به گزارش همشهری‌آنلاین، نکته قابل‌تأمل در قیمت‌گذاری بازار اجاره این است که حسن اجرای آن نیازمند وجود یک بانک اطلاعاتی شفاف و منسجم از بازار اجاره و خانه‌های خالی است که عملاً ایجاد کامل آن از تیرماه ۱۳۹۴تاکنون در پیچ‌وخم وزارت راه و شهرسازی معطل مانده و باوجود الزامات قانونی و اصرار مکرر مجلس، همچنان اقدامی برای ایجاد آن انجام نمی‌شود.
سقف بدون پایه
در مصوبه ستاد تنظیم، مبنای اعمال سقف قیمت در قراردادهای جاری و دارای مستأجر، قیمت سال قبل قرارداد مدنظر قرار می‌گیرد و در مواردی که قرارداد جدید منعقد می‌شود نیز قیمت ثبت شده در قرارداد قبلی ملاک عمل خواهد بود؛ این در حالی است که بخش قابل‌توجهی از قراردادهای اجاره تمدیدی به‌صورت پشت‌نویس یا لفظی بوده و کد رهگیری جدید برای آنها صادر نشده است. از سوی دیگر، این شیوه قیمت‌گذاری، عملاً در برابر واحدهای استیجاری جدید هیچ برنامه‌ای ندارد و فاقد قدرت اثرگذاری است؛ درحالی‌که در بازار فعلی، آگهی‌های مربوط به همین واحدهای تازه‌وارد، گرای رشد قیمت را به سایر قراردادهای اجاره می‌دهند و کار را برای خانه‌دار شدن مستأجران جدید، به‌ویژه خانه‌اولی‌ها و زوج‌های جوان سخت کرده‌اند.
در فضای مجازی، مردم سؤالاتی را در مورد اجرای مصوبه تعیین قیمت اجاره مطرح کرده‌اند که برخی از آنها به مشخص نبودن قیمت پایه در اجرای این قانون اشاره دارد.
از نگاه جامعه، در بازاری که الزام صدور کد رهگیری برای قراردادهای اجاره به دلایل مختلف اجرا نمی‌شود و قراردادهای تمدید به‌واسطه فرار از هزینه تمدید و حق کمیسیون مکرر بنگاه، به‌صورت دستی یا لفظی تمدید می‌شوند، اجرای مصوبه ستاد تنظیم بازار جز با دعوای موجر و مستأجر امکان‌پذیر نیست. از سوی دیگر، برخی از افراد به تجربه کشورهای مختلف برای تعیین قیمت منطقه‌ای اجاره اشاره کرده و از دولت خواسته‌اند پیش از اینکه نسخه ثابتی برای کل بازار اجاره کشور بپیچد، ابتدا زیرساخت موردنیاز برای احصای قیمت در بازار و همچنین ابزارهای کارآمد تشویق و تنبیه را فراهم آورد و بعد دست به اقدام بزند. برخی نیز تعیین قیمت برای بازار اجاره در اقتصاد متورم ایران را ناروا دانسته و به مشکلاتی اشاره کرده‌اند که چنین قانونی می‌تواند برای خانوارهای متکی به درآمد اجاره ایجاد کند.
بی‌توجهی به تجربه ۲ساله
تجربه اجرای مصوبه ستاد مقابله با کرونا برای تعیین قیمت اجاره در ۲سال اخیر نشان می‌دهد، در مواردی که مالکان طرفدار قانون نبوده‌اند، کار به شوراهای حل اختلاف کشیده و عملا دوطرف را درگیر جنگ اعصاب کرده است؛ باوجوداین، معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از موفقیت بالای قیمت‌گذاری بازار اجاره در سال‌های ۱۳۹۹و ۱۴۰۰خبر می‌دهد و بدون اینکه آمار و استدلالی ارائه دهد، به وزارت راه در کنترل و ساماندهی بازار اجاره نمره قبولی می‌دهد؛ درحالی‌که محاسبات مبتنی بر آمار رسمی از رسیدن نسبت قیمت مسکن به درآمد اجاره (P/R) از میانگین ۱۵به حوالی ۳۵حکایت دارد که عملاً به‌منزله عقب‌ماندگی تورم اجاره از تورم مسکن است و معنای آن چیزی جز احتمال رشد متوالی قیمت اجاره حتی در دوره رکود و ثبات قیمتی بازار مسکن نیست.
فارغ از این محاسبات، گزارش‌های رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار نیز در طول ۲سال گذشته و به‌خصوص در ۶ماه اخیر، بارها پرده از وخامت تورم در بازار اجاره برداشته است. در بهمن‌ماه ۱۴۰۰، رئیس‌جمهور نیز در واکنش به این تورم افسارگسیخته در این بازار، متولیان آن را به خط کرد.
