همشهری محله _ رضانیکنام: برای ساکنان گود باغ آذری این امکان و فرصت طلایی فراهم شده تا بتوانند خانه‌های فرسوده را در ازای دریافت کلید واحدهای آپارتمانی نوساز تحویل دهند، البته استفاده از امکانات و مزایای این طرح شرایطی دارد که در گفت‌وگو با «جاوید طالب‌زاده» مدیر دفتر توسعه محلی محله باغ آذری به آن پرداختیم.
ابتدا بد نیست درباره مهم‌ترین مشکلات ساکنان گود باغ آذری صحبت کنید؟
گود باغ آذری تنها گود مسکونی باقیمانده در شهر تهران است که هنوز حیات شهری دارد، بنابراین عامل «زمان» یکی از فاکتورهای اصلی در زمینه پیچیده‌تر شدن مسائل آن است. به نحوی که به علت تعیین تکلیف نشدن نحوه ساماندهی این محدوده از سوی مدیریت شهری، فرسایش بناهای واقع در گود، که عمدتاً ریزدانه و فاقد سازه پایدار و مستحکم هستند، شدت بیشتری به خود بگیرد و سکونت را برای ساکنان بومی و محلی سخت‌تر کند.
مدیریت نشدن آب‌های سطحی و نبود شبکه فاضلاب علاوه بر ایجاد مشکلات بهداشتی خسارت‌های فراوانی به بناهای موجود زده و ترمیم و بازسازی این بناها از سوی مالکان به یک روند تکراری هزینه‌بر تبدیل شده است. با تغییر سبک زندگی، واحدهای مسکونی داخل گود دیگر پاسخگوی نیاز ساکنان نیست و بسیاری از اهالی با اجاره دادن املاک خود به خانوارهای کم‌درآمد، به محله‌های همجوار کوچ کرده‌اند. آنها هم که مانده‌اند مالکانی هستند که از سر استیصال و به علت ناتوانی مالی راه دیگری برایشان باقی نمانده است.
چرا تاکنون فکر اساسی برای رفع مشکلات ساکنان گود نشده است؟
حضور اتباع خارجی مهاجر در این محدوده به دلیل نازل بودن قیمت زمین و مسکن، عدم امکان نوسازی و بهره‌مندی از تسهیلات و مشوقات مرتبط با نوسازی، تیپ خاک ضعیف و سست محدوده، عدم تمایل بخش خصوصی برای سرمایه‌گذاری، مشکلات رفت‌وآمد و نفوذناپذیری معابر از دیگر مسائلی است که باعث شده حل مشکلات این محدوده به درازا بکشد.
چه موانعی در اجرای طرح وجود دارد؟
یکی از مسائلی که به اعتماد عمومی در این طرح ضربه زده، اجرای طرح «پهنه تجارت جهانی» در ارتباط با محور فداییان اسلام، قبل از سال ۱۳۹۴ بود. این طرح بر اساس اسناد بالادستی طرح جامع و تفصیلی دنبال می‌شد و از آنجا که گود باغ آذری در حوزه مداخله این طرح قرار داشت دارای پهنه ساخت‌وساز تجاری بود.
طرح پهنه تجارت جهانی با شکست مواجه و کلا حذف شد و طی بازنگری طرح تفصیلی در سال ۱۳۹۴، پهنه محدوده گود به پهنه سکونت(R۱۲۲) تغییر پیدا کرد، اما ساکنان فکر می‌کنند که همچنان انتفاع تجاری بزرگی در پشت پرده وجود دارد که در صورت مشارکت در طرح، ممکن است ملک‌شان را با بهای نازل در قبال آن انتفاع بزرگ واگذار کنند.
