معضلی که مختص یک محله و منطقه نمی‌شود و هر روز می‌بینیم که در گوشه‌ای از شهر ساختمانی قدیمی تخریب شده و جای خود را به عمارتی بلندمرتبه و نوساز می‌دهد. اینکه خانه‌ها نوساز شوند و شهر رنگ و لعابی تازه به خود بگیرد اقدام ارزنده از سوی مدیریت شهری است. طرح تفصیلی هم به همین منظور تصویب و اجرا شدنش با جدیت تمام پیش رفت. اما از آنجا که در میانه راه با موانعی روبه‌رو شد، بازدهی مطلوبی که مد نظر مسئولان شهرسازی و شهروندان بود، دیده نشد. ترافیک، نبود جای پارک خودرو، بحران‌پذیر بودن محله‌ها و نمای دندانه‌ای معابر از دم‌دستی‌ترین مشکلاتی است که می‌توان به آنها اشاره کرد. معضل دیگر اینکه پای عده‌ای سرمایه‌گذار سودجو به میان آمد که برای سود و منفعت مادی خود، حتی در معابر باریکی که عرض‌شان به ۲متر هم نمی‌رسد، بلندمرتبه‌سازی کرده و می‌کنند. در واقع می‌توان گفت، نوساز کردن بافت فرسوده در برخی محله‌ها و معابر نه تنها به چهره تهران زیبایی نبخشیده، بلکه آن را نازیبا هم کرده است. معضل ساختمان‌های بلندمرتبه در کوچه‌های باریک امروز تبدیل به دردسری برای مدیریت شهری شده چون اداره‌کنندگان شهر بیشتر از مشکلات پیش آمده به فکر خطراتی هستند که هنگام بحران این محله‌ها را تهدید می‌کند.
- بیشترین ناهماهنگی بناها در شمیران و لویزان
نوسازی بافت فرسوده تهران و ایجاد شرایط رفاهی برای شهروندان موضوعی است که این روزها زیاد به آن پرداخته می‌شود. اتفاق به ظاهر خوشایندی که در جای جای شهر رخ می‌دهد و البته شرق تهران هم از این قاعده مستثنا نیست. در هرکدام از مناطق ۵گانه شرق تهران شاهد رشد ساخت‌وساز هستیم که البته با توجه به ویژگی‌های هر منطقه شرایط آن فرق می‌کند. منطقه ۴ موقعیت جغرافیایی خاصی دارد. قسمت غربی آن از خیابان‌های عریض و بافتی نوساز برخوردار است و هرچه به سمت شرق منطقه برویم این ویژگی کمرنگ‌تر می‌شود. وسعت بافت فرسوده در این منطقه خیلی به چشم نمی‌آید و به جز محله‌های اوقاف و شمیران‌نو و لویزان، باقی محله‌ها بافت فرسوده ندارند. بلندمرتبه‌سازی در معابر باریک بیشتر در محله‌های شمیران‌نو و لویزان دیده می‌شود. در محله شمیران‌نو علاوه بر آپارتمان‌سازی در کوچه‌های کم‌عرض، ساخت و ساز غیراصولی هم صورت می‌گیرد.
