همشهری آنلاین _ مریم قاسمی: این زمین‌ها مدت‌هاست به حال خود رها شده و مشکلات عدیده‌ای برای ساکنان به وجود آورده‌اند. «غلامرضا نعمتی» فارغ‌التحصیل رشته حقوق خصوصی در مقطع کارشناسی ارشد و رئیس اداره حقوقی و تنظیم قراردادهای شهرداری منطقه ۱۸، که ۲۰ سال است در این حوزه فعالیت دارد عنوان می‌کند که‌درصد بالایی از اراضی منطقه ۱۸ موقوفه‌ای یا در اختیار سازمان‌هایی است که تمایلی برای واگذاری آنها به شهرداری ندارند تا صرف خدمات عمومی و تأمین سرانه‌های مورد نیاز شهروندان شود. او همچنین از مسکوت ماندن قانون شهرداری‌ها در این حوزه می‌گوید. گفت‌وگوی ما با این حقوقدان را بخوانید.
زمین‌های بایر و مخروبه بسیاری درمحدوده جغرافیایی منطقه ۱۸ وجود دارد که سالیان طولانی به حال خود رها شده و مشکلاتی را برای شهروندان به‌وجود آورده‌اند؛ از جمله انباشت زباله، تخلیه نخاله‌های ساختمانی، تجمع معتادان و کارتن‌خواب‌ها و همچنین افزایش جانوران موذی. می‌توان به این موارد ایجاد چهره زشت و نازیبا در محله و شهر را نیز اضافه کرد. آیا راهکاری قانونی برای تعیین‌تکلیف این اراضی وجود ندارد؟
زمین‌ها و املاک رها شده در داخل یا محدوده شهرها از پدیده‌های جدیدی است که زمینه‌ساز ایجاد مشکلات بسیاری در شهرها شده است. برخی از این املاک و اراضی در اختیار دستگاه‌های دولتی است، اما این دستگاه‌ها اجازه نمی‌دهند که املاک مزبور آزاد شود. املاک یا اراضی در اختیار دستگاه‌های دولتی در صورتی که رهاسازی شود نقش بسیار مؤثری در افزایش سرانه‌های مورد نیاز شهروندان و حتی تأمین مسکن آنها خواهد داشت، اما متأسفانه بسیاری از دستگاه‌های دولتی به دلیل آنکه املاک یا اراضی آنها دارای قیمت‌های بسیار بالایی است حاضر به واگذاری آنها نیستند و تعداد این واحدها و املاک هر روز افزایش می‌یابد. تعداد اراضی و املاکی که در محدوده یا داخل شهر قرار دارد، کم نیست و در برخی نقاط به مکان مناسبی برای ایجاد مشکلاتی که به آن اشاره کردید، تبدیل شده‌اند.
یعنی تا زمانی که مالکان دولتی و شخصی اراده نکنند این مشکلات همچنان پابرجاست. در این صورت تکلیف حقوق شهروندان چه می‌شود و چگونه می‌توان برای رفع این مشکل اقدام کرد؟
ماده۲ قانون زمین شهری در مورد اراضی شهری، یعنی زمین‌هایی که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک‌ها هستند، صحبت می‌کند. این قانون برای مالکیت زمین‌های بایر و موات شهری تعیین تکلیف کرده است. مطابق این قانون، کلیه زمین‌های موات در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد، مگر آنکه این زمین‌ها توسط دولت واگذار شده باشد.
آیا مقرراتی برای استفاده مناسب از این زمین‌ها وجود دارد؟
ماده ۵ قانون زمین شهری مصوب ۲۲/۶/۱۳۶۶ تمام زمین‌های موات شهری را در اختیار دولت دانسته و اسناد مالکیت اشخاص را در این‌باره باطل اعلام و ادارات ثبت اسناد و املاک را مکلف کرده که به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی اسناد آنها را به نام دولت کند تا از آنها برای تولید محصولات کشاورزی و صنعتی و ایجاد مسکن استفاده کند.
منظور از زمین‌های موات شهری چیست؟
به موجب قانون مدنی، اراضی موات این‌گونه تعریف شده است: «اراضی موات یعنی زمین‌هایی که معطل مانده وآبادی و کشت و زرع در آن نباشد.» البته تمامی اراضی موات داخل و خارج از محدوده استحفاظی شهرها در مالکیت دولت است و صرفاً تحت ضوابط خاصی قابلیت دارد که در اختیار افراد قرار گیرد یا به آنها واگذار شود. قانونگذار، کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری را با هدف رعایت حقوق افراد در خصوص تشخیص موات بودن املاک دولتی، پیش‌بینی کرده است.