سرانجام بازنگری طرح تفصیلی جدید چه شد؟
پهنه جدید بیشترین تراکم مسکونی را که به مالکان اجازه می‌داد تا از آن بهره‌ببرند حداکثر ۴ طبقه به شرط مساحت آورده بیش از ۱۵۰مترمربع تعریف کرده بود. عملاً با توجه به قدرالسهم مشارکت در ساخت‌وساز و عرف محلی در بیرون گود، یعنی ۶۰درصد به سود سرمایه‌گذار و ۴۰درصد به سود مالک، این کار صرفه اقتصادی برای مالک نداشت، برای اینکه در بسیاری از قطعات بیش از ۲ خانوار ساکن هستند. عدم امکان بارگذاری تراکم بیش از ۴ طبقه هم به دلایل فنی ناشی از سستی و تیپ خاک بود. این وضعیت سبب شد حتی با تغییر پهنه در سال ۹۴ یک مورد نوسازی املاک در گود باغ آذری صورت نگیرد.
چه راهکارهایی برای برون رفت از این وضعیت اندیشیده شد؟
بعد از ۲ سال بررسی، ۲ راهکار برای ساماندهی وضعیت گودنشینان در نظر گرفته شد؛ اول، نوسازی بلوک‌های بزرگ و یکپارچه با مساحت حداقل ۶۰۰مترمربع برای اجرای فونداسیون‌های پیچیده و یکپارچه، با این هدف که بتوان بارگذاری تراکم بیش از ۴ طبقه انجام داد و دوم، بهره‌گیری از ظرفیت‌های شهرداری و اعطای مسکن معوض. در راه‌حل اول با توجه به اینکه میانگین قطعات تقریباً نزدیک به ۷۰مترمربع است و در دسته ریزدانه قرار می‌گیرد، نیازمند تجمیع ۱۰ پلاک یا بیشتر است که این مورد ریسک تحقق پروژه‌ها را به شدت بالا می‌برد و بخش خصوصی تمایلی به سرمایه‌گذاری در پروژه‌های با ریسک بالا را ندارد.
پس در نهایت راه‌حل دوم انتخاب شد.
بله. گزینه دوم معقول و منطقی‌تر بود. برای این طرح، در نهایت شهرداری از ۳ زمین واقع در محله باغ آذری، زمین خدمات موتوری را، که اداره ثبت برای آن سند رسمی به نام شهرداری صادر کرده بود، به‌عنوان سایت اصلی طرح انتخاب کرد. یکی از امتیازهایی که برای ساکنان گود باغ آذری، تأکید می‌کنم فقط برای این محله، در نظر گرفته شده این است که به ازای متراژ کنونی هر خانه فرسوده تا یک و نیم برابر آن واحد مسکونی نوساز تحویل مالک می‌شود، بنابراین اگر شهروندان در خانه‌های کوچک و ریزدانه با متراژ ۴۰ و ۵۰ متری زندگی می‌کنند اصلاً نگران نباشند. شرکت عمران و نوسازی اکباتان نیز برای اجرای پروژه انتخاب شده تا طبق طرح ارائه شده پروژه مسکونی چندمنظوره ساخته شود.
برای اعتمادسازی ساکنان گود چه کارهایی انجام شده است؟
در مرحله اول افراد سرشناس و معتمد به‌عنوان نمایندگان محل شناسایی شدند و جلسات توجیهی گروهی و بلوک به بلوک برگزار و بخشی از اطلاعات پروژه بدون مداخله دفتر توسعه محلی به اهالی انتقال داده شد. بسیاری از مالکان برای آشنایی با طرح از طریق نمایندگان‌شان با دفتر ارتباط برقرار کردند. از این‌رو بخش عمده‌ای از مقاومتی که انتظار داشتیم شکل بگیرد تعدیل و تعامل اولیه با اهالی برقرار شد.
برای اطلاع‌رسانی از ابزارهای دیگر هم استفاده شد؟
بسیاری از اطلاعات اولیه ساکنان گود، مثل نام و شماره تماس مالک توسط نماینده‌های محلی استخراج شده و در اختیار کارشناسان دفتر قرار گرفت. حجم عمده‌ای از خوراک اطلاعاتی پروژه از طریق نرم‌افزارهای شبکه اجتماعی ارسال و به تدریج نظر شهروندان جلب شد. در مرحله دوم اقلام فراگیر نظیر بنر، پوستر و تراکت هم تهیه شده و طبق برنامه قرار است اطلاع‌رسانی انجام شود.
