همشهری آنلاین-علی خوشتراش : براساس آمارها رشد نسبی جمعیت این استان ۲۷/۱ درصد است، امری که باعث شده مسکن مهم‌ترین نیاز تهرانی‌ها باشد. این درحالی‌است که طبق نتایج به‌دست آمده ازسرشماری‌های رسمی، تهران با وجود۵۰۰هزار واحد مسکونی خالی، بیشترین مستاجران کشور را درخود جای داده‌است و همه برنامه‌ها وطرح‌های کلان تولید مسکن تاکنون برای رفع نیازهای این استان بی نتیجه بوده ونتوانسته است جوابگوی نیازهای پایتخت نشینان باشد. رفع این نیاز ضروری هم سبب شده تا دولت دوازدهم طرح «اقدام ملی تولید مسکن» را برای خانه دارکردن دهک پایین ساکن دراستان شروع کند که طی آن قرار است ۴۰۰هزار مسکن ساخته شود و سهم تهران در این میان ۲۰۰هزارمسکن است.
ساخت ۴ میلیون و ۴۰۰هزار واحد در طرح مسکن مهر در سراسر کشور درحالی رقم خورد که بیشترین تعداد مسکن به تناسب جمعیت در استان تهران وجود دارد و بر این اساس ۹۵ هزار واحد مسکن مهر در پرند، ۸۵ هزار واحد در پردیس و ۳ هزار واحد در شهر اندیشه است. با وجود پایان یافتن آن طرح، چیزی از آمار تهران برای خانه دارشدن دهک‌های پایین جامعه کاسته نشد و به دلیل افزایش قیمت تمام شده مسکن، بسیاری از آن خانه‌ها درنهایت نصیب دهک‌های بالاتر شد و بسیاری از این خانه اکنون خالی و بلااستفاده هستند. سوای موضوع مسکن مهر، اخیرا اخباری درباره خانه‌های بلااستفاده درتهران شنیده می‌شود که بسیار حائز اهمیت است.
«محمود محمودزاده»، معاون وزیرراه و شهرسازی دراین‌باره اعلام کرده‌است: «براساس آمار در کشور۲ میلیون و۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی داریم که از این میان ۵۰۰ هزار واحد خالی در تهران قراردارد».
محمودزاده همچنین گفته است: «براساس هدف‌گذاری وزارت راه، تلاش می‌شود با وضع مالیات و موارد تشویقی حداقل ۴۰ درصد این واحدها وارد بازار شود». (خبرآنلاین- ۱۷ آذر ۹۸)
البته معاون وزیرراه توضیح نداده‌است‌که تعیین مالیات‌ها و ارائه تشویق‌ها ازسوی چه نهادهایی انجام می‌شود و این این سازوکارها چه زمانی نتیجه خواهد داد؟
- احتکار مسکن و آمارهای متناقض
احتکار رفتاری است که دراقتصاد بیمار پدیدار می‌شود. تورم مهم‌ترین عامل رشد و شیوع احتکار است. درچندسال گذشته تحریم‌ها نیز بر این مساله دامن زدند و شرایط را برای مصرف کنندگان دشوارکردند. بارها شاهد کمیاب شدن و پس از آن افزایش تقاضای کاذب دربازارها بوده‌ایم، اما آنچه اکنون مورد توجه و درنوع خود پدیده‌ای شگفت محسوب می‌شود، خبر احتکار مسکن است.
مسکن‌سازی از صنعت‌هایی است که به طور صد درصدی ازسوی بخش خصوصی و نظارت‌های دولتی مدیریت می‌شود. دراین زمینه سازندگان خانه و آپارتمان سعی می‌کنند باتوجه به میزان تقاضا، محصولات به‌روزتری را عرضه کنند. متقاضیان هم با آورده‌های شخصی و گرفتن تسهیلات به طور دائمی موجب رونق بازار این صنعت می‌شوند. تا ۲ دهه گذشته تعادلی نسبی در بازارمسکن کشور برقراربود وهر متقاضی با دریافت وام ۱۸میلیون تومانی می‌توانست حداقل نیمی ازمبلغ مورد نیاز تهیه یک خانه و آپارتمان درمناطق متوسط شهری را تهیه کند، امکانی که اکنون وجود ندارد و تسهیلات مربوط به تهیه مسکن، فقط درصد کمی از مبلغ موردنیاز برای خرید خانه را شامل می شود.