برخی شهروندان بی‌توجه به قوانین تعیین شده از سوی معاونت شهرسازی منطقه، دست به ساخت‌وساز می‌زنند بی‌آنکه مجوزی برای این کار داشته باشند. «سمیه عبداللهی» کارشناس شهرسازی دفتر خدمات نوسازی شمیران‌نو در این‌باره می‌گوید: «اغلب اهالی محله شمیران‌نو به قانون خاص خود عمل می‌کنند. متأسفانه شهروندان متخلف هیچ ابایی از تذکرهای مدیران شهری ندارند و بی‌دغدغه ساخت‌وساز غیراصولی انجام می‌دهند و در کوچه‌های باریک و بن‌بستی که به زحمت می‌شود تردد کرد ساختمان‌سازی می‌کنند. نکته جالب این است که معضل بام‌فروشی در شمیران وجود دارد و بدون هیچ اقدام اصولی، طبقه‌ای به طبقات خود اضافه می‌کنند. هر هفته که گشتزنی در محله انجام می‌دهیم با طبقه جدیدی که مهندسی‌ساز هم نیست مواجه می‌شویم.» کوچه یاس ۲ در خیابان شهید غافل، نمونه بارز ساختمان‌سازی غیراصولی است. در معبری به عرض ۲متر ساختمانی ۵ طبقه ساخته شده است. در صورتی که طبق طرح تفصیلی در معبری ۶متری، شهروند مجاز به ساخت ۴ طبقه است. کمی پایین‌تر از یاس ۲، همین مشکل در کوچه‌های یاس ۴ و یاس ۹ دیده می‌شود. عبداللهی متذکر می‌شود ساختمان‌هایی که بدون رعایت اصول مهندسی بنا می‌شوند تاب‌آوری دربرابر زلزله یا حریق را ندارند و در هنگام بحران، خسارت زیادی به آنها وارد می‌شود.
- رد پای سرمایه‌گذارها در لویزان
در محله لویزان هم این مشکل وجود دارد اما به‌گونه خودش. در اینجا خبری از بام‌فروشی و ساخت‌وسازهای غیراصولی نیست اما بلندمرتبه‌سازی در معابر باریک و کم‌عرض به وفور دیده می‌شود. «امیر کرمی» معتمد محله دراین‌باره می‌گوید: «خیابان فرشادی مهم‌ترین معبر این محله است. از ابتدا تا انتهای آن که بروید با مشکل ساختمان‌سازی مواجه می‌شوید.» حق با اوست در کوچه شهید ازگلی و یکی دو کوچه بعدتر، کوچه ۲۲ بهمن ساختمان‌های بلندمرتبه دیده می‌شود. معابری که به زحمت راه عبور یک خودرو را دارد و بدتر اینکه انتهای این ۲ کوچه ۲ مدرسه ساخته شده و همین جمعیت زیادی از دانش‌آموزان را روانه خیابان فرشادی می‌کند.
کرمی ادامه می‌دهد: «لویزان، محله خوش آب و هوایی است و به همین دلیل سرمایه‌گذارها را به اینجا کشانده است. آنها برای منفعت مالی خانه‌های کلنگی را می‌خرند و به جای آن عمارتی ۸ـ۹ طبقه می‌سازند. در یک کوچه کم‌عرض شما چند ساختمان بلندمرتبه می‌بینید. اگر در هرکدام ۱۰-۱۲ خانوار زندگی کنند با یک حساب سرانگشتی محاسبــــه کنید چنـــد نفـــر در این ساختـمان‌ها ســکونت دارند.» کوچه اسلامی و عظیمی مصداق گفته اوست. کوچه‌های تودرتو که همه به هم راه دارند و رفت‌وآمد در آنها به کندی صورت می‌گیرد. با حجم جمعیتی که روز به روز اضافه می‌شود می‌توان پیش‌بینی کرد با وقوع بحران چه خطری لویزانی‌ها را تهدید می‌کند با این تصور که کوچه‌ها راه فراری ندارند.