حالا اما، ستاد تنظیم بازار مصوبه‌ای در مورد تعیین سقف قیمت اجاره ابلاغ کرده که براساس تجربه کشورهای توسعه‌یافته می‌توان با اجرای آن از معیشت و حق سکونت مناسب شهروندان دفاع کرد، اما برای اجرای این مصوبه از یک‌سو باید دولت و مجلس با فوریت راه‌حلی برای راه‌اندازی کامل سامانه ملی املاک و اسکان و شفاف‌سازی حوزه املاک و مستغلات پیدا کنند و از سوی دیگر انتظار می‌رود وزارت راه و شهرسازی با دقت و بدون غرض به بررسی اجرای چنین مصوبه‌ای در ۲سال گذشته بپردازد و نتایج آن را بدون رتوش و تغییر به ناظران دولت و ستاد تنظیم بازار ارائه دهد تا اجرای این مصوبه بدون کمترین خطا و با بهترین نتایج همراه باشد.
ظرفیت مغفول
مصوبه ستاد تنظیم بازار برای تعیین سقف قیمتی در قراردادهای اجاره، بر مبنای اطلاعات ثبت شده قراردادها در سامانه املاک و مستغلات و کد رهگیری صادر شده برای آنها استوار است؛ درحالی‌که بخش قابل‌توجهی از قراردادهای تمدیدی به‌صورت دستی نوشته شده و عملا نه قانونگذار و نه مشاوران املاک از سابقه قیمتی این قراردادها اطلاعات شفافی ندارند. همچنین یکی از پشتوانه‌های اجرای این مصوبه ستاد تنظیم بازار، تکلیفی است که برای شناسایی خانه‌های خالی و معرفی آنها به سازمان امور مالیاتی بر عهده وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته، اما از تیر ۹۴تاکنون این تکلیف در وزارتخانه به‌طور کامل اجرا نشده و اصلاً در شرایط فعلی، بانک اطلاعات جامعی در بازار مسکن و اجاره وجود ندارد که اجرای این مصوبه را تضمین کند.
این در حالی است که اگر مانند بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، فقط همین یک سامانه مخصوص اطلاعات مالکیت و سکونت در بازار اجاره و مسکن ایجاد می‌شد و ملاک اصلی سکونت خانوارها، محاسبه مالیات املاک و تعیین جریمه خانه‌های خالی قرار می‌گرفت، نه‌تنها سیاستگذار دید واقعی و جامعی نسبت به‌کل بازار پیدا می‌کرد، بلکه کنترل قیمت در بازار اجاره و همچنین اجرای سیاست‌های حمایتی در بازار مسکن نیز تسهیل می‌شد.
به گزارش همشهری، ظرفیت قانون ایجاد چنین سامانه‌ای در ایران وجود دارد و در ۷سال گذشته، اقدامات جسته‌وگریخته برای ایجاد آن تحت عنوان سامانه ملی املاک و اسکان انجام شده است، اما از یک‌سو ابهام قابل‌توجه حوزه مالکیت و سکونت املاک و مستغلات و از سوی دیگر ترک فعلی طولانی‌مدت متولیان اجرای قانون در وزارت راه و شهرسازی باعث شده این سامانه حداقل با توانمندی موردنیاز بازار مسکن و اجاره شکل نگیرد؛ همچنان که از ابتدای سال گذشته تاکنون، باوجود الزام قانونی دریافت مالیات از خانه‌های خالی، همچنان اطلاعات واثق و مکفی برای اجرای قانون از طریق متولیان این سامانه به سازمان امور مالیاتی نرسیده و این قانون عملاً اجرا نشده است.
امید به همکاری ارکان بازار اجاره
به‌دنبال تصویب سقف قیمت در ستاد تنظیم بازار، وزیر راه و شهرسازی از موجران، مشاوران املاک و حتی مستأجران می‌خواهد به نرخ‌های تعیین‌شده برای افزایش قیمت اجاره پایبند باشند و دور قراردادهای صوری که یک تخلف بزرگ محسوب می‌شود، خط بکشند.
رستم قاسمی در مصاحبه با تلویزیون گفت: نرخ‌های ابلاغی که دقیقاً مانند مصوبه ستاد مقابله با کرونا در ۲سال گذشته است، با کار کارشناسی ستاد تنظیم بازار تعیین شده است. او در مورد نحوه نظارت بر اجرای این مصوبه، گفت: در سامانه‌های حوزه مسکن، مشخص است و می‌توانیم تشخیص بدهیم که در سال گذشته قیمت چقدر بوده و امسال چقدر باید بالا برود.
این اظهارنظر وزیر راه و شهرسازی در حالی است که هیچ آمار مشخصی از میزان ثبت قراردادهای اجاره در کشور وجود ندارد و براساس گزارش‌های میدانی می‌توان ادعا کرد حدود نیمی از بازار، قرارداد دارای کد رهگیری ندارند یا قرارداد رسمی آنها در یک یا چند سال اخیر به‌صورت دستنویس یا لفظی تمدید شده و اساساً قیمت آنها با چیزی که در سامانه‌ها ثبت شده، مغایرت دارد؛ درنتیجه نظارت بر آنها جز با پلیس‌بازی در بازار املاک امکان‌پذیر نیست.
وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه نرخ‌های تعیین‌شده، حداکثر میزان افزایش مجاز اجاره‌بهای مسکن در کشور است، گفت: امسال نظارت براساس نرخ اجاره سال قبل است و درصورتی‌که مستأجری در آن خانه بوده برای تمدید در تهران ۲۵درصد باید اجاره افزایش یابد و مستأجر جدید هم ۲۵درصد بیشتر از مستأجر قبلی پرداخت کند.