شهروندان ساکن گود باغ آذری هیچ راهی جز پذیرش این طرح ندارند؟
این طرح اختیاری است و هیچ الزامی به مشارکت در آن وجود ندارد. مالک مختار است برای ملکش هر تصمیمی که بخواهد بگیرد.
امتیازهایی که در این پروژه برای شهروندان پیش‌بینی شده چیست؟
مهم‌ترین امتیاز این پروژه، در نظر گرفتن نرخ آپارتمان معوض نسبت به نرخ عرف محلی است. از طرف دیگر خود برند شرکت اکباتان و پیوست فنی اجرایی پروژه و تسهیلات مالی، پشتیبان تأمین منابع مالی خرید مابه‌التفاوت‌های احتمالی قدرالسهم مسکونی توسط مالکان است.
- باغ آذری تنها گود مسکونی باقیمانده عصر ناصری
بسیاری از گودهای واقع در محله باغ آذری در زمان ساخت حصار ناصری به دستور ناصرالدین شاه برای تأمین مصالح مربوط به این حصار ایجاد شد. آن زمان بود که کارگاه‌های آجرپزی در این محله و محله‌های همجوار مثل هرندی شکل گرفت. حجم زیادی از خاک این نواحی برای ساخت مصالح استفاده و به همین‌ترتیب گودهای مختلفی در این محله‌ها ایجاد شد. بسیاری از گودهای واقع در محله باغ آذری در دوره و دهه‌های پیش به نحوی تعیین تکلیف شدند و تنها گود «سید درویش» باقی ماند که بعدها به نام‌های گود «سیدالشهدا(ع)»، «آذری» و یا «باغ آذری» اصطلاح رایج بین اهالی شد.
- گود آذری، ۴متر پایین‌تر از سطح زمین
ارتفاع گود نسبت به معابر اصلی همجوار با یک شیب ملایم و ارتفاع کم، ۳ تا ۴متر پایین‌تر از سطح معابر اصلی مثل خیابان‌های شهیدان رحیم‌زاده و زارع است.
- اطلاع‌رسانی و اعتمادسازی
«یکی از چالش‌های اجرای پروژه، چگونگی «طرح موضوع» با جامعه محلی بود به‌طوری که با توجه به نگرش منفی ساکنان در خصوص طرح‌های قبلی، که هرکدام به دلایلی اجرایی نشد و در حد حرف باقی ماند، اعتماد ساکنان به مدیریت شهری جلب شود. مدیر دفتر توسعه محلی باغ آذری در این‌باره می‌گوید: «باید طوری رفتار می‌شد تا ساکنان در مقابل این پروژه جبهه نگیرند و مقاومت از خودشان نشان ندهند. بر این اساس برای اطلاع‌رسانی ۲ سطح را تعریف کرده‌ایم که اجرا خواهد شد. اول، اطلاع‌رسانی با واسطه (غیرمستقیم) و دوم، اطلاع‌رسانی بی‌واسطه و فراگیر (مستقیم).»
- فرآیند تحویل واحدهای نوساز به ساکنان باغ‌آذری
در حال حاضر هیچ اقدام حقوقی و ثبتی انجام نمی‌شود، چون باید پروژه حداقل ۲۰ تا ۳۰درصد پیشرفت فیزیکی داشته باشد تا فرایند مربوط به معاوضه به‌صورت حقوقی آغاز شود. مکانیزم حقوقی جابه‌جایی کلید به کلید است، یعنی مالک تا زمانی که واحد منتخبش مطابق با قرارداد، آماده و قابل تحویل نباشد ملک در تصرفش باقی می‌ماند.
هنوز تصمیمی در این زمینه گرفته نشده است، اما در خصوص اینکه چه نخواهد شد طبق گمانه‌زنی‌ها و مصوبات مدیریت بالادستی مشخص شده که نباید بهره‌برداری انتفاعی از عرصه گود برای تجاری و یا مسکونی در آینده صورت بگیرد. بنابراین تصمیم‌گیری در نوع کاربری در دست مطالعات فنی است.