به نظر شما دلیل اصلی معطل ماندن این قانون و بلاتکلیفی زمین‌های رها شده چیست؟
مسئولان مربوط کمبود اعتبار را بهانه می‌کنند، حال آنکه نبود قاطعیت در عمل را عامل اصلی دانست. شورای اسلامی شهر باید در مصوبه‌ای صاحبان زمین‌های رها شده و بلاتکلیف را وادار کند در دوره‌ای مشخص برای ساخت‌وساز یا تعیین تکلیف زمین‌های مربوطه اقدام کنند و پس از این مدت از صاحبان املاک جریمه سنگین بگیرد.
آیا دست شهرداری برای ورود به این مسأله بسته است و نمی‌تواندکاری را پیش ببرد؟
ماده ۱۱۰ قانون شهرداری‌ها می‌گوید: «زمین یا بناهای مخروبه و غیرمناسب با وضع محل و یا نیمه‌تمام واقع در محدوده شهر که در خیابان یا کوچه و یا میدان قرار گرفته و منافی با پاکیزگی و زیبایی شهر و یا موازین شهرسازی باشد، شهرداری با تصویب شورای‌شهر می‌تواند به مالک اخطار کند تا ظرف ۲ ماه به ایجاد نرده یا دیوار یا مرمت آن، که منطبق با نقشه مصوب انجمن شهر باشد، اقدام کند.
اگر مالک مسامحه یا امتناع کرد شهرداری می‌تواند برای تأمین نظر و اجرای طرح مصوب انجمن در زمینه زیبایی و پاکیزگی و شهرسازی هرگونه اقدامی را که لازم بداند معمول و هزینه آن را به اضافه صدی ده از مالک یا متولی و یا متصدی موقوفه‌طلب کند. در این مورد ابتدا صورت حساب شهرداری به مالک ابلاغ می‌شود، در صورتی که مالک ظرف ۱۵ روز از تاریخ ابلاغ به‌صورت حساب قطعی اعتراض کرد موضوع به کمیسیون مذکور در ماده ۷۷ ارجاع خواهد شد.
پس دیگر بهانه‌ای در این زمینه وجود ندارد؟
بله. این قانون قدیمی و اما داستان چیز دیگری است. آن‌طور که شواهد نشان می‌دهد که اغلب مالکان شخصی در پی اخطاریه‌های شهرداری اقدام به حصارکشی زمین‌های خود می‌کنند اما باز به‌طور کامل وضعیت این بناهای مخروبه روشن نمی‌شود چون قانون محکمی در این زمینه وجود ندارد. البته در این بین اداراتی هم وجود دارد که همچنان با رها کردن این اراضی از زیر بار اجرای قانون شانه خالی می‌کنند.
شما به‌عنوان کارشناس حقوقی چه پیشنهاد و راهکاری برای حل این مشکلات دارید؟
با توجه به منابع محدود زمین و رشد و گسترش شهرها ضروری است به جای ضوابط خشک و انعطاف‌ناپذیر طرح‌های جامع، از قوانین انعطاف‌پـذیر و مناسب با زمان حاضر استفاده کرد. «تفکیک و افراز» یکی از سازوکارهای مهم در نظم‌بخشی به فضا و مکان است و در صورت اعمال صحیح قوانین و مقررات آن، از تخریب زمین‌های مناسب هرکاربری جلوگیری می‌شود.
ادارات ثبت در درجه اول و دادگاه‌ها در درجه دوم در این امر دخالت دارند و دخالت این سازمان‌ها بر اساس طرح جامع، تفصیلی، هادی و مقررات شهرسازی شهرداری‌ها صورت می‌گیرد. حد نصاب‌های تفکیک و افراز برای جلوگیری از قطعه قطعه شدن اراضی اهمیت فراوانی دارد. اندازه قطعات تفکیکی و افراز که ملک بر اساس سهام شرکاء تقسیم می‌شود، به‌ویژه در آپارتمان‌ها، بر اساس قیمت زمین و مسکن و همچنین نظم‌دهی به کالبد شهرها تأثیرات زیادی دارد. پس باید در تفکیک قطعات همه عوامل تأثیرگذار در نظر گرفته و ضوابط و مقررات بر اساس واقعیت‌های موجود تنظیم شود.
در این محدوده از شهر هکتارها زمین رهاشده و گرد و خاک و آلودگی و نازیبایی آن نصیب مردم می‌شود. از لحاظ قانونی این زمین‌ها را می‌توان تغییرکاربری داد؟
نباید زمین‌های کشاورزی یا زمین‌های با کاربری دیگر برای مصارف مسکونی تفکیک شوند و البته در این مورد باید با بورس بازی زمین مقابله کرد. یکی از موارد مهم در تفکیک و افراز داشتن سند رسمی است، بنابراین ضروری است که تسهیلاتی برای تبدیل اسناد عادی به اسناد رسمی (طبق قانون) لحـاظ شود. اعمال قوانین موجود در ایران و نظارت بر اجرای درست قوانین به تنهایی کافی نیست، بلکه عموم مردم و مسئولان نیز باید این قوانین را محترم شمرده و رعایت کنند و این امر نیز جز با فرهنگسازی صحیح و مدیریت کارآمد مقدور نیست.