- منطقه ۸ کوچه باریک ندارد
منطقه ۸ نسبت به دیگر مناطق شرق تهران از وضعیت مطلوب‌تری برخوردار است. چون بیشتر معابر آن از عرض کافی برخوردار است و این مشکل خیلی کم به چشم می‌خورد. «علی حنوک» کارشناس شهرسازی دفتر خدمات نوسازی مجیدیه - کرمان می‌گوید: «خوشبختانه اخیراً اتفاق خوبی در حوزه شهرسازی رخ داده است و آن این است که در معابر یک تا ۲ متری اجازه ساخت‌وساز داده نمی‌شود. طبق مصوبات طرح تفصیلی در کوچه‌های ۶ متری، اجازه ساخت ۴ طبقه داده می‌شود. اگر ۳ - ۴ پلاک با هم تجمیع کنند و مساحت آنها به ۲۵۰مترمربع برسد اجازه ساخت ۵ طبقه داده می‌شود.» - زیبایی محله همکاری شهروندان را می‌طلبد
اما در مورد منطقه ۱۳ فقط محله صفا و زاهد گیلانی کم و بیش با این مشکل مواجه است. فرسوده بودن بافت این محله‌ها باعث شده بعضی از شهروندان تمایل به ساخت‌وساز نشان دهند و در این میان کم نیست کوچه‌های باریکی که ساختمان‌های بلندمرتبه در آنها ساخته شده است. «بهناز خدادادی» کارشناس شهرسازی دفتر خدمات نوسازی محله صفا - زاهدگیلانی در این‌باره می‌گوید: «کوچه‌های باریک زیاد داریم اما بلندمرتبه‌سازی به آن معنا خیلی در این محله اتفاق نیفتاده است. اگر ساختمان چند طبقه‌ای در کوچه یک یا ۲ متری وجود داشته باشد به دلیل این است که کوچه در طرح تفصیلی قرار دارد و باید عرض آن به ۶متر تغییر کند. این امر نیاز به همکاری شهروندان دارد و خانه‌ها باید عقب‌نشینی کنند.
حال پیش می‌آید در کوچه‌ای که ۱۰ پلاک دارد. ۳ نفر برای نوسازی اقدام کرده‌اند و باقی تمایلی به این کار ندارند. فرم کوچه دندانه‌ای می‌شود و نه تنها به نتیجه مطلوب نرسیده‌ایم بلکه نمای کوچه هم نازیبا شده است. از دیگر معضلات پارکینگ‌های در انتظار این است که شهروندان نمی‌توانند از آن استفاده کنند. ماشینی نمی‌تواند وارد کوچه شود و امکان امدادرسانی به حداقل ممکن می‌رسد.» در محله صفا از چنین کوچه‌های نما دندانه‌ای زیاد دیده می‌شود. کوچه‌های خسرو منصوری، عابدینی، حلیمی و رفیعی مصداق بارز گفته‌های خدادادی است.
- طرح تفصیلی، طرحی پر ایراد یا سازنده
مناطق ۱۴ و ۱۵ هم همین مشکل را دارند چون درصد قابل توجهی از وسعت‌شان بافت فرسوده است. محله دولاب کوچه‌های آشتی‌کنان زیاد دارد. معابری که عرض بعضی‌شان به ۲متر می‌رسد. کوچه عسگری در خیابان امیرسلیمانی و کوچه نظری و کدخدا در میدان شهید سعیدی از جمله معابری است که بیشتر از دیگر کوچه‌ها با این معضل مواجه است. اما در مورد منطقه ۱۵ «مهدی حیدری» کارشناس شهرسازی دفتر خدمات نوسازی مینابی متذکر می‌شود، عمده بافت فرسوده منطقه در محله‌های مینابی، اتابک و ولی‌عصر(عج) دیده می‌شود.
به گفته این کارشناس محله مینابی دارای ۳۲۲ کوچه است که از این تعداد، ۲۹۶ کوچه آن عرض کمتر از ۶متر دارند. او می‌گوید: «در کوچه بن‌بستی که ۸ـ ۹ خانه دارد و به همه‌شان اجازه ساخت‌وساز داده‌اند، اگر همه آنها اقدام به تجمیع یا نوسازی کنند، شرایط کوچه نامطلوب می‌شود. صرفاً نوسازی هدف اصلی ما نیست. وقتی صحبت از شرایط مطلوب می‌شود یعنی یک محله از ویژگی‌های زندگی شهرنشینی برخوردار باشد.
