ساختار بیمار نظام‌های مالیاتی بخش‌های مختلف به وضوح در بخش مسکن هم نمود پیدا می‌کند و ملاحظه می‌شود که سیاست‌های مالیاتی در این بخش، نه از بعد درآمدی و نه از منظر سیاستگذاریهای اقتصادی و حمایتی، تأثیر مطلوبی نداشته است.
در شرایط فعلی که شعار دولت توسعه عدالت است، طراحی سیاست‌های مالیاتی این حوزه باید در راستای توجه به اقشار کم درآمد و اجتناب از افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها و به خصوص همسو با سیاست‌های کلان بخش باشد. رکن اصلی مجموعه قوانین مالیاتی جاری کشور، قانون مالیات‌های مستقیم مصوب اسفندماه سال 66 است.
گزارش حاضر به گوشه ای از چالش های بخش مسکن از حیث مالیاتی می پردازد.
توسعه انبوه‌سازی، ضمن برآوردن نیاز انبوه متقاضیان، به عنوان موتور محرک اقتصاد کلان کشور عمل کرده و موجب تشکیل سرمایه و اشتغال سازمان یافته شده و می‌تواند رشد پایدار اقتصادی را نیز پایه‌ریزی کند.
ولی آذروش، مخبر کمیسیون عمران مجلس، با تأکید بر نقش توسعه بخش مسکن در اشتغال‌زایی و ایجاد بالغ بر 86 شغل مختلف به واسطه فعال بودن این بخش، در مورد سیاست‌های قانون برنامه چهارم توسعه می‌گوید: «بحث حذف مالیاتی یا معافیت مالیاتی برای سازندگان و انبوه سازان مسکن که الگوی ساخت و تولید مسکن را رعایت می‌کنند، جزء دستورالعمل قانون برنامه است.
همچنین بحث معافیت‌های عوارض و تخفیف ویژه برای انشعابات آب، برق، گاز، تلفن و... نمود حمایت از تولید انبوه مسکن است. قطعاً باید زمینه‌ها و بسترهای مناسب تشویقی در بخش مسکن به صورت جدی افزایش یابد تا سرمایه‌گذاران نسبت به سرمایه‌گذاری در بخش علاقه‌مند شوند. عوارض و مالیات‌ها در بخش مسکن که به عنوان یک بخش مهم اقتصادی و تولیدی مطرح است، باید به حداقل ممکن تقلیل یابد.»
امکان دسترسی به منابع مالی، صرفه‌جویی در مصرف مصالح، سرعت در فرآیند ساخت، ارتقای فناوری و ارتقای کیفیت، امکان دسترسی به تسهیلات عمومی، سیمای مناسب شهر و رعایت شرایط محیطی، امکان به کارگیری توانمندی‌ها و هویت ملی و در آخر افزایش تقاضای سازمان یافته برای نیروی کار و ایجاد ثبات در بازار کار، باعث شد تا سیاست انبوه‌سازی به عنوان یک سیاست حتمی و محوری، به طور جدی مورد توجه واقع شود.
دولت در برنامه سوم با سیاست حمایت از ایجاد تشکل‌های صنفی سازندگان به منظور تسهیل رقابت بخش خصوصی در تولید مسکن و دستیابی به صنعت ساختمان‌سازی حرفه‌ای و کارا، با شرایط خاص راهکار معافیت در اولین نقل و انتقال قطعی املاک، تخفیف در مالیات بردرآمد، تخفیف در عوارض زیربنا و تعرفه انشعابات آب، برق و گاز را پیش گرفت. جا دارد تا در ادامه حمایت از سیاست انبوه‌سازی، راهکارهای خاصی از سوی مسئولین ارائه و اجرا گردد.
مالیات و عوارض
مالیات از لحاظ لغوی، مشارکت مردم در توسعه پایدار کشور و پرداخت قسمتی از درآمد خود به این زمینه معنی می‌دهد و عوارض به معنی باج و خراج و مالیات فوق‌العاده که علاوه بر مالیات مقرر از مردم گرفته شود، آمده است.
مهندس محسن بهرام غفاری، مدیر اجرایی شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی ساختمان، عوارض را از مالیات هم از حیث موضوعی که بر آن عوارض یا مالیات‌تعلق می‌گیرد و هم از نظر مرجع گیرنده، متفاوت می‌داند: «عوارض مشروط به درآمد نیست، ولی مالیات زمانی مطرح است که درآمدی تولید شود؛ مثلاً عوارض بر مصرف هم بسته می‌شود، مثل عوارض شهر و عوارض بنزین. پس در اصل و ماهیت این دو تفاوت دارند.
از این که بگذریم مالیات را منحصراً دولت دریافت می‌کند، در حالی که عوارض را هم دولت و هم غیردولت دریافت می‌کنند مثل شهرداری‌ها. یعنی پاره‌ای از سازمان‌ها(علاوه بر وزارت اقتصاد) هم عوارض دریافت می‌کنند، مثلاً آموزش و پرورش که جزء بخش مالی دولت نیست که ممکن است عوارض دریافت نماید. از همه اینها که بگذریم در ادبیات اقتصادی خیلی از مواقع این دو با هم جابه‌جا می‌شوند.»
بسیاری از کارشناسان معتقدند که مالیات در بخش مسکن هیچ‌گاه نقش بازدارنده نداشته است. آنها معتقدند که به لحاظ تاریخی، دولت همیشه با بخش مسکن از لحاظ مالیاتی مهربان بوده و هیچ‌گاه این داروی تلخ(اما شفابخش) را به حوزه ساختمان و مسکن نخورانده است. در مقابل، آنها نقش عوارض را متفاوت دانسته و به خصوص در سالهای اخیر نقش بازدارندگی قوی برای آن قائلند که شاید جایگاه آن به عنوان انگیزه درآمدی برای شهرداری‌ها در این امر بی‌تأثیر نبوده باشد.
ضرورت‌های نظام مالیاتی
دکتر حمیده امکچی، عضو هیأت مدیره جامعه مهندسان شهرساز، معتقد است که مسأله نظام مالیاتی در بخش ساختمان و مسکن، جدای از مشکلات عمومی نظام‌های مالیاتی کشور نیست. وی در این باره می‌گوید: «چون ما نظام مالیاتی موفقی نداریم و به دلیل این که بخش زیادی از بودجه‌های ملی از محل دیگری به سهولت تأمین می‌شود، روی نظام مالیاتی کارآمد فکر نکرده‌ایم و این در حوزه مسکن(چه در وجوه سرمایه‌‌ای و چه در وجوه درآمدی آن) هم اثر گذاشته است.
واقعیت این است که ما از قبل در زمینه دریافت مالیات در این حوزه تدارک دیده‌ایم. مالیات سالیانه املاک، مالیات مستغلات واحدهای مسکونی خالی نمونه این مالیات‌ها بوده که اغلب آنها در حدود سالهای 79 و 80 در قانون بودجه قطع شد. همچنین در اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم در سال 80 میزان مالیات بر ارث کاهش پیدا کرد.»
واقعیت این است که نظام کنونی مالیات بر نقل و انتقال مسکن، بایستی جایگزین یک نظام جامع مالیات بر منافع سرمایه در زمینه املاک و مستغلات شود. در مورد مالیات بردرآمد اجاره املاک، باید مقررات کنونی در راستای ملاحظات توزیع درآمدی، جهت تأمین منابع مالی لازم برای حمایت از اقشار نیازمند، بازنگری شود؛ و بالاخره ساختار قوانین و مقررات عوارض بر بخش مسکن بایستی با هدف حمایت از تولید مسکن، در راستای کاهش بار مالیاتی تولید و بهسازی مسکن(کاهش بار عوارض تراکم و...) و منطقی‌سازی ساختار عوارض نوسازی(از منظر نرخ‌ها و نیز اعمال معافیت‌های پایه‌ای) تجدید نظر شود.
دکتر امکچی با اشاره به مالیات‌های بخش مسکن که بیشترشان در سال 80 حذف گردید، از آنها به عنوان ابزاری کنترلی و رونق‌بخشی در بخش مسکن یاد می‌کند: «در مورد قوانینی که وجود داشته(و می‌توانستیم اگر اشکالاتی داشته، اصلاح نماییم) قادر بودیم با کم و زیاد کردن یا اصلاح نحوه دریافت‌ها، تحرک لازم را در حوزه ایجاد نماییم.
اما عدم همخوانی بخش‌های مختلف یکی از مشکلاتی است که باعث می‌شود تصمیمی در حوزه‌ای گرفته شود، ولی اثرش در حوزه دیگر ارزیابی نگردد یا اساساً نمایندگان آن حوزه در این تصمیم‌گیری حضور ندارند تا بتوانند مداخله درستی داشته باشند. در واقع قانون‌گذار نمی‌تواند متوجه بشود که یک تصمیم در یک بخش با چه هم‌افزایی در سایر حوزه‌ها تأثیر می‌گذارد. ناکارآمدی نظام مالیاتی ما در اقتصاد ملی خودش را به حوزه ساختمان و مسکن تسری داده است.
در صورتی که ارزش فروش زمین در بخش خصوصی مشمول مالیات سنگین قرار گیرد و با افزایش قیمت فروش، نرخ مالیاتی حاکم بر آن بیشتر شود از یک طرف ممکن است ضمن تنظیم قیمت معاملاتی زمین، فرصت مصرف آن در جهت سیاست‌های کاهش قیمت مسکن را برای دولت فراهم کند، اما از سوی دیگر ممکن است تأثیرات پیش‌بینی نشده‌ای بر بازار وارد کند که نیازمند یک کار کارشناسانه است.
مهندس محمدعلی پورشیرازی، دبیر شورای مالیاتی سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران، با اشاره به این که مالیات به طور کلی در تمام دنیا یکی از ارکان اصلی اقتصاد محسوب شده و وسیله برقراری توازن اقتصادی است، در مورد ساختار مالیاتی کشور می‌گوید: «متأسفانه در مملکت به مالیات بر اساس مسائلی چون نظر، سلیقه، زمان، مکان و... توجه شده که اشتباه است.
ما در مورد مالیات‌ها، زمانی سختگیری کردیم و زمانی هم آن را رها کردیم که هر دو غلط است. نگاه ما به مالیات باید به صورتی باشد که مردم خودشان مالیات بدهند نه این که به دنبال گرفتن مالیات از آنها باشیم.»
مالیات بر دارایی و درآمد
روند کلی مالیات‌ها در سایر کشورها حاکی از کاهش تدریجی اتکای اقتصادهای جهان بر مالیات بر دارایی است که در طراحی سیاست‌های مالیاتی به این موضوع باید توجه شود.
مهندس بهرام غفاری با اشاره به این که مالیات بر دارایی اساساً از نظر کارشناسان مردود و مالیات بر ارزش افزوده مورد تأیید است، می‌افزاید: «البته عده قلیلی در جهت افزایش درآمد شهرداری‌ها نظر عکس دارند. تأکید کارشناسان بر این است که در جایی که ارزش افزوده تولید نمی‌شود، مالیاتی هم تعریف نشود.»
خانم امکچی معتقد است که پیشنهاد دریافت مالیات از واحدهای خالی باید مطابق با رفتارهای اقتصادی مردم باشد: «در مورد مالیات واحدهای خالی باید مکانیزمی اندیشیده شود که واحدها خالی نمانند. اغلب مالکان به خاطر بهره‌مندی از افزایش قیمت ناشی از نرخ تورم، تا مدتی آپارتمان را خالی نگه می‌دارند.
باید دید آیا انگیزه‌های کافی تدارک دیده شده تا مالکان، منابع مالی را به بخش استیجار منتقل کنند یا این که میزان تخریب و کاهش ارزش به حدی است که هزینه زیاد تعمیر و نگهداری باعث شود تا مالک ترجیح دهد ملک را خالی نگهدارد و از تفاضل قیمت به خاطر تورم بهره‌مند شود.»
باید یادآور شد که هر چند برخی خواهان وضع مالیات‌ها با نرخ سنگین برای واحدهای خالی هستند، اما اکثریت با آوردن دلایلی، با وضع آن مخالفند؛ دلایلی از جمله وجود راه‌های فرار زیاد از این نوع مالیات‌ها، آثار مخرب مداخله در حوزه خصوصی افراد (با این فرض که گرفتن این نوع مالیات، مداخله در حوزه خصوصی محسوب می‌شود) و این که این نوع مالیات، مالیات بر دارایی (و نه درآمد) محسوب می‌شود.
اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، در سال 80 نتایج خوبی دربرداشت. یکی از نتایج این اصلاح، حذف ماده 129 بود؛ یعنی دیگر مالیات به صورت مجموع محاسبه نمی‌شود. هر کس می‌تواند مالیات پرداخت کرده و مفاصاحساب بگیرد. موضوع دیگر مسأله مالیات خود اظهاری بود که آمار و ارقام نشان می‌دهد که موفق بوده است.
مهندس پورشیرازی با تمجید از طرح تصویب اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در سال 80، عملکرد کمیسیون اقتصادی آن دوره را بسیار خوب ارزیابی می‌کند: «کمیسیون اقتصادی واقعاً از تمام نظرات کارشناسی کارشناسان به خوبی استفاده کرد. عملکرد سازمان مالیاتی کشور هم در مواردی مثل مالیات بر اجاره‌های خود اظهاری خیلی خوب بود. در آن دوره عنوان شد که در مورد مالیات اجاره، به سند محضری استناد نشود و هر کس هر چقدر خواست مالیات پرداخت کند. این باعث شد تا مالیات اجاره املاک 87 درصد رشد داشته باشد. امیدوارم مسئولین مالیاتی به تفکر سالهای 80 و 81 خود برگردند.»
در آخر باید پذیرفت که با وجود برخورداری از قوانین و مقررات مالیاتی متنوع در بخش مسکن، سیاست‌های مالیاتی در بخش مذکور نه از بعد درآمدی و نه از منظر سیاستگذاریهای اقتصادی و حمایتی تقریباً نقش موثری ایفا نکرده‌اند.
در مورد درآمد مالیاتی کشور باید اعتراف کرد که مالیات تابع درآمد است و درآمد تابع تولید و زمانی که تولید ناخالص کشور در حدود یک سوم حد مورد انتظار است، توقع دیگری نمی‌توان داشت.