همشهری آنلاین - مجید جباری: معاون معماری و شهرسازی شهرداری تهران یکی از اصلی‌ترین حوزه‌های مدیریت شهری به حساب می‌آید. ماموریت این معاونت با دستور ویژه علیرضا زاکانی شهردار تهران در خصوص تشکیل قرارگاه جهادی مسکن در پایتخت ابعاد تازه‌تری به خود گرفت. حمیدرضا صارمی معاون شهرسازی و معماری شهرداری با حکم زاکانی به ریاست این قرارگاه منصوب شد تا مشکل گرانی مسکن در تهران را حل کند. بر همین اساس، برای اطلاع از جزئیات برنامه این قرارگاه برای هدف‌گذاری ساخت سالانه ۱۸۰ هزار واحد مسکونی در جهت متعادل کردن عرضه و تقاضا و شکستن حباب مسکن و البته آگاهی از ماموریت های مهم معاونت معماری و شهرسازی شهرداری تهران در دوره ۴ ساله پیش رو، به گفتگو با حمیدرضا صارمی نشستیم.
بخش نخست این گفت و گوی یک و نیم ساعته که صبح یکی از واپسین روزهای فروردین در دفتر کار او انجام شد، را در ادامه می‌خوانید:
آقای صارمی اگر بخواهید از میان همه اهداف و برنامه‌های معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران در این دوره، یک یا دو برنامه شاخص را نام ببرید که قرار است در مدت ۴ ساله مدیریت شهری به سرانجام برسد، چه برنامه‌های اسم می‌برید؟
معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران به نوعی مغز افزار حرکت تحولی شهر در حوزه‌های مختلف از باب اجرای مقررات، ضوابط و راهبردها محسوب می‌شود. بنابراین امکان انتخاب یک هدف از بین اهداف در این معاونت ممکن نیست. به طور متوسط حدود ۵۰ درصد از درآمدهای شهر تهران از حوزه شهرسازی حاصل می‌شود. این موضوع نشان دهنده این است که تحولات عمرانی شهر و پیشرفت شهر تهران به صورت نانوشته با حوزه شهرسازی و معماری ارتباط دارد. از طرفی برنامه‌های سازمان نوسازی شهر تهران (یکی از سازمان‌های زیرمجموعه معاونت شهرسازی و معماری شهرداری) که از سال ۱۳۴۷ تاسیس شده و متولی نوسازی شهر تهران است، به دلایل مختلف می‌تواند جزو مهمترین راهبردها و سیاست‌های شهرسازی باشد چرا که تهران شهری است که در معرض بحران‌های طبیعی قرار دارد، بنابراین حوزه‌ای مثل نوسازی شهر تهران و رسالت آن در بازسازی، بهسازی و نوسازی بافت فرسوده و ناپایدار جایگاه مهمی دارد.
به طور مثال شرکت نوسازی عباس آباد به عنوان یک سازمان راهبردی در حوزه های فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی جایگاه ویژه‌ای دارد که برای تحقق گردشگری شهر تهران نقشش تعیین کننده خواهد بود. همچنین ادارات دیگر مثل اداره کل حریم شهر تهران هم حوزه مهمی است، چرا که حریم شهر تهران حدود پنج برابر شهر تهران است و بسیاری از اتفاقاتی که در شهر رقم می خورد، متأثر از حریم است. اگر بخواهیم به تعداد سفرهای کاری، آموزشی، بهداشتی، درمانی و فرهنگی که روزانه به شهر تهران انجام می شود، نگاه کنیم، روزانه چیزی در حدود یک میلیون و ۲۰۰هزار خودرو وارد شهر تهران می‌شود که نشان می‌دهد موضوع حریم بسیار اهمیت دارد. همچنین دبیرخانه کمیسیون ماده ۵ که به نوعی متولی احصاء مغایرت‌های طرح تفصیلی است، یکی دیگر از مهم ترین حوزه های شهرسازی است. ایضاً اداره کل تدوین ضوابط و مقررات، اداره کل شهرسازی و طرح‌های شهری، اداره کل برنامه ریزی و ... هریک رسالت جدی در نظام شهری تهران دارند اما از منظر خودم اگر بخواهم به سئوال شما پاسخ داده باشم، شاید برای دهه‌ای که درآن قرار داریم، سیمای شهر تهران، کیفیت فضاهای شهری و افزایش شاخص‌های کیفیت زندگی که عمده آن متغیرها می‌تواند در حوزه معماری و شهرسازی قرار بگیرد، می‌تواند جزو بهترین اهداف این معاونت قرار بگیرد.
در دوره گذشته مدیریت شهری، در خصوص بازنگری طرح تفصیلی شهر تهران عنوان شد که اقداماتی در این زمینه صورت گرفته است و کار مطالعات آن هم به دانشگاه تربیت مدرس واگذار شد؛ اما در نهایت این طرح به سرانجام نرسید. همچنین در مورد طرح جامع شهر تهران که در سال ۱۳۸۶ و برای بازه زمانی ۱۰ ساله مصوب شده تاکنون اقدامی نشده است. معاونت شهرسازی برای بازنگری دو طرح مهم جامعه و تفصیلی تهران چه برنامه‌ای دارد؟
ابتدا لازم است، مقدمه‌ای را در این زمینه عنوان کنم، هم شورای عالی شهرسازی و معماری بر این امر واقف است و هم مطالعاتی که در این زمینه در سالهای گذشته انجام شده، نشان می‌دهد که وقتی مرجع تهیه طرح‌های توسعه شهری یک نهاد باشد و مرجع اجرای آن نهاد دیگری، به طور معمول در اجرا، انحراف از آن طرح بسیار خواهد بود و این موضوع ربطی هم به تهران و شیراز و یا دیگر شهرها ندارد. تهران و شهرهای دیگر کشور از این مسئله رنج می‌برند که وزارت راه و شهرسازی و شورای عالی شهرسازی و معماری به عنوان مرجع تهیه طرح‌های توسعه شهری باشد و شهرداری به عنوان مجری طرح عمل کند چرا که علاوه بر شناخت اندک نسبت به هم، زبان متفاوتی از یکدیگر نیز دارند و همین موضوع سبب شده تا به طور متوسط در شاخص‌های مختلف مثل شاخص‌های جمعیتی، حرکت توسعه کالبدی شهر و بسیاری دیگر از شاخص‌ها بین ۲۰ تا ۸۰۰ درصد از معیار را داشته باشند.
همچنین طرح‌های جامع و تفصیلی پایشی و نظارتی برای ارزیابی خود ندارند و همین که ابلاغ شد، به امان خدا رها می‌شوند و چند سال از آن می‌گذرد تا شاید دوباره نگاهی به آن بکنند. معتقدم هم طرح جامعی که سال ۱۳۴۹ تصویب شد انحراف زیادی داشت و هم طرح جامعی که سال ۱۳۸۶ به تصویب رسید و به تبع آن، طرح تفصیلی که ۱۳۹۱ ابلاغ شد و این مسئله نشان می‌دهد که طرح‌ها با واقعیت‌های موجود شهر متفاوت هستند. فهم این موضوع هم نیاز به دلایل زیادی ندارد؛ تعداد مصوبات کمیسیون ماده ۵ می‌تواند این را نشان دهد. در واقع وقتی که دو هفته یکبار حداقل ۱۰ مغایرت در این کمیسیون مورد رسیدگی قرار می گیرد، اثبات می کند که طرح‌های جامع و تفصیلی با هدف‌هایی که در آنها قید شده، فاصله زیادی دارد. آسیب شناسی‌هایی که در گذشته انجام شده، موردی بوده که نمی‌تواند ارزیابی دقیقی باشد اما همین سیمای مغشوش شهر نشان می‌دهد که طرح های مقید برای شهری مثل تهران که تحولات و تغییرات جمعیتی آن خیلی زیاد است، نمی‌تواند طرح های مناسبی باشند.
شما در زمینه لزوم توسعه تهران چند بار تأکید بر ساخت با تراکم حتی ۶ طبقه به ویژه در پایین محور انقلاب داشته‌اید. نخست اینکه آیا جمعیت‌پذیری تهران به ویژه در جنوب شهر و پایین خط انقلاب این اجازه را به تهران می‌دهد؟ دوم اینکه آیا شهرداری تهران و به ویژه معاونت شهرسازی در این زمینه مطالعات کارشناسی خاصی داشته است؟ اعطای تراکم ساخت در طبقات بالا تا ۶ طبقه مبتنی بر چه کار کارشناسی است؟
نکته‌ای که من در این زمینه عنوان کرده‌ام این بود که چرا در شهر تهران مثلاً در همین سال ۱۴۰۰ کمتر از ۲ هزار پروانه در بافت فرسوده صادر شده است در صورتی که در سال ۱۳۹۰ در همین بافت فرسوده حدود ۱۱ هزار پروانه صادر شده بود. در این زمینه، بحث ما تعداد طبقات خاصی نبود؛ اگر بخواهم به عنوان یک کارشناس بگوییم، بحث‌مان این بود که مثلاً در معابر ۶ متر، ۳ طبقه، در معابر ۸ متری، ۴ طبقه و در معبر ۱۰ و ۱۲ متر به بالا مالکان بتوانند دست کم ۵ طبقه پروانه بگیرند که برایشان توجیه اقتصادی داشته باشد. مسئله این است که بسیاری از مالکان این واحدهای فرسوده از نظر اقتصادی، امکان نوسازی پلاک‌هایشان را ندارند و باید برای نوسازی با سرمایه گذار مشارکت کنند و در این فرایند هم اگر تعداد طبقات از یک تعدادی کمتر باشد، برای سرمایه گذار توجیه اقتصادی ندارد. مثلاً شما وقتی می‌خواهید در بافت، سه طبقه مجوز ساخت بدهید، مالک همین الان خودش سه طبقه فرسوده دارد؛ می‌خواهد این را به سازنده‌ای بدهد که او هم ۱.۵ طبقه را برای خودش داشته باشد، پس ترجیح می‌دهد با همین ۳ طبقه فرسوده زندگی کند. بر اساس یک مطالعه ای که صورت گرفته، مشوق‌های زیادی مثل صدور پروانه رایگان، تخفیف ۵۰ درصدی عوارض نظام مهندسی و ... که برای نوسازی بافت فرسوده در نظر گرفته می‌شود، ۳۰ درصد در بازسازی، نوسازی و بهسازی بافت فرسوده تأثیر دارد؛ اما وقتی که تعداد طبقات را افزایش داده اند، ۷۰ درصد اثر مثبت بر روی این موضوع داشته است.
ما می‌گوییم چرا وقتی در بسیاری از مناطق شمال شهر این امکان در اختیار مالکان گذاشته شده، این امکان باید از افرادی که در جنوب شهر زندگی می‌کنند، دریغ شود؟ درحالی که در طرح جامع، اول برای مناطق شمالی تعداد طبقات کمتری در نظر گرفته شده بود و برای جنوب شهر تعداد طبقات بیشتر تا هارمونی شهری شکل بگیرد که متأسفانه این موضوع مهم هیچ وقت شکل نگرفت و دیگر هم شکل نخواهد گرفت. ما باید با واقعیت‌های زندگی مردم در شهر حرکت کنیم و بر همین اساس پیشنهاد می‌کنیم که مشوق‌های بافت فرسوده در مناطق جنوب شهر به گونه‌ای باشد که توجیه اقتصادی داشته باشد تا نوسازی رونق بگیرد.
از سال ۱۳۹۷ در بافت فرسوده دو طبقه تشویقی داده می‌شد و مردم بسیار استقبال می‌کردند اما از زمانی که به یک طبقه تقلیل یافت، تقریبا ۷۰ درصد نوسازی کاهش پیدا کرده است. به هر شکل باید بررسی کنیم تا موضوعات جمعیت پذیری، حفظ حریم خانواده و... مورد توجه قرار گیرد و منجر به اتخاذ تصمیم درستی شود. این موضوع با یاری خدا امسال یا توسط شورای عالی معماری و شهرسازی و یا درکمیسیون ماده ۵ مورد بررسی قرار می‌گیرد و یک تصمیم عقلانی برای مردم در این زمینه گرفته می‌شود.
بر اساس موضوع قرارگاه جهادی مسکن که شهردار تهران بر آن تأکید دارد، قرار است سالانه ۱۸۰ هزار مسکن در تهران ساخته شود. آیا این تعداد مسکن در محل خاصی متمرکز مثل مسکن مهر ساخته می‌شوند و یا این رقم با احتساب نوسازی و بهسازی پلاک‌های بافت فرسوده تهران است؟ درباره جزئیات بیشتری از نحوه و زمان آغاز ساخت مسکن در قالب قرارگاه جهادی مسکن صحبت می کنید؟
من لازم است در سه محور در این باره صحبت کنم. محور اول این است که ما تجارب زیادی در طرح‌های جامع مسکن کشور طی ۴۲ سال گذشته داشته‌ایم. برای محور نخست لازم است به چند موضوع نگاه کنیم. شاخص دسترسی به مسکن در شهر تهران که اکنون حدود ۶۶ سال است یعنی اگر یک شهروند در تهران بخواهد یک دوم از حقوق خود را به خرید مسکن اختصاص دهد به طور متوسط ۶۶ سال طول می‌کشد تا صاحب مسکن شود. سهم مسکن در سبد خانوار تهران الان حدود ۶۵ درصد است؛ وقتی سهم مسکن در سبد خانوار افزایش می‌یابد، کیفیت زندگی کاهش پیدا می‌کند؛ شاخص‌های سلامت پایین می‌آیند و خانواده‌ها در رنج زندگی می‌کنند. به همین خاطر باید تدبیری برای این مهم اندیشیده شود. آقای زاکانی شهردار تهران رویکردی دارد که می گوید: «ما نباید نسبت به مشکلات مردم با این توجیه که در حوزه عملکرد ما نیست، بی‌تفاوت باشیم؛ بنابراین باید یک مداخله تعریف شده‌ای داشته باشیم.»
در حوزه معاونت شهرسازی و معماری که با موضوع مسکن مرتبط است، در سال ۹۰ الی ۹۲ بالغ بر ۳۰ هزار پروانه در تهران صادر و به لحاظ تعداد، بالای ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در تهران ساخته می‌شد اما در ۴ سال گذشته، آمار صدور پروانه کاهش یافت. یعنی در سال ۱۴۰۰ آمار صدور پروانه حدود ۵۸۰۰ پروانه و تعداد واحدها کمتر از ۵۰ هزار واحد مسکونی بود. مطالعاتی که ما در متغیرهای مختلف مثل مهاجرت، تعداد ازدواج، کاهش بُعد خانوار و تخریب و استهلاک انجام دادیم، همه نشان می‌دهد که فشار تقاضایی که برای مسکن وجود دارد، تقریباً سالانه ۱۵۰ هزار مسکن است. یعنی نیاز قطعی برای هر سال تهران ۱۵۰ هزار واحد مسکونی است و یک نیاز انباشته هم از گذشته مانده و این نیاز سبب شده است که قیمت مسکن در چندسال گذشته به طور سرسام آوری افزایش یابد و به دنبال آن موجب افزایش بیش از حد اجاره بهاء شده است. اتفاق دیگر این است که بسیاری از افراد بومی که در بافت‌های جنوب شهر تهران ساکن هستند، ناچار به مهاجرت به حاشیه شهر هستند چراکه هرسال برای گران شدن اجاره بهاء دچار مشکل اساسی می‌شوند. همه این متغیرها نشان می‌داد که باید فشار عرضه مسکن درتهران افزایش پیدا کند تا بتواند فشار تقاضا را کاهش دهد. شما نمی‌توانید به مردم بگویید از تهران مهاجرت کنند و یا بخشنامه کنید که از تهران بروید.
شرایط اقتصادی، مسئله آمایش سرزمین و بسیاری از شاخص‌ها در مجموع باعث شده که حدود ۱۰ میلیون نفر ساکن تهران شوند و باید برای مردمی که در تهران زندگی می‌کنند، شرایط حداقلی برای زندگی به ویژه در حوزه مسکن را ایجاد کرد. مقام معظم رهبری (مدظله) فرموده اند: «چه بسا بحث مسکن از معیشت هم مهمتر باشد.» شاید این سخن، تاثیر جدی مسکن بر معیشت را نشان می دهد. بر همین اساس ما در مدت ۴ سالهای که باید مدیریت شهری تهران را به درستی و با عقلانیت پیش ببریم، یکی از مهمترین موضوعاتمان همین بحث مسکن خواهد بود.
درباره جزئیات و محورهای ساخت این ۱۸۰ هزار مسکن بیشتر توضیح دهید؟
بخشی از این خانه‌ها در بافت فرسوده تهران و مربوط به برای افرادی است که خانه‌هایشان در بافت فرسوده مصوب قرار دارد که برای تسریع در نوسازی وام نوسازی، از ۱۲۰ میلیون تومان به ۴۵۰ میلیون تومان افزایش یافت، به علاوه اینکه ۶۰ میلیون تومان هم بابت ودیعه مسکن دریافت می نند که بتوانند تا نوسازی خانه‌هایشان، خانه ای را اجاره کنند.
بخش دیگری از برنامه قرارگاه جهادی مسکن، در بحث کارهای مشارکتی است که ما انجام می‌دهیم. نحوه مشارکت هم به این شکل است که آورده شهرداری، زمین و تخفیف عوارض و آورده بنیاد مسکن هم ساخت است و امسال باید ۱۰ هزار واحد احداث شود. منتهی سیاست‌ها در نقاط مختلف تهران متفاوت است. مثلاً در باغ آذری هدفمان این است که افراد ساکن را جابه جا و مکان آن را به سرانه‌های خدماتی هفت گانه شهر اضافه کنیم، بنابراین در این محل دیگر مسکن ساخته نمی‌شود. بلکه باید به ساکنان این محل مسکن مناسب و در شأن آنها داده شود. در برخی جاها هم مانند منطقه ۵، آورده شهرداری زمین و پروانه و آورده بنیاد مسکن ساخت پروژه است. سهم شهرداری در آن پروژه به عنوان آورده شهرداری توسط بنیاد مسکن در توسعه خطوط مترو هزینه می‌شود.
بخش دیگری هم مشوق‌هایی است که در بودجه سال ۱۴۰۱ دیده‌ایم که افراد خودشان برای ساخت مسکن ورود پیدا کنند. از جمله مشوق‌هایی که در این زمینه پیش بینی کرده‌ایم ۱۰ درصد تخفیف برای ۱۱ گروه از جمله زنان سرپرست خانوار، خانواده شهدا و جانبازان، نخبگان علمی و سازندگانی است که از روش BIM (مدل سازی اطلاعات ساخت) استفاده کنند. بیشتر هدفمان این است که لشکر سازندگان خرد در این موضوع ورود کنند که سالیانه حدود ۱۸۰ هزار واحد مسکونی به پروانه ساختمانی برسد. این اقدام جمعیت پذیری را افزایش نمی هد، صرفاً فشار عرضه را افزایش و فشار تقاضای مسکن را کاهش می‌دهد. به هر حال تهران به عنوان پایتحت جمهوری اسلامی ایران باید شهری باشد که در برابر بحران‌ها و حوادث طبیعی شهر مقاوم و تاب آوری باشد.
ادامه این گفتگو در روزهای آینده منتشر می‌شود
بیشتر بخوانید:
- وام ۶۰۰ میلیون تومانی نوسازی بافت فرسوده برای بافت اطراف حرم | تخفیف ویژه عوارض نظام مهندسی
- ارائه تخفیف عوارض ساختمانی به ۱۱ گروه | بیشترین‌خانه‌های خالی در کدام مناطق هستند؟
- جزئیات مهم برنامه شهرداری تهران برای ساخت مسکن؛ اولویت با چه کسانی است؟ | سهم هزینه مسکن در سبد خانوارهای تهرانی | آمار اجاره نشین‌ها در تهران
- شاخص دسترسی تهرانی‌ها به مسکن به ۶۴ سال رسید | سهم ۶۵ درصدی اجاره بها از سبد خانوار | رشد ۱۸ برابر قیمت مسکن در ۱۰ سال!
- بخشنامه مهم شهردار تهران برای حل مشکل مسکن | ۶ دستور فوری زاکانی برای شناسایی گلوگاه مشکلات