با هر خانه کلنگی که خراب می‌شود آپارتمانی ۴ـ ۵طبقه جا خوش می‌کند. یک خانوار تبدیل به ۵ تا ۱۰خانوار می‌شود. باید برای هر آپارتمانی پارکینگ تعبیه شود وگرنه خودروها سرریز کوچه و خیابان می‌شوند. به هنگام خطر این جمعیت چند ۱۰ نفری باید از گذری باریک فرار کنند و همین حوادثی جبران‌ناپذیر به بار می‌آورد. ایرادهایی به طرح تفصیلی وارد است و چون قوانین آن حساب نشده تصویب شده، چنین مشکلاتی به وجود آمده است.» حیدری در ادامه متذکر می‌شود طرح تفصیلی خوب است اگر همه شهروندان در کنار مسئولان برای اجرایی‌شدنش اقدام کنند. اینکه در یک خیابان یا کوچه تعدادی برای نوساز کردن خانه کلنگی‌شان اقدام کنند نتیجه‌اش فرم دندانه‌ای محله می‌شود که نه تنها ساختمان‌های نوساز باعث زیبایی‌شان نشده بلکه آلودگی بصری هم ایجاد کرده است.
- ناهماهنگی در ساخت و ساز، چهره شهر را نازیبا کرده است
اجازه ساخت‌وساز در معابر کم‌عرض اتفاق ناخوشایندی در حوزه شهری است که در این چند سال اخیر شاهد آن هستیم. شاید در ابتدای امر که مجوز آن از سوی شهرسازی صادر می‌شد دردسرهای آن خیلی نمود نمی‌کرد اما حالا که شهر تبدیل به جامه بی‌قواره‌ای شده که هر گوشه‌اش یک‌ساز می‌زند، این آشفتگی بیشتر به چشم می‌آید. طبق آمار به دست آمده از سوی وزارت راه و شهرسازی، ۷۴۵ ساختمان با بیش از ۱۲ طبقه در تهران وجود دارد. از این آمار تعداد قابل توجهی هم در شرق تهران واقع شده‌اند. این ساختمان‌ها در کنار خانه‌های کلنگی یک طبقه نوعی ناهماهنگی ایجاد کرده که با فرهنگ ایرانی خیلی سنخیت ندارد. به اعتقاد «زهرا حاجی‌زاده» کارشناس برنامه‌ریزی شهری، ای کاش قبل از اجرایی شدن طرح‌های عمرانی یا شهرسازی، درباره نحوه اجرای آن مطالعه بیشتری شود. در بسیاری از موارد طرح‌ها بدون نقص به نظر می‌آیند اما به هنگام اجرا شدن، ایرادها خود را نشان می‌دهند. او می‌گوید: «چه خوب بود وقتی قانونی تصویب می‌شود، در آن زندگی بومی و فرهنگ ایرانی لحاظ شود. به‌طور مثال بلندمرتبه‌سازی خاص زندگی‌های اروپایی است که با اصول آن آشنا هستند و خود را با این شرایط وفق می‌دهند. در صورتی که در ایران چون خارج از ساختار ملی ماست مشکلاتی به وجود می‌آورد. برای همین وقتی سراغ شهروندان می‌رویم تا در امر نوسازی شرکت کنند، بیشترشان به خانه‌های حیاط‌دار عادت دارند و زندگی در خانه کلنگی را به آپارتمان نوساز ترجیح می‌دهند.» موضوع دیگری که حاجی‌زاده به آن اشاره می‌کند، ساختار ظاهری ساختمان‌های بلند است. او ادامه می‌دهد: «وقتی ساختمانی بلند جلو ساختمان‌های کوتاه قرار می‌گیرد به غیر از ناهماهنگی دید بصری را کم می‌کند. از نورگیری خانه‌ها می‌کاهد و همین باعث می‌شود شهروند به مرور زمان شادابی خود را از دست بدهد. باید به این موضوع توجه داشت که تهران در چند صد سال پیش شکل گرفته است. اینکه بخواهد به جبر از فضای سنتی به زندگی مدرنیته شهری قدم بگذارد مستلزم رعایت یک سری اصول است. مشکل دیگر اینکه با اجرای طرح تفصیلی از آنجا که این طرح همزمان با هم در یک کوچه یا محله اجرا نمی‌شود، بعضی از خانه‌ها عقب‌نشینی می‌کنند و بعضی دیگر خیر و همین نمای دندانه‌ای به کوچه می‌دهد که می‌تواند زمینه ایجاد جرم را فراهم کند. گذشته از آن تردد سالمندان و افراد کم‌توان هم در این کوچه‌ها به سختی صورت می‌گیرد.»
- مالکان علاقه زیادی به ساخت طبقات بیشتر دارند
اجازه ساخت‌وساز در معابر باریک، مشکلی است که تهران در این چند سال اخیر با آن مواجه شده است. موضوعی که مدیریت شهری با هدف نونوار کردن بافت شهر، مجوزش را صادر کرد اما به جای زیباتر شدن منظر شهر و ایجاد رفاه برای شهروندان، آشفتگی در ساخت‌وسازها پیش آمده که امروز شاهد آن هستیم. در بین مناطق ۵گانه شرق تهران، منطقه ۴ بیش از همه ساختمان‌های بلندمرتبه دارد که اغلب‌شان در محله‌های تهرانپارس، پاسداران و حسین‌آباد واقع شده‌اند. اما ساختمان‌های چند طبقه در کوچه‌های باریک اگرچه در دیگر مناطق هم کم و بیش دیده می‌شود ولی شکل گیری‌شان در منطقه ۴ به شکل دیگری است. در دیگر مناطق موضوع حاشیه‌های طرح تفصیلی و همکاری نکردن شهروندان دخیل است اما در منطقه ۴ موضوع درآمدزایی به مراتب پررنگ‌تر است. از این‌رو سراغ «محمدعلی کرباس‌فروشان» مدیر اداره تفصیلی منطقه ۴ می‌رویم.
طرح تفصیلی، طرحی کارآمد برای نوساز کردن بافت فرسوده تهران است که این روزها خود با بحران مواجه شده است. «محمدعلی کرباس‌فروشان» مدیر اداره تفصیلی منطقه ۴ درباره این طرح می‌گوید: «طرح تفصیلی وقتی ابلاغ شد قوانین آن به‌صورت پهنه‌بندی مشخص شد. یکی از ملاک‌های طرح تفصیلی عرض معبر و مساحت زمین بود. در صورتی که ملک ۲۵۰مترمربع باشد و در خیابانی با عرض بیشتر از ۱۰متر قرار بگیرد به آن تراکم ۵ طبقه داده می‌شود. هرچه از وسعت ملک و عرض خیابان کم شود از تعداد طبقات کسر می‌شود.» او متذکر می‌شود نشانی دقیق آپارتمان‌های بلندمرتبه در کوچه‌های باریک را به اطلاع او برسانیم تا برای بررسی اقدام کند. کرباس‌فروشان ادامه می‌دهد: «متأسفانه مالکان علاقه زیادی به دریافت مجوز برای ساخت طبقات بیشتر دارند چراکه سوددهی هدف اصلی آنهاست. اما از آنجا طرح تفصیلی قوانین خودش را دارد و به آنها اجازه ساخت طبقات بیشتر نمی‌دهد، برای ساخت‌وساز اقدام نمی‌کنند. اما در مورد مدرسه‌ای که انتهای کوچه ۲۲ بهمن است. این مدرسه ۳ بر دارد و طبق طرح تفصیلی از ۳ جهت باید در ورود و خروج برای آن تعبیه کرد.» کرباس‌فروشان محله شمیران‌نو را محله‌ای بی‌قانون می‌داند که بعضی از شهروندانش خیلی به ضوابط شهری پایبند نیستند و می‌گوید: «به تخلفاتی که در این محله صورت می‌گیرد واقف هستیم و به رغم تلاشی که می‌کنیم به نتیجه مطلوبی نرسیده‌ایم. چراکه خانه‌هایشان سند ندارد و قولنامه‌ای معامله می‌شود.»