هشمهری آنلاین _ معصومه حق‌جو : اکنون عده‌ای از مالکان بناهای فرسوده از ساخت ۴ طبقه بالاتر منع شده‌اند. در حالی که در برخی خیابان‌ها چندین ساختمان بالای ۵ طبقه ساخته شده است. در محله، دسته دومی هم هستند که از پیامدهای ناشی از تغییر کاربری به مسکونی براساس مجوزهای طرح تفصیلی گذشته، همچون پارک‌های حاشیه‌ای، شب‌مردگی و به دنبال آن ناامنی در شب به ستوه آمده‌اند.
ساکنان و مالکان منطقه با امضای طومار و ارسال آن به شورای‌شهر خواستار بازنگری در طرح تفصیلی هستند. این در حالی است که هنوز خبری از بازنگری یا متوقف کردن آن نیست. در این گزارش با چند مالک و سازنده و مسئول صحبت کردیم تا به این نتیجه برسیم بازنگری یا تغییر در این طرح اصولاً تصمیم درستی است یا خیر.
«احمد محمدی» مالک یکی از خانه‌های قدیمی منطقه ۶ با گلایه از وضعیت موجود می‌گوید: «منزل من نزدیک به ۶۰ سال قدمت دارد و فرسوده شده است. در قسمتی از بالای خیابان فاطمی هم اکثر خانه‌ها قدیمی و در حال تخریب هستند. قبلاً برای ساخت ۵ طبقه مجوز می‌دادند، ولی الان به علت اجرای طرح تفصیلی اجازه ساخت بیشتر از ۴ طبقه داده نمی‌شود. همین موضوع باعث شده سازندگان هم برای ساخت‌وساز انگیزه نداشته باشند.»
او ادامه می‌دهد: «این روزها مدام به علت فرسودگی بنا و خطر ریزش از طرف شهرداری اخطار می‌گیریم که باید برای بازسازی اقدام کنیم.
با این شرایط هم برای سازنده و هم برای من به‌عنوان مالک، ساخت ۴ طبقه نسبت به هزینه‌ای که باید صرف شود، صرفه اقتصادی ندارد. قواره منزل من ۴۳۰ متری و بهترین قواره برای انبوه‌سازی و مجتمع‌سازی است، ولی فعلاً شهرداری دست ما را بسته است.»
محمدی با گلایه از اینکه چرا از ابتدا مجوز ساخت طبقات بالاتر به مالکان داده شد، ولی در حال حاضر فقط برای ساخت ۴ طبقه مجوز داده می‌شود، خواستار یکسان‌سازی شرایط ساخت‌وساز برای ساکنان منطقه می‌شود.
او با اشاره به اینکه با اجرای طرح تفصیلی همه امور به هم گره خورده است، بیان می‌کند: «از میدان فاطمی تا خیابان فتحی شقاقی در هر کوچه و خیابان خانه‌های فرسوده و قدیمی را می‌بینید که با خطر ریزش بدنه مواجهند و برای شهروندان حادثه‌ساز است. اکثر این خانه‌ها هر لحظه ممکن است فروبریزند.»
این مالک درباره تأثیر طرح تفصیلی بر قیمت زمین در منطقه هم می‌گوید: «به‌عنوان مثال اگر قیمت زمین در بالای خیابان فتحی شقاقی متری ۷۰ تومان باشد، در مناطقی که طرح تفصیلی در حال اجراست، متری ۵۰ تومان است. یعنی به فاصله ۵۰متر این خانه در این خیابان برای ما فقط ضرر است.»
این شهروند با اشاره به وضعیت نامناسب اقتصادی مردم ادامه می‌دهد: «با این شرایط اکثر مالکان ناچارند ۳۰ تا ۴۰درصد ملک خود را پایین‌تر از قیمت بفروشند تا بلکه در منطقه دیگری بتوانند خانه‌ای کوچک‌تر خریداری کنند یا اگر سازنده‌ای برای این کار پیدا شود، اقدام به ساخت‌وساز کنند.»
- مالکان و سازندگان سردرگم شده‌اند
«نادر جنسی» یکی از سازندگان در منطقه ۶ هم می‌گوید: «بیش از یک سال است که با تورم دست‌وپنجه نرم می‌کنیم. دلیل تورم این است که شهرداری در یکسری از مناطق از ساخت‌وساز بالای ۴ طبقه ممانعت به عمل می‌آورد تا طبق پهنه ساخت‌وساز انجام شود.» او با گلایه از اینکه حدود ۴ پروژه در همین پهنه ساخته است، ولی برای پنجمین ساخت با مانع مواجه شده، اظهار می‌کند: «بیش از یک سال است که نقشه آماده شده ولی جلو کار را گرفته‌اند. در حال حاضر هم قیمت زمین بالا رفته، هم مصالح ساختمانی. با جلوگیری از ساخت‌وساز حق دیگر مالکان که قصد داشتند خانه‌های فرسوده خود را نوسازی کنند، ضایع شده است.