تجربه نشان داده است که هرگاه دولت در صنعت مسکن‌سازی پایش را در کفش بخش خصوصی گذاشته شرایط را بغرنج‌تر و پیچیده‌تر کرده‌است. به عنوان نمونه می‌توان به طرح ناکام مسکن مهر اشاره کرد، طرحی که قراربود موجب کاهش قیمت، افزایش تولید مسکن وخانه دارشدن دهک‌های پایین کشورشود، اما برخلاف تصور و با وجود تبلیغات گسترده، این طرح نه درتهیه مسکن دهک‌های پایین جامعه، نه درتنظیم قیمت بازارو نه درمدیریت این صنعت موفق نبوده‌است. بعد از اجرای طرح مسکن مهرو افزایش همزمان تورم‌ها، همچنان شاهد لگام گسیختگی قیمت‌ها در بازارمسکن هستیم و همین امرموجب شده‌است تاامید خانه دارشدن دهک‌های پایین جامعه کمتر شود.
آمارها نشان می‌دهد این طرح نتوانست گامی برای بهبود شرایط برای خانه دارشدن مردم بردارد. براساس آخرین سرشماری انجام شده در کشور مربوط به سال ۱۳۹۵، جغرافیای استانی مالک و مستأجران درکشور با تغییرات زیادی همراه شده است؛ به طوری که نسبت به ۵سال قبل یعنی سرشماری سال ۱۳۹۰ سهم مالکان واحدهای مسکونی ۲/۲ درصد کاهش یافته است و تعداد خانوارهای مستأجر نیز در کل کشور ۴ درصد رشد داشته است. (ایسنا-۲۵مرداد۶۸)
- وظیفه ذاتی دولت در خانه‌دار کردن مردم
دولت وظیفه دارد نیاز کشوربه مسکن را تامین کند. اما باید توجه داشته باشیم که این وظیفه دلیلی نمی‌شود تا قوه مجریه وارد این صنعت شود. دولت باید در ابتدای امر آماری درست درخصوص نیازها ارائه دهد و بعد از آن با ورود به بخش‌های مربوط مختلف، زمینه ساخت مسکن را فراهم سازد. پروژه‌های زمان‌بر ساخت مسکن در ایران فقط به دلیل برنامه‌های بدون ضابطه و بدون اندیشه کارآمدی و نتیجه ندارند. دراین رابطه باید به اتفاقی که در طول زمان اجرای مسکن مهر اتفاق افتاد اشاره کنیم، در آن طرح از متقاضیان خواسته شده بود بعد از ثبت نام مبلغی را به حساب دولت واریز کنند، اما طولانی شدن زمان ساخت و افزایش قیمت مصالح موجب شد، دولت برای ادامه اجرای طرح دوباره از متقاضیان درخواست پول کند، مساله‌ای که سوای انتقاد متقاضیان، سبب شد تا مجریان مسکن مهربرای ارائه آپارتمان‌ها از کیفیت کاربزنند و خانه‌ها را با کمترین امکانات تحویل مردم بدهند. دراین شرایط بود که دهک‌های پایین به دلیل ناتوانی مالی عطای خانه‌دارشدن را به لقایش بخشیدند و در بسیاری موارد خانه‌های مسکن مهر نصیب دهک‌های بالاتر شد و بی‌خانه‌ها همچنان بی‌خانه باقی ماندند. البته ناکامی‌های مسکن مهر دلایلی دیگر نیز دارد که مهم ترین آنها دسترسی دشوار و نبود امکانات زیرساختی اغلب مجتمع‌های مسکن مهر است.
برهمین اساس دولت دوازدهم تصمیم گرفت طرح اقدام ملی تولید مسکن را کلید بزند و با ساخت ۴۰۰ هزار مسکن بتواند بخش قابل توجهی از نیاز کشور را در این رابطه تامین کند. اما ظاهر این طرح هم نشان می‌دهد نمی‌توان به پایان آن امیدوار بود، زیرا شرایطی که دولت برای خانه‌دارکردن دهک‌های پایین در نظر گرفته‌است با واقعیت‌های موجود همخوانی ندارد. به عنوان مثال، وام «طرح اقدام ملی مسکن ۷۵ میلیون تومان است و نرخ سود بازپرداخت این وام ۱۸ درصد در نظر گرفته شده‌است. دوره ساخت خانه‌ها حداکثر۲ سال است و بعد از آن پرداخت اقساط شروع می‌شود. دوره بازپرداخت اقساط وام طرح اقدام ملی مسکن، ۱۰ سال است و اقساط ماهانه آن حداقل ۵/۱ میلیون تومان خواهد بود. کسانی که به مدت ۵سال در شهر مورد نظرسکونت داشته باشند می‌توانند با سپرده‌گذاری ۳۰ میلیونی در بانک مسکن، وام طرح ملی مسکن با سود ۱۸ درصد بگیرند.
گفته می‌شود میانگین هزینه ساخت در طرح اقدام ملی مسکن متری ۲میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود و واحدهای مسکونی این طرح بین ۷۵ تا ۱۰۰ متر زیربنا دارند. با این حساب قیمت تمام شده هر واحد مسکونی در این طرح بین ۱۸۷ تا ۲۵۰ میلیون تومان تخمین زده می‌شود».(اقتصادآنلاین-۱۳شهریور ۹۸)
رتبه‌بندی خانوارها به شکل گروه‌های هزینه‌ای به این صورت است که هزینه‌های سالانه دهک اول کمتر از۷/۵ میلیون تومان، دهک دوم بین ۷/۵ تا ۱۰میلیون تومان، دهک سوم ۱۰ تا ۱۲میلیون تومان، دهک چهارم ۱۲ تا ۱۶/۵ میلیون تومان، دهک پنجم ۱۶/۵تا ۱۹/۵میلیون تومان، دهک ششم ۱۹/۵ تا ۲۷ میلیون تومان، دهک هفتم ۲۷ تا ۳۶میلیون تومان، دهک هشتم ۳۶ تا ۴۸میلیون تومان، دهک نهم ۴۸ تا ۶۰میلیون تومان و دهک دهم بیشتر از ۶۰میلیون تومان است. (ایسنا-۲۱مرداد۹۸)
با توجه به میزان هزینه سالانه دهک‌ها و میزان بازپرداخت اقساط حداقل یک میلیون و۵۰۰ هزارتومانی وام‌های طرح اقدام ملی تولید مسکن که مجموع سالانه آن ۱۸میلیون تومانی می‌شود، این سوال را ایجاد می‌کند؛ " خانوادهای که بتواند ۳۰میلیون تومان برای شروع این طرح و سپس سالانه ۱۸میلیون تومان برای بازپرداخت وام‌ها هزینه کند" در کدام گروه از دهک‌ها قرامی‌گیرد، این درحالی‌است که هدف دولت خانه دارکردن ۲ دهک پایین جامعه است.
- نگاهی دقیق‌تر به آمارها
«درسرشماری سال ۱۳۹۵، از تعداد ۲۳ میلیون و ۵۸۰ هزار و ۲۲۱ خانوار کشور ساکن در واحدهای مسکونی ۶۰/۵درصد از خانوارها مالک عرصه و اعیان (زمین و بنا) بوده‌اند که بیشترین درصد مالکیت عرصه و اعیان به ترتیب در استان‌های اردبیل با ۷۱/۵ درصد، مازندران ۷۱/۴ درصد، خراسان جنوبی ۷۱/۲ درصد، زنجان ۶۹/۹ درصد، گیلان ۶۹/۸ درصد، آذربایجان شرقی ۶۹/۵ درصد و گلستان با ۶۹/۳ درصد اختصاص داشته است.
کمترین سهم مالکیت واحدهای مسکونی در میان استان‌های کشور نیز دراین سال، مربوط به استان‌های تهران با ۴۸/۸ درصد، قم ۴۹/۹ درصد، البرز ۵۱/۸ درصد، خوزستان ۵۶/۸ درصد و کرمانشاه با ۵۷/۲ درصد است. در آبان سال ۱۳۹۰ از تعداد ۲۱ میلیون و ۴۹ هزار و۹۳۴ خانوار، ۶۲/۷درصد از خانوارها مالک عرصه و اعیان بوده‌اند. مقایسه سرشماری سال‌های ۱۳۹۰ با ۱۳۹۵ نشان می‌دهد که درصد خانوارهای مالک از ۶۲/۷درصد در کل کشور در سال ۱۳۹۰ به ۶۰/۵درصد در سال ۱۳۹۵ کاهش یافته است.
همچنین برپایه این آمارها ۳۰/۷درصد خانوارها اجاره‌نشین بوده‌اند. بیشترین درصد خانوارهای اجاره‌نشین به ترتیب در استان‌های تهران با ۴۳/۵ درصد، البرز با ۴۱ درصد، قم ۳۹/۳ درصد، کرمانشاه ۳۵/۲ درصد و خراسان رضوی با ۳۴/۲درصد تعلق داشته است. کمترین تعداد اجاره‌نشین‌ها نیز در استان‌های اردبیل با ۱۹/۴ درصد، گلستان ۲۱/۱ درصد، خراسان جنوبی و آذربایجان شرقی هر کدام ۲۱/۴ درصد و چهارمحال و بختیاری با ۲۱/۸ درصد ساکن بوده‌اند. در آبان ۱۳۹۰ از تعداد ۲۱ میلیون و ۴۹ هزار و ۹۳۴ خانوار ۲۶/۶ درصد خانوارها اجاره‌نشین بوده‌اند.
مقایسه بین دو سرشماری سال‌های ۹۰ با ۹۵ نشان می‌دهد که خانوارهای اجاره‌نشین از ۲۶/۷ درصد در کل کشور در سال۱۳۹۰ به ۳۰/۷درصد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است. (ایسنا-۲۵مرداد۹۸)
این آمارها نشان می‌دهد که اجرای طرح مسکن مهر درخانه دارشدن خانوارها موفق نبوده‌است. این درحالی است که تعداد کل واحدهای بدون متقاضی مسکن مهر در شهرهای با جمعیت بیشتر از ۲۵ هزار نفر بالغ بر ۴۰ هزار و ۶۰۳ واحد مسکونی است. (اقتصاد آنلاین- اول آبان ۹۸) از سوی دیگر، بررسی‌های مجلس شورای اسلامی هم نشان می‌دهد، کشور با کمبود ۴ میلیون مسکن مواجه است».(ایسنا-۱۰خرداد۹۸)
اگر دولت بخواهد توجیه کند که براساس رشد تورم‌ها تا زمان تحویل خانه‌ها به متقاضیان توان خانواده‌ها برای بازپرداخت وام ها بالاخواهد رفت، باید گفت که این افزایش تورم صد درصد در قیمت مصالح نیز اثر خواهد گذاشت و باعث افزایش قیمت تمام شده ساخت مسکن دراین طرح خواهد و بی‌شک قیمت ساخت بالاخواهد رفت؛ همان اتفاقی که در مورد مسکن مهر روی داد. تجربه نشان می‌دهد این طرح جدید با شرایط فعلی به احتمال زیاد عاقبتی مانند طرح مسکن مهر پیدا خواهدکرد و نتیجه‌ای جز ورود دهک‌های متوسط به بالای جامعه برای خرید خانه‌ها و افزایش احتکار مسکن در کشور نخواهد داشت.