همشهری آنلاین - بهاره خسروی : سال گذشته به دلیل وجود بیماری «کووید- ۱۹» رکودی که در کسب و کارها وجود داشت دولت نرخ افزایش اجاره بها در تهران را ۲۵ درصد اعلام کرده بود. اما از ابتدای سال جاری با وجود اعلام دوباره افزایش ۲۵ درصدی نرخ اجاره‌بها این قانون چندان اجرایی نیست و بسیاری از کارشناسان معتقدند با توجه به افزایش بی‌سابقه تورم بسیاری از مستاجران توان پرداخت این رقم افزایش اجاره‌بها را ندارند. نکته مهم تر اینکه بسیاری از مشاوران املاک هم با تایید این موضوع عامل بیشتر گرانی‌ها را قیمت های غیر کارشناسی یکی از اپلیکیشن های معروف در فضای مجازی می‌دانند. خیز تند این گرانی‌ها باعث شد تا دولت برای کنترل قیمت ها و کمک به کاهش این گرانی با ارائه بسته جدید حمایتی پای کار بیاید؛ بسته‌هایی که در صورت داشتن ضمانت اجرایی محکم می تواند نقش مهمی در آرام شدن بازار پرتلاطلم نرخ کمرشکن اجاره‌بها داشته باشد. در این گزارش سری به پازل دهم شهر تهران زدیم با مردم و مشاوران املاک در باره میزان اجاره‌بها در محله‌های مختلف این منطقه و اختلاف میان مالکان و مستاجران گفت و گو کردیم.
خواندنی‌های بیشتر را اینجا دنبال کنید
آژانس‌های مسکن خالی از مشتری
خیابان آذربایجان ساعت ۱۲ ظهر یک گرم تابستانی! با یک نگاه ساده همه چیز قابل رؤیت است که تعداد مغازه‌های آژانس املاک به نسبت سایر اصناف بیشتر است. موضوعی که در نگاه اول اینطور برداشت می‌شود حتما بازار نقل و انتقال و خرید و فروش و اجاره‌بها حتماً در این محدوده پررونق است؟ به گفته یکی از مدیران آژانس املاک این روزها با توجه به گرانی‌ها و افزایش قیمت‌های نجومی بازار خرید و فروش و حتی اجاره‌بها در خواب و شاید هم به تعبیری در کما به سر می‌برد.
هر چند منطقه ۱۰ به نسبت امکانات رفاهی و در دسترس بودن به سیستم حمل‌ونقل عمومی مانند مترو، اتوبوس‌های تندرو و مراکز خدماتی و درمانی و.... از مناطق پرطرفدار شهر تهران است اما گرانی قیمت اجاره‌بها و پایین بودن درآمدها باعث شده تا کسب و کار بسیاری کاسبان صنف آژانس مسکن کساد شود؛ چرا که بسیاری از قیمت‌ها غیرمنطقی خارج از عرف منطقه و توان مالی مستأجران است.
دلخوش به حباب افزایش حقوق‌ها
زن جوانی همراه دختر خردسالش با چهره گرفته و غمگین از آژانس املاک خارج می‌شود. وقتی در باره وضعیت قیمت اجاره‌بها از او می‌پرسم، مثل اسپند روی آتش ابتدا کمی خشمگین می‌شود و با نگاه عاقل اندر سفیه پاسخ می‌دهد: «"برید از بنگاه‌ها بپرسید که چه خبره؟ از صاحبخانه‌ها بپرسید مگر میدان جنگ است؟"» اما گویا با گفتن همین جملات کمی آرام می‌شود و گوش شنوایی برای درددل پیدا کرده باشد، ادامه می‌دهد: «من و همسرم هر دو شاغلیم و یک دختر خردسال داریم. اسفند سال گذشته موعد اجاره‌مان تمام شد. دلخوش بودیم که بعد از عید با افزایش دستمزدها و حقوق بتوانیم یک خانه خوب اجاره کنیم و جبران عقب‌ماندگی‌ها و نیازهایمان شود. اما حالا با پولی که داریم هیچ خانه‌ای پیدا نمی‌شود. پول پیش ما ۴۰ میلیون بود و حالا هیچ خانه‌ای با این مبلغ ودیعه پیدا نمی‌شود.»
او در ادامه با اشاره به بیماری همسرش و هزینه‌های گران دارو و درمان اضافه می‌کند: «از ما ودیعه ۱۰۰ میلیونی می‌خواهند. خانه‌ای زیر ۱۰۰ میلیون ودیعه در منطقه ۱۰ پیدا نمی‌شود. در کنار آن هم باید کلی کرایه بدهیم که این برای ما مقدور نیست. در واقع مانده‌ایم با این اوضاع چه کنیم. موعد اجاره‌مان تمام شده و باید چند برابر پول ودیعه و اجاره یک خانه را که شاید امکانات رفاهی چندانی نداشته باشد پرداخت کنیم. این روزها صاحبخانه حتی جواب سلام ما را نمی‌دهد.»
هجرت از شمال شهر به مناطق مرکزی
به مسیرم در خیابان آذربایجان و کوچه‌پسکوچه‌های حوالی این محدوده که منتهی به خیابان آزادی می‌شود، در شمالی‌ترین بخش منطقه۱۰، ادامه می‌دهم. قیمت ملک و اجاره‌بها این محدوده به نسبت سایر بخش‌های منطقه ۱۰ گران‌تر است. «کامبیز نوذری» تقریباً ۱۴ سالی است که در این محدوده آژانس املاک دارد، در باره افزایش نرخ اجاره‌بها نسبت به سال‌های گذشته می‌گوید: «متأسفانه امسال افزایش قیمت زیادی داشتیم. همین افزایش باعث شده تا بسیاری از مستأجرانی که در شمال شهر مانند منطقه یک، گیشا، شهرک غرب، مرزداران و... ساکن بودند بخش‌های شمالی منطقه را برای سکونت انتخاب کنند. به طبع وسع مالی اهالی ساکن در این محدوده هم به افزایش این قیمت‌ها نمی‌رسد مجبور به کوچ به بخش‌های مرکزی، جنوبی و حتی حاشیه تهران می‌شوند. گاهی وقت‌ها مشتری‌هایی به ما مراجعه می‌کنند که متأسفانه متناسب با بودجه‌شان نمی‌توانیم ملکی را معرفی کنیم. خیلی خجالت می‌کشیم که مشتری ناراحت و درمانده در این روزگار گرانی از مغازه دست خالی بیرون می‌رود.»
به گفته نوذری، کف اجاره مسکن در شمالی‌ترین بخش منطقه ۱۰ از متری ۵ تا ۵/۵ میلیون تومان شروع می‌شود. البته این رقم بستگی به سال ساخت، امکاناتی مانند آسانسور، انباری و پارکینگ متفاوت است و حداکثر قیمت هم تا متری ۶ تا ۶/۵ هم می‌رسد. البته بیشتر متقاضیان خانه در این بخش خواستار آپارتمان از ۴۰ تا ۷۰ مترمربعی هستند. برای مثال برای اجاره ارزان‌ترین خانه با کمترین امکانات مثلا یک خانه ۵۳ متری باید ۱۰۰ میلیون ودیعه و ماهی ۳ میلیون اجاره‌بها پرداخت کرد. البته این ملک قطعاً امکانات زیادی ندارد.
این روزها یکی از سایت‌هایی که اغلب مردم به آن سر می‌زنند و نقش مهمی در افزایش هزینه دارد اپلیکیشن دیوار در فضای مجازی است. نوذری با انتقاد از این موضوع می‌گوید: «یکی از مهم‌ترین دلایل گرانی‌های مسکن این اپلیکیشن معروف در فضای مجازی است. به دلیل اینکه بسیاری از قیمت‌ها در این اپلیکیشن کارشناسی شده نیست، مالک نگاه به قیمت نرخ اجاره‌بها در این اپلیکیشن می‌کند و بی‌توجه به ویژگی‌های ملکش آن را قیمت‌گذاری می‌کند. برای قیمت‌گذاری‌ها هیچ آژانس املاکی دخیل نیست. وقتی به مالکان اعتراض می‌کنیم که قیمت شما غیرمنطقی و درست نیست برای ما دلیل قیمت‌گذاری را آگهی‌های اپلیکیشن معروف را ذکر می‌کند و از طرفی هم که در این صنف دست زیاد است. اگر قبول نکنم و حرف مالک و مورد اجاره را فایل نکنم، همسایه‌ام به سرعت قبول می‌کند و تلخ‌تر اینکه ملک اجاره‌ای هم با همان قیمت کذایی اجاره می‌رود. همین ماجرا به افزایش قیمت‌ها دامن می‌زند.»
توان مالی‌مان نم کشیده است
از بخش شمالی راهی بخش مرکزی منطقه می‌شویم تا شاید در این بخش شیب افزایش قیمت‌ها کمی آهسته‌تر در حرکت باشد. «علیرضا ابراهیمی» از اهالی خیابان مالک اشتر است. او که پنج سالی است ازدواج کرده و یک فرزند خردسال دارد در این باره می‌گوید: «در حال حاضر در خانه‌ای که ساکن هستم ۵۰ میلیون ودیعه دادم و ماهی ۴ میلیون و ۱۰۰ هم اجاره می‌دهم. من و همسرم هر دو شاغلیم. اما مگر در ماه چقدر حقوق می‌گیریم. با توجه به شیب تند کرایه خانه‌ها مگر حقوق ما چند برابر افزایش پیدا کرده است. خانه‌ای اجاره کردیم که امکانات رفاهی چندانی ندارد. پارکینگ و آسانسور نداریم و قدمت خانه هم بیست ساله است. راه دوری نمی‌رویم چند سال پیش من با ۹۰ میلیون تومان در محله سیمیون بولیوار منطقه ۵ یک خانه خوب رهن کردم و حالا برای رهن خانه باید مبلغ ودیعه بالای ۱۰۰ میلیون تومان باشد.»
ابراهیمی در ادامه به افزایش قیمت املاک اشاره می‌کند و می‌گوید: «قیمت ملک افزایش وحشتناکی داشته اما مگر دستمزد و حقوق ما مثل ملک جهش نجومی داشته است. وقتی هم به صاحبخانه‌ها اعتراض می‌کنیم تا کمی انصاف داشته باشند می‌گویند هزینه‌های زندگی زیاد شده و مثلا از مبلغ اجاره برای هزینه‌ای درمانی مادرم هزینه می کنم. هر صاحبخانه‌ای برای گرانی ملکش بهانه‌ای دارد. بی‌خبر از جیب و شرایط سخت ما مستأجرها. واقعا توان مالی‌مان نم کشیده است.»
اجاره‌بها را مالک تعیین می‌کند
تا چند سال پیش مرسوم بود اکثرآژانس‌های املاک تعدادی از فایل‌های خرید و فروش یا اجاره‌بها با همه امکانات ملک را روی کاغذ می‌نوشتند و پشت شیشه می‌چسباندند. اما مدتی است که این کار انجام نمی‌شود و برای کسب اطلاع از وضعیت فایل اجاره خانه یا خرید و فروش حتماً باید به داخل آژانس املاک مراجعه کرد. «احسان فرج اللهی» از مدیران آژانس املاک خیابان قصرالدشت در این باره می‌گوید: «ما اجازه نوشتن شرایط و قیمت روی کاغذ را مدتی است که نداریم. این دستور از اتحادیه آمده چرا که معتقدند این کار به گرانی‌ها دامن می‌زند. در صورتی که اپلیکیشن معروف فضای مجازی این روزها بیشتر از همیشه به گرانی اجاره‌بها دامن می‌زند. مسکن گران شده به‌خاطر تورم موجود در جامعه و افزایش قیمت مصالح و موارد پیرامونی آن است. اکثر افراد با نگاه به این اپلیکیشن برای ملک‌شان قیمت‌گذاری می‌کنند. در این بین آژانس املاک هیچ نقشی ندارد و حتی وقتی هم به آنها پیشنهاد می‌دهیم یا می‌گوییم ملک شما ارزش رقم اعلام شده را ندارد مخالفت می‌کنند.»
اما اوضاع نرخ اجاره‌بها در بخش‌های مرکزی پازل دهم شهر تهران چقدر است؟ فرج اللهی در این‌باره توضیح می‌دهد: «اجاره‌بها از متری ۴ میلیون تومان شروع می‌شود و هرچه امکانات و ویژگی‌های ملک بیشتر باشد به طبع تا متری ۷ میلیون بستگی به موقعیت مکانی و متراژ تغییر می‌کند. برای مثال یک ملک قدیمی ۵۰ متری که هیچ امکاناتی ندارد مبلغ رهن آن ۲۰۰ میلیون تومان است. البته بیشتر موجرها طالب ملک‌های ۷۰ تا ۸۰ متری هستند. اما اینکه یک ملک چه میزان ارزش کرایه و زندگی دارد بستگی به بودجه مشتری دارد. موجرهای زیادی به ما مراجعه می‌کنند که پول پیش زیر ۱۰۰ میلیون دارند و ما هم می‌دانیم که تهیه این مبلغ پول کار راحتی نیست و در بسیاری مواقع شرمنده‌شان می‌شویم.»
به گفته این مدیر آژانس املاک، متأسفانه کمتر مالکی به قانون افزایش اجاره‌بها ۲۵درصد توجه می‌کند و بسیاری معتقدند ملک‌شان را با قیمتی که خودشان دوست دارند باید اجاره دهند. هر چند با تورم موجود پرداخت همین ۲۵درصد افزایش اجاره‌بها هم برای همه راحت نیست و بسیاری برای تهیه آن به زحمت می‌افتند.
نرخ افزایش ۲۵درصدی اجاره‌بها برای تمدید
تعیین نرخ ۲۵درصدی برای افزایش اجاره‌بها در این مارتن سرعت قیمت‌ها شاید مرهمی موقتی باشد اما متأسفانه هیچ مرجع قانونی و نظارتی برای اعمال آن نیست و بسیاری حتی به دنبال دور زدن این قانون هستند. «محمد سرمست» از کارشناسان املاک در خیابان طوس، در این باره توضیح می‌دهد: «این قانون شامل مستأجرانی می‌شود که برای سال جدید هم قصد تمدید دوباره اجاره دارند و بر مبنای قیمت توافقی قبل ۲۵درصد به نرخ اجاره‌بها اضافه می‌شود.
این موضوع در سال‌های گذشته دوران اوج بیماری «کوویدـ ۱۹» برای رعایت پروتکل‌های بهداشتی مطرح شد. اما امسال اوضاع تغییر کرده و این افزایش قیمت‌ها متأسفانه غیرمتعارف و حتی خارج از عرف منطقه شده است. بسیاری از مالکان برای بستن قرارداد با قیمت جدید ترجیح می‌دهند با مستأجر و قیمت جدید قرارداد ببندند تا مشمول این قانون نشوند. برای مثال اگر سال گذشته ملکی پول رهنش ۲۰۰ میلیون تومان بوده باید امسال نهایت ۲۵۰ میلیون تومان شود. اما متأسفانه مبلغ قرارداد امسال چیزی در حدود ۴۰ تا ۵۰درصد بیشتر است. همه تلاش ما برای جلب رضایت اهالی است چرا که اعتماد آنها انگیزه ما را برای خدمات مطلوب‌تر افزایش می‌دهد. متأسفانه نرخ‌گذاری و قیمت‌گذاری‌ها دست آژانس املاک نیست.»
به قیمت‌ها نخندیم!
«تورم این روزها ثابت می‌کند که هیچ چیزی غیرممکن نیست.» این را «محسن علیزاده» مدیر یکی از آژانس‌های املاک‌های خیابان مرتضوی در بخش جنوبی تکه دهم پازل شهر تهران می‌گوید: «ما هر قیمتی را که شوخی فرض می‌کنیم یک مدت با تورم همان قیمت عرف بازار می‌شود. بارها شده مشتری داشتیم ملکی را برای فروش یا اجاره خارج از عرف معمول قیمت‌گذاری کرده است. با علم بر اینکه می‌دانستیم منطقه ظرفیت و کشش چنین رقمی را ندارد. گاهی حتی نسبت به آن بی‌تفاوت می‌شدیم و سعی می‌کردیم برای مشتری‌های ملکی را معرفی کنیم که متناسب با بودجه اش باشد اما بعد از یک مدت قیمت همان ملک تبدیل به قیمت کف بازار می‌شود.»
او می‌افزاید: «در مجموع در کل منطقه ۱۰ هیچ خانه‌ای با ودیعه زیر ۱۰۰ میلیون حتی در نامناسب‌ترین بخش هم نداریم. قیمت رهن خانه در بخش جنوبی منطقه از متری ۳ میلیون تومان شروع می‌شود. برای رهن یک خانه ۵۰ متری فاقد امکانات باید مبلغ ۱۵۰ میلیون تومان ودیعه در نظر گرفت. برای بسیاری پرداخت همین ۱۵۰ میلیون تومان و کرایه‌های دو تا سه میلیونی آسان نیست. البته وسع مالی بیشتر اهالی به کرایه بیشتر از ۴ میلیون نمی‌رسد. اما با توجه به تورم بیشتر مالکان ترجیح می‌دهند تا ودیعه کمتر در عوض اجاره بیشتری را مستأجر دریافت کنند و گره ماجرا و مشکلات همین دقیقاً از همین نقطه شروع می‌شود.»
پای آژانس‌های املاک در میان است
« رضا نیکزاد» از اهالی خیابان کمیل همراه همسرش پشت مغازه یکی از آژانس های املاک ایستاده و حسابی از بی‌ثباتی قیمت ها و گرانی سر به فلک کشیده نرخ اجاره بها گلایه دارد. او از نحوه رفتار و ترفندهای آژانس های املاک دل پردردی دارد و می گوید: «به اندازه کافی در گرانی هزینه های زندگی دست و پا می زنیم. به چندین آژانس املاک سر زدیم تا خانه ای مناسب با بودجه‌مان پیدا کنیم و به در بسته خوردیم. متاسفانه این آژانس های املاک هم به گرانی نرخ اجاره بها بیشتر دامن می زنند؛ چرا که هر میزان قیمت اجاره بیشتر باشد به همان میزان کمیسیون بیشتری نصیب‌شان می شود. به همین دلیل تا دلتان بخواهد به صاحبخانه‌ها ترفند افزایش نرخ اجاره‌بها را آموزش می دهند. حتی در بعضی مناطق با یکدیگر هماهنگ می شوند تا قیمت یک محدوده را گران کنند.»
به گفته نیکزاد، عدم ثبت قرارداد با کد رهیگیری به دلیل فرار از مالیات، تحمیل پرداخت کامل هزینه کمیسیون به مستاجر یا کنار گذاشتن فایل خاص برای افراد خاص از دیگر شگردهایی است که برای دور زدن قانون آژانس املاکی به مالکان پیشنهاد می دهند.
تعیین قیمت از سوی مشاوران املاک
ماجرای تعیین قیمت از سوی مشاوران املاک موضوعی است که حتی « اقبال شاکری» عضو کمیسیون عمران مجلس هم در یکی از گفت و گوهای تلفنی اش در برنامه تلویزیونی به آن اشاره می کند و می گوید: «بر اساس قانون نانوشته ای در بعضی مناطق آژانس های املاک در حرکتی هماهنگ قیمت نرخ اجاره‌بها را افزایش می دهند و این موضوع باعث می شود تا کسانی که وسع مالی‌شان نمی رسد به محله‌های ارزان تر کوچ کنند. این ماجرا اجحاف در حق مستاجران است.»
بسته حمایتی دولت برای کمک مستاجران
یکی از مهم ترین چالش های این روزهای مستاجران وجود ضمانت اجرایی محکم و قوی برای اعمال قانون ۲۵ درصدی افزایش قیمت نرخ اجاره بهاست. بسیاری از کارشناسان و مردم معتقدند این قانون هم در حد حرف و روی کاغذ می‌ماند و بسیاری از مالکان دنبال دور زدن آن هستند. چون به قاعده افزایش نرخ اجاره بهای ۲۵ درصدی فقط شامل حال مستاجرانی که قصد جابجایی ندارند و دنبال تمدید قرار دادشان هستند، می‌شود. طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی، در جلسه سران قوا که به ریاست رئیس جمهور برگزار شد و بسته حمایتی سیاستی مصوب شده که همه قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال ۱۴۰۱ پس از تاریخ ابلاغ این مصوبه به صورت خودکار و به مدت یک سال و حداکثر با نرخ‌های زیر نسبت به قرادادهای موجود تمدید می‌شود. همچنین نرخ اجاره بها در شهر تهران و سایر کلانشهرها ۲۵ درصد، سایر نقاط شهری ۲۰ درصد که در تبصره این ماده نیز آمده است که توافق مالک و مستاجر با نرخ‌های کمتر از موارد فوق بلامانع است.