به‌عنوان مثال در برخی از این مناطق به همسایه‌ها با تعداد طبقات بالا مجوز ساخت‌وساز داده شده، ولی به دیگران مجوز داده نمی‌شود. اینکه امروز اجازه ساخت ۵ طبقه داده نمی‌شود صددرصد اجحاف است.»
به گفته جنسی، برخی افراد قبل سال ۹۸ ساخت‌وساز را شروع کرده بودند. این در حالی است که باید چنین اقداماتی زمان‌بندی مشخصی داشته باشد. اجازه ساخت تعداد طبقات بالاتر را باید از ابتدا به افراد نمی‌دادند نه اینکه امروز به عده‌ای اجازه بدهند و جلو ساخت‌وساز عده دیگر را بگیرند.
- افزایش مشکلات ترافیکی با اجرای طرح تفصیلی
«مرتضی فروتن» یکی دیگر از مالکان ساختمان در خیابان یوسف‌آباد هم در این‌باره می‌گوید: «به علت اجرای طرح تفصیلی در منطقه ۶ بیشتر مجوز تجاری‌سازی داده شده است. بنابراین محله مسکونی در حال تبدیل به محله‌ای تجاری و نیمه تجاری است که به دنبال آن شاهد شب‌مردگی هستیم و از طرفی مشکلات ترافیکی هم روزبه‌روز افزایش می‌یابد.»
او با اشاره به اینکه با اجرای طرح تفصیلی و تجاری‌سازی مقابل فروشگاه‌های بزرگ زنجیره‌ای شاهد توقف دوبله خودروها هستیم، ادامه می‌دهد: «پارک دوبله افزایش ترافیک را به دنبال دارد. اگر این وضعیت ادامه یابد، محله به لحاظ زیستی و رفاهی باید با مشکلات زیادی دست‌وپنجه نرم کند.» این شهروند با بیان اینکه طرح تفصیلی، دست سازندگان را برای تجاری‌سازی باز گذاشته است، می‌افزاید: «در این محله قبلاً ساخت ۶ طبقه هم مجاز بوده، ولی حالا دست سازندگان را بسته‌اند.» فروتن ادامه می‌دهد: «فقط برای ساخت ۵ طبقه به‌صورت استثنا و طبق شرایطی مجوز ساخت ۶ طبقه داده می‌شود که شرایط این استثنا چندان برای مردم مشخص نیست.
در این میان عده‌ای متضرر خواهند شد چون نمی‌توانند برای ساخت طبقه ششم مجوز کسب کنند.»
- مسئولان‌ترتیب اثر نمی‌دهند
«جمشید رحمانی‌پناه» دبیر هیئت رئیسه شورایاران منطقه ۶ هم درباره معضلات و مشکلات ناشی از اجرای طرح تفصیلی و تغییر کابری در منطقه ۶ می‌گوید: «پهنه‌هایی که تبدیل به M شده شب‌مردگی را به دنبال دارند. این اقدام ساکنان پهنه‌ها را دچار نارضایتی کرده چون ساختمان‌ها از مسکونی تبدیل به اداری شده‌اند.» او می‌گوید: «برخی از پهنه‌ها سالیان سال فقط مسکونی بوده است. از طرفی برخی از ساخت‌وسازهای منطقه تا ۹ طبقه هم انجام می‌شده، ولی امروز فقط پروانه ساخت ۴ طبقه داده می‌شود.» دبیرهیئت رئیسه شورایاران منطقه۶ با اشاره به اینکه با اجرای این طرح، منظر شهری هم نامناسب شده، می‌افزاید: «ساخت‌وسازها متوقف شده و مالکان و سازندگان رغبتی به ساخت‌وساز ندارند.»
به گفته رحمانی‌پناه این اقدام مشکلات زیادی اول از همه برای ساکنان و بعد برای مالکان و سازندگان ایجاد کرده است. علاوه بر شب‌مردگی، رکود و ناامنی اقتصادی و اجتماعی را هم باید به مشکلات اضافه کرد. کارگری که بیکار شده از عهده تأمین هزینه‌های زندگی برنمی‌آید. حتی اگر مجرد هم باشد، ممکن است به علت فشار اقتصادی به کار خلاف آلوده شود.» دبیرهیئت رئیسه شورایاران منطقه ۶ اضافه می‌کند: «با اجرای این طرح و کاهش ساخت‌وساز، صدها شغل مرتبط دچار رکود شده‌اند. حتی تولیدکنندگانی که وابسته به صنعت ساختمان بودند هم تقریباً فعالیتشان موقف شده است.» از نظر رحمانی‌پناه با بازنگری در پهنه اقتصاد منطقه رونق دوباره پیدا می‌کند.
او با اشاره به اینکه از ۲ سال قبل مقرر شد اجازه ساخت با طبقات بالاتر داده شود و اقدامات مربوطه انجام شود، ولی هنوز اتفاقی نیفتاده است، ادامه می‌دهد: «مسئولان‌ترتیب اثر نمی‌دهند. ما اعتراض کردیم و نامه و طومار نوشتیم. شهروندان و سازندگان هم امضا کردند. حتی این مشکل را نزد مسئول کمیسیون شهرسازی منطقه هم مطرح کردیم. چندین نوبت با نمایندگان شورای‌شهر هم صحبت داشتیم. اما نتیجه‌ای حاصل نشد.» دبیرهیئت رئیسه شورایاران منطقه۶ در آخر چند سؤال از مسئولان شهری می‌پرسد: «چرا باید طرح تفصیلی کارشناسی‌نشده اجرا شود؟ چرا در این طرح بازنگری نمی‌شود؟ پیامد تغییرات را چه کسی پاسخگوست؟»
- مشکلات در حال بررسی است
بعد از پیگیری‌های همشهری محله، معاون شهرسازی و معماری منطقه ۶ بالاخره با چند پاسخ کوتاه، کورسوی امیدی روشن کرد. «محمدرضا قاسمی» می‌گوید: «درخواست سازندگان و مالکان برای ساخت تعداد طبقات بالاتر، در حال بررسی است.» او می‌افزاید: «معاونت شهرسازی مشاوری در اختیار گرفته و یکسری کارها را در دست اقدام دارد، ولی هنوز به مرحله اجرا نرسیده است.» معاون شهرسازی و معماری منطقه ۶ ادامه می‌دهد: «طبق کمیسیون ماده ۵ براساس طبقات شکل‌گرفته در معبر به افراد مجوز ساخت داده خواهد شد. البته روال حل مشکل به گونه‌ای نیست که بتوانیم بگوییم طی امروز و فردا حل می‌شود.»
- بازنگری طرح تفصیلی در اولویت
شهردار منطقه ۶ هم گفته‌های مالکان و سازندگان مبنی بر ضرورت بازنگری در طرح تفصیلی را تأیید می‌کند و در گفت‌وگو با پایگاه خبری تحلیلی شهر درباره شب‌مردگی در منطقه می‌گوید: «این مشکل با بازنگری در طرح حل خواهد شد.»
«تورج فرهادی» با اشاره به اینکه از جمله درخواست‌های ما بازنگری در طرح تفصیلی برای زندگی بهتر شهروندان بوده است، می‌افزاید: «بازنگری در طرح تفصیلی به‌عنوان نخستین اولویت در نظر گرفته شده است.»
او با بیان اینکه سال ۸۶ قرار شد طرح تفصیلی هر ۵ سال یکبار بازنگری شود، ادامه داد: «سال ۹۱ طرح تفصیلی ابلاغ و مقرر شد تا همین سال از طرف وزارت راه و شهرسازی و شورای عالی شهرسازی نهادی تشکیل شود تا بر طرح تفصیلی نظارت کند. از سوی دیگر شهرداری هم کنترل‌کننده آن باشد، ولی فعالیت این نهاد با نظر وزیر وقت متوقف شد. بنابراین در سال ۹۶ با اینکه باید بازنگری انجام می‌شد، چنین اتفاقی نیفتاد.»
شهردار منطقه ۶ می‌گوید: «بعد از آن نهادی از داخل شهرداری تشکیل شد ولی چون اجرا و نظارت توسط شهرداری انجام می‌شد از کیفیتی که مدنظر بود فاصله زیادی داشت. سرانجام شورای‌شهر پنجم، نهاد نظارت بر طرح‌های تفصیلی و توسعه شهر را ایجاد کرد.» فرهادی ادامه می‌دهد: «این نهاد هنوز مستقر نشده تا بتواند بازنگری در طرح تفصیلی را انجام دهد.»
- شورای پنجم و طرح تفصیلی
دویست و یازدهمین جلسه رسمی دوره پنجم شورای‌شهر تهران روز ۱۴ اردیبهشت امسال برگزار شد. در این نشست به جزئیات طرح تفصیلی پرداخته و مواد قانونی مرتبط با آن بازگو شد. چکیده این مواد قانونی را در زیر می‌خوانید:
ماده ششم
.... شهرداری تهران موظف است برای سامان‌بخشی سیمای شهری و رعایت خط آسمان، کاهش تخلفات حین اجرا، متناسب‌سازی ضوابط با شرایط هر منطقه و ساماندهی به سطح اشتغال در پهنه‌های طرح تفصیلی، ظرف مدت یک ماه بازبینی ضوابط طرح تفصیلی را به اتمام برساند و برای تصویب به کمیسیون ماده ۵ ارائه نماید.
ماده هشتم
شهرداری تهران مجاز است برای رونق ساخت‌وساز و کسب و کار در چهارچوب مصوبه [ضوابط عام استقرار ساختمان‌های بلندمرتبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران] در پهنه‌های R، M و S به شناسایی و عملیاتی کردن ظرفیت‌های وضع موجود با اولویت طرح‌های TOD و ترغیب مالکان، ذی‌نفعان و سازندگان اقدام لازم را به عمل آورد.
ماده پنجم
به شهرداری تهران اجازه داده می‌شود نسبت به توافق و تعیین تکلیف آن دسته از املاک دارای آرای صادره از کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ که منطبق با ضوابط و مقررات فعلی طرح تفصیلی و طرح جامع می‌باشند و نیز اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی را رعایت نموده باشند با لحاظ رعایت حقوق مالکان مشاعی اقدام نماید.
تبصره یکم
تثبیت کاربرد این ماده صرفاً منوط به تعیین پارکینگ در محل ملک و یا پارکینگ‌های محله‌ای (توسط شهرداری از محل عوارض موضوع ماده فوق‌الذکر) و نیز تأیید مقاومت ساختمان توسط مهندسان ذی‌صلاح و یا دارای پروانه اشتغال از سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران و تأیید ایمنی از سازمان آتش‌نشانی و خدمات ایمنی شهرداری تهران باشد.
ماده دوم
شهرداری تهران مجاز است در راستای وصول مطالبات ناشی از آرای قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها و اسناد دریافتی نکول‌شده ماقبل سال ۱۳۹۹ (با گذشت حداقل ۶ ماه از تاریخ نکول آن اسناد) از اشخاص حقیقی و حقوقی به شرط واریز حداقل ۵۰درصد مبلغ جریمه و عوارض تعیین شده در آرای مذکور به‌صورت نقدی، مابقی را به‌صورت غیرنقدی در چهارچوب مصوبه مدیریت منابع و مصارف غیرنقد تهاتر نماید.
تبصره اصلاحی
املاک و اراضی مشمول این ماده در صورتی که اماکن تأمین پارکینگ مطابق طرح تفصیلی ملاک عمل شهر تهران را نداشته باشند چنانچه دارای گواهی ساختمان صادره در تاریخ ۱/۱/۱۳۹۱ یا حقوق مکتسبه قانونی شامل سابقه بنا پیش از سال ۱۳۴۹ و سابقه کسبی معتبر پیش از مرداد سال ۱۳۵۲ باشد می‌توانند نسبت به تخریب و نوسازی براساس ضوابط طرح تفصیلی ملاک عمل شهر تهران اقدام نمایند.
عوراض کسر پارکینگ این املاک تا سقف تراکم موضوع گواهی ساختمان مذکور مطابق‌بند «د» ذیل ماده ششم «مصوبه نحوه محاسبه و دریافت عوارض صدور پروانه نظارت فنی و عوارض استفاده موقت در شهر تهران»ـ ابلاغی به شماره ۳۲۲۶۲/۲۶۲۴/۱۶۰ مورخ ۱۴/۱۱/۱۳۹۸ اخذ می‌گردد و برای مازاد تراکم گواهی ساختمانی مذکور تا سقف تراکم طرح تفصیلی، تأمین پارکینگ الزامی است. در صورت عدم تأمین پارکینگ در ملک صرفاً در حد تراکم پایه مالی و یا مطابق گواهی ساختمانی و حقوق قانونی مذکور امکان ساخت‌وساز وجود دارد.