین می‌کنند و همین به حوزه تولید مسکن فشار وارد می‌کند. دولت و بانک مسکن اگر قصد اصلاح امور و کمک به تولید دارند، با تقویت نقش نظارتی دولت به‌عنوان نهاد حاکمیتی، این ایراد حوزه مصالح را رفع کنند.
- یعنی این کار نمی‌تواند به کاهش هزینه منجر شود؟
وزارت راه و شهرسازی در بخشی از موارد خودش عامل تشدید تورم تولید مسکن است و اگر قصد کاهش هزینه دارد، باید در این حوزه‌ها اقدام کند. مثلا امسال تعرفه‌های خدمات مهندسی در تهران تا ۴۶درصد رشد کرده یا در بحث دستگاه‌های خدمات‌رسان در حوزه مسکن و مالیات‌ها باید فشار از حوزه تولید کم شود و نگاه درآمدی از حوزه مسکن را توسط دولت کاهش داد اما متأسفانه این روحیه در دولت دیده نمی‌شود و این مسئله با طرح‌های ارائه‌شده تناقض دارد.
- قبلا این مسائل به اطلاع متولیان حوزه مسکن رسیده است؟
سال قبل انبوه‌سازان با وزیر وقت راه و شهرسازی جلسه داشتند. در آن جلسه اعلام کردیم با توجه به شوک‌های اقتصادی کشور، کاهش ارزش پول ملی، زمان‌بر بودن پروسه تولید مسکن، پیش‌فروش شدن واحدهای در دست ساخت و همچنین کاهش جدی قدرت خرید نقدینگی سازندگان، در ماه‌های آینده با کاهش قابل‌توجه عرضه واحدهای نوساز مواجه خواهیم شد که بازار را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد اما از آن زمان تاکنون هنوز سیستم دولتی این هشدارها را هضم نکرده و می‌بینیم در شرایطی که این هشدارها عملی شده، هنوز تصمیمی برای ساماندهی حوزه مسکن گرفته نشده یا در حد حرف باقی‌مانده است.
- حالا راه‌حل چیست؟
بازار مسکن به بهبود فضای کسب‌وکار نیاز دارد که این مهم از دو طریق قابل انجام است؛ یکی اینکه شوک‌های روانی به این بازار وارد نشود و دوم اینکه قوانین دست و پاگیر و مزاحم را کاهش دهیم. باعث تأسف است که متأسفانه در هر دو مورد دولت و وزارت راه و شهرسازی نقش خود را به‌درستی انجام نداده‌اند و هنوز هم شوک‌دهی به مسکن را رها نکرده‌اند. مثلا بسته جدید وزارت راه در حوزه مجوزها در مورد خدمات مهندسی یک شوک مضاعف بوده و سازندگان را کاملا ناامید کرده است.
از سوی دیگر قوانینی که باید توسط وزارت راه در مجلس دنبال شود مثل قانون پیش‌فروش، ۶ سال است در دستور کار مجلس مانده و حل نمی‌شود. اگر وزارت راه و شهرسازی به این بلوغ رسیده که باید به حوزه مسکن کمک شود، باید پیش‌فروش ساختمان را به‌عنوان محل تقویت گردش نقدینگی در این صنعت دنبال کند. تاکنون به‌واسطه نبود همین قانون بوده که ما نتوانسته‌ایم سرمایه‌های سرگردان را به بازار مولد مسکن جذب کنیم اما بازهم متولیان امر به‌دنبال راهکار تأمین مالی جدید هستند.
موضوع دیگری که برای ساماندهی بازار مسکن مطرح شده، موضوع دریافت مالیات عایدی از مسکن است. این مسئله چقدر می‌تواند به بهبود وضعیت کمک کند؟
مالیات در حوزه مسکن به دو دسته تقسیم می‌شود؛ اول بخش تولید که به‌یقین می‌توان گفت شفافیت آن مثال‌زدنی است چراکه سازنده مصرف‌کننده نهایی است و هم مالیات ارزش‌افزوده را پرداخت می‌کند و هم مالیات و عوارض سایر امور که توسط دستگاه‌های عمومی و دولتی وصول می‌شود.
بخش دوم مالیات بر معاملات است که تاکنون آنچه در قانون بوده از این حوزه وصول شده و قوانین جدیدی که برای دریافت مالیات بر عایدی هم مطرح می‌شود، به‌خاطر تبعات شدید آن اجرایی نشده است چراکه بازار مسکن آنطور که اعلام می‌شود، با بازی سوداگران تغییر جهت نمی‌دهد و در شرایط فعلی بار مالی این تنبیه مالیاتی که برای مجازات دلال‌ها مطرح شده، مستقیما بر مصرف‌کننده نهایی وارد می‌شود. البته اگر ابزارهای مالیاتی برای تعادل‌بخشی هدفمند شوند، می‌توانند هم برای تشویق و هم برای تنبیه در بازار مسکن اعمال اثر کنند، مشروط بر اینکه قبل از هر چیز بدیهیات بازار مسکن مانند متناسب‌سازی عرضه و تقاضا و تقویت تولید اجرایی شود.
- اگر سوداگران عامل اصلی تنش بازار مسکن و گرانی نیستند، چه چیزی به رشد بی‌ضابطه قیمت‌ها کمک می‌کند؟
جدای از اینکه تحولات بازار مسکن نیز تابعی از تحولات کلان اقتصادی است، بخش عمده تغییرات قیمتی این بازار از محل زمین مسکونی سرچشمه می‌گیرد و متهم اصلی در این مورد کسی است که زمین بیشتری دارد. اگر سوداگران را عامل اصلی بی‌ثباتی بازار مسکن معرفی کنیم، باید این سؤال را جواب بدهیم که چرا قیمت زمین در شهرهای جدید به‌صورت تصاعدی و چندصددرصدی رشد کرده است؟ مگر این زمین‌ها در اختیار دولت و شرکت‌های زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی نیست؟ پس چرا به‌صورت پیوسته با رشد قیمت مواجه می‌شوند؟ ما باید بپذیریم که در اقتصاد ۲ضربدر۲ می‌شود ۴ و نمی‌شود اثرگذاری سیاست‌ها را نادیده